АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-345/24

19 июня 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   04 июня 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            19 июня 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуянова Т. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошаташян Х.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к Комитету по управлению имуществом г. Батайска ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

о признании незаконным решения, обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

при участии третьего лица: ППК «Фонд развития территорий»,

при участии:

от  заявителя: представитель  ФИО1, по доверенности,

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп»  (далее - истец) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Батайска (далее - ответчик)  о продлении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

Протокольным определением от 28.03.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ППК «Фонд развития территорий».

Протокольным определением от 24.04.2024 суд принял к производству уточненные требования заявителя о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка № 51.15/2493 от 22.12.2023, обязании продлить договор аренды земельного участка на 3 года.

В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в процессе рассмотрения заявления представило отзыв на заявление, против его удовлетворения возражало. О времени и месте рассмотрения заявления уведомлено надлежащим образом.

Третье лицо явку представителя также не обеспечило, в процессе рассмотрения дела направило отзыв на заявление, требования заявителя поддержало. О времени и месте рассмотрения заявления уведомлено надлежащим образом.

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие представителей заинтересованного и третьего лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

27.01.2023 общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Монолит Групп» (Далее - ООО СЗ «Монолит Групп»), на основании договора купли-продажи № ФРТ-01/224-233 от 27 января 2023 года, являющегося следствием проведения публичного аукциона SBR028-2211250046, приобрело у Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (Далее - ППК «ФРТ»), объект - незавершенное строительством здание многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 61:46:0011403:4717, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью (по данным, содержащимся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости): 1 600,90 кв. м (далее - Объект), а так же земельный участок - участок земли, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 4 724 кв. м, кадастровый номер 61:46:0011403:222 (далее - Земельный участок), целевое назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства 17-ти этажного жилого дома, ППК «ФРТ» перешло право аренды земельного участка на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 17.03.2022 по делу № А53-39334/20 о передаче Арендатору прав Застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии со статьей 201.15.2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), по договору аренды земельного участка от 22.09.2017 № 6395, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 20.04.2022 61:46:0011403:222-61/183/2022-44.

27.01.2023 между ООО СЗ «Монолит Групп» и ППК «ФРТ» на основании договора купли-продажи № ФРТ-01/224-23, был заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № ФРТ-06/225-23. По итогам проведения публичного аукциона SBR028-2211250046 установленная стоимость за переуступку прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № ФРТ-06/225-23 составила 59 793 480 (пятьдесят девять миллионов семьсот девяносто три тысячи четыреста восемьдесят) рублей, в том числе НДС 20% - 9 965 580 (девять миллионов девятьсот шестьдесят пять тысяч пятьсот восемьдесят) рублей.

02.02.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» полностью выполнило условия договоров заключенных между ООО «Монолит Групп» и ППК «ФРТ» согласно результатам проведенного аукциона SBR028-2211250046, что подтверждается платежными поручениями № 2085 от 19.12.2022 года на сумму 4 723 050 (четыре миллиона семьсот двадцать три тысячи пятьдесят) рублей 00 копеек (задаток по аукциону SBR028-2211250046) и № 53 от 02.02.2023 года на сумму 90 210 255 (девяносто миллионов двести десять тысяч двести пятьдесят пять) рублей 00 копеек (полная оплата за Объект и Земельный участок).

07.02.2023 на основании акта приема передачи документации, который является неотъемлемой часть договора купли продажи № ФРТ-01/224-23, ППК «ФРК» начало частичную передачу ООО СЗ «Монолит Групп» всей документации по Объекту и Земельному участку, окончательно вся документация по Объекту и Земельному участку была передана 01.12.2023. Акт приема передачи документации подписан электронно-цифровой подписью 27.12.2023.

01.04.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» заключило договор с ИП ФИО2 для разработки рабочей и проектной документации по объекту.

01.06.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» начало мероприятия по подготовке строительной площадки для проведения строительно-монтажных работ на объекте.

01.07.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» подало извещение о начале строительных работ на Объекте в Региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области.

10.07.2023 Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области выдала ООО СЗ «Монолит Групп» разрешение на проведение строительных работ на Объекте до июня 2025 года.

С 11.07.2023 по настоящее время строительные работы на Объекте и Земельном участке производятся ООО СЗ «Монолит Групп» согласно заявленному плану и графику работ.

Так же с июля 2023 года ООО СЗ «Монолит Групп» подало заявки на технологическое присоединение Объекта к коммуникациям.

С некоторыми ресурсоснабжающими организациями у ООО СЗ «Монолит Групп» уже имеются заключенные договоры на технологическое присоединение, а так же получены технические условия на объект.

05.12.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» запросило у Комитета по управлению имуществом г. Батайска акт сверки расчетов арендной платы по договору аренды Земельного участка № 6395 от 22.09.2017.

06.12.2023 Комитет по управлению имуществом г. Батайска предоставил акт сверки расчетов арендной платы по договору аренды, в котором имелась задолженность по арендной плате в размере 73 375 (семьдесят три тысячи триста семьдесят пять) рублей 71 копейка, а так же пеня в размере 2 156 (две тысячи сто пятьдесят шесть) рублей 72 копейки.

11.12.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» погасило имеющуюся задолженность, что подтверждается платежным поручением № 586 от 11.12.2023 сумму 75 532 (семьдесят пять тысяч пятьсот тридцать два) рублей 43 копейки.

15.12.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» направило в адрес Комитета по управлению имуществом г. Батайска заявление о продлении договора аренды земельного участка, исх. №183 от 15.12.2023 года.

22.12.2023 Комитет по управлению имуществом г. Батайска дал отказ в продлении договора аренды земельного участка, исх. №51.15/2493 от 22.12.2023, ссылаясь на дополнительное соглашение от 06.06.2022 к договору аренды земельного участка № 6395 от 22.09.2017, заключенное между ППК «ФРТ» и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска, о продлении срока аренды до 11.09.2023.

Отказ в заключении договора аренды является предметом оспаривания в рамках настоящего дела. При рассмотрении заявления  суд руководствуется следующим.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

При разрешении разногласий сторон суд основывается на правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023), согласно которой собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Поскольку муниципальный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в сентябре 2023 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

При таких обстоятельствах суд находит отказ незаконным.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться  наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения,  указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае надлежащим способом защиты права заявителя является обязание органа местного самоуправления заключить с заявителем договор аренды земельного участка. Разумным для этого арбитражный суд считает срок 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Комитета по управлению имуществом г. Батайска в пользу  заявителя следует взыскать 3 000 рублей судебных расходов по государственной пошлине.

Излишне оплаченная сумма государственной пошлины подлежит  возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным, как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации, решение Комитета по управлению имуществом г. Батайска от 22.12.2023 № 51.15/2493.

Обязать Комитет по управлению имуществом г. Батайска в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011403:222 сроком на три года.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Батайска ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> судебных расходов 3 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 27.12.2023 № 1345.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Солуянова Т. А.