АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-181/2021

г. Ставрополь

28 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2022 года

                            Решение изготовлено в полном объеме 28 апреля 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Галушки В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление 

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь,                               ОГРНИП 304263514600187, 

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя,                                ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, 

администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказская фабрика мебели»,                                 г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

министерство имущественных отношений Ставропольского края,  г. Ставрополь,                        ОГРН 

<

***>,

о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка                               от 27.04.2016 № 5782 в части Приложения № 1 – расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:12:030502:79 (дата расчёта 18.09.2020) за период с 01.08.2019 по 01.03.2020, направленный КУМИ г. Ставрополя письмом от 18.09.2020                   № 08/14-6539с;

о применении последствий недействительности (ничтожной) сделки (Приложения № 1), обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя возвратить ИП ФИО2 денежные средства в размере 55468,70 рублей оплаченные по договору аренды земельного участка от 27.04.2016 № 5782 за период с 01.08.2019 по 30.09.2019, на основании платежного поручения № 646 от 21.06.2019,

при участии представителя – заявителя ФИО3 по доверенности от 21.12.2020 № 1/21, представителя заинтересованного лица – ФИО4 по доверенности от 10.01.2022 № 5,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (далее - комитет), в котором согласно уточненным требованиям просил:

признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 27.04.2016 № 5782 в части приложения № 1 – расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:12:030502:79 (дата расчёта 18.09.2020) за период с 01.08.2019 по 01.03.2020, направленный комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя письмом от 18.09.2020 № 08/14-6539с;

применить последствия недействительности (ничтожной) сделки (Приложения № 1) обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 денежные средства в размере 55 468,70 рублей оплаченные по договору аренды земельного участка от 27.04.2016 № 5782 за период с 01.08.2019 по 30.09.2019, на основании платежного поручения от 21.06.2019 № 646.

Суд в соответствии со статьёй 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) привлёк к участию в деле в качестве соответчика (заинтересованного лица)  администрацию города Ставрополя (далее-администрация).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказская фабрика мебели» (далее-ООО «Северо-Кавказская фабрика мебели»), министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее-министерство).

Представитель предпринимателя в судебном заседании требования поддержал в полном объёме по основаниям, изложенным в заявлении и уточнениях к нему, считает, что у комитета отсутствием основания для применения в расчете  базового  размера арендной платы с коэффициентом, равным 3,6 %, комитетом   при формировании  расчета арендной платы незаконно изменило вид разрешенного использования спорного земельного участка, приравняв его к виду разрешенного  использования  «4.9.1. Объекты  дорожного сервиса», который  имеет вид  разрешенного  использования  «под строениями и сооружениями производственной базы» и фактически используется предпринимателем для данных целей.

Представитель комитета в судебном заседании требования не признал по доводам изложенным в отзыве, указал, что  с учетом вида разрешенного  использования земельного участка имелись основания для применения в спорный период в расчете арендной платы базового размера с коэффициентом 3,6 %. Вместе с тем исходя из вида разрешенного использования земельного участка «под строениями и сооружениями производственной базы», размера кадастровой стоимости земельного участка, установленного в решении Ставропольского краевого суда по делу № 3а-358/2020 (вступило в законную силу 02.03.2021), комитетом произведен перерасчет, согласно которому по состоянию на 01.03.2020 задолженность по арендной  плате у предпринимателя составляет 207 535,58 рублей.

Администрация, министерство и ООО «Северо-Кавказская фабрика мебели» надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания не явились, мотивированные отзывы не предоставили, явку представителя не  обеспечила, ходатайств не заявлено.

В судебном заседании 01.12.2022 в соответствии со статьей 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 06.12.2022,  информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ставропольского края в сети Интернет.

После перерыва представители сторон и лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили, суд в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть данный спор в отсутствие представителей по имеющимся доказательствам. 

Исследовав материалы дела, выслушав представителей стон, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ и дав им правовую оценку, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено решением Арбитражного суда Ставропольского края  от 01.12.2015 по делу № А63 63-8007/2015, на основании постановления главы города Ставрополя от 23.11.2005 № 4772 между комитетом и ЗАО "Стройтранс" заключен договор  от 29.12.2005 № 4901 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:11 под строениями и сооружениями производственной базы литеры - "Г" (склады), "Г1" (склад), "Д" (мастерская), "Д1" (склад), "С" (заправка), "З" (цех), "Р" (административное), "Е" (газораспределительный пункт), "Б" (контора), "Ж" (центральный склад), "Ж1" (склад), "И" (склад), "А" (гараж), на срок по 22.11.2010. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.05.07 за номером 26-26-12/084/2006-591.

По договору купли-продажи от 26.03.2008 №01-Н/03/08 ЗАО "Стройтранс" продало ИП ФИО2 расположенную на указанном земельном участке автозаправочную станцию литер "С". Переход к предпринимателю права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в ЕГРП 31.07.2008 за номером 26-26-12/063/2008-649.

ЗАО «Стройтранс» заключило с ИП ФИО2 договор купли-продажи 02.09.2008 № 28/08 зданий механизированной мойки автомашин лит. «Ш» и шиномонтажного цеха лит. «Ч», расположенных на вышеуказанном земельном участке, что подтверждается техническими паспортами данных объектов. Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 26.09.2008 за ИП ФИО2 признано право собственности на механизированную мойку автомашин лит. «Ш» и шиномонтажный цех лит. «Ч».

Предпринимателем 18.11.2008 зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости (регистрационные записи №№ 26-26-12/116/2008-273 и 26-26-12/116/2008-274).

Помимо этого ЗАО «Стройтранс» продало ряд иных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по ул. Старомарьевское шоссе, 32. Согласно  свидетельствам о государственной регистрации права здания литеры "Н", "Ф", "К,К1", "Я", "Э", "Ю", "Ю1" и площадка литера "III" перешли в собственность ФИО5, здания литеры "Ж", "З", "И" - ООО "Северо-Кавказский производственно-информационный центр", площадка литера "IV" - ООО "Ставпром" (1/2 доля в праве общей долевой собственности).

ФИО5, ИП ФИО2, ЗАО "Стройтранс", ООО "Северо-Кавказский производственно-информационный центр" и ООО "Ставпром" 18.07.2011 обратились в администрацию города с заявлением о разделе земельного участка по Старомарьевскому шоссе, 32 на шесть самостоятельных земельных участков. К заявлению прилагались свидетельства о государственной регистрации прав заявителей на объекты недвижимости, кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:11.

Распоряжением от 13.10.2011 № 2110-р заместителя главы администрации города Ставрополя, руководителем Комитета градостроительства администрации города Ставрополя утверждена схема расположения шести образуемых путем раздела земельных участков на кадастровом плане территории.

На государственный кадастровый учет 02.11.2011 поставлены земельные участки, образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:11, в том числе участок площадью 9 691 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 26:12:030502:79 и участок площадью 9 489 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 26:12:030502:81.

Администрация 09.02.2012 вынесла постановление № 286, которым  земельный участок с кадастровым номером 26:12:030502:11 разделен на шесть земельных участков, в том числе площадью 9 691 кв. м с кадастровым номером 26:12:030502:79 и площадью                        9 489 кв.м с кадастровым номером 26:12:030502:81 (пункты 1.3 и 1.5 постановления).

Пунктом 8 постановления от 09.02.2012 № 286 земельному участку с кадастровым номером 26:12:030502:79 с находящимися на нем объектами недвижимости присвоен почтовый адрес: Старомарьевское шоссе, 32ж в квартале 505.

Согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка от 27.04.2016 № 5782 (далее - договор  аренды) администрация (арендодатель) предоставила, а предприниматель (арендатор) принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:030502:79, на котором расположены  здания, сооружения; местоположение: 

<

...> в квартале 505, под строениями  и сооружениями производственной базы литеры - "Г" (склады), "Г1" (склад), "Д" (мастерская), "Д1" (склад), "С" (заправка), "З" (цех), "Р" (административное), "Е" (газораспределительный пункт), "Б" (контора), "Ж" (центральный склад), "Ж1" (склад), "И" (склад), "А" (гараж), (вид разрешенного использования земельного участка соответствует  кодам (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка - 4.0, 6.0, предусмотренных  классификатором видов разрешенного использования), в границах, указанных в кадастровом  паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющейся его  неотъемлемой  частью, общей площадью  9 691 кв.м. (далее – земельный участок).

Срок  аренды в соответствии с пунктом 2.2 договора аренды составляет десять лет с 09.02.2012 по 08.02.2022.

В пункте 3.2. договора  аренды предусмотрено, что  расчет и размер арендной платы  за участок  определены в  приложении № 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 3.5. договора  аренды годовой размер арендной платы, условия и сроки ее внесения  изменяются арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, а также  в связи с изменением  кадастровой стоимости  участка.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2016 за номером 26-26/001-26/001/204/2016-4399/1.

Решением Ставропольского  краевого суда  от 30.11.2020 по делу № 3а-358/2019, оставленным без изменения  апелляционным  определением Верховного  суда РФ от 02.03.2021 № 19-АПА19-21 удовлетворен  административный иск ИП ФИО2 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению  Федеральной  службы  государственной  регистрации, кадастра и картографии  по Ставропольскому краю об  оспаривании  кадастровой  стоимости земельного участка. Согласно решению Ставропольского  краевого суда  от 02.08.2019 по делу № 3а-212/2019  кадастровая  стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:79 установлена равной его рыночной  стоимости  по состоянию  на 01.01.2019 года в размере  11 338 000 руб.; заявление ИП ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объекта  недвижимости поступило в суд  04.08.2020.

В связи с имевшими место обращениями предпринимателя  по вопросу возврата средств, излишне уплаченных  в счет арендной платы  по договору аренды, а также по вопросу  перерасчета арендной платы  за 2019 год, комитет по поручению администрации города направил предпринимателю  письмо от 18.09.2020 № 08/14-6539с, в котором сообщил, что  расчет  начисленной  арендной платы за период  с 01.01.2015 по 15.09.2020 с учетом перерасчета  за 2019 год  составил  1 912 949,65 рублей, из которых предпринимателем оплачена  сумма 1 298 967,78 рублей, задолженность по  состоянию  на 18.09.2020 составляет  613 981,87 рублей (т.1, л.д 32-34).

Приложенный к письму  от 18.09.2020 № 08/14-6539с  расчет датирован  18.09.2020, обозначен  как «Расчет арендной платы  за земельный участок по договору аренды. Приложение № 1  к  договору аренды от  27.04.2016 № 5782», и подписан со стороны  арендодателя заместителем руководителя комитета.

Согласно указанному Приложению к договору аренды за период с 01.01.2020 по 01.03.2020  подлежит уплате предпринимателем арендная плата в размере  358 235,76 рублей, исходя из: вида разрешенного  использования земельного участка под строениями и сооружениями производственной базы (9.1. Объекта дорожного сервиса) литеры - «Г» (склады), (мастерская). «Д1» (склад), «С» (заправка), «З» (цех), «Г1» (склад), «Д» (мастерская), «Р» (административное), «Е» (газораспределительный пункт) кадастровой стоимости земельного участка  59 705 960,20 рублей; площади земельного участка  9 691 кв.м; ставки 3,6 %; расчетной ставки за 1 кв.м в год 221,79 рублей; количестве дней в периоде  61. Расчет произведен   согласно  постановлению Правительства  Ставропольского края  от 26.12.2018 № 601-п, в редакции постановления Правительства  Ставропольского края от 28.12.2019 № 633-п.

В претензии от 02.03.2021 № 08/14-1549с комитет уведомив предпринимателя, что за период с 01.01.2015 по 31.12.2020 у него образовалась задолженность  по арендной плате  в размере 1 959 817,93 руб., задолженность по пене за период с 15.06.2016 по 15.11.2020 294 233, 60 руб., предложил  в добровольном порядке  оплатить образовавшиеся  задолженности.

 В ходе рассмотрения  настоящего спора, комитет приняв во внимание  вступившее в законную силу решение  Ставропольского краевого суда  № 3а-358/2020 (дата 02.03.2021) в отзыве поступившем в суд 24.01.2022 по настоящему делу сообщил, что задолженность предпринимателя по арендной  плате за период  с 01.08.2019 по 01.03.2020 составляет 152 598,77 рублей. 

К отзыву комитетом приложен «Расчет арендной платы  за земельный участок по договору аренды. Приложение № 1  к  договору аренды от  27.04.2016 № 5782», данный расчет датирован 19.01.2022, обозначен как  Приложение № 1 к договору аренды от  27.04.2016 № 5782,.

Согласно данному Приложению к договору аренды за период с 01.01.2020 по 01.03.2022 подлежит уплате предпринимателем арендная плата в размере  306 126 рублей., исходя из вида разрешенного  использования земельного участка под строениями и сооружениями производственной базы (6.9. Склады) литеры - «Г» (склады), (мастерская). «Д1» (склад), «С» (заправка), «З» (цех), «Г1» (склад), «Д» (мастерская), «Р» (административное), «Е» (газораспределительный пункт); кадастровой стоимости земельного участка   11 338 000 рублей; площади земельного участка  9 691 кв.м; ставки 2,7 %; расчетной ставки за 1 кв.м в год 31.59 рублей; годового размера  306 126 рублей; количества дней в периоде 61. 

Расчет произведен  согласно  решению  Ставропольского краевого  суда от  30.11.2020 по делу  № 3а-358/2020; с 01.01.2020 по 01.03.2020,  постановлению Правительства  Ставропольского края  от 26.12.2018 № 601-п, в редакции постановления Правительства  Ставропольского края от 28.12.2019 № 633-п.

 Истец, не согласившись с применением в ранее представленном расчете (приложение к письму  от 18.09.2020 № 08/14-6539с)  ставки арендной платы в размере 3,6% от кадастровой стоимости земельного участка, и полагая, что  в спорный период в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:79 имеющего вид разрешенного использования «Под строениями и сооружениями производственной базы» следовало применять ставку в размере 2,7% от кадастровой стоимости, установленную в решении Ставропольского краевого суда, обратился в арбитражный суд с  рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ  исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

На основании пункта 2 названной статьи, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела приложенный к письму  от 18.09.2020 № 08/14-6539с расчет обозначен комитетом как «Расчет арендной платы  за земельный участок по договору аренды. Приложение № 1  к  договору аренды от  27.04.2016 № 5782», и подписан со стороны  арендодателя заместителем руководителя комитета.

Согласно указанному Приложению к договору аренды за период с 01.01.2020 по 01.03.2020  подлежит уплате предпринимателем арендная плата в размере  358 235,76 рублей, исходя из: кадастровой стоимости земельного участка  59 705 960,20 рублей; площади земельного участка  9 691 кв.м; ставки 3,6 %; расчетной ставки за 1 кв.м в год 221,79 рублей.

Истец, не согласившись с применением в расчете ставки арендной платы в размере 3,6% от кадастровой стоимости земельного участка, и полагая, что  в спорный период в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:79 имеющего вид разрешенного использования «Под строениями и сооружениями производственной базы» подлежит применению ставка в размере 2,7 % от кадастровой стоимости, установленной для земель с видом разрешенного использования  объектов согласно решению Ставропольского  краевого суда, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, указав на неправомерность  применения  комитетом  при расчете арендной платы за 2020 год коэффициента 3,6%, установленного для земель с видом  разрешенного использования «Объекты дорожного сервиса», что, как следствие привело, к увеличению размера арендной платы, подлежащей уплате.

В спорном случае суд соглашается с доводом истца о том, что комитет в «Расчете арендной платы  за земельный участок по договору аренды. Приложение № 1  к  договору аренды от  27.04.2016 № 5782», направленном в адрес  предпринимателя письмом от 18.09.2020 № 08/14-6539с, неправомерно применил ставку арендной  платы в размере 3,6% от кадастровой стоимости, посчитав, что в отношении  рассматриваемого земельного участка следует применить  вид разрешенного  использования  «Объекты дорожного сервиса».

Оспариваемый расчет произведен комитетом без учета, в том числе  выводов согласно вступившим в законную силу судебным актам, принятым по делам № А63-4998/2013, № А63-5000/2013 и № А63-11303/2013, в которых применяя удельный показатель кадастровой стоимости земли, установленный для соответствующего функционального использования земельного участка (земель под промышленными объектами), и отклоняя доводы комитета о необходимости применения  к спорным правоотношениям базового размера арендной платы для вида разрешенного использования «земельные участки под предприятиями автосервиса», суды констатировали следующее:

-в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка 26:12:030502:11 от 31.03.2011 на момент постановки на кадастровый учет образуемых в порядке его раздела земельных участков преобразуемый участок имел вид разрешенного использования: «под строениями и сооружениями производственной базы литеры – «Г» (склады), «Г1» (склад), «Д» (мастерская), «Д1» (склад), «С» (заправка), «З» (цех), «Р» (административное), "Е" (газораспределительный пункт), "Б" (контора), "Ж" (центральный склад), "Ж1" (склад), "И" (склад), "А" (гараж)", что соответствует постановлению 23.11.2005 № 4772 и договору аренды от 29.12.2005 № 4901;

-при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:81 указан такой же вид разрешенного использования: "под строениями и сооружениями производственной базы", что подтверждается кадастровым паспортом от 02.11.2011. Указанный вид разрешенного использования земельного участка указан также в распоряжении от 13.10.2011№ 2110-р об утверждении схемы расположения земельных участков, в пункте 1.5 постановления от 09.02.2012 № 286.

По настоящему  делу комитет не представил, каких либо доказательств  по поводу того, был ли в дальнейшем изменен вид разрешенного использования земельного участка «под строениями и сооружениями производственной базы» на «земли под объектами автосервиса», и на основании какой нормы права.

Напротив, из материалов дела следует, что согласно пункту 1.1. договору аренды земельного участка от 27.04.2016 № 5782 администрация города (арендодатель) предоставила, а ИП ФИО2 (арендатор) принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:030502:81, на котором расположены  здания, сооружения; местоположение: 

<

...> в квартале 505, под строениями  и сооружениями производственной базы литеры - "Г" (склады), "Г1" (склад), "Д" (мастерская), "Д1" (склад), "С" (заправка), "З" (цех), "Р" (административное), "Е" (газораспределительный пункт), "Б" (контора), "Ж" (центральный склад), "Ж1" (склад), "И" (склад), "А" (гараж), (вид разрешенного использования земельного участка соответствует  кодам (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка - 4.0, 6.0, предусмотренных  классификатором видов разрешенного использования).

Как уже отмечалось в пункте 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

При этом в соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 10782/13).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспорено, что на рассматриваемом земельном участке расположены объекты, которые по виду  функционального использования являются «производственными, складскими зданиями, сооружениями производственной базы» (объекты производственного назначения), следовательно,  у арендодателя отсутствовали  какие либо основания  в расчете от 18.09.2020 (Приложение № 1) к договору  указывать  вид разрешенного использования земельного участка «4.9.1 Объекты дорожного сервиса». Соответственно  основания  для возложения  на предпринимателя  обязанности вносить арендную  плату за пользование  земельным участком  за периоды  2020 года  с повышающим  коэффициентом с учетом самостоятельного  изменения арендодателем   вида  разрешенного использования  на «4.9.1. Объекты  дорожного сервиса» также отсутствовали.

Таким образом, суд  приходит  к  выводу, что условие договора аренды от 27.04.2016 № 5782, согласно которому при исчислении ежегодной арендной платы подлежала применению ставка в виде  3,6 % от кадастровой стоимости земельного участка, является не соответствующим требованиям законодательства (недействительным).

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как следует из материалов дела на основании договора купли-продажи от 25.07.2019 заключённого между предпринимателем и ООО «Северо-Кавказская фабрика мебели» объекты недвижимости расположенные на земельном участка являющегося предметом договора аренды были переданы в собственность ООО «Северо-Кавказская фабрика мебели», договор зарегистрирован Управлением Росреестра по СК 31.07.2019 за № 26:12:030502:118-26/004/2019-2. 

Таким образом, с 01.08.2019 фактическим арендатором земельного участка на основании статьи 35 ЗК РФ и статьи 522 ЗК РФ является  ООО «Северо-Кавказская фабрика мебели», оснований для оплаты предпринимателем арендных платежей за период с 01.08.2019 по 31.12.2019 не имеется.

Подписание ООО «Северо-Кавказская фабрика мебели» и предпринимателем соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и его регистрация не имеют значения, поскольку замена арендатора в договоре аренды земельного участка произошла в силу закона с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (строения).

На основании вышеизложенного суд  удовлетворяет требования предпринимателя в части признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 27.04.2016 № 5782 в части приложения № 1 – расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:12:030502:79 (дата расчёта 18.09.2020) за период с 01.08.2019 по 01.03.2020, направленный комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя письмом от 18.09.2020 № 08/14-6539с.

Заявление требования о признании недействительном в данном случае оспариваемого Приложения к договору аренды обусловлено правомерным стремлением предпринимателя по установлению в спорном периоде законного размера арендной платы, соответствующего нормативным правовым актам, устанавливающим размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок.

Следовательно, исполнение спорного договора без изменения его условий в данном конкретном случае, может повлечь для истца ущерб в виде необходимости уплаты им арендных платежей в необоснованно завышенном размере.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указал, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Также  в постановлении  от 11.05.2010 № 2015/10, принятом  по делу № А40-26457/09-54-204, Президиума ВАС РФ констатировал, что положение договора аренды, в соответствии с которым при изменении порядка взимания или размеров арендной платы  арендодатель производит перерасчет платы за пользование арендованным имуществом и направляет его арендатору, а изменение суммы арендной платы считается внесенным с момента получения перерасчета арендатором, не противоречит пункту  1 статьи 452 Гражданского кодекса  РФ. Исполнение арендодателем условий такого договора представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. В связи с этим не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрация в порядке, установленном пункта  3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Приведенная выше судебная практика сложилась до внесения изменений в пункт 3 статьи 433, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса  РФ Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, однако сохраняет актуальность, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.

Довод комитета, что права  истца оспариваемым расчетом не нарушены, отклоняется судом, как  документально не подтверждённым, что данный расчет был направлен предпринимателю в целях изменения договора от  27.04.2016 № 5782 и приведения его условий в соответствии с требованиями действующего законодательства (статья 452 ГК РФ) ответчиком суду не представлено.

Также следует отметить, что  наличие у  предпринимателя возможности  защищать свои права по поводу действительного (законного) размера арендной платы в судебных спорах с ответчиком (по иску арендатора к арендодателю о взыскании задолженности по арендной платы) со ссылкой на нормативный характер изменения арендной платы, не является правовым препятствием для ограничения истца в реализации права на признание (в судебном порядке) недействительными изменений в действующий договор аренды.

Относительно требований предпринимателя об обязании комитет возвратить последнему денежные средства в размере 55 468,70 рублей оплаченные по договору аренды земельного участка от 27.04.2016 № 5782 за период с 01.08.2019 по 30.09.2019, на основании платежного поручения от 21.06.2019 № 646 суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из указанной нормы следует, что основанием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является юридический состав, образуемый совокупностью следующих элементов: обогащение приобретателя, выразившееся в увеличении его имущества либо сохранении им имущества, которое по законному основанию он должен утратить; обогащение является неосновательным, то есть происходит без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой; обогащение приобретателя имеет место за счет потерпевшего.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

В силу изложенного иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца.

В связи с государственной регистрацией 31.07.2019 права собственности                        ООО «Северо-кавказская фабрика мебели» на объекты недвижимости, распложённые на земельном участке являющегося предметом договора аренды, у предпринимателя с 01.08.2019 отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.

В связи с этим, на ООО «Северо-кавказская фабрика мебели» лежит обязанность по внесению арендной платы за период с 01.08.2019 по 01.03.2020.

Вместе с тем предпринимателем за период с 01.01.2019 по 31.09.2019 произвёл оплату арендных платежей на общую сумму в размере 249 609,15 рублей, что подтверждается платежными поручениями, а именно:

по платежному поручению от 21.09.2018  № 845 была оплачена арендная плата за 1 квартал 2019 года в сумме 83 203,05 рублей;

по платежному поручению № 1047 от 16.11.2018 № 1047 была оплачена арендная плата за 2 квартал 2019 года в сумме 83 203,05 рублей;

по платежному поручению от 21.06.2019 № 646 была оплачена арендная плата за 3 квартал 2019 года в сумме 83 203,05 рублей.

Таким образом, арендная плата за 3 квартал 2019 года оплачена по платежному поручению от 21.06.2019 № 646 в сумме 83 203,05 рублей, до передачи прав ООО «Северо-кавказская фабрика мебели» на объекты недвижимости, в связи, с чем оснований для оплаты платежей у предпринимателя с 01.08.2019 по 31.09.2019 отсутствует.

Вместе с тем, с учётом применения за период с 01.01.2019 по 31.07.2019 ставки арендной платы в виде 1,6 % и кадастровой стоимости земельного участка раной  20 800 762,40 рублей размер арендной платы составляет 193 304,62 из следующего расчёта.

Размер арендной платы в 2019 году составил 332 812,20 рублей, период с 01.2019 по 31.07.2019 составляет 212 дней, таким образом: 332 812,20 рублей / 365 дней х 212 дней = 193 304,62 рубля.  

При этом суд обращает внимание, что в расчете представленным комитетом от 07.09.2021 и от 19.01.2022 имеется сведения о начислении арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.07.2019  в размере 193 304,62 рублей.

Таким образом, учитывая внесение предпринимателем арендной платы в размере 249 609,15 рублей, переплата по арендным платежам за период с 01.08.2019 по 31.09.2019 составила 56 304,53 рубля (249 609,15 рублей - 193 304,62 рубля = 56 304,53 рубля). 

На основании изложенного требования предпринимателя в этой части также подлежат удовлетворению.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов, с учетом, представленных в материалы дела доказательств.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования,  подлежат удовлетворению в полном объёме.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине относятся на комитет, так как последний является надлежащим ответчиком по настоящему спору, и взыскиваются в пользу истца.

               Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить. 

Признать недействительным Приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 27.04.2016 № 5782 в части расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:12:030502:79 (дата расчёта 18.09.2020) за период с 01.08.2019 по 01.03.2020, направленный комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя письмом от 18.09.2020  № 08/14-6539с.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 денежные средства в размере 55 468,70 рублей, оплаченные по договору аренды земельного участка                   от 27.04.2016 № 5782 за период с 01.08.2019 по 30.09.2019, на основании платежного поручения от 21.06.2019 № 646.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя,  ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 304263514600187, расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать по заявлению после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме). Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                               В.В. Галушка