АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-23858/16

22 марта 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   06 марта 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            22 марта 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Великородовой И.А, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                             ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» (ОГРНИП 1026100516640,                   ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Взлет» (ОГРН 

<

***>,                      ИНН 

<

***>), Комитету имущественных отношений Азовского района                          (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 

о признании сделки недействительной

встречному иску 

общества с ограниченной ответственностью «Взлет» (ОГРН 

<

***>,                      ИНН 

<

***>) 

к крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Молчанов» (ОГРНИП 1026100516640,                   ИНН 

<

***>), Администрации Самарского сельского поселения Азовского района Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании сделки недействительной

при участии:

от крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов»: представитель ФИО2 доверенность от 09.01.19;

от общества с ограниченной ответственностью «Взлет»: представитель ФИО3 доверенность от 02.08.18;

от  Комитета имущественных отношений Азовского района: представитель не явился;

от Администрации Самарского сельского поселения: представитель ФИО4, доверенность от 10.08.2018,

установил:

крестьянское (фермерское) хозяйство «Молчанов» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 26.02.2015 № 1/16, заключенного между Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет», применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании освободить земельный участок,  признании отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок, обязать зарегистрировать договор аренды №38/а, заключенный между Администрацией Самарского сельского поселения и крестьянским (фермерским) хозяйством «Молчанов».  

Требование обращено к обществу с ограниченной ответственностью «Взлет», Комитету имущественных отношений Азовского района.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Самарского сельского поселения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.06.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды пришли к выводу о том, что истец не представил совокупности доказательств необходимых для удовлетворения требования о признании сделки недействительной. Кроме того, судом апелляционной инстанции с целью ответа на вопрос о том, является ли переданный в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Взлет» земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600014:2871 и ранее арендованный им земельный участок, переданный по договору аренды от 03.10.2002 №159 одним и тем же земельным участком, назначена экспертиза. По итогам проведения судебной экспертизы установлено, что предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600014:2871 и ранее переданный земельный участок - один и тот же земельный участок.

Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2018 решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. 

Суд кассационной инстанции указал, что при рассмотрении спора подлежал исследованию и оценке вопрос о соблюдении при заключении договора аренды от 26.02.2015 № 1/16 публичной процедуры предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600014:2871. Ссылка судов на то, что договор аренды от 26.02.2015 № 1/16 заключен в порядке переоформления договора от 20.11.2002 № 2/17 (который заключен на неопределенный срок), сделана без учета того, что  предметы договоров различны (по договору от 20.11.2002 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004) предоставлен участок площадью 61,9 га. по договору - площадью                                       360 367 кв. м). Кроме того, наличие договора от 20.11.2002 не исключало необходимость соблюдения публичной процедуры, предусмотренной пунктом 2 статьи 10 Закона                   №101 -ФЗ, при заключении договора от 26.02.2015. 

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, указал, что выводы судов о том, что договор аренды от 03.10.2002 №159 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004) возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса) сделан без учета разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления №73. Кроме того, как следует из договора аренды от 20.11.2002 №2/17 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004), он носит срочный характер. Договор аренды с крестьянским хозяйством заключен с соблюдением публичной процедуры и после вступления в силу новой редакции Земельного кодекса, поэтому названное лицо обладает заинтересованностью в оспаривании договора от 26.02.2015.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, а при их недостаточности предложить представить дополнительные доказательства, на основании их оценки в соответствии с требованиями главы 7 Кодекса установить все имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, дать оценку доводам крестьянского хозяйства о нарушении требований закона при заключении договора аренды от 26.02.2015 №1/16, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

При новом рассмотрении к производству принят встречный иск о признании договора аренды от 30.11.2015 недействительным.

Истец поддержал ранее изложенную правовую позицию, просил заявленные требования удовлетворить, встречный иск оставить без удовлетворения. 

Ответчик настаивал на удовлетворении встречного иска, заявил об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, просил взыскать судебные расходы, понесенные в связи с оплатой услуг представителя. 

При новом рассмотрении стороны поддержал ранее изложенные правовые позиции, не представив новых доводов, новых доказательств. 

Представитель Администрации Самарского сельского поселения поддержал позицию истца, высказавшись против возможности удовлетворения встречного требования. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда, представителей в судебное заседание не направило. Отзыв, относительно заявленных исковых требований, в материалы дела не представило, равно как и документов, подтверждающих уважительность неявки в судебное заседание, либо ходатайств о его отложении, при уважительности оснований. 

Комитетом имущественных отношений Азовского района заявлено о возможности рассмотрения спора в отсутствии представителя, указано на ранее представленный отзыв

В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика, третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий

В судебном заседании допрошен эксперт общества с ограниченной ответственностью «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» ФИО5.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

21.10.2015 в газете «Приазовье» № 41 (15066) опубликовано сообщение о возможном предоставлении в аренду земельного участка площадью 360 367 кв. м с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, прилегающего с восточной стороны к ДНТ «Самарское», для сельскохозяйственного производства. В связи с подачей заявления (от 06.08.2015 вх.                     № 1460) о намерении участвовать в аукционе крестьянским хозяйством, ему предоставлено право заключить договор.

На основании постановления от 30.11.2015 № 523 крестьянское (фермерское) хозяйство «Молчанов» (арендатор) и Администрация Самарского сельского поселения (арендодатель) 18.01.2016 заключили договор № 38/а аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 360 367 кв. м с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, расположенный: Ростовская область, Азовский район, прилегающий с восточной стороны к ДНТ «Самарское», для сельскохозяйственного производства.

18.01.2016 крестьянское хозяйство обратилось в многофункциональный центр Азовского района с заявлением о государственной регистрации договора. 

28.01.2016 орган, осуществляющий государственную регистрацию, сообщил, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600014:2871 сделана запись об обременении, вследствие заключения договора аренды от 26.02.2015 № 1/16.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 20.11.2015 зарегистрирован договор аренды земельного участка № 1/16 от 26.02.2015 сроком с 26.02.2015 года по 26.02.2025.

Договор аренды №1/16 заключен 26.02.2015 между Комитетом имущественных отношений Азовского района и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет».

Ранее указанные лица являлись сторонами арендного правоотношения, 14.08.2002 Постановлением № 63 обществу с ограниченной ответственностью  «Взлет» предоставлен земельный участок площадью 108,3 га пашни в аренду на 1 год.

Между Самарской сельской администрацией и общество с ограниченной ответственностью «Взлет» заключен договор аренды земельного участка общей площадью 108,3 га пашни, согласно прилагаемой экспликации земель, для выращивания сельскохозяйственных культур.

В соответствии с пунктом 1.2. договор вступает в силу с момента его регистрации в Азовском районном комитете имущественных отношений (зарегистрирован 20.11.2002), окончание срока действия договора - 14.08.2003. 

По окончании действия договора ни арендатор, ни арендодатель не уведомили о прекращении договорных отношений, арендатор продолжал использовать участок по назначению и оплачивать арендную плату, а арендодатель, не возражая против использования земельного участка, принимал арендную плату. Поскольку по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Постановлением главы Самарской сельской администрации от 29.06.2004 № 65 часть земельного участка (46,4 га) изъята у общества при добровольном отказе, изменен срок договора, границы и размер земельного участка (61,9 га).

28.06.2004 между комитетом имущественных отношений Азовского района и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.11.2002 № 2/17, стороны изменили размер и границы земельного участка, заявив об аренде 61,9 га пашни., установив новые границы земельного участка, изменив условие о сроке - 11 месяцев.

По окончании действия договора ни арендатор, ни арендодатель не уведомили о прекращении договорных отношений, а арендатор продолжал использовать участок по назначению и оплачивать арендную плату. Поскольку по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В 2015 г. Комитет имущественных отношений Азовского района утвердил схему расположения земельного участка, площадью 360367 кв.м., прилегающей с восточной стороны к ДНТ «Самарское» в Азовском районе, на часть земель используемых по договору аренды от 20.11.2002 № 2/17.

Постановлением от 26.02.2015 № 176 Администрацией Азовского района принято решение о переоформлении договора аренды земельного участка от 20.11.2002                   № 2/17 и об обязании Комитета имущественных отношений Азовского района заключить договор аренды земельного участка площадью 36 га, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, прилегающей с восточной стороны к ДНТ «Самарское» в Азовском районе, сроком на                 10 лет.

Между Комитетом имущественных отношений Азовского района и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет» заключен договор № 1/16 от 26.02.2015 аренды земельного участка площадью 36 га, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, прилегающей с восточной стороны к ДНТ «Самарское» в Азовском районе, сроком на 10 лет (зарегистрирован 20.11.2015).

Крестьянское хозяйство, полагая, что договор аренды от 26.02.2015 № 1/16 заключен с нарушением норм действующего законодательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Ответчик, в свою очередь, инициировал встречный иск, заявляя о недействительности договора № 38/а, заключенного 18.01.2016.

Проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд при новом рассмотрении, в отсутствии дополнительных доказательств и новых доводов сторон, исследовав условия спорных договоров, фактические обстоятельства, вновь пришел к выводу о невозможности удовлетворения заявленного требования.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита права осуществляется с использованием определенных способов, к числу которых статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  отнесено признание сделки недействительной. 

В основание требования о признании сделки недействительной истцом положена норма статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При новом рассмотрении истец настаивал на применении указанного основания порока. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 указанной статьи).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 названного Кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, согласно положениям  статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 

Из представленных в материалы дела доказательств, следует, что после истечения предусмотренного договором срока аренды, арендатор продолжал использовать объект аренды в отсутствие возражений арендодателя. 

Доказательств иного суду не представлено. Запись о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сохранена. 

Из субъективного поведения сторон суд полагает возможным сделать вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков, стабильности режима его использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Приведенная норма о необходимости подачи заявления до истечения срока договора аренды направлена не на безусловное пресечение возможности заключения договора аренды на новый срок  после даты, ограничивающей срок действия договора, а на обеспечение стабильности гражданского оборота. По смыслу рассматриваемого правила заявление должно быть подано в период, когда заявитель является титульным и фактическим владельцем участка, до момента прекращения арендных отношений и возможной передачи участка другому лицу. Если после истечения срока договора арендатор продолжил пользование участком и арендодатель не заявлял возражений против этого, основания полагать, что арендатор утратил право на аренду земельного участка, отсутствуют.

Спорный договор аренды заключен 26.02.2015, то есть до внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным Законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в законную силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 5 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ). Указанная редакция Земельного кодекса действовала до 01.03.2015 года.

Таким образом, из содержания подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации следует, что без торгов предоставляется земельный участок, образованный из арендуемого земельного участка. При предоставлении земельного участка на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации заявителем является арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, из которого образован испрашиваемый земельный участок.

Указанное толкование также следует из положений Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017 с целью ответа на вопрос о том, является ли переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600014:2871 площадью 360367 кв. м и ранее арендованный земельный участок по договору аренды от 03.10.2002 №159 с учетом дополнительного соглашения №81 от 28.06.2004 к договору аренды от 03.10.2002 №159, одним и тем же земельным участком, или это разные земельные участки, назначена экспертиза.

По итогам проведения судебной экспертизы, в суд апелляционной инстанции поступило заключение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» №1-1130-Э/2017 от 06.03.2018, согласно которому предоставленный в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Взлет» земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, площадью 360367 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский район, прилегающий с восточной стороны к ДНТ «Самарское», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» и ранее арендованный им земельный участок по договору аренды от 03.10.2002 №159, с учетом дополнительного соглашения №81 от 28.06.2004 к договору аренды от 03.10.2002 №159 это один и тот же земельный участок.

Эксперт указал, что четкое место расположения земельного участка, переданного по договору аренды от 03.10.2002 №159 с учетом дополнительного соглашения с указанием адресных ориентиров, следующее: земельный участок расположен в Азовском районе, юго-восточнее с. Самарское и на расстоянии 10м от коллективных садов «Самара». Земельный участок расположен с восточной стороны от коллективных садов «Самара» и с северной стороны р. Кагальник, на расстоянии от 55-130 м (от уреза воды на дату проведения осмотра). С южной стороны земельного участка расположена прирусловая лесная полоса р. Кагальник шириной 21 м. С восточной стороны земельного участка расположена лесная полоса шириной 15м. Четкое описание места расположения земельного участка с кадастровым номером 61:01:060600014:2871, площадью 360367 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, прилегающий с восточной стороны к ДНТ «Самарское» с определением возле каких водоемов, рек расположен земельный участок, с определением его расположения и близости по отношению к р. Кагальник» следующее: земельный участок расположен в Азовском районе, юго- восточнее с. Самарское. С восточной стороны от коллективных садов (ДНТ) «Самара» на расстоянии 10-12м. С северной стороны р. Кагальник на расстоянии от 55-155 м (от уреза воды на дату проведения осмотра). С южной стороны участка расположена прирусловая лесная полоса р. Кагальник.     С восточной стороны земельного участка расположена лесная полоса.

При новом рассмотрении спора эксперт дал аналогичные пояснения, подтвердил ранее сделанные выводы. 

Суд считает необходимым отметить, что экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, заключение не содержит противоречий, не оспорено сторонами, в связи с чем, признается судом надлежащим доказательством.

От проведения повторного исследования, в том числе, с постановкой иных вопросов, истец отказался. 

В силу изложенного подлежат отклонению доводы истца о неправомерности заключения договора аренды №1/16 от 26.02.2015, в том числе в связи с тем, что договор заключен с нарушением положений ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд отмечает, что истец не оспорил правомерность возникновения прав ответчика как арендатора при передаче земельного участка в 2002 г. 

В части доводов истца о нарушении его прав отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимость соответствующей записи, суд считает необходимым указать следующее. 

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации не содержит запрета на заключение нескольких договоров аренды по поводу одного и того же недвижимого имущества и по смыслу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), каждый договор аренды подлежит государственной регистрации, поскольку в соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", единственным доказательством существования зарегистрированного права признается государственная регистрация права в ЕГРН, при этом часть 2 статьи 1 указанного закона определяет ЕГРН как свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях.

Таким образом, наличие актуальной записи в ЕГРН об аренде на объект подтверждает достоверность существования зарегистрированных прав и не может препятствовать внесению записи о другом договоре аренды на тот же объект.

Следовательно, законодатель допускает государственную регистрацию нескольких договоров аренды в отношении одного и того же объекта и признает ее правомерной.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», наличие записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации два договора юридический факт, который может иметь негативные гражданско-правовые последствия в виде конфликта владельческих прав, но негативных публично-правовых последствий в виде отказа уполномоченного органа в государственной регистрации иметь не может, в силу того что в Законе о государственной регистрации нет таких оснований для отказа в регистрации как «противоречие прав арендаторов».

С требованием к уполномоченному органу в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не обращался. 

Не усматривая оснований для удовлетворения иска, суд считает необходимым, кроме прочего, указать следующее. 

При заключении в отношении одной и той же вещи нескольких договоров аренды с разными лицами сделка с арендатором, которому вещь не была передана, не является недействительной (ничтожной) в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было указано, в пункте 13 Постановления №73 разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Более того, оценивая субъективное поведение истца, суд усматривает в нем признаки недобросовестного, злонамеренного поведения.

Суд считает необходимым отметить, что согласно положениям статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на судебную защиту обладают лица, чьи права и законные интересы нарушены.

Защищаемый интерес должен быть исключительно подлинным, искусственное создание интереса недопустимо, противоречит добропорядочности гражданского оборота. Судебная защита исключает защиту лица, смоделировавшего нарушение своего собственного субъективного права. При этом суд, оценивая субъективное поведение истца, должен исключить какие-бы то ни было признаки противоправности и злоупотребления правом.

Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  устанавливает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статья 10 Гражданского кодекса  Российской Федерации устанавливает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснению, данному в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом оценена логичность и последовательность совершенных действий.                             В поведении истца суд усматривает поэтапную реализацию намерения устранить действие закона, подлежащего применению, путем создания видимости наличия субъективного права. 

Требование о государственной регистрации договора аренды (пункт 2 статьи               651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. 

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам  (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что истец в момент заключения договора должен был знать об ином правоотношении, возникшем по поводу спорного объекта (запись ЕГРН), в отношении истца ранее возникшее соглашение силы не может не иметь.

Оценивая субъективное поведение истца при применении стандарта доброй совести, суд считает необходимым принять во внимание следующее. 

Закон возлагает на лицо, действующее добросовестно, определенную совокупность обязанностей, своеобразное бремя.

Участник гражданского оборота не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения сделки в отношении интересующей его вещи имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно.

При решении вопроса о добросовестности такого субъекта суд должен установить проявлена ли им разумная осмотрительность, и какие меры были приняты, чтобы выяснить юридическую и фактическую судьбу вещи.

С учетом изложенного, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению, вместе с тем, не усматривая требуемой порочности в рамках рассматриваемого встречного искового требования. 

Встречный иск обусловлен так называемым обратным интересом, иск заявлен со ссылкой на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, при нарушении сторонами спорной сделки положений пункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьи                 39.16 данного Кодекса. Согласно пункту 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

Правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной обладает лицо, права и законные интересы которого были нарушены фактом заключения и исполнение такой сделки.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 15.04.2008                  №289-О-О также разъяснено, что заинтересованным согласно норме                                           статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

В силу ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

Приняв во внимание установленные по делу обстоятельства и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности ответчиком, выступившим со встречным требованием, материально-правового интереса в оспаривании данной сделки.

Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения спора вся совокупность прав арендатора принадлежит лицу, заявившему иск об оспаривании сделки, существование корой при указанных обстоятельствах не порождает в отношении него каких-либо негативных правовых последствий. При этом субъективное право истца подлежит защите при рассмотрении первоначального иска.

Оснований для удовлетворения требования суд не усматривает. 

Ответчиком заявлено о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ч. ч. 1, 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах и пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, ст. 112 КАС РФ, ч. 2 ст. 110 АПК РФ).

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016               №1 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 25.02.2010 N 224-О-О обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части  2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016              №1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичные положения приведены в Информационных письмах ВАС РФ от 05.12.2007 №121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвоката и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", от 13.08.2004 №82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Условиями договора оказания юридических услуг предусмотрена обязанность исполнителя по представлению интересов в суде первой инстанции при размере вознаграждения – 50 000 руб., апелляционной инстанции – 50 000 руб. и при взимании с доверителя платы за 1 день участия в судебном заседании по 5 000 руб. 

Судом установлено, что представитель истца принял участие в десяти судебных заседаниях, что подтверждается протоколами судебных заседаний.

Стоимость услуг представителя за участие в судебных заседаниях апелляционной инстанции составила 100 000 руб.

Руководствуясь вышеназванными положениями процессуального закона и разъяснениями судебной практики, и в соответствии с нормами статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, в том числе акты оказанных услуг и платежные документы об оплате вознаграждения, приняв во внимание продолжительность процесса, количество состоявшихся судебных заседаний, сложность дела, объем доказательств, суд пришли к выводу о том, что заявленная истцом ко взысканию сумма судебных расходов, понесенных в связи с представлением интересов в суде первой инстанции отвечает критерию разумности. Заявленный к взысканию размер судебных расходов со ссылкой на представление интересов при апелляционном обжаловании не отвечает критерию разумности.

Суд полагает возможным (принимая во внимание предмет договора об оказании юридической помощи) прийти к выводу о том, что выплата вознаграждения за участие в судебном заседании и есть плата за надлежащую подготовку к заседанию, реализацию функций защиты. 

При взыскании судебных расходов суд в каждом конкретном случае определяет разумные пределы по своему усмотрению, исходя из обстоятельств дела.

Если общая стоимость оказанных юридических услуг значительно превышает среднестатистическую, суд не может признать ее разумной и справедливой.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь правовыми подходами к применению части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечивающими баланс интересов сторон спора, суд признал разумным и обоснованным возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 (50 000 +50 000) руб. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать. 

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов»                            (ОГРНИП 1026100516640, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Взлет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в возмещение расходов на оплату услуг представителя 100 000 руб. 

В удовлетворении остальной части заявления отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в

законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший

решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья  Великородова И. А.