﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-61056/2020

Дело № А55-17820/2019

г. Казань

25 мая 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

заявителя – Рубановой Е.А. по доверенности от 31.05.2019 (до и после перерыва), 

в отсутствие:

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фараон»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020

по делу № А55-17820/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фараон», г. Самара (ОГРН 1026301710852, ИНН 6319074110) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью проектно-строительная компания «Стройсила», г. Самара, индивидуальный предприниматель – кадастровый инженер Семинович Денис Теодозиевич, г. Самара, администрация городского округа Самара, г. Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара, г. Самара, федеральное государственной бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, г. Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, о признании незаконным решения об отказе в регистрации права, выраженное в уведомлении от 25.04.2019 № 63-001/300/2019-1773, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фараон» (далее – заявитель, ООО «Фараон») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – регистрирующий орган, Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным решения об отказе в регистрации права, выраженного в уведомлении от 25.04.2019 № 63- 001/300/2019-1773, а также обязании регистрирующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок, кадастровый номер 63:01:0709002:2353, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/проспект Кирова, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) код ВРИ № 4.2.; деловое управление код ВРИ 4.1.», общей площадью 19 913 кв. м. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Фараон» просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 12.05.2020 объявлен перерыв до 13 часов 45 минут 19.05.2020. Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено 19.05.2020 в 13 часов 45 минут в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, ООО «Фараон» является собственником нежилого здания (торговый центр), общей площадью 3568,9 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, пересечение ул. Ново-Садовая/пр. Кирова, кадастровый номер 63:01:0709002:1893.

Указанный объект недвижимого имущества располагался на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, общей площадью 19 238 кв. м, который был предоставлен заявителю в аренду сроком на 25 лет. 

ООО «Фараон» 20.04.2017 обратился в администрацию городского округа Самары с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320.

10 января 2019 года с ООО «Фараон» был заключен договор купли-продажи № 001007кп земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353, площадью 19 913 кв. м. 14.01.2019 после оплаты выкупной цены земельного участка сторонами был подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи. 

17 января 2019 года ООО «Фараон» обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353. 

В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор от 10.01.2019 № 001007кп купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара.

24 января 2019 года регистрирующим органом было принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 24.04.2019 по основаниям, предусмотренным пунктами 13 и 23 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закона о регистрации), т.е. в связи с тем, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной и земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта. 

Поскольку ООО «Фараон» не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации права, регистрирующим органом 25.04.2019 было отказано в государственной регистрации права (уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 25.04.2019 № 63/001/300/2019-1773). 

Не согласившись с данным отказом регистрирующего органа, ООО «Фараон» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении и мотивировали судебные акты тем, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не может являться надлежащим правоустанавливающим документом для регистрации права собственности заявителя на земельный участок площадью 19 913 кв. м, с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/ пр-кт Кирова.

Рынок, как объект недвижимости, не зарегистрирован и, следовательно, на него не распространяются требования пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Право выкупа возникает у собственника существующего объекта, а не планируемого к возведению.

Принадлежащее обществу нежилое здание имеет общую площадь 3568,9 кв. м и имеет 3 этажа, в том числе один – подземный. Данное обстоятельство заявителем не оспаривается. 

Строительство данного здания осуществлялось ООО «Фараон» в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:138 площадью 2915 кв. м, предоставленного для целей строительства выставочного зала на праве аренды. Данное обстоятельство ООО «Фараон»  также не оспаривается.

Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 10.01.2019 № 001007кп был заключен на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ. 

При этом площадь земельного участка, предоставляемого в собственность ООО «Фараон» по указанному договору, значительно превышает площадь объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фараон» и расположенного на указанном земельном участке.

Между тем судами не учтены и не исследованы в полном объеме правовые основания выкупа земельных участков и расположенных на них объектов движимого и недвижимого имущества.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодательно закреплен в главе V.1 ЗК РФ, в силу статьи 39.1 которого, указанные земельные участки предоставляются на основании, в том числе, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1).

С 01 марта 2015 года предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации высказал подход, согласно которому необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Из содержания представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 имеет вид разрешенного использования по документу: Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); Деловое управление.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 23.11.2018 № 99/2018/218944630 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0709002:50; 63:01:0709002:2320; 63:01:0709002:53 и 63:01:0709002:54.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 образован по решению Департамента управления имуществом городского округа Самара на основании Распоряжения от 29.03.2016 № 287.

Согласно распоряжениям Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 04.03.2015 № РД-332 и от 31.10.2017 № РД-2346, в соответствии со статьями 41, 42, 43 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определены условия и порядок подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара.

Постановлением администрации городского округа Самара от 04.06.2018 № 401 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара» документация по планировке территории была утверждена.

В соответствии с документацией по планировке территория определена в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара, приложение №2 к постановлению администрации городского округа Самара от 04.06.2018 № 401 (далее – приложение к постановлению от 04.06.2018 № 401). Постановлением администрации городского округа Самара от 04.06.2018 № 401 утверждена документация, устанавливающая размещение с учетом реконструкции существующего многофункционального торгового комплекса.

Одновременно со спорным земельным участком образованы и внесены в ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0709002:2352 (земельный участок (территории) общего пользования), 63:01:0709002:2354 (земельный участок (территории) общего пользования) и 63:01:0709002:2355 (земельный участок (территория) общего пользования.

Как указано кадастровым инженером по делу № А55-17820/2019 возможность образования иных земельных участков в соответствии с утвержденными: Проектом планировки территории и Проектом межевания территории  – не предусмотрены. В связи с чем, основания для постановки на кадастровый учет земельных участков с иными характеристиками (площадью и конфигурацией) отсутствуют. Поэтому градостроительное обоснование, изготовленное ООО ПСК «Стройсила», в части расчета планируемой застройки земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2352, полностью соответствует Проекту планировки территории, т.к. исходя из пункта 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 зарегистрирован 22.07.2016 с номером регистрации 63-63/001-63/001/009/2016-491/2. Земельный участок предоставлялся с учетом целевого назначения собственнику объекта недвижимого имущества и определяющим фактором являлась деятельность арендатора, организация торговли и оказание бытовых услуг. Формирование земельного участка основано на определении дальнейшей правовой судьбы земельных участков и их использовании в соответствии с градостроительными и нормативными требованиями.

При указанных обстоятельствах и изложенных доводов общества, судам, прежде всего, следовало также проверить отвечает ли испрашиваемый участок требованиям к земельному участку, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости принадлежащего заявителю, относительно площади такого участка (статья 39.20 ЗК РФ, определение Верховного суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, от 13.06.2017 № 307-КГ16-18929). В случае если будет установлено, что испрашиваемый земельный участок всем требованиям не отвечает, необходимо установить, возможно ли образования участка в иных границах и иной площади с соблюдением требования к образованию или изменениям земельного участка, установленных градостроительным и земельным законодательствами, в отношении которого обществом могут быть реализованы его права, предусмотренные законом.

Для целей проверки вопроса о соразмерности площади, испрашиваемого обществом участка, судебные инстанции не в полной мере исследовали целевое и функциональное использование объектов недвижимости, принадлежащих обществу, а также представленное градостроительное основание в части расчета площади застройки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 01.03.2011 № 13535/10).

Из представленной выписки по состоянию на 23.04.2018 следует, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 образован в результате объединения участков с кадастровыми номерами 63:01:0709002:50, 63:01:0709002:53, 63:01:0709002:54, 63:01:0709002:2320, на вновь образованном участке расположены здание принадлежащее обществу и павильоны для розничной торговли и обслуживания населения (вспомогательные объекты) которые могли быть связаны между собой одним функциональным процессом, необходимым для функционирования всего существующего объекта торгового назначения.

В связи с чем, судебным инстанциям необходимо было установить, имелись ли у общества правовые основания при определении соразмерности испрашиваемой площади с учетом всех объектов вспомогательного назначении, площади для парковки автомобилей, при этом без правовой оценки исключив наличие между объектами единой технологической (производственной) связи.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом, при этом неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, является способом защиты гражданских прав.

В целях установления факта несоразмерного предоставления земельного участка общей площадью 2915 кв. м, судебные инстанции обязаны были дать правовую оценку действиям уполномоченного органа и основаниям для объединения земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:138 общей площадью 2915 кв. м на котором осуществлялось и завершено строительство здания, принадлежащего ООО «Фараон», с другим участком с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 используемого тем же обществом на праве аренды для временного размещения рынка, а также участка предоставленного обществу для реконструкции рынка.

Кроме этого формирование участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 осуществлялось посредством перераспределения участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320.

Таким образом, формирование участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 осуществлялось из участка на котором расположен объект недвижимости и иных участков предоставленных заявителю для целей временного размещения и реконструкции рынка.

Судебные инстанции оставили без надлежащей проверки законность решения уполномоченного органа по формированию спорных земельных участков и образованию нового участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 площадью 19 238 кв. м.

По общим правилам бремя доказывая необходимого размера подлежащего выкупу участка возлагается на собственника строения, реализующего исключительное право предусмотренное в статье 39.20 ЗК РФ.

При этом не были исследованы и представленные доказательства, свидетельствующие о том, что формирование осуществлялось для целей эксплуатации находящихся на нем строений, включая объекты капитального и вспомогательного назначения, о чем отмечалось и в отзыве департамента 09.07.2019 №15-07-19/23914.

Вместе с тем при разрешении спора с учетом реализации обществом права предусмотренного статьей 11.8 ЗК РФ необходимо оценить действия уполномоченного органа и общества по объединению всех участков, имеющих разное целевое использование, которые могли быть направлены в обход обязательной процедуры проведения торгов, предусмотренной пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, в том числе в отношении обособленного участка используемого для временного размещения рынка. 

Кроме того из представленных обществом доказательств следует, что на исходном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0709002:138 осуществлялось строительство выставочного зала, при этом площадь земельного участка обеспечивала возможность надлежащей эксплуатации здания, после преобразования всех земельных участков, части земельных участков (из которых 16998 кв. м не предоставлялись под строительство) был образован земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 на котором расположены как объекты недвижимости так и вспомогательные объекты (торговый павильон и оборудование).

Вместе с тем судебные инстанции принимая решение исходили только из доводов изложенных в отзывах департамента и Управления Росреестра по Самарской области, не учли представленные обществом доказательства об использовании спорных объектов и их функционального назначения при определении площади участка.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что судебные акты приняты при неполно выясненных фактических обстоятельствах дела, выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что могло привести к принятию неправомерного судебного акта, в связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ, они подлежат отмене.

В силу требований статей 284, 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса, проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Правом переоценивать и исследовать  доказательства, устанавливать иные обстоятельства суд кассационной инстанции не наделен.

При новом рассмотрении судам необходимо повторно оценить правовые основания для образования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, в качестве территории единого землепользования и объединения исходных участков для целей эксплуатации основанных и вспомогательных объектов, оценить действия уполномоченного органа по принятию актов на их соответствие требованиям земельного законодательства (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ), оценить предоставленное обществом градостроительное обоснование ООО ПСК «Стройсила», по вопросам функционирования существующего торгового центра и павильонов, в том числе факт формирования участка с 2001 года для целей создания единого рынка для торговли.

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения по настоящему спору требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Вопрос о распределении судебных расходов судом округа не рассматривался, так как на основании части 3 (абзац второй) статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по делу № А55-17820/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				В.А. Карпова

Судьи								С.Ю. Муравьев

									В.А. Петрушкин