﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-382/2019

г. Краснодар

11 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя Бата Анзора Аскарбиевича  (ОГРН 312010706100027 , ИНН 010705317839) и его представителя – Никифорова И.Н. (доверенность от 25.07.2019), от ответчика – администрации муниципального образования «Тахтамукайский район» (ОГРН 1030100630779,  ИНН 0106011588) – Сообцоковой С.А. (доверенность от 18.08.2017), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бата Анзора Аскарбиевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  26.10.2019  по делу № А01-382/2019,                                      установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «СФ Строитель» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Республики Адыгея иск к администрации муниципального образования «Тахтамукайский район» (далее – администрация) о понуждении к предоставлению в собственность земельных участков площадью 602 кв. м, 1420 кв. м, 3657 кв. м,  1368 кв. м,  2181 кв. м,  расположенных по адресам: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт Яблоновский, ул. Промышленная, 10, 12, ул. Заводская, 37, 1, 21, площадью 1509 кв. м, 1399 кв. м, расположенных по адресам: Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, ул. Х.М. Совмена, 106, 108, площадью 309 кв. м, 565 кв. м, 305 кв. м, 113 кв. м, расположенных по адресам: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт Энем, ул. Космическая, 4/6А, 4/4А, 4/3А, 4/5А, и о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (далее – управление Росреестра) к осуществлению государственной регистрации соответствующего перехода права собственности.

Управление Росреестра привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе судебного разбирательства общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) заявило отказ от иска в части понуждения администрации к предоставлению в собственность земельных участков площадью 602 кв. м, 1420 кв. м, 3657 кв. м,  1368 кв. м,  2181 кв. м,  расположенных по адресам: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт Яблоновский, ул. Промышленная, 10, 12, ул. Заводская, 37, 1, 21, площадью 1509 кв. м, 1399 кв. м, расположенных по адресам: Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, ул. Х.М. Совмена, 106, 108, площадью 309 кв. м, 565 кв. м, 305 кв. м, 113 кв. м, расположенных по адресам: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт Энем, ул. Космическая, 4/6А, 4/4А, 4/3А, 4/5А, и понуждения управления Росреестра к осуществлению государственной регистрации соответствующего перехода права собственности.

Общество также в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса изменило предмет иска на понуждение администрации к предоставлению в собственность земельных участков стоимостью 10 957 440 рублей и 3 932 656 рублей,  расположенных по адресам: Республика Адыгея, поселок Энем, ул. Геологов и аул Тахтамукай, ул. Совмена, 100 (далее – земельные участки).

Администрация заявила о применении исковой давности.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.07.2019 принят отказ общества от части исковых требований. Производство по делу в этой части прекращено. Заявление администрации о применении исковой давности отклонено. Администрация присуждена к предоставлению обществу в собственность земельных участков (стоимостью 10 957 440 рублей и 3 932 656 рублей. С администрации в пользу общества взыскано 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2019 в редакции определения об исправлении описки от 26.10.2019 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.07.2019 в обжалуемой части (в части удовлетворения иска) отменено, произведена замена общества на его процессуального правопреемника – индивидуального предпринимателя Бата Анзора Аскарбиевича (далее – предприниматель), в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Составляющее предмет рассматриваемого в рамках настоящего дела иска требование перешло от общества к предпринимателю на основании договора уступки (цессии) от 15.07.2019. Ни общество, ни предприниматель не представили доказательства того, что земельные участки индивидуализированы, предназначены для строительства и имеют соответствующее разрешенное использование. Общество и предприниматель также не привели правового обоснования своего права на приобретение земельных участков в собственность без соблюдения публичных процедур, предусмотренных земельным законодательством. Удовлетворение заявленных требований повлечет неправомерный обход данных процедур.

Предприниматель в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного суда от 26.10.2019, просит его отменить, а решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.07.2019 оставить в силе, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Судом апелляционной инстанции применены положения законодательства о контрактной системе, не применимые к отношениям общества и администрации. Соответствующие доводы о возможности применения названных положений судом первой инстанции не оценивались. Общество не преследовало цель получения земельных участков в собственность для жилищного строительства, не намеревалось обходить предусмотренные земельным законодательством публичные процедуры. Администрация неоднократно признавала наличие неисполненных перед обществом обязанностей по передаче земельных участков.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество (застройщик) и администрация (участник долевого строительства) заключили договор от 10.10.2011 (контракт) участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома площадью не менее 2664,3 кв. м по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Геологов. Общество как застройщик обязалось осуществить строительство своими силами или с привлечением других лиц, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать его администрации как участнику долевого строительства, а последняя – уплатить установленную договором (контрактом) цену и принять в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, являющиеся объектом долевого строительства (пункты 1.2, 1.4). Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта считались полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме. Контрактом устанавливалась твердая цена, которая не могла быть изменена сторонами (пункт 2.2). Уменьшение общей площади переданных администрации квартир после уточнения их площади в связи с техническим учетом должно было повлечь корректировку цены контракта, которая не могла превысить 20 800 рублей за 1 кв. м, а увеличение – возмещение разницы между договорной и фактической площадями квартир путем предоставления земельных участков, высвободившихся после сноса аварийных домов по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Геологов. Такое увеличение в цену контракта не входило, дополнительно не оплачивалось и не являлось основанием изменения цены контракта (пунктом 2.3). Стороны подписали акт приема-передачи от 22.06.2013, в котором указано на передачу обществом администрации квартир общей площадью 3191,1 кв. м, то есть на 526,8 кв. м больше, чем предусмотрено договором.

На аналогичных условиях общество (застройщик) и администрация (участник долевого строительства) заключили договор (контракт) от 10.10.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома площадью не менее 343,93 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2300057:45, расположенном по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, ул. Натухаевская, 2/1. В счет дополнительно переданной площади квартир обществу подлежал передаче земельный участок, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, ул. Совмена, 100  Стороны подписали акт приема-передачи от 28.09.2012, в котором указано на передачу обществом администрации квартир общей площадью 533 кв. м, то есть на 189,07 кв. м больше, чем предусмотрено договором.

По первому контракту увеличение площади квартир превысило 20 % от первоначально согласованной величины, а по второму – 50 %. Полагая, что администрация не исполнила договорную обязанность по передаче земельных участков в счет дополнительно возведенных и переданных ей квартир, общество обратилось в арбитражный суд. По договору уступки требования (цессии) от 15.07.2019 общество (цедент) уступило соответствующее требование к администрации предпринимателю (цессионарий).

В подтверждение прерывания течения срока исковой давности общество представило подписанный первым заместителем главы администрации протокол от 30.03.2016 планерного совещания, на котором принято решение о срочной передаче земельных участков обществу.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке. При этом истец вправе использовать способы защиты гражданских прав, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В соответствии с абзацем 8 статьи 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав может быть осуществлена путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.03.2000 № 3486/99 и от 14.08.2001 № 9162/00 сформулирован правовой подход, согласно которому при решении вопроса о применении способа защиты в виде присуждения к исполнению обязанности в натуре суд обязан определить порядок, механизм, сроки исполнения обязательств в натуре, выяснить возможность реального исполнения принятых им решений исходя из положений Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статьи 195, 200, 203 Гражданского кодекса). В пунктах 20, 21, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» содержатся разъяснения, согласно которым к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, могут относиться признание претензии и подписание уполномоченным лицом акта сверки взаимных расчетов. Такие действия должны быть совершены лишь в пределах срока давности. По истечении срока исковой давности течение исковой давности может начаться заново, только если должник признает свой долг в письменной форме. Совершение представителем должника действий, свидетельствующих о признании долга, прерывает течение срока исковой давности при условии, что это лицо обладало соответствующими полномочиями.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении правил заключения договора, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договоров участия в долевом строительстве редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

В силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в действовавшей до 01.03.2015 редакции, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось осуществлять с проведением работ по их формированию либо без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с таковым. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 № 18545/10 сформулирован правовой подход, согласно которому договор, направленный на получение права на земельный участок в нарушение названного нормативного положения, является ничтожным и не порождает юридических последствий.

В соответствии с нормами Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 39.1). В случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (пункт 7 статьи 39.11).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанций вправе был заключить о следующем. Право требовать от администрации исполнения обязанности по предоставлению земельных участков в собственность и на подачу соответствующего иска в суд возникло у общества не позднее составления и подписания сторонами актов приема-передачи квартир. С этого момента до обращения общества в суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела иском прошло более трех лет. Течение срока исковой давности не могло быть прервано подписанием первым заместителем главы администрации протокола от 30.03.2016 планерного совещания, на котором принято решение о срочной передаче земельных участков обществу, поскольку данное должностное лицо не обладало полномочиями на признание долга от имени администрации. Пропуск обществом срока исковой давности являлся самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. Кроме того, условия договоров участия в долевом строительстве, фактически способствовавшие приобретению обществом в частную собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, на неконкурентных началах (без проведения торгов) являются ничтожными, как противоречащими нормам земельного законодательства. Такие условия не повлекли обязанности администрации, понуждение к исполнению которых составляет предмет рассмотренного в рамках настоящего дела иска.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  26.10.2019  по делу № А01-382/2019 с учетом определения об исправлении описки от 26.10.2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Н.С. Мазурова

Судья                                                                                                                     Е.Г. Соловьев