Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-65759/2023

18 июня 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  06 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  18 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «АВТОРИТЕТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 194362, г. Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, пом. 27-Н, комн. 27) 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ВОЛЬТА Рус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 192019, Санкт-Петербург, ул. Седова, дом 11, корп. 2, литер А, пом. 10Н-18) 

о взыскании 

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности

от ответчика: ФИО2 по доверенности 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Авторитет» (далее – истец, ООО «Авторитет») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «ВОЛЬТА Рус» (далее – ответчик, ООО «ВОЛЬТА Рус») о взыскании задолженности по договору субаренды части земельного участка №40-Ю от 12.02.2019 г. в сумме 10114143 руб. 72 коп., включающую в себя:

8901895 руб. 25 коп. - сумма ущерба, причиненного асфальтобетонному замощению земельного участка в процессе хозяйственной деятельности Субарендатора;

194200 руб., в том числе НДС - арендная плата по договору субаренды части земельного участка №40-Ю от 12.02.2019 г. за июль 2023 года;

38840 руб. - неустойка за несвоевременное перечисление арендной платы по Договору субаренды части земельного участка №40-Ю от 12.02.2019 года за период с 21.06.2023 года по 10.07.2023 года (включительно);

979208 руб. 47 коп. - неустойка (за период с 21.06.2023 года по 10.07.2023 года включительно) за несвоевременное перечисление суммы ущерба, причиненного асфальтобетонному замощению земельного участка в процессе хозяйственной деятельности Субарендатора.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ судом приняты уточнения, согласно которым истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору субаренды части земельного участка №40-Ю от 12.02.2019 г. в сумме 9881103 руб. 72 коп., включающую в себя:

              8901895 руб. 25 коп. - сумма ущерба, причиненного асфальтобетонному замощению земельного участка в процессе хозяйственной деятельности Субарендатора;

              979208 руб. 47 коп. - неустойка (за период с 21.06.2023 года по 10.07.2023 года включительно) за несвоевременное перечисление суммы ущерба, причиненного асфальтобетонному замощению земельного участка в процессе хозяйственной деятельности Субарендатора.

      В настоящем судебном заседании истцом также заявлены уточнения, в которых  он просит взыскать с ответчика задолженность по договору субаренды части земельного участка № 40-Ю от 12.02.2019 в сумме 5020670 руб. 16 коп. из которых:

      4523099 руб. 24 коп. - сумма ущерба, причиненного асфальтобетонному замощению земельного участка в процессе хозяйственной деятельности Субарендатора;

- 497540 руб. 92 коп. - неустойка за период с 21.06.2023 по 10.07.2023 за несвоевременное перечисление суммы ущерба, причиненного асфальтобетонному замощению земельного участка в процессе хозяйственной деятельности Субарендатора. 

Ответчик не возражал против принятия уточненных требований.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения судом приняты.

Истец поддержал заявленные требования, заявил о приобщении к материалам  дела  документов, подтверждающих фактическое освобождение земельного участка 31.10.2023, копии письма исх. № 22-ю от 26.03.2024 и копии экспертного заключения № 0648/24 от 18.04.2024.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве, также возражал против приобщения к материалам дела копии экспертного заключения № 0648/24 от 18.04.2024.

В соответствии со ст. 41, 159 Арбитражного процессуального кодекса РФ ходатайство истца о приобщении дополнительных документов к материалам дела удовлетворено.

Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения сторон, завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.

Как следует из материалов дела 12.02.2019 между ООО «АВТОРИТЕТ» (Арендатор) и ООО «ВОЛЬТА Рус» (Субарендатор) заключен Договор субаренды части земельного участка № 40-Ю от 12.02.2019 (далее по тексту - Договор), в соответствии с которым Субарендатор принял во временное владение и пользование (в субаренду) часть земельного участка общей площадью 1 370 кв.м., с расположенными на нем временными сооружениями (тентовый ангар на металлическом каркасе площадью 350 кв.м. и каркасное сооружение из ОСБ площадью 78 кв.м) (далее по тексту - Участок) по адресу: 

<

...> участок 44, кадастровый номер 78:13:0007461:3024.

Дополнительным соглашением от 01.08.2022 стороны согласован срок действия договора до 31.08.2023 года (включительно).

 

18.05.2023 в адрес истца поступило уведомление исх. №18-05-01/23 от 18.05.2023, в котором ответчик уведомил о намерении досрочно расторгнуть Договор, просил принять земельный участок по акту-приема передачи (возврата) 21.06.2023.

Согласно пункту 4.3.3 Договора Субарендатор имеет право расторгнуть, предварительно уведомив арендатора за 1 (один) месяц до предполагаемого расторжения договора, выполнив при этом условия п.8.3 договора. 

В соответствии с пунктом 8.3 Договора если настоящий Договор расторгается по вине Субарендатора и по причинам, указанным в п. 8.5 настоящего Договора, либо по инициативе Субарендатора до окончания срока действия Договора по причинам, независящим от Арендатора, то Субарендатор единовременно, в момент уведомления Арендатора о досрочном расторжении договора, выплачивает Арендатору неустойку в размере арендной платы за один) месяц. 

Сумма ежемесячной арендной платы по Договору составляет 194200 руб. Следовательно, сумма неустойки за досрочное расторжение Договора по инициативе Субарендатора также составляет 194200 руб.

В соответствии с пунктом 6.1. договора ответчиком оплачен обеспечительный платеж в размере 194200 руб., который представляет собой способ обеспечения исполнения денежных обязательств Субарендатора перед Арендатором.

Арендатор имеет право удержать из общей суммы денежного обеспечения сумму в счет покрытия восстановительных затрат на случай ущерба или порчи арендуемого участка, на покрытие штрафных санкций и неисполненных Субарендатором обязательств по договору (пункт 6.3 договора).          

Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по исковому заявлению ООО «ВОЛЬТА Рус» к ООО «АВТОРИТЕТ» рассмотрено дело А56-66659/2023 о расторжении с 21.06.2023 договора субаренды части земельного участка № 40-Ю от 12.02.2019 на основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ, о взыскании неосновательного обогащения в размере 300696 руб. 84 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2784 руб. 28 коп. с 15.05.2023 по 30.06.2023, процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.07.2023 по дату фактического исполнения обязательств; о взыскании денежного обеспечения в сумме 194200 руб.

Решением от 22.03.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано. Денежное обеспечение в сумме 194200 руб. удержано в качестве компенсации за односторонний отказ ООО «ВОЛЬТА Рус» от исполнения договора.

Пунктом 5.1. договора закреплено, что по окончанию срока действия договора арендуемый участок с находящимся на нем имуществом Арендатора подлежит возврату Арендатору по Акту приема-сдачи в состоянии, не хуже, чем на дату приема Субарендатором Участка в субаренду с учетом нормального износа.

05.06.2023 в 09 часов 30 минут сторонами договора, с участием специалиста экспертной организации, был проведен осмотр арендуемого по договору участка, с целью проведения последующей экспертизы, в процессе осмотра велась фотосъемка.

В результате осмотра Арендатор зафиксировал неудовлетворительное состояние участка, а именно выявлены многочисленные повреждения асфальтового покрытия, нанесенные Субарендатором в период его хозяйственной деятельности.

Согласно пункта 4.2.3 договора Субарендатор обязан нести полную материальную и юридическую ответственность за действия, нанесшие ущерб состоянию участка Арендатора, других юридических и физических лиц, компенсировать ущерб самостоятельно в трехдневный срок или, если это не выполнено, согласно калькуляции на покрытие расходов по восстановлению, предъявленной Арендатором.

В соответствии с п.6.3. Договора Арендатор вправе привлечь независимую экспертную организацию для оценки стоимости восстановительных работ. В случае проведения указанной экспертизы и вынесения ей решения о том, что причинение ущерба арендуемому участку возникло по вине Субарендатора, Субарендатор обязуется перечислить стоимость восстановительных работ в течение 7-ми рабочих дней. Указанные в экспертном заключении денежные средства являются для Арендатора денежным обеспечением и возвращаются Субарендатору при условии приведения им арендуемого участка в первоначальный вид (при прекращении договорных отношений). В случае нарушения Субарендатором условий, предусмотренных настоящим пунктом, Арендатор вправе прекратить доступ Субарендатора на арендуемый им Участок, при этом имущество Субарендатора, эквивалентное стоимости восстановительных работ, Арендатор вправе удержать до полного исполнения Субарендатором принятых на себя в настоящем пункте обязательств.

В ответ на претензионное письмо истца №91-Ю от 05.06.2023 содержащее требование об оплате ущерба в сумме 9000000 руб., ответчик направил претензию исх. № 28-06-02/23 от 28.06.2023 с возмещении убытков в сумме 419373,04 евро.

Согласно экспертному заключению №0375/23 от 07.06.2023 года, подготовленному ООО «Департамент оценочной деятельности», рыночная стоимость ущерба асфальтобетонного замощения земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> участок 44, кадастровый номер 78:13:0007461:3024, общей площадью 1 370 кв.м., нанесенного в период с 28.02.2019 г. по 07.06.2023 (по состоянию на 07.06.2023 года) составляет 8901895 руб. 25 коп.

25.07.2023 ООО «АВТОРИТЕТ», согласно пункта 6.3. договора, направило требование ООО «ВОЛЬТА Рус» о необходимости доплаты денежного обеспечения (рыночную стоимость ущерба, причиненного асфальтобетонного замощению земельного участка в процессе хозяйственной деятельности Субарендатора) в размере 8901895 руб. 25 коп.

Претензионные требования истца не были исполнены, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал по иску, полагая требования истца неправомерными и не подлежащими удовлетворению, по причине не допуска истцом ответчика на объект аренды (исследовано судом в деле А56-66659/2023) и выразил несогласие с суммой ущерба полагая, что представленное истцом по делу экспертное заключение № 0375/23 от 07.06.2023 не может являться надлежащим доказательством по делу.

В последующих письменных пояснениях по делу, ответчик поясняет, что изначально объект аренды передавался ему по акту приема-передачи от 28.02.2019 и перечисляет недостатки, зафиксированные сторонами в этом акте, а также отмечает, что к акту прилагались 12 фотографий и приложения, включая приложение № 1 - информационное письмо о результатах испытания кернов из асфальтобетонного покрытия от 14.01.2019. По мнению ответчика недостатки, установленные в экспертном заключении №0375/23 от 07.06.2023 года соответствуют понятию естественного износа, который не был, согласно пункта 5.1. договора, учтен экспертом в заключении.

21.05.2024 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований и дополнительные документы, включая новое экспертное заключение, подготовленное с учетом износа и документов ранее отсутствующих у истца, а именно:

-  Приложение № 1 к акту приема - передачи от 28.02.2019 информационное письмо о результатах испытания кернов из асфальтобетонного покрытия от 14.01.2019

-  фотографии в количестве 12 штук, к акту приема-передачи от 28.02.2019.

Также для сравнительного анализа экспертам был предоставлен протокол осмотра доказательств 78 АВ 3451446 от 08.11.2023, выполненный нотариусом ФИО3, сам осмотр произведен 31.10.2023 в последний день освобождения части земельного участка от имущества субарендатора, последний в свою очередь был приглашен на осмотр телеграммой нотариуса от 27.10.2023, на который не явился, осмотр произведен в соответствии со статьей 103 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) в ред. от 24.07.2023).

Данный протокол принят судом в качестве допустимого доказательства по делу.

Согласно экспертного заключения ООО «Департамент оценочной деятельности» № 0648/24 от 18.04.2024 рыночная стоимость ущерба асфальтобетонного замощения земельного участка по Акту приема-передачи земельного участка от 28.02.2019, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер: 78:13:007461:3024, общей площадью 1 370 кв.м., нанесенного в период с 28.02.2019г. по 31.10.2023г., по состоянию на 07.06.2023г., составляет 4523099 руб. 24 коп.), в том числе НДС 20% - 753849 руб. 87 коп.

Рыночная стоимость ущерба асфальтобетонного замощения земельного участка без учета износа, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер: 78:13:007461:3024, общей площадью 1 370 кв.м., нанесенного в периодс28.02.2019г.по 31.10.2023г., по состоянию на 07.06.2023г., составляет 6461570 руб. 34 коп., в том числе НДС - 20% 1076928 руб. 39 коп.

В ходе исследования, эксперты сделали вывод о том, что толщина подстилающих слоев асфальтобетонной смеси согласно исследованиям, проведенным ООО «ФСС» и указанные в Приложении № 1 к акту приема-передачи от 28.02.2019, соответствует нормативным требованиям, следовательно, данные недостатки возникли от неправильной эксплуатации земельного участка, что привело к трещинам на асфальтобетонной поверхности, а также выбоинам и проломам асфальтовой поверхности. Данные недостатки невозможно устранить локально, необходимо демонтировать полностью замощение асфальтобетона и подстилающих слоев общей площадью 1292 м2.

Изучив доводы сторон в совокупности с представленными доказательствами, суд пришел к следующим выводам.

В части 1 статьи 65 АПК РФ, определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Как следует из материалов дела фактическое освобождение арендуемого земельного участка от имущества 3-их лиц произошло 31.10.2023, что подтверждается актом выдачи имущества от 27.10.2023. и исх. письмо ООО «СКАТ» № 26-10-01/23 от 26.10.2023, ранее имущество удерживалось арендатором на основании пункта 7.3. договора согласно которого: «в случае просрочки платежей Субарендатором на срок более 15 (пятнадцать) календарных дней, Арендатор вправе до исполнения Субарендатором обязательств по оплате не допускать Субарендатора на арендуемый им Участок, при этом Арендатор имеет право удерживать имущество Субарендатора, находящееся на субарендуемых площадях, стоимость которого эквивалентна просроченной сумме платежей, предусмотренных условиями Договора», о чем ООО «ВОЛЬТА Рус» было уведомлено письмом ООО «АВТОРИТЕТ» исх.112-Ю от 28.06.2023, т.е. имущество оказалось во владении истца по воле ООО «ВОЛЬТА Рус», арендовавшего земельный участок.

Согласно статьи 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, принадлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Согласно пункта 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2022 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение; право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании; возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Из материалов дела не следует, что до подачи искового заявления в суд истцу были переданы правоустанавливающие документы 3-го лица (ООО «СКАТ»), подтверждающие право собственности общества на спорное имущество.

Учитывая изложенное, суд находит правомерным действия ООО «АВТОРИТЕТ» по удержанию имущества, размещенного на арендуемом земельном участке до момента получения им правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности Общества на имущество, иное ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статья 393 ГК РФ предусматривает, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные   неисполнением   или   ненадлежащим   исполнением   обязательства.   Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункта 3 статьи 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, или на односторонние изменения условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании 4523099 руб. 24 коп. убытков подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено о взыскании неустойки 497540 руб. 92 коп. со ссылкой на пункта 7.2. договора.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Суд находит неправомерным взыскание с ООО «ВОЛЬТА Рус» неустойки за просрочку оплаты ущерба, поскольку убытки, в том числе ущерб, являются формой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательств и не являются платежами по договору аренды, за несвоевременную оплату которых предусмотрена ответственность в виде неустойки.

Таким образом, заявленные истцом требования подлежат частичному удовлетворению в части взыскания 4523099 руб. 24 коп. суммы ущерба. В остальной части иска надлежит отказать.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Взыскать с ООО «ВОЛЬТА Рус» в пользу ООО «Авторитет» 4523099 руб. 24 коп. сумму ущерба, 43336 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска – отказать.

Вернуть из ООО «Авторите» из федерального бюджета 25468 руб. государственной пошлины перечисленной платежным поручением № 666 от 11.07.2023.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Новикова Е.В.