АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-25786/2021

г. Уфа

12 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.07.2022

Полный текст решения изготовлен 12.07.2022

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320028000121581; далее – истец, предприниматель)

 к обществу с ограниченной ответственностью «Флория-Уфа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – ответчик, общество),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 06.09.2021, паспорт.

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 17.05.2022, паспорт.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Флория-Уфа» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 07.04.2017.

Определением от 11.11.2021 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан, назначено предварительное судебное заседание.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому в удовлетворении заявленных требований просит отказать, ссылаясь на то, что включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Кроме того, истцом также не доказано, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В возражениях на отзыв ответчика истец сослался на то, что предприниматель ФИО2  является слабой стороной договора аренды, поскольку не является профессиональным участником в сфере арендных отношений, а также является правопреемником первоначального арендодателя и не могла повлиять на условия договора аренды. Исполнение договора без изменения условий с учетом текущей рыночной ситуации настолько нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при исполнении договора, поскольку в настоящий момент истец получает менее половины от того, на что была вправе рассчитывать при исполнении договора. Само наличие пункта 5.5. договора указывает на согласованность обеими сторонами условия о необходимости установления справедливой цены, которая соотносится как с интересами истца, так и с интересами ответчика. При заключении договора истец не предполагал, что увеличение ставки арендной платы может произойти только по воле ответчика, который вне зависимости от рыночной ситуации не заинтересован в увеличении ставки арендной платы.         

Истец исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Рассмотрев заявленные требования, заслушав представителей сторон, арбитражный суд УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 07.04.2017 между предпринимателем ФИО5 (арендодатель) и обществом «Флория Сервис» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 94.1 кв.м., этаж 1. кадастровый номер 02:55:050504:681 по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н. ул. Евгения Столярова, д.4, номер на этаже 5. 

Срок аренды установлен в договоре и составляет 10 лет. Договор аренды зарегистрирован в Росреестре. 

Дополнительным соглашением от 03.05.2017 к договору аренды произведена замена арендатора - общества «Флория Сервис» на правопреемника - общества «Флория-Уфа». 

Кроме того, на основании договора дарения недвижимого имущества от 03.11.2020 нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, перешло в собственность предпринимателя ФИО2

Таким образом, арендодателем по договору аренды с 03.11.2020 является ФИО2

В соответствии с пунктом 5.1. договора аренды размер арендной платы составляет 42 000 рублей за полный календарный месяц. Установленная в договоре ставка арендной платы соответствует стоимости аренды в размере 446,33 руб. за 1 кв.м. 

Согласно пункту 5.5. договора арендная плата может изменяться по соглашению сторон в зависимости от рыночной ситуации и финансовых показателей арендатора по помещению, и не чаще, чем установлено действующим законодательством. 

Руководствуясь п. 5.5. договора аренды, истец 16.06.2021 направил в адрес ответчика предложение об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы, согласно которому предложил заключить дополнительное соглашение об установлении арендной платы в размере     100 781 руб. начиная с 01.07.2021, а также, во избежание в дальнейшем разночтений пункта 5.5. договора, предложил также изменить редакцию пункта 5.5. договора и в измененной редакции указать: «п. 5.5. Ставка арендной платы может изменяться арендодателем не чаще одного раза в год и не более чем на 10%.». 

По мнению ответчика, внесение в договор условия о возможности изменения арендной платы направлено в первую очередь на реализацию обеими сторонами возможности получения ожидаемой прибыли исходя из повышения ставок по арендной плате в местности расположения предмета аренды (рыночная ситуация) и/или сокращения объема торговли (финансовые показатели арендатора).

В обоснование заявленных требований предприниматель ссылается на то, что заключая договор аренды на длительный срок, истец не предполагал, что увеличение ставки арендной платы может произойти только по воле ответчика, который вне зависимости от рыночной ситуации не заинтересован в увеличении.

Как указывает истец, им проведен анализ существующей рыночной ситуации в Демском районе г. Уфы, который свидетельствует о том, что рыночная ситуация со времени заключения договора существенно изменилась. Анализ рыночной ситуации проведен на основании открытых сведений с сайта avito.ru. 

Так, средняя стоимость арендной платы на основании данных анализа высчитывается истцом следующим образом: (500 руб.+ 952 руб. + 500 руб. + 2000 руб. + 1549 руб. + 600 руб. + 1399 руб.) / 7 = 1071 руб. 

Ссылаясь  на то, что установленная в договоре аренды ставка арендной платы на настоящий момент более чем в 2,5 раза ниже существующей рыночной ситуации по Демскому району г. Уфы Республики Башкортостан, а арендодатель, продолжая сдавать в аренду принадлежащее ему нежилое помещение, терпит убытки в размере упущенной выгоды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды нежилого помещения от 07.04.2017.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2).

Пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит указание на то, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п. 5.5. договора аренды, арендная плата может изменяться по соглашению сторон в зависимости от рыночной ситуации и финансовых показателей арендатора по помещению, и не чаще чем установлено действующим законодательством. 

Само по себе включение в рассматриваемый договор аренды условия о возможности изменения размера арендной платы не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательства.

Кроме того, основания для изменения условий договора в судебном порядке перечислены в приведенном выше пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

На существенное нарушение арендатором условий заключённого между сторонами договора истец в данном случае не ссылается. К иным предусмотренным законом случаям, для изменения условий договора в судебном порядке можно отнести существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора 

Исходя из положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения договора может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Сами по себе инфляционные процессы, а также повышение рыночных цен на аренду недвижимости не могут быть отнесены к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен на аренду недвижимости в период исполнения сделки.

Следовательно, изменения рыночных цен на аренду недвижимости и инфляция не являются теми изменившимися обстоятельствами, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора. 

Ссылка истца на то, что предприниматель ФИО2 является слабой стороной договора аренды, судом не принимается, поскольку иное толкование ст. 451 ГК РФ не допускается, изменение рыночной ситуации существенным изменением обстоятельств, на основании которого договор аренды может быть расторгнут, не является.

Приведенная истцом в возражениях в качестве примера судебная практика не может быть принята во внимание, поскольку обстоятельства, установленные приведенными судебными актами, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами.

Все иные доводы истца судом отклоняются, как основанные на неверном толковании норм права, регулирующих соответствующие правоотношения.

Следовательно, договор аренды от 07.04.2017 не подлежит расторжению, в этой связи исковые требования удовлетворены быть не могут.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320028000121581) к обществу с ограниченной ответственностью «Флория-Уфа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 07.04.2017 отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Флория-Уфа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан 15 000 руб., перечисленных по платежному поручению № 862 от 27.06.2022. Возврат денежных средств осуществить по реквизитам, указанным в данном платежном поручении.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                    Л.В. Салиева