Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-65999/2016

03 августа 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  19 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  03 августа 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радужное" (адрес: Россия, 188970, Ленинградская область, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 12.10.2005) 

к Администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области (адрес: Россия, 188800, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 28.12.2005),  Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования "Выборгский рйон" Ленинградской области (адрес: Россия, 188800, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 30.10.1991) 

о признании незаконным отказа от 28.06.2016 № А-2866 в предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 47:01:0812001:337,  в собственность за плату; об обязании принять решение о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 47:01:0812001:337, общей площадью 52 578 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Каменогорское городское поселение», район пос. Бородинское

при участии: 

от заявителя: представителя ФИО2 (доверенность от 13.01.2016)

от заинтересованных  лиц: представителя ФИО3 (доверенность от 28.12.2016)  

от ООО «Бюро технической экспертизы»: эксперт ФИО4 (паспорт гражданина РФ) 

установил:

Общество  с ограниченной ответственностью "Радужное" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением  к Администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области о признании незаконным отказа от 28.06.2016 № А-2866 в предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 47:01:0812001:337,  в собственность за плату; об обязании принять решение о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 47:01:0812001:337, общей площадью 52 578 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Каменогорское городское поселение», район пос. Бородинское.

Определением суда от 22.02.2017 назначена судебная экспертиза для разрешения следующих  вопросов:

Какая площадь земельного участка занята объектами недвижимости:

Гостевой дом № 1, площадью 260,7 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:488, 

Гостевой дом № 2, площадью 207,6 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:494, 

Гостевой дом № 3, площадью 29,4 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:493, 

Гостевой дом № 4, площадью 292,5 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:492, 

Гостевой дом № 5, площадью 109,0 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:491, 

Гостевой дом № 6, площадью 135,9 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:495, 

Гостевой дом № 7, площадью 128,9 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:498, 

Гостевой дом № 8, площадью 48,8 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:497,

Административное здание площадью 64,3 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:486,

Хозяйственный блок и ремонтные мастерские площадью 90,8 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:496,

Банный комплекс с прачечной площадью 64,4 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:485,

и необходима для их  эксплуатации.

2.1.2. Возможно ли с учетом требований действующего законодательства формирование земельного участка, занятого указанными объектами недвижимости и необходимого для их эксплуатации (использования)?

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Бюро технической экспертизы» ФИО5, ФИО4, ФИО6 и ФИО7.

Производство по делу приостановлено.

В суд поступило заключение экспертов.

После поступления в суд экспертного заключения производство по делу возобновлено.

Определением суда от 28.06.2016 в судебное заседание вызваны эксперты ООО «Бюро технической экспертизы» ФИО5, ФИО4, ФИО6  и ФИО7 для дачи пояснений по существу представленного заключения.

В судебное заседание 19.07.2017 явилась эксперт ФИО4, пояснила, что остальные эксперты явиться в судебное заседание не могут по уважительным причинам.

Эксперт дала пояснения по существу представленного заключения, ответила на вопросы суда и представителей сторон. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель заинтересованных лиц относительно удовлетворения заявления возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что между Обществом и Администрацией 02.03.2015 заключен договор № 11-2015 аренды, с учетом дополнительного соглашения от 29.01.2016 земельного участка с кадастровым номером 47:01:0812001:337, общей площадью 52 578 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Каменногорское городское поселение», район пос. Бородинское (далее также - Участок). Договор заключен сроком на 49 лет.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке, названный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, и имеет разрешенное использование: под размещение форелевого хозяйства и рекреационно-туристического центра.

На указанном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности:

Гостевой дом № 1, площадью 260,7 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:488, 

Гостевой дом № 2, площадью 207,6 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:494, 

Гостевой дом № 3, площадью 29,4 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:493, 

Гостевой дом № 4, площадью 292,5 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:492, 

Гостевой дом № 5, площадью 109,0 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:491, 

Гостевой дом № 6, площадью 135,9 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:495, 

Гостевой дом № 7, площадью 128,9 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:498, 

Гостевой дом № 8, площадью 48,8 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:497,

Административное здание площадью 64,3 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:486,

Хозяйственный блок и ремонтные мастерские площадью 90,8 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:496,

Банный комплекс с прачечной площадью 64,4 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0812001:485.

03.06.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату, приложив к заявлению копии свидетельств на указанные выше 11 объектов недвижимости и выписок из ЕГРП на них.

Письмо от 31.06.2016 № А-2855 Комитет уведомил Общество о принятии решения об отказе в выкупе участка.

Полагая, что отказ Администрации в реализации Обществом права выкупа Участка является незаконным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В своем заявлении о выкупе, поданном в Комитет 03.06.2016 Общество не сослалось на какую-либо норму права, позволяющую ему без проведения торгов получить земельный участок в собственность.

Вместе с тем, исходя из приложенных к заявлению документов (свидетельств о государственной регистрации прав на 11 объектов недвижимости, выписок из ЕГРП на них, и кадастровых паспортов на них, отсутствия  в приложении к заявлению каких-либо иных документов, обосновывающих преимущественное право Общества на приобретение участка в собственность, а также с учетом оснований требований заявленных в настоящем деле, обстоятельств, на которые Общество ссылается в их обоснование, а также указанных в заявлении норм материального права (пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ и статьи 39.20 ЗК РФ), суд исходит из того, что заявление о выкупе было подано на основании подпункта 6 пункту 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1 и подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

По смыслу названной правовой нормы исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, предполагает право собственника приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. 

Данная правовая позиция содержится в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». 

Право собственника объекта недвижимости на приобретение без проведения торгов в собственность земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором такой объект расположен, проистекает из принципа единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов.

Данный принцип получил развитие и нормативное закрепление в положениях статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что при отчуждении здания, строения, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Соответственно, по смыслу гражданского и земельного законодательства собственник здания вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором такое здания расположено, и который необходим для его использования. 

Для размещения и эксплуатации объектов недвижимости предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Как подтверждается материалами дела, площадь испрашиваемого земельного участка (52 578 кв.м) значительно (более, чем в 40 раз) превышает  общую площадь находящихся в собственности Общества объектов недвижимости, который на нем расположены (1432,3 кв.м) и более чем  в 43 раза превышает площадь застройки указанных объектов недвижимости (1212,4 кв.м, л.д. 272, том 3) Т.е. объект недвижимости занимает менее 3% (2,3%) от общей площади земельного участка.

Вопреки доводам заявителя, из материалов дела не следует, что Участок площадью 52 578 кв.м был предоставлен именно для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Напротив, видом разрешенного использования земельного участка является «для размещение форелевого хозяйства и рекреационно-туристического центра».

Для целей разрешения вопроса о том, какая площадь земельного участка занята  указанными выше одиннадцатью объектами недвижимости и необходима для их  эксплуатации, судом было назначено проведение судебной экспертизы.

В своем заключении от 12.05.2017 № 78-17/11-Кп, составленном по результатам судебной экспертизы, эксперты ФИО5, ФИО4, ФИО6 и ФИО7, отвечая на вопрос суда о том, какова площадь земельного участка, занятая 11-ю объектами  недвижимости и необходимая для их эксплуатации, эксперты указали, что вся площадь земельного участка с кадастровым номером 47:01:0812001:337 используется под размещение рекреационно-туристического центра, в том числе для расположения 11-ти указанных в вопросе объектов недвижимости и необходима для их эксплуатации».

В судебном заседании эксперт ФИО4, дававшая пояснения по существу представленного заключения указала, что в состав рекреационно-туристического центра, для размещения которого необходим и используется земельный участок, помимо принадлежащих Обществу на праве собственности 11-ти объектов недвижимости входит еще 19 видов объектов, перечисленных в таблице № 1 (л.д. 272, т. 3), местоположение которых отражено на рис. 4 (схема организации земельного участка, л.д. 273, т. 3). В частности, исходя из данных, указанных в названной таблице и схеме, на Участке расположены 4 фруктовых сада, 2 спортивные площадки, 2 загона для содержания коз, футбольное поле, детская площадка, шашлычная, тандырная и иные объекты. При этом, из схемы земельного участка усматривается, что указанные объхекты фруктовые сады, футбольные поля и спортивные площадки занимают значительную площадь земельного участка, во много раз превышающую площадь расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности, а кроме того, расположены на значительном удалении от названных объектов недвижимости.

Характеризуя часть земельного участка занятую не относящимися к перечисленным в вопросе суда объектам недвижимости, эксперты пришли к выводу, что эти объекты занимают значительную площадь земельного участка (л.д. 273, т. 3, первый абзац снизу).

В судебном заседании эксперт ФИО4 не смогла пояснить суду для эксплуатации какого именно, или каких именно  из перечисленных в вопросе суда объектов недвижимости необходимы многочисленные фруктовые сады и загоны для содержания коз, футбольное поле и спортивные площадки.

В ходе проведения судебной экспертизы экспертами также установлено, что на земельном участке расположено значительно больше зданий, чем перечислено в вопросе суда (л.д. 271, т. 3). В частности на участке помимо принадлежащих Обществу на праве собственности 8-ми гостевых домов располагается  еще 7 гостевых домов (пункты 17, 18, 19, 26, 29 таблицы, л.д. 272, т. 3). Названные здания, как указала в судебном заседании эксперт ФИО4 и как следует из экспертного заключения также включены в состав рекреационно-туристического центра, для эксплуатации которого необходим Участок.

Вместе с тем, доказательств государственной регистрации своих вещных прав на эти здания Общество в материалы дела не представило.

В мотивировочной части, при производстве расчетов эксперты указывают, что фактически площадь застройки объектов недвижимости, указанных в вопросе суда составляет 1212,4 кв.м. В среднем для каждого объекта необходимо около 50 кв.м для устройства систем водоснабжения и локальной канализации, т.е. всего для размещения объектов недвижимости, принадлежащих обществу и устройства сантехнических систем необходимо 1 662,4 кв.м. Далее эксперты ссылаются на то, что фактически на Участке располагаются и иные объекты сады, футбольные поля, спортивные площадки и пр. 

Оценив все приведенные сторонами доводы  и представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что Общество не представило доказательства того, что для обслуживания принадлежащего ему объектов недвижимости необходим испрашиваемый земельный участок площадью 52 578 кв.м.

Понятие «рекреационного центра», использованное экспертами и понятие «11 объектов недвижимости», принадлежащих Обществу на праве собственности и указанных в вопросе суда, не являются тождественными. Изложенные в заключении выводы экспертов о едином назначении объектов недвижимости и их эксплуатации как единого комплекса зданий, могут признаны судом верными, но не свидетельствуют о том, что для эксплуатации этих зданий необходимы фруктовые сады, загоны для коз и т.д. Назначение объектов недвижимости отлично от сельскохозяйственного использования.

В связи с изложенным, вопреки доводам Общества у суда отсутствуют основания полагать, что весь испрашиваемый им земельный участок необходим для эксплуатации расположенных на нем 11-ти объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, изложенный в заключении вывод экспертов о том, что весь земельный участок используется для размещения рекреационно-туристического центра, не может служить поводом для предоставления всего земельного участка  Обществу, как собственнику расположенных на этом участке объектов недвижимости,  на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Доводы Общества о том, что земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и сформировать земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости невозможно, поскольку это будет противоречить положениям  статьи 3  Областного закона Ленинградской области от 02.12.2005 N 107-оз «Об отдельных вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» (далее – Закон № 107-оз), согласно которым минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области не может быть менее одного гектара, не могут быть признаны судом обоснованными.

В соответствии со статьей 1 Закона № 107-оз его действие не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Кроме того, указанные доводы Общества опровергаются данными, изложенными в заключении экспертов. В частности на странице 12 заключения (т. 3, л.д. 269) эксперты условно разделили Участок на 6 частей. На одной из этих частей, ограниченной точками 34-39, общей площадью 21 963 кв.м (т.е. 2,2 га), согласно рисунку 3 (стр. 14 заключения, л.д. 271, т. 3) располагается всего 1 объект недвижимости, принадлежащий Обществу – гостевой дом № 5, площадь застройки которого составляет 212,7 кв.м (0,021 га). Названный объект расположен непосредственно у дороги, соединяющий иные части земельного участка. По какой причине невозможно сформировать земельный участок, не занятый названным объектом, т.е. площадью более 2 га, Общество не пояснило, свое исключительное право на приобретение в собственность в том числе названной части земельного участка, не занятой объектами недвижимости не обосновало.

Отсутствие в решении Комитета ссылки на конкретное основание для отказа в выкупе земельного участка, предусмотренное статьей 39.16 ЗК РФ, само по себе не может служить поводом для признания этого решения незаконным и обязания его предоставить участок в собственность.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

С учетом изложенных выше обстоятельств, принимая во внимание, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении Общества, Комитет правомерно отказал Обществу в выкупе Участка и основания для признания его отказа незаконным у суда не имеется.

Ссылка Общества на то, что положениями  подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено предоставление без проведения торгов в собственность за плату земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в рассматриваемом случае не может быть принята судом во внимание, поскольку ни из заявления Общества, поданного в Комитет, ни из заявления об оспаривании отказа Комитета не следует, что оно обращалось за выкупом земельного участка на основании положений указанной статьи, в связи с чем у суда отсутствуют основания для применения в рассматриваемом споре положений указанной статьи.

Кроме того, указанный земельный участок, вопреки доводам Общества предоставлен не только для сельскохозяйственного использования, которым, как указывает Общество в данном случае является «форелевое хозяйство», но и для размещения рекреационно-туристического центра.

Каких-либо доказательств, подтверждающих, что часть земельного участка, непосредственно не занятая объектами недвижимости и не относящаяся к земле, необходимой для их эксплуатации используется Обществом для ведения форелевого хозяйства, заявителем в материалы дела не представлено.

Напротив, из заключения экспертов следует, что весь земельный участок используется обществом исключительно для размещения рекреационно-туристического центра. Сведений о размещении на участке объектов форелевого хозяйства в заключении не имеется. Из приложенных к заключению судебной экспертизы фотографий (л.д. 295, т. 3)  усматривается, что «форелевая ферма» располагается на мостках, расположенных непосредственно в озере и его береговой полосе. 

При таких обстоятельствах, заявленные Обществом требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявления отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.