Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-7867/24

28 июня 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2024 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.07.2020) к ООО «ТИТАН» (142307, Московская область, Чехов город, ФИО2 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.04.2016, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании двойной суммы задатка в размере 5 000 000 руб., уплаченной на основании предварительного договора №24/05/2022 от 17.08.2022,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «ТИТАН» о взыскании двойной суммы задатка в размере 5 000 000 руб., уплаченной на основании предварительного договора от №24/05/2022 купли-продажи земельного участка от 17.08.2022 года. 

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, 17 июня 2022 года между сторонами был заключен предварительный договор №24/05/2022 купли-продажи земельного участка (далее – предварительный договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:31:0020501:6829 площадью 5 947 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область. Чеховский район, сельское поселение Стремиловское, в районе д. Вевдоково.

Данный земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности.

При заключении предварительного договора ответчик знал, что земельный участок истец намеривается купить для строительства магазина (торгового комплекса) площадью не менее 1 500 кв.м. в одном уровне (п.1.2.6 предварительного договора). Также при заключении предварительного договора ответчик достоверно знал, что разрешенное использование земель данного земельного участка - для жилищного строительства.

Ответчик предоставил истцу заверения и гарантии, что проект планировки и проект межевания территории, разработанные на основании постановления Администрации Чеховского района от 21.07.2014 года и утвержденный Распоряжением Министерства строительства комплекса Московской области №ПЗЗ 33\964 от 22.04.2016 года, не является ограничением, которое может препятствовать на получение разрешения на строительство магазина (торгового комплекса).

Согласно п.1.3 предварительного договора покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 2 500 000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору.

Свои обязательства по перечислению ответчику задатка по предварительному  договору истец выполнил в полном объеме, перечислив ответчику задаток, что подтверждается платежным поручением   №491 от 20.06.2022 года.

15.06.2023 года стороны заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны согласовали, что основной договор должен быть заключен в срок до 31 декабря 2023 года.

Согласно п.2.4.1 предварительного договора ответчик был обязан с соблюдением действующего законодательства получить разрешение на условно-разрешенный вид использования «Магазины» (код 4.4) на земельный участок, допускающий строительство и эксплуатацию на участке магазина (торгового комплекса).

02.09.2022 года ответчик направил заявление в Комитет но архитектуре и градостроительству Московской области (№Р001-8535975026-62803386) о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 50:31:0020501:6829, однако в предоставлении услуги было отказано.

Как следует из решения от 04.10.2022 года №6443303930, в предоставлении указанной услуги было отказано, при этом ответчику было разъяснено, что данный отказ может быть обжалован в досудебном порядке путем направления жалобы в Мособлархитектуру, а также и в судебном порядке.

Вместе с тем, ответчик своим право на обжалование данного отказа не воспользовался, в связи с чем, по мнению истца, действия ответчика в данном случае не могут быть признаны добросовестным соблюдением своих обязательств.

Следовательно, с учетом изложенных обстоятельств, условия, изложенные в 11.3.2 ПДКП, не подлежат применению, так как поведение ответчика не является добросовестным соблюдением своих обязательств.

12.12.2023 года истцом было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Согласно п.1.3 ПДКП, если за неисполнение настоящего договора ответственен продавец, за исключением причин, описанных п.3.2 настоящего договора, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в срок 5 (пять) рабочих дней с момента получения уведомления от покупателя с просьбой согласовать дату подписания основного договора, осуществить подписание основного договора и совершить иные действия для осуществления регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Ответчик, согласно информации с официального сайта Почты России, получил уведомление о расторжении 09.11.2023 года. Следовательно, до 15.11.1023 года ответчик обязан был вернуть истцу указанные денежные средства.

Однако свои обязательства, предусмотренные п.1.3 ПДКП, ответчик не выполнил, до настоящего времени денежные средства истцу не вернул.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.06.2022 года между ИП ФИО1 и ООО «Титан» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:31:0020501:6829, площадью 5 947 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, по адресу: МО, Чеховский район, в районе д. Венюково.

Согласно условиям вышеназванного предварительного договора и дополнительного соглашения к нему от 15.06.2023г. срок действия предварительного договора, а также срок для заключения сторонами основного договора - до 31 декабря 2023 года.

В разделе 2 предварительного договора стороны согласовали, что продавец с соблюдением действующего законодательства должен получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка «магазины» (код классификатора 4.4).

Согласно пункту 1.3 договора, покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 2 500 000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору. Если за неисполнение обязательств по настоящему договору ответственен покупатель, задаток остается у продавца. Если за неисполнение настоящего договора ответственен продавец, за исключением причин, описанных в п.3.2 договора, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в срок 5 рабочих дней с момента получения уведомления от покупателя с просьбой согласовать дату подписания основного договора.

В пункте 3.2 договора указано, что покупатель и продавец в рамках настоящего договора согласились, что в случае, если продавец не выполнит обязательства, предусмотренные п.2.5.1 предварительного договора, по уважительной причине, а именно, по причине отказа главы городского округа Чехов в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования при добросовестном соблюдении продавцом своих обязательств, покупатель имеет право: отказаться от исполнения настоящего договора с возвратом уплаченных денежных средств и получением неустойки в сумме 1 000 000 руб., или заключить основной договор по цене 23 500 000 руб.

Таким образом, из текста договора, с учетом его буквального толкования по правилам ст. 431 ГК РФ, следует, что стороны договорились, что в случае отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка с имеющегося «для жилищного строительства» на условно разрешенный «магазины», для продавца не наступают последствия в виде возврата двойной суммы задатка.

Как следует из материалов дела, и не оспаривалось истцом, продавец предпринял меры для изменения вида разрешенного использования земельного участка и получения разрешения на условно разрешенный вид - «магазины», однако получил отказ, в котором было указано, что с целью недопущения социальной напряженности Администрация г.о. Чехов считает нецелесообразным проведений общественных слушаний о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования «магазины», что, фактически, означает отказ главы Администрации в выдаче разрешения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик исполнил предусмотренную предварительным договором обязанность по осуществлению действий по получению разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка «магазины» (код 4.4) на земельный участок, допускающий строительство и эксплуатацию на участке магазина. 

Доводы истца о том, что ответчик должен был обжаловать отказ в получении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка, суд находит несостоятельными, поскольку указанная обязанность условиями предварительного договора не предусмотрена.

При указанных обстоятельствах, на основании статей 380, 381, 429 ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по возвращению задатка в двойном размере в связи с незаключением основного договора купли-продажи, поскольку материалами дела подтверждено, что незаключение договора не является последствием виновных действий (бездействия) ответчика, а связано с отсутствием согласия главы Администрации г.о. Чехов в выдаче соответствующего разрешения, что было предусмотрено условиями спорного предварительного договора.

Учитывая реализацию истцом права на расторжение предварительного договора без каких-либо виновных действий сторон, внесённый при заключении такого договора задаток утрачивает свою функцию как средства обеспечения исполнения обязательства по сделке, так и функцию одной из мер гражданской ответственности. 

Отказывая во взыскании задатка в двойном размере, суд приходит к выводу о применении к спорным правоотношениям положений закона о неосновательном обогащении и взыскании с ООО «ТИТАН» в пользу ИП ФИО1 денежных средств в размере 2 500 000 руб. 

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных в статье 1109 кодекса (пункт 1). Правила, предусмотренные главой 60 кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2). 

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, 7 правила, предусмотренные главой 60 кодекса, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (подпункт 1).

Факт перечисления истцом суммы 2 500 000 руб. в качестве задатка подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается. 

Документы, свидетельствующие о возврате истцу ответчиком перечисленных денежных средств после расторжения истцом договора, в материалы дела не представлены. 

Таким образом, принимая во внимание реализацию истцом предусмотренного договором права на расторжение предварительного договора, отсутствие правовых оснований у ответчика для удержания денежных средств, указанная сумма является неосновательным обогащением на стороне ответчика и подлежит взысканию в пользу истца.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом результатов рассмотрения спора государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ТИТАН» в пользу ИП ФИО1 сумму в размере 2 500 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 000 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья  В.С. Желонкин