ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-70444/2020

Дело № А40-168415/19

г. Москва

18 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г.Головкиной,

судей Т.В.Захаровой, А.И.Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.М.Мурадян, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Клео» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 октября 2020 г. по делу № А40-168415/19, по иску Общества с ограниченной ответственностью «Клео» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 14.08.2020 г.); от ответчика Гречко А.В. (по доверенности от 08.12.2020 г.); эксперт ФИО2 (паспорт)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Клео» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 165 кв.м. (этаж I), расположенного по адресу: Москва, р-он Отрадное, Юрловский пр., д.11, пом.II с кадастровым номером 77:02:0007001:7762, расположенного по адресу: 

<

...>.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства и на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Вместе с тем, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, цена объекта согласно п. 3.1 договора установлена в размере 17 906 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут», которая является завышенной, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2020 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Клео», возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения урегулированы с учетом результатов судебной экспертизы в следующей редакции:

п. 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 19.050.000 (девятнадцать миллионов пятьдесят тысяч) руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Агентство судебных экспертов» от 22.06.2020 г. № 53.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

п. 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется  не позднее  одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основанного долга, составляющей не менее 317.500 (триста семнадцать тысяч пятьсот) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.».

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий.

Ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон и судебного эксперта, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилых помещений на основании долгосрочного договора                  № 03-00065/99 от 27.01.1999 г. на аренду нежилого помещения общей площадью                  165 кв.м., (этаж I), расположенного по адресу: г. Москва, p-он Отрадное, Юрловский пр., д.11, пом. П, с кадастровым номером 77:02:0007001:7762, о котором внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.10.2004 г. №77-01/02-670/2004-293, находящегося в собственности Москвы. Дополнительным соглашением от 02.11.2016 г. срок действия договора аренды продлен до 01.09.2026 г.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена              ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании                ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 25.04.2019 г., согласно выводам эксперта итоговая величина которой, без учета НДС, составила по состоянию на указанную дату 19 050 000 руб.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная ООО «Агентством судебных экспертов» соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. № 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Истец заявлял о назначении по делу повторной судебной экспертизы, однако суд первой инстанции, протокольным определением от 14.09.2020 г. отказал в его удовлетворении.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Истцом в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Истец, в суде первой инстанции, возражая против представленного заключения по дате, на которую проведена оценка в рамках судебной оценочной экспертизы, заявил о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство истца о назначении повторной экспертизы, протокольным определением от 14.09.2020 г. правомерно отказал в его удовлетворении, поскольку дата, по состоянию на которую подлежала установлению рыночная цена объекта, определена с учетом обстоятельств инициации предложения по выкупу спорного помещения Департаментом городского имущества города Москвы путем направления соответствующего предложения арендатору – истцу по делу, в связи с чем, основания для удовлетворения ходатайства истца в порядке ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Таким образом, с учетом представленного в материалы дела письма ответчика (т. 1 л.д. 26-28) определенная судом первой инстанции дата оценки имущества является верной. 

При этом, как правомерно указал суд первой инстанции, указанная дата определена, с учетом даты предложения по выкупу спорного недвижимого имущества Департаментом городского имущества города Москвы, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в указанной части являются необоснованными. 

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения, а также квалификации эксперта у суда первой инстанции обоснованно не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта также не установлено. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что экспертное заключение являются полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникло.

В суде апелляционной инстанции эксперт, производивший судебную оценку стоимости выкупаемого имущества, дал суду пояснения, из которых не было усмотрено противоречий либо неполноты экспертного исследования. 

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом непредставления доказательств ее уплаты при обращении с апелляционной жалобой в суд.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 октября 2020 года по делу № А40-168415/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:  О.Г. Головкина 

Судьи:  Т.В. Захарова 

 А.И. Трубицын