АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-12381/2016

г. Краснодар

27 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года

	Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2017 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Коржинек Е.Л. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма “Аякс”» (ИНН 61604645, ОГРН 1026103279190) – Лымарь А.Н. (доверенность от 27.05.2016) и Супрунова А.В. (доверенность от 03.10.2017), третьих лиц: администрации города Ростова-на-Дону  – Янина В.В. (доверенность от 14.11.2016) и акционерного общества «Тандер» – Правоторова Г.В. (доверенность от 16.03.2017),  в отсутствие истца – администрации Железнодорожного района города Ростова-на-Дону (ИНН 6162007748, ОГРН 1026103058904), ответчика – индивидуального предпринимателя Пирумяна Вазгена Володяевича (ИНН 614602934128), третьих лиц: Департамента архитектуры и строительства города Ростова-на-Дону, Кашуба Ирины Николаевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы акционерного общества «Тандер» и общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма “Аякс”» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2017 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2017 (судьи Галов В.В., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу № А53-12381/2016, установил следующее.

Администрация Железнодорожного района города Ростова-на-Дону (далее – администрация) от имени администрации муниципального образования город Ростов-на-Дону обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ИП Пирумяну В.В. (далее – предприниматель) и ООО «Производственно-коммерческая фирма “Аякс”» (далее – общество) о сносе самовольной постройки в виде нежилого здания площадью 624 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0061250:94 по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Портовая, 256а.

Решением суда от 23.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.08.2017, исковые требования удовлетворены частично, в иске к предпринимателю отказано, суды обязали общество снести самовольное строение.

В кассационной жалобе АО «Тандер» просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в исковых требованиях в полном объеме. АО «Тандер» указывает, что вывод апелляционного суда о том, что спорный объект не создавался и не мог быть создан, как жилой дом, противоречит материалам дела. Предприниматель осуществил регистрацию права собственности на спорный объект, в строгом соответствии с действующим законодательством. Из материалов дела следует, что предприниматель изначально планировал строительство спорного объекта как жилого дома, вывод суда апелляционной инстанции о нелегитимности применения предпринимателем упрощенного порядка регистрации спорного объекта не соответствует материалам дела. Выдав собственнику постановление о переводе жилого здания в нежилое муниципальный орган провел правовой анализ представленных собственником документов на предмет соответствия законодательству, следовательно, имел возможность выявить признаки самовольной постройки при их наличии.

В кассационной жалобе общество просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Общество указывает, что иск подан неуполномоченным лицом, в рассматриваемом деле администрация не наделена полномочиями для предъявления иска. Отсутствует нарушение права в защиту которого подан иск, так как единственным нарушением является отступление от предельных параметров застройки, действовавших на момент перевода спорного здания в нежилое помещение. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что первоначально возведенный предпринимателем объект капитального строительства не отвечал признакам жилого помещения не соответствует материалам дела.

Кашуба И.Н. и администрация представили отзывы на кассационные жалобы, в которых просят судебные акты оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании представители АО «Тандер» и общества поддержали доводы кассационных жалоб, представитель администрации города Ростова-на-Дону возражал против их удовлетворения. 

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела видно и суды установили, что в ходе проверки организационно-правового порядка строительства на территории города Ростова-на-Дону, принимая во внимание соответствующие обращения граждан, администрацией установлено, что на земельном участке по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Портовая, 256а расположен объект капитального строительства, здание, в котором функционирует ряд торговых организаций (продовольственные магазины и аптека).

Из положений Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону следует, что земельный участок с указанной адресной принадлежностью находится в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа ОЖ-1/2/02.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) собственником земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:44:0061250:94 по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Портовая, 256а является общество (запись о государственной регистрации права № 61-61/001-61/001/177/2015-2690/2), на земельном участке расположено одноэтажное здание, площадью 624 кв. м, принадлежащее обществу (запись о государственной регистрации права № 61-61/001-61/001/177/2015-2691/5).

Ранее расположенные на земельном участке жилой дом и хозяйственные постройки снесены. Работы по сносу ранее существовавших объектов и возведению спорного здания осуществлены предпринимателем, заключившим 05.09.2014 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (запись о регистрации права № 61-61-01/710/2014-521).

28 октября 2014 года подготовлен градостроительный план земельного участка RU 61310002-440, разработана схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

11 ноября 2014 года указанному лицу администрацией выдано разрешение № RU 61310002-46 на строительство трехэтажного, индивидуального одноквартирного жилого дома площадью 441 кв. м.

12 февраля 2015 года администрация города Ростова-на-Дону  вынесла постановление № 62 о переводе жилого объекта в нежилое помещение. В государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:44:0061250:94 по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Портовая, 256а –  объекты сферы торговли (магазины).

08 декабря 2015 года предприниматель  и общество заключили договор купли-продажи недвижимого имущества.

Администрация, ссылаясь на то, что спорный объект недвижимости возведен с нарушением градостроительных норм, в отсутствие должной совокупности разрешительной документации, считает свои права и права третьих лиц нарушенными, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой является не только возведение объекта недвижимости на не принадлежащем застройщику земельном участке, но и создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (с нарушением разрешенного использования земельного участка), либо создание без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

В абзаце 2 пункта 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее  – постановление № 10/22) разъяснено, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможность предъявления требования о сносе (пункт 23 постановления № 10/22).

В соответствии с положениями статьи 72 Земельного кодекса, муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса и подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса).

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Довод общества об отсутствии легитимации администрации на предъявление иска о сносе самовольной постройки был предметом рассмотрения апелляционного суда. 

Судом правомерно определено, что истцом в материально-правовом смысле по данному делу является муниципальное образование «город Ростов-на-Дону» в лице соответствующих органов муниципальной власти. 

Администрации города Ростова-на-Дону одобряет действия администрации по предъявлению иска о сносе самовольного строения. 

Кроме того, согласно пункту 2.21.1 устава города Ростова-на-Дону к компетенции администрации относится обращение в случаях, предусмотренных законом, в суд общей юрисдикции или арбитражный суд с заявлениями в защиту публичных интересов, в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц. 

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды, пришли к выводу о нарушении условий разрешения на строительство № RU 61310002-46, предприниматель создал иной объект капитального строительства, очевидно не отвечающий признакам жилого дома и с иными параметрами строительства. Из описательной части заключения эксперта ООО «Эксперт плюс» следует, что строительные конструкции представлены кровельными и стеновыми сэндвич-панелями с минераловатным утеплителем на базальтовой основе, а также сваренным металлическим каркасом. Нежилое здание состоит из торгового зала площадью 456 кв. м, основной комнаты 28,2 кв. м, туалета 1,2 кв. м, подсобного помещения 3,6 кв. м, кабинета 4,7 кв. м, складского помещения 6,3 кв. м, туалета 4,3 кв. м, умывальной 3,4 кв. м, котельной 6,6 кв. м, складского помещения 10,9 кв. м, складского помещения 5,1 кв. м, коридора 51,1 кв. м, основной комнаты 41,4 кв. м, туалета 1,2 кв. м. Аналогичное описание помещения с фотоматериалами содержится в заключении Центра судебных экспертиз по Южному округу. Таким образом, из параметров строительства, описания помещения и материалов, использованных для возведения здания, фактического использования помещений суды установили, что возведенное здание не является жилым зданием.

Суд апелляционной инстанции указал, что в техническом паспорте 2014 года отражено, что материалом стен является металлический каркас и сэндвич-панель, при этом к экспликации допущено явное несоответствие наименования помещений и их площади (коридор 124, 9 кв. м, кухня 86,1 кв. м и т. п.).

Таким образом, суды установили, что предприниматель осознавал, что создает объект недвижимого имущества, не являющийся жилым помещением, действуя в обход закона, представил в регистрационный орган на основании статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заведомо недостоверные документы для регистрации за ним объекта как жилого дома, хотя указанный объект создавался без получения в установленном законодательством порядке, разрешения на строительство и последующего разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания площадью 624 кв. м.

Суды, верно указали, что поскольку спорный объект не являлся жилым домом и при его создании требовалось разрешение на строительство соответствующего объекта, созданное предпринимателем здание является самовольной постройкой, независимо от факта внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Сам по себе факт последующего перевода созданного здания в категорию нежилого постановлением администрации города Ростова-на-Дону ничего не изменяет в квалификации указанного здания как самовольной постройки, поскольку Администрация города Ростова-на-Дону не наделена законом правом легализовывать самовольные постройки.

	Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При таких обстоятельствах доводы кассационной жалобы относительно добросовестности приобретения обществом спорного здания, подлежат отклонению.

Иные доводы общества рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены судебных актов по доводам, приведенным в кассационных жалобах. 

Правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций не опровергнута, несогласие с ними не может служить достаточным основанием для отмены (изменения) судебного акта. 

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судом верно, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют материалам дела и обстоятельствам спора. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2027 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2017 по делу № А53-12381/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий					                                 В.В. Аваряскин

Судьи									                     Е.Л. Коржинек

                                                                                                                                 О.Л. Рассказов