АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-16122/2017

18 января 2018 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2018 года. Полный текст решения изготовлен 18 января 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе: судьи Воронова Т.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва - помощником судьи Усенко Е.С. 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «ЭР-Телеком Холдинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «На Дмитриева» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317554300068950),

об обязании устранить препятствия в пользовании помещением, обязании произвести перерасчет арендной платы,                    

в заседании приняли участие: 

от истца – ФИО3 по доверенности от 01.12.2017 №36;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 27.07.2017; после перерыва – не явился;

от третьего лица – не явились, извещены  

 

У С Т А Н О В И Л :

Акционерное общество «ЭР-Телеком Холдинг» (далее - АО «ЭР-Телеком Холдинг», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «На Дмитриева» (далее - ЗАО «На Дмитриева», ответчик) об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, расположенном по адресу: 

<

...> Октября, д. 12, корп. 1, 1 этаж, площадью 39,5 кв.м. и впредь не чинить их, передать экземпляр ключей от указанного помещения; об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы (постоянной и переменной) за все время осуществления препятствия в пользовании истцом нежилым помещением; о взыскании почтовых расходов в сумме 71 руб. и расходов по уплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.09.2017 исковое заявление принято к производству.

Определением от 12.10.2017 предварительное судебное заседание отложено на 14.11.2017, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, третье лицо).

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании, открытом 26.12.2017, объявлялся перерыв до 10.01.2018. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Ответчик не обеспечил явку представителя в судебное заседание после перерыва.

Руководствуясь пунктами 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд установил следующие обстоятельства.

11.08.2014 между ЗАО «ЭР-Телеком Холдинг» (арендатор) и ЗАО «На Дмитриева» (арендодатель) заключен договор №ОМС-00919 аренды нежилого помещения, объектом аренды по которому являлось нежилое помещение общей площадью 39,5 кв.м. на первом этаже Центра торговли «Планета Дом» по адресу: 

<

...> Октября, д. 12, корп. 1. Срок аренды установлен сторонами 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения.

По акту приема-передачи от 01.09.2014 объект аренды передан арендатору.

01.08.2015, то есть по истечении 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи к договору №ОМС-00919, между ЗАО «ЭР-Телеком Холдинг» (арендатор) и ЗАО «На Дмитриева» (арендодатель) заключен договор №ОМС-00025823 в отношении того же объекта аренды. Срок аренды установлен сторонами 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения. 

Дополнительным соглашением №1 от 01.08.2015 к договору №ОМС-00919 в зачет исполнения обязательства арендатора по пункту 3.4 договора принят полученный арендодателем на основании пункта 3.4 договора №ОМС-00919 от 11.08.2014 депозитный платеж в сумме 33 575 рублей 00 копеек.

По акту приема-передачи от 01.08.2015 объект аренды передан арендатору. 

По акту от 30.06.2016 объект аренды возвращен арендодателю.

01.07.2016 между АО «ЭР-Телеком Холдинг» (арендатор) и ЗАО «На Дмитриева» (арендодатель) заключен договор №33/1-2016 в отношении того же объекта аренды. Срок аренды установлен сторонами 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения. 

Дополнительным соглашением №1 от 01.07.2016 к договору №33/1-2016 в зачет исполнения обязательства арендатора по пункту 3.4 договора принят полученный арендодателем на основании пункта 3.4 договора №ОМС-00025823 от 01.08.2015 депозитный платеж в сумме 33 575 рублей 00 копеек.

По акту приема-передачи от 01.07.2016 объект аренды передан арендатору. 

По акту от 31.05.2017 объект аренды возвращен арендодателю.

01.06.2017 между АО «ЭР-Телеком Холдинг» (арендатор) и ЗАО «На Дмитриева» (арендодатель) заключен договор №28/1-2017 в отношении того же объекта аренды.

В этот же день сторонами подписаны:

- дополнительное соглашение №1 к договору №28/1-2017, согласно которому в зачет исполнения обязательства арендатора по пункту 3.4 договора принят полученный арендодателем на основании пункта 3.4 договора №33/1-2016 от 01.07.2016 депозитный платеж в сумме 33 575 рублей 00 копеек;

- акт приема-передачи объекта аренды арендатору.

10.08.2017 между ИП ФИО2(арендатор) и ЗАО «На Дмитриева» (арендодатель) подписан договор №44/1-2017 в отношении того же объекта аренды. Срок аренды был установлен сторонами 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения.

24.09.2017 между ЗАО «На Дмитриева» (арендодатель) и ИП ФИО2(арендатор) подписан акт приема-передачи нежилого помещения, являвшегося объектом аренды по поименованным выше договорам с АО «ЭР-Телеком Холдинг».

Письмами от 17.08.2017, 29.08.2017, 04.09.2017 ЗАО «На Дмитриева» потребовало от АО «ЭР-Телеком Холдинг» в добровольном порядке освободить объект аренды, вывезти принадлежащее арендатору имущество с территории ЦТ «Планета Дом» и демонтировать вывеску АО «ЭР-Телеком Холдинг» (расположена на фасаде здания).

При этом с 29.08.2017 сотрудникам истца со стороны ответчика прекращен доступ в нежилое помещение, являвшееся объектом аренды по поименованным выше договорам с АО «ЭР-Телеком Холдинг», что ответчиком не отрицается.

Исчерпав возможности по досудебному урегулированию спора АО «ЭР-Телеком Холдинг» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска ЗАО «На Дмитриева» сослалось на то, что договор аренды №28/1-2017 от 01.06.2017 был заключен сроком на 2 месяца и прекратил свое действие 31.07.2017.

В свою очередь, истец утверждал, что договор аренды №28/1-2017 от 01.06.2017 был заключен сроком на 11 месяца и свое действие ни на дату подачи иска, ни на дату судебного заседания не прекратил.

При этом ответчиком сделано заявление о фальсификации представленного истцом доказательства – копии договора аренды №28/1-2017 от 01.06.2017, приложенной к исковому заявлению.

Истец отказался исключить оспариваемое доказательство из числа доказательств по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом проведена проверка обоснованности заявления ответчика о фальсификации представленного истцом доказательства – копии договора аренды №28/1-2017 от 01.06.2017, приложенной к исковому заявлению, в рамках которой допрошены ФИО5 и ФИО6, подписавшие данный договор аренды, а также изучены представленные в дело документы.

Судом установлено, что копия договора аренды №28/1-2017 от 01.06.2017, приложенная к исковому заявлению, и представленный ответчиком подлинник этого же договора отличаются содержанием ряда пунктов, а именно:

- в соответствии с пунктом 2.2 срок аренды установлен 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения (представленная истцом копия договора) или 2 месяца с момента подписания акта приема-передачи помещения (представленный ответчиком подлинник договора);

- в соответствии с пунктом 6.1 арендатор вправе в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договор в одностороннем (внесудебном) порядке с письменным предупреждением арендодателя за 3 месяца до даты расторжения (представленная истцом копия договора) или за 1 месяц до даты расторжения (представленный ответчиком подлинник договора). В случае расторжения договора ранее 11 месяцев с момента подписания (представленная истцом копия договора) или ранее 2 месяцев с момента подписания (представленная истцом копия договора) при отсутствии существенных нарушений условий договора арендодателем – возмещение депозита арендатору не осуществляется;

- в соответствии с пунктом 6.2 арендодатель имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть договор в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с письменным предупреждением арендатора за 3 месяца до даты расторжения (представленная истцом копия договора) или за 1 месяц до даты расторжения (представленный ответчиком подлинник договора).  

При этом следует отметить, что к отзыву на иск, направленному в адрес истца, приложена заверенная ответчиком копия договора аренды №28/1-2017 от 01.06.2017, в которой срок аренды также определен 2 месяца, но при этом пункт 6.1 имеет редакцию, отличную от подлинника договора №28/1-2017 от 01.06.2017, также представленного истцом. Отличие заключается в сроке письменного предупреждения арендодателя о расторжении договора, который в данном случае составляет 3 месяца и соответствует сроку, указанному в копии договора №28/1-2017 от 01.06.2017, приложенной к исковому заявлению.

Таким образом, ответчиком, заявившим о фальсификации истцом копии договора №28/1-2017 от 01.06.2017, представлены подлинник договора и заверенная копия договора, отличающиеся по своему содержанию.

Кроме того, письмом исх.№34 от 19.06.2017 ЗАО «На Дмитриева» уведомляет АО «ЭР-Телеком Холдинг» о ненадлежащем исполнении обязательств по договору №28/1-2017 от 01.06.2017.

В письме от 24.07.2017 ЗАО «На Дмитриева» ссылается уже на истечение срока действия договора аренды и на неподписание сторонами нового договора аренды, притом, что договор аренды №28/1-2017 от 01.06.2017 даже в представленной ответчиком редакции должен был действовать до 31.07.2017.      

В претензии от 17.08.2017 ЗАО «На Дмитриева» ссылается уже на истечение 31.05.2017 срока действия договора аренды №33/1-2016 от 01.07.2016 и на предложение в письменном обращении от 24.07.2017 на тех же условиях заключить договор аренды на другое помещение, то есть не учитывает факт заключения договора №28/1-2017 от 01.06.2017 вообще (даже в той редакции, которая представлена в дело ответчиком).

В претензии от 29.08.2017 ЗАО «На Дмитриева» также ссылается на условия договора аренды №33/1-2016 от 01.07.2016 и не учитывает факт заключения договора №28/1-2017 от 01.06.2017 (даже в редакции, представленной ответчиком).

Кроме того, в силу пункта 3.2.1 договора аренды №28/1-2017 от 01.06.2017 постоянная составляющая арендной платы вносится арендатором не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного арендодателем.

ЗАО «На Дмитриева» выставлен АО «ЭР-Телеком Холдинг» счет №598 от 01.07.2017 на оплату арендной платы за июль 2017 года в сумме 37 525 рублей 00 копеек и получена оплата по этому счету (платежное поручение №2384 от 11.07.2017).

Однако, если исходить из условий договора о сроке аренды, как они определены в представленном ответчиком подлиннике договора №28/1-2017 от 01.06.2017 (2 месяца), условий дополнительного соглашения №1 от 01.06.2017 о зачете ранее внесенного АО «ЭР-Телеком Холдинг» депозитного платежа и условий пункта 3.4 договора, согласно которому депозитный платеж подлежит зачету в счет оплаты последнего месяца (в части данного пункта редакции договора №28/1-2017 от 01.06.2017, представленные истцом и ответчиком, совпадают), выставление счета №598 от 01.07.2017 на оплату арендной платы за последний (если определять по договору в редакции, представленной ответчиком) не является обоснованным, поскольку в качестве такой оплаты арендной платы должен приниматься депозитный платеж.

Между тем, оплата арендной платы за июль 2017 года принята ответчиком, как если бы июль 2017 года не являлся последним месяцем аренды.     

Более того, ЗАО «На Дмитриева» выставлен АО «ЭР-Телеком Холдинг» счет №690 от 01.08.2017 на оплату арендной платы за август 2017 года в сумме 37 525 рублей 00 копеек и получена оплата по этому счету (платежное поручение №2890 от 14.08.2017).

При этом счет №690 датирован 01.08.2017, то есть предполагал именно предоплату по аренде за август 2017 года, что соотносится с пунктом 3.2.1 договора №28/1-2017 от 01.06.2017, но не является логичным в случае заключения данного договора на 2 месяца (поскольку срок аренды на 01.08.2017 в таком случае бы истек), ни тем более в случае отсутствия договорных отношений после истечения срока действия договора №33/1-2016 от 01.07.2016, на что ответчик указывал в письмах от 17.08.2017 и 29.08.2017.

Суд считает необходимым также отметить, что несмотря на получение от АО «ЭР-Телеком Холдинг» предоплаты за август 2017 года и зачет ранее уплаченного арендатором депозитного платежа, которым могла быть полностью оплачена аренда за сентябрь 2017 года ЗАО «На Дмитриева», тем не менее, сочло возможным не только предъявить истцу требование об освобождении нежилого помещения и возврата его по акту приема-передачи до 28.08.2017, но и подписать 10.08.2017 с ИП ФИО2 договор №44/1-2017 аренды этого же нежилого помещения.

При изложенных обстоятельствах суд полагает заявление ответчика о фальсификации доказательства – приложенной к исковому заявлению копии договора №28/1-2017 от 01.06.2017 – не обоснованным.

Учитывая наличие противоречий в поведении самого ответчика, различия в исходящих от ответчика экземплярах договора №28/1-2017 от 01.06.2017, суд при рассмотрении настоящего дела условия названного договора аренды считает верным определять по представленному истцом экземпляру.

Таким образом, срок аренды по договору №28/1-2017 от 01.06.2017 ни на дату обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, ни на дату судебного разбирательства не истек, доказательства заявления ответчиком отказа от договора №28/1-2017 от 01.06.2017 в порядке, предусмотренном пунктом 6.2 договора, в дело не представлены, как не представлены доказательства расторжения договора по иным основаниям.

Следовательно, договор №28/1-2017 от 01.06.2017 является действующим.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Спорное нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи от 01.06.2017 и в установленном порядке арендодателю не возвращено.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, из материалов дела следует и ответчиком не оспорено, что ЗАО «На Дмитриева» препятствует АО «ЭР-Телеком Холдинг» в пользовании объектом аренды.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные доказательства, доводы и возражения сторон, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы в виде расходов по оплате государственной пошлины и судебных издержек (почтовые расходы) подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного общества «ЭР-Телеком Холдинг» удовлетворить.

Обязать закрытое акционерное общество «На Дмитриева» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) устранить препятствия в пользовании акционерным обществом «ЭР-Телеком Холдинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...> Октября, д. 12, корп. 1, 1 этаж, площадью 39,5 кв.м., и впредь не чинить их, передать экземпляр ключей от данного помещения.

Обязать закрытое акционерное общество «На Дмитриева» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) произвести перерасчет арендной платы (постоянной и переменной) по договору №28/1-2017 аренды нежилого помещения от 01.06.2017 за все время осуществления препятствия в пользовании акционерным обществом «ЭР-Телеком Холдинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...> Октября, д. 12, корп. 1, 1 этаж, площадью 39,5 кв.м.

Взыскать с закрытого акционерного общества «На Дмитриева» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «ЭР-Телеком Холдинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 071 рубль 00 копеек судебных расходов, из которых: 6000 рублей 00 копеек - расходы по уплате государственной пошлины, 71 рубль 00 копеек - почтовые расходы.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                Т.А. Воронов