ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-121587/2023

10 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Нестерова С.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 18.09.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-20794/2024) администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2024 по делу № А56-121587/2023 (судья Новикова Е.В.), принятое 

по иску администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пульс» 

о взыскании,  

 

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пульс» (далее – Общество, ответчик) о расторжении Договора аренды земельного участка №5673/1.6-08 от 09.11.2015, площадью 35860 кв.м., расположенного по адресу: расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома № 20, с разрешенным использованием: для размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.д.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинского центра); об обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок площадью 35860 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома № 20, путем демонтажа за свой счет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:(J7:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:13,01156:878, 47:07:1301156:874, и передать по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка № 5673/1.6-08 от 09.11.2015 года в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Решением от 03.06.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель со ссылкой на статьи 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указал, что ответчик систематически допускает просрочки по внесению арендной платы, что, по мнению Администрации, является основанием для расторжения договора аренды публичного земельного участка. Как указал истец, оплата задолженности не осуществлялась ответчиком в период с 01.04.2022 по 31.03.2023, а также с 01.04.2023 по 30.09.2023. При этом оплата произведена ответчиком лишь после подачи искового заявления, а именно 16.05.2024, то есть спустя год. Кроме того, ответчиком также не вносится арендная плата с 30.09.2023 по настоящее время.

Администрация также указала, что объекты незавершенного строительства, находящиеся на спорном земельном участке, не соответствуют целям, для которых участок предоставлялся в аренду. При этом разрешение на строительство данных объектов Обществом не получено.

Ответчиком представлен отзыв, в котором он доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном  заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель ответчика доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.11.2015 заключили Договор N 5673/1.6-08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301156:854, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, 

<

...> в районе д. N 20, для использования в целях размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.п.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинских центров) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 35860 кв. м.

Участок передан Обществу по акту приема-передачи от 09.11.2015.

Согласно пункту 2.1 Договора срок аренды участка установлен с 21.09.2015 по 20.09.2020.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.02.2023 срок действия Договора продлен по 20.09.2026.

В соответствии с пунктом 3.1. Договора размер арендной платы составляет 5772360 руб. в год.

Арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября (пункт 3.2. Договора).

Задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2023 по 30.09.2023 составляла 7785535 руб. 92 коп.

В направленной Обществу претензии от 29.09.2023 Администрация, указав на неисполнение арендатором в нарушение пункта 4.4.3 Договора обязательства по внесению арендной платы и образование задолженности, потребовала погасить ее, предложив расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении обязательства сторон прекращаются, вследствие чего согласно ст. 622 ГК РФ (п. 4.4.13 договора) арендатор обязан передать участок (возвратить имущество) по Акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Как указывает истец, ответчик до настоящего времени акт приема-передачи Земельного участка не подписал и Земельный участок не освободил.

14.11.2023 года сотрудником Управления по муниципальному имуществу Администрации Всеволожского муниципальное района Ленинградской области был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301156:854, расположенного го адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, 

<

...> в районе дома N 20, площадью 35860 кв. м.

В ходе осмотра было установлено, что в границах земельного участка расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, правообладателем которых является ООО «Пульс».

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил заявленные требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Предметом рассмотрения являются требования о расторжении Договора аренды земельного участка N 5673/1.6-08 от 09.11.2015, площадью 35860 кв. м, расположенного по адресу: расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома N 20, с разрешенным использованием: для размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.д.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинского центра); об обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок площадью 35860 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома N 20, путем демонтажа за свой счет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47: (J7:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:13,01156:878, 47:07:1301156:874, и передать по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка N 5673/1.6-08 от 09.11.2015 года в состоянии и качестве не хуже первоначального.

            Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, принимая во внимание, что спорная задолженность ответчиком погашена в полном объеме, руководствуясь статьями 450, 450.1, 453, 615 ГК РФ, а также разъяснениями, данными в абз. 4 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», принимая во внимание, что на арендованном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за Обществом,  отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжениe договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 453 ГК РФ при расторжении обязательства сторон прекращаются, вследствие чего согласно ст. 622 ГК РФ (п. 4.4.13 договора) арендатор обязан передать участок (возвратить имущество) по Акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на договор аренды, которым установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы, также на акт от 14.11.2023 осмотра сотрудником Управления по муниципальному имуществу администрации Всеволожского муниципальное района Ленинградской области был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301156:854, расположенного го адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, 

<

...> в районе дома N 20, площадью 35860 кв. м, в ходе которого было установлено, что в границах земельного участка расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, правообладателем которых является ООО «Пульс».

Как разъяснено в абз. 4 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сам факт нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Аналогичная позиция содержится в п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

С учетом того, что задолженность ответчика на момент рассмотрения спора судом погашена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Как следует из материалов дела, ответчику принадлежат расположенные на Участки объекты незавершенного строительства, с кадастровыми номерами 47:07:1301156:874, 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874 (далее - Объекты), степень готовности каждого из Объектов составляет 40%, что подтверждается выписками из ЕГРН, актом осмотра Участка от 14.11.2023.

В соответствии с п. 1.1 Договора аренды Участок предоставлялся ответчику для строительства медицинского центра (размещения медицинских учреждений в отдельно стоящих зданиях). Объекты возведены Ответчиком правомерно в период действия Договора аренды и соответствуют целям, для которых Участок предоставлялся в аренду, а также соответствуют виду разрешенного использования Участка, требованиям публичного законодательстве, предусмотренным для такого рода сооружений.

При таких обстоятельствах у истца отсутствует право требовать демонтажа правомерно возведенных на Участке Объектов даже в случае прекращения Договора аренды.

Указанный вывод подтверждается Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, в котором указано, что, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, то ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды. Аналогичный вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 08.12.2016 N 305-ЭС16-12989 по делу N А41-88989/2015, Определении Верховного Суда РФ от 02.10.2015 N 306-ЭС15-12425 по делу N А65-16153/2014.

Поскольку на Участке имеются правомерно возведенные Объекты, расторжение Договора аренды не является основанием для освобождения Участка, т.е. сноса таких Объектов.

Апелляционный суд отклонил доводы апелляционной жалобы относительно неправомерности возведения спорных объектов, на основании следующего.

Участок предоставлен Ответчику по Договору аренды для использования в целях размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.п.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинских центров).

Из выписки из ЕГРН на Объект с кадастровым номером 47:07:1301156:875 следует, что он представляет собой «Здание подразделения реабилитации и восстановительного лечения». Несоответствие иных расположенных на Участке Объектов разрешенному использованию и целям предоставления Участка в аренду, каких-либо доказательств нецелевого использования Участка, либо несоответствия Объектов нормам публичного законодательства истцом не предоставлено.

Ссылка истца не некапитальность спорных объектов также признана несостоятельной, поскольку одним из принципов, на котором базируется ведение ЕГРН, является принцип достоверности указанных в нем сведений. Исходя из этого существует презумпция того, что сведения, указанные в ЕГРН являются достоверными, пока не доказано иное (пп. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Сам факт внесения в ЕГРН сведений об Объектах как о капитальных, а также об их целевом назначении может быть оспорен только в судебном порядке и только в рамках отдельного иска (иска о признании права собственности отсутствующим, иска признании постройки самовольной).

Поскольку самовольный характер строительства Объектов, либо их некапитальность истцом не доказывалась, предметом рассмотрения суда по настоящему делу о расторжении Договора аренды не являлась, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца об освобождении Земельных участков и сносе Объектов.

Согласно пп. 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Лишение собственника объектов недвижимости права аренды на участок, на котором такие объекты расположены, нарушает принцип единства судьбы земельного участка.

Расторжение Договора аренды препятствует Обществу завершить строительство Объектов, ввести их в эксплуатацию нарушает баланс публичных и частных интересов, а также создав правовую неопределенность в вопросе дальнейшей судьбы таких Объектов, что также недопустимо (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021).

Ответчик в силу п. 1 ст. 271 ГК РФ как собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Соответственно даже в случае расторжения Договора аренды Участок останется в фактическом владении ответчика в связи с нахождением на нем принадлежащих ответчику на праве собственности Объектов, при этом отсутствие у ответчика права аренды на Участок создаст правовую неопределенность в их судьбе, что недопустимо.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заявленные требования Администрации необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2024 по делу № А56-121587/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 В.В. Черемошкина