ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-19914/2018

28 августа 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2019 года

полный текст постановления изготовлен 28 августа 2019 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Нечаева С.В.

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, дов. от 05.08.2019 (до перерыва), Пак А.В., дов. от

05.08.2019 (после перерыва)

от ответчика: ФИО2, дов. от 11.06.2019, ФИО3, дов. от 14.03.2019 (до перерыва), ФИО4, дов. от 27.07.2018 (после перерыва)

рассмотрев в судебном заседании 21 августа 2019 года кассационную жалобу

ЗАО «Юнитекс»

на решение Арбитражного суда Московской области от 14 мая 2018 года,

принятое судьей Бобковой С.Ю.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 11 июня 2019 года,

принятое судьями Боровиковой С.В., Коноваловым С.А., Семушкиной В.Н.,

по иску ООО «ПК «БЫЛОВО»

к ЗАО «Юнитекс»

о государственной регистрации договоров долевого участия в долевом

строительстве 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ПК «БЫЛОВО» (далее - Общество «ПК «БЫЛОВО») обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу «Юнитекс» (далее - Общество «Юнитекс») с требованиями о государственной регистрации подписанных между сторонами договоров долевого участия в долевом строительстве от 01.12.2016 г. №№ 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/16.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 мая 2018 года в удовлетворении иска было отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 сентября 2018 год, решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2019 года постановление от 16 июля 2018 года было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2019 года решение Арбитражного суда Московской области от 14 мая 2018 года оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 14 мая 2018 года и постановлением суда апелляционной инстанции от 11 июня 2019 года, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения явившихся представителей, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального права, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене в связи со следующим.

Как было установлено судами и следует из материалов дела,  01 декабря 2016 года между истцом (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) подписаны договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 01 декабря 2016 года № 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/16, по условиям которых истец осуществляет строительство 7-ми многоквартирных домов переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: 

<

...> напротив домов № 6 и № 8 и по окончании строительства, но не позднее 4 квартала 2019 года передает участнику объекты строительства при условии выполнения участником принятых им  обязательств по договору. 

По условиям указанных договоров долевого участия строительство многоквартирных жилых домов осуществляется на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:20 и 50:10:0010115:19. 

Кроме того, судами установлено, что 16 апреля 2012 года между ЗАО «Монолевер-Трейд» и Администрацией городского округа Химки Московской области заключен договор № ЮА-144 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 сроком на 49 лет.

Впоследствии права арендатора указанного земельного участка были переданы в пользу ЗАО «Юнитекс» (договор от 21 ноября 2013 года), а от него - в пользу ООО «ПК «Былово» (соглашение от 17 февраля 2014 года № 29/01).

По условиям п. 2 соглашения от 17 февраля 2014 года № 29/01 в счет оплаты передачи права аренды земельного участка ООО «ПК «Былово» обязалось уплатить в пользу ЗАО «Юнитекс» денежную сумму в размере 318 156 000 руб. в срок до 29 января 2017 года.

В последующем между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» было заключено дополнительное соглашение от 27 декабря 2016 года № 2, которым стороны изменили редакцию п. 2 соглашения от 17 февраля 2014 года № 29/01, а именно, за передачу прав и обязанностей по договору правоприобретатель уплачивает 318 516 000 рублей, а именно:

- сумму 64 268 400 руб. в срок до 31 марта 2017 года включительно путем предоставления правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра - 120 000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств по оплате договоров долевого участия и оплате цены соглашения;

- оставшуюся часть цены соглашения в срок до 31 декабря 2017 года включительно путем предоставления правообладателю прав на получение по договору долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра - 120 000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств по оплате договоров долевого участия и оплате цены соглашения.

В п. 2 соглашения от 17 февраля 2014 года № 29/01 (с учетом соглашения от 27 декабря 2016 года № 2) стороны также согласовали, что при нарушении правоприобретателем более чем на три календарных месяца обязательства по оплате по сроку 31 декабря 2017 года цены соглашения включительно, правообладатель вправе отказаться от исполнения соглашения в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата земельного участка. При этом соглашение будет считаться расторгнутым с момента направления в адрес правоприобретателя соответствующего извещения.

Суды установили, что 23 декабря 2017 года истец направил в адрес ответчика телеграмму о необходимости явки 29 декабря 2017 в 12.00 уполномоченного представителя в уполномоченный орган для подачи договоров и необходимых документов на государственную регистрацию. 

26 декабря 2017 года истец повторно направил сообщение письмами через курьерские службы DCL и CDEK. 

Несмотря на отсутствие ответа истец 29 декабря 2017 года подал договоры на государственную регистрацию. 

Управление Росреестра по Московской области 18 января 2018 года направило истцу уведомление о приостановке до 17 апреля 2018 года государственной регистрации договоров, в том числе в связи с отсутствием заявления ответчика.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перечисленных договоров долевого участия, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п. 3.1.4 договоров застройщик обязан совершить возложенные на него законом действия, необходимые для государственной регистрации договоров.

В соответствии с п. 6.1 договоров от 01 декабря 2016 года, договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, со ссылкой на п. 2. ст. 314 ГК РФ посчитал, что в застройщик в разумный срок (до 08 декабря 2016 года) не исполнил обязательство по подаче документов в регистрирующий орган, возложенное на него пунктом 3.1.4 договоров, поскольку до указанной даты, (как и до 23 декабря 2017 года, то есть в течение более одного года) истец не совершил зависящих от его воли действий, направленных на государственную регистрацию договоров, в том числе не обращался к ответчику с предложением осуществить государственную регистрацию договоров, не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

Выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности мотивированы тем, что указанный срок исчисляется с момента нарушения права, а именно, когда о нарушении права стало или должно было стать известно истцу, и поскольку договоры долевого участия заключены 01 декабря 2016 года, о необходимости его государственной регистрации истцу стало известно, по мнению суда, не позднее указанной даты. В связи с чем, суд посчитал, что срок исковой давности, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ, истек в декабре 2017 года (01 декабря 2017 года, но не позднее 27 декабря 2017 года, поскольку впервые истец обратился к ответчику лишь 23 декабря 2017 года), в то время как иск был подан 20 марта 2018 года.

Отклоняя доводы истца о том, что он обращался к ответчику с требованием о необходимости государственной регистрации договоров, суд со ссылкой на п. 2 ст. 165.1 ГК РФ указал, что указанные обращения (телеграмма от 23 декабря 2017 года, письмо № 23 от 22 декабря 2017 года, срочная телеграмма от 20 февраля 2018 года, письмо № 3 от 20 февраля 2018 года) не соответствуют порядку, согласованному сторонами, поскольку согласно п. 13.3 договоров уведомления, извещения, претензии должны быть совершены в письменной форме и направлены курьером под роспись или заказным отправлением с описью вложения.

Кроме того, отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истец фактически не ведет строительство объектов, что, с учетом результатов выводов суда по делу № А41-25422/2018, дает основания полагать, что договоры не будут исполнены в установленный срок, в связи с чем со стороны ООО «Юнитекс» утрачен интерес к принятию исполнения по договорам. В судебном акте по делу № А41-25422/2018 установлено обстоятельство того, что в предусмотренный договорами срок (4 квартал 2019 года) объект долевого строительства не может быть возведен и передан ЗАО «Юнитекс», поскольку, исходя и проектной документации, фактический срок строительства жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:00101115:19 и 50:10:0010115:20, в действительности составляет 37 месяцев, что соответствует 3 годам и 1 месяцу. Это означает, что для своевременного исполнения своих обязательств застройщика к 4 кварталу 2019 г. ООО «ПК «Былово» должно было приступить к выполнению работ не позднее ноября 2016 г.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание результаты рассмотрения указанного дела и учел при разрешении дела факт заведомой невозможности для ООО «ПК «Былово» осуществить строительство в установленные сроки.

Между тем, суд кассационной инстанции считает, что указанные выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права, в том числе ст. ст. 165, 200, п. 2 ст. 314 ГК РФ, и сделаны без учета правовой позиции, изложенной в п. п. 59, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», неверно определении начала исчисления срока исковой давности и последствий невозможности застройщика осуществить строительство.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

 Как верно указано судами, заключая договоры 01 декабря 2016 года, истец, являющийся застройщиком, был осведомлен о необходимости их государственной регистрации. 

Между тем, при заключении договоров истец не мог предполагать, что ответчик будет уклоняться от их государственной регистрации. 

Само по себе обстоятельство заключения договора не может являться событием, с которым безусловно связано начало нарушения права истца.

Уклонение ответчика от государственной регистрации предполагает его отказ или игнорирование соответствующего предложения истца.

С учетом фактических обстоятельств дела, а также п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 об уклонении ответчика от государственной регистрации, истец не мог узнать и предполагать ранее, чем 27 декабря 2017 года, то есть с даты, в которую истец предлагал ответчику явиться (направить уполномоченного представителя) в уполномоченный орган для подачи документов на государственную регистрацию.

Поскольку государственная регистрация осуществляется только по заявлению обеих сторон договора, учитывая отсутствие у истца обязанности зарегистрировать договоры к определенному сроку, истец мог считать ответчика уклонившимся от государственной регистрации только после неявки последнего в уполномоченный орган, то есть после очевидного игнорирования предложения истца.

В связи с чем, именно с этой даты (27.12.2017) суду следовало исчислять срок исковой давности по правилам, установленным п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25.

Поскольку договорами долевого участия не установлен срок, в течение которого договоры подлежали передаче на государственную регистрацию, у истца отсутствовало обязательство обратиться в регистрирующий орган строго в пределах одного года со дня заключения договора, в связи с чем, основания для признания истца нарушившим пункт 3.1.4 договоров, отсутствуют.

Установив факт обращения истца к ответчику с предложением о государственной регистрации договоров, а также факт обращения истца в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, суд, тем не менее сделал противоположный вывод о том, что истец не предпринимал действия, направленные на государственную регистрацию. 

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Судами было установлено, что между сторонами подписано соглашение от 28 декабря 2016 года о зачете взаимных требований, в соответствии с которым стороны погасили имеющиеся у них взаимные денежные обязательства на сумму 318 156 000 руб. возникшие в пользу ЗАО «Юнитекс» по соглашению № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012; в пользу ООО «ПК «БЫЛОВО» по ДДУ от 01.12.2016 № 1/1/16, 2/2/16, 3/3/16, 4/4/11 5/4/2/16. 6/4/3/16, 7/5/16, 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/1/16.

После проведения зачета взаимных требований обязательство застройщика по оплате цены права аренды по соглашению № 29/01 от 17 февраля 2014 года выполнено в полном объеме. Обязательство участника по оплате цены объектов долевого строительства по договорам от 01 декабря 2016 года № 1/1/16, 2/2/16, 3/3/16, 4/4/1/16, 5/4/2/16, 6/4/3/16, 7/5/16, 8/1/16, 9/2/16,10/3/16, 11/4/1/16 выполнено в большей части, за исключением небольшой суммы задолженности в размере 110 400 руб.

Таким образом, поскольку ответчик фактически полностью исполнил со своей стороны обязательство по оплате договоров долевого участия, и, заявляя о пропуске срока исковой давности, с учетом п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 ответчик утратил право ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию истца о государственной регистрации договоров, злоупотребляет правом с целью воспрепятствования государственной регистрации договоров.

Следует отметить, что другие договоры долевого участия, заключенные между сторонами, были зарегистрированы.

Вывод судов о прекращении или приостановлении строительства застройщиком не мог быть положен в основу решения об отказе в удовлетворении иска о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, поскольку последствия таких обстоятельств установлены п. 1 ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ и предполагают расторжение договора в судебном порядке (при наличии обстоятельства, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договоров срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства), но не отказ в иске о государственной регистрации сделок, основанный на ст. 165 ГК РФ.

Учитывая, что судами были установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции, считает возможным, отменив решение и постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 мая 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2019 года по делу № А41-19914/2018 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 8/1/16 от 01 декабря 2016 года, заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» в отношении квартир № 370, 419, 578, 601, 585, 627, 6№, 641, 643, 626, 616, 640, 619, 462, 458, 556, 583, 582, 618, 569 в многоквартирном доме № 1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20; 

Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 9/2/16 от 01 декабря 2016 года, заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» в отношении квартир № 118, 130, 123, 124, 171, 241, 98, 193, 146, 9, 49, 19, 68, 12, 157, 162, 206, 78, 15, 228 в многоквартирном доме № 2, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20; 

Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 10/3/16 от 01 декабря 2016 года, заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» в отношении квартир № 144, 167, 88, 110, 69, 113, 168, 38, 98 в многоквартирном доме № 3, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20; 

Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 11/4/1/16 от 01 декабря 2016 года, заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» отношении квартир № 1№, 84, 57, 79 в многоквартирном доме № 4/1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20.

Председательствующий – судья                                              С.В. Нечаев

Судьи:  З.А. Аталикова

  Л.В. Федулова