АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А71- 10616/2019

г. Ижевск

19 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2019 года. Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2019 года. 

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи  М.В.Мельниковой, при составлении протокола  судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению Первого заместителя прокурора Удмуртской Республики в интересах муниципального образования «Город Сарапул» в лице Сарапульской городской Думы к Управлению имущественных отношений г. Сарапула, Обществу с ограниченной ответственностью «Символ»  о признании недействительными  ничтожными  пунктов договора аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю № 32 от 25.08.2017,

при участии представителей:

от истца: ФИО2- прокурор,

от 1 ответчика: не явились (уведомление в деле), 

          от 2 ответчика: не явились (уведомление в деле),

дело рассмотрено в отсутствии представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства (статьи 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

установил:

Первый заместитель прокурора Удмуртской Республики (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики в интересах муниципального образования «Город Сарапул» в лице Сарапульской городской Думы к Управлению имущественных отношений г. Сарапула (далее – управление) и Обществу с ограниченной ответственностью «Символ»  о признании недействительными  ничтожными  пунктов договора аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю № 32 от 25.08.2017 (далее – договор аренды).

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договора аренды управление предоставило Обществу с ограниченной ответственностью «Символ» в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:30:000170:13 площадью 110 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, участок находится в 40 м на восток от ориентира (строение), относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: «для строительства торгового павильона» для эксплуатации и обслуживания магазина, сроком с 25.08.2017 по 24.08.2066 (пункты 1.1., 2.1. договора аренды).

Считая, что условия пунктов 4.1.1, 4.1.4, 4.3.2, 4.4.12, 5.2 договора аренды в имеющейся редакции противоречат действующему законодательству, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Управление имущественных отношений г. Сарапула представило пояснения, согласно которым  между Управлением и ООО «Символ» заключено дополнительное соглашение к договору аренды №32 от 25.08.2017, в соответствии с которым спорные пункты договора приведены в соответствие с действующим законодательством.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2  статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, не в соответствии с разрешенным использованием, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору, а также иных случаях, установленных законодательством.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. 

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем, пункт 4.1.1. договора, предусматривающие право арендодателя в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка  противоречат требованиям закона и нарушают публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель.

Пунктом 4.1.4 договора аренды предусмотрено право Арендодателя требовать погашения Арендатором задолженности по арендным платежам по договору при согласовании договора переуступки прав по договору.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, согласования договора переуступки прав по договору аренды в данном случае не требуется.

В связи с этим, пункт 4.1.4 в части слов «при согласовании договора переуступки прав по договору» противоречит требованиям закона.

Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право производить улучшения участка, возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости с письменного согласия арендодателя в порядке, установленном законодательством.  

В силу пункта 1 статьи  41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной статье собственник земельного участка имеет право: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;  проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством;  а также имеет право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

Пунктом 1 статьи 43 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Кодексом и федеральными законами.

Среди полномочий органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности, определенной статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, такие полномочия как согласование строительства, благоустройства и содержание недвижимости отсутствуют.

Пунктом 5 части 2 названной статьи предусмотрено полномочие органов местного самоуправления на выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

Разрешение на строительство объектов, расположенных на территориях поселений, межселенных территориях городских округов выдается органами местного самоуправления указанных муниципальных образований соответственно.

В случае возведения на земельном участке некапитальных сооружений разрешение на строительство не требуется (подпункт 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, права на использование земельного участка арендатором могут быть ограничены лишь требованиями закона. 

Из приведенных выше норм следует, что законодательством не предусмотрено согласование проведения работ с органами местного самоуправления при использовании земельного участка для целей, не связанных с возведением объектов капитального строительства, в связи с чем, требование пункта 4.3.2. договора аренды в части предоставления арендатору права производить улучшения участка, возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости только с письменного согласия арендодателя, противоречит вышеназванным нормам права. 

Пунктом  4.4.12 договора аренды установлено, что Арендатор обязан не сдавать участок или их части в субаренду, скрытую аренду (договор о совместной деятельности с предоставлением площади), в безвозмездное пользование иным лицам, а также не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог (ипотеку), в уставный капитал юридических лиц и не отчуждать права аренды (переуступка прав) без письменного уведомления Арендодателя.

Согласно требованиям части 2 статьи 607 ГК РФ, части 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Передача земельного участка в субаренду, является одним из способов распоряжения правом аренды и может быть ограничено только на основании закона или иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Таким образом, пункт 4.4.12 договора аренды не соответствует закону в части, ограничивающей использование арендатором иной формы уведомления (помимо письменной), позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что при неисполнении обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4 Договора, за исключением пунктов 4.4.3, 4.4.4 Договора, и неустранении выявленных нарушений в 7-дневный срок, если больший срок не установлен в Уведомлении (в случае предупреждения Арендатора об истечении срока действия Договора) со дня предъявления Арендодателем Арендатору требований об их исполнении - Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 1 % годовой арендной платы. В случае систематического нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Вместе с тем, указанный пункт договора в части слов «В случае систематического нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке» противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в данном случае возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором.

В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, противоречит стабильности и устойчивости экономических отношений и гражданского оборота в области земельных отношений. 

Поскольку ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, то есть с 25.08.2017, добровольное исключение спорных положений договора путем заключения дополнительного соглашения от 04.07.2019, не может служить основанием для отказа в иске.

При указанных обстоятельствах, суд признал требования прокурора законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы относятся на ответчиков.

Между тем, оспариваемые положения пунктов 4.1.1., 4.1.4,  4.3.2, 4.4.12, 5.2 договора аренды, нарушающие права арендатора, включены в договор арендодателем; договор аренды был заключен с обществом с ограниченной ответственностью «Символ» в предложенной управлением редакции, при этом общество было поставлено в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказалось слабой стороной договора), в связи с чем, суд на основании статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым отнести судебные расходы только на управление. Учитывая, что на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взысканию не подлежит. 

Руководствуясь ст. ст.  110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными ничтожные пункт 4.1.1 в части слов  «в случае  неподписания  Арендатором  дополнительных  соглашений к Договору», пункт 4.1.4  в части «при согласовании договора переуступки прав по договору»,  пункт 4.3.2 в части слов «с письменного согласия арендодателя», пункт 4.4.12 в части слова «письменного», пункт 5.2 в части слов  «в случае систематического нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке»  договора  аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения  государственной  собственности  на землю  №  32  от 25.08.2017, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула  и  ООО «Символ».

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)   через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья                                                              М.В.Мельникова