Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-9370/2022

г. Пенза

23 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена  23 декабря 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 23 декабря 2022 года 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Экоторг» (переулок Симферопольский 7-й, двлд 2Б, Пенза г., 440058; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «Областной агропромышленный холдинг» (ФИО1 2-й проезд, 27, Пенза г., 440026; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Ахмедов Миргадир Мирали-Оглы (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Росреестра) (ФИО2 ул., д.39, Пенза г., 440000, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),   

о признании ничтожным уведомления об одностороннем отказе от договора аренды

при участии:

от истца - представитель ФИО3 (доверенность),

от ответчика - представитель ФИО4 (доверенность),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Экоторг» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Областной агропромышленный холдинг» о признании ничтожным уведомления ответчика от 13.07.2022 исх. №408 об одностороннем отказе от договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09.10.2020. Требования заявлены на основании п.2 ст.10, п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и дополнении к нему. Пояснил, что условия заключенного сторонами договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130зем от 09 октября 2020 не содержат детальный механизм увеличения арендной платы (кратность увеличения, привязку к ставкам инфляции и т.д.), следовательно, в данной части договор не согласован сторонами, и одностороннее увеличение арендной платы со стороны АО «ОАПХ» ставит стороны в неравное положение. Уведомление АО «ОАПХ» № 297 от 17 мая 2022 об одностороннем изменении арендной платы по договору аренды № 130зсм от 09 октября 2020 в настоящее время истцом оспаривается в судебном порядке. Не подписание истцом соглашения об увеличении арендной платы послужило основанием для составления ответчиком уведомления от 13 июля 2022 об одностороннем отказе от договора аренды со ссылкой на п. 5.1.4 договора, что является незаконным, необоснованным и направленно на ущемление прав и законных интересов ООО «Экоторг». ООО «Экоторг» считает, что единственным основанием для одностороннего отказа от договора со стороны АО «ОАПХ» является злоупотребление правом, что недопустимо согласно законодательству РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск. Пояснил, что 09.10.2020 между АО «ОАПХ» и ООО «Экоторг» был заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №130 зем. условиями которого установлен порядок одностороннего изменения размера арендной платы. АО «ОАПХ» заявило о таком изменении соответствующим уведомлением от 17.05.2022 №297. На основании отчета ООО «АксиомА» №22.275 от 21.04.2022 был установлен новый размер арендной платы, который соответствует на текущий момент рыночным ценам, сложившимся по региону за аналогичные земельные участки. В данном уведомлении ООО «Экоторг» было сообщено об увеличении размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.5. договора. Также истец предложил свой вариант порядка увеличения размера арендной платы. В этой связи в адрес ООО «Экоторг» ответчик направил письмо исх. №364 от 21 июня 2022 года, которым, учитывая сроки фактического получения истцом уведомления от 17.05.2022 №297, истец извещался об установлении нового размера арендной платы с 01 июля 2022 года. С предложенным ООО «Экоторг» новым порядком расчета арендной платы, оформленным в виде проекта дополнительного соглашения АО «ОАПХ» не согласилось в связи с его экономической необоснованностью. Таким образом, ООО «Экоторг» выразило свое явное несогласие с изменением арендной платы, что послужило причиной для отказа от договора со стороны АО «ОАПХ». 13 июля 2022 АО «ОАПХ» в адрес ООО «Экоторг» было направлено уведомление № 408 о расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №130 зем от 09 октября 2020 года. Уведомление получено ООО «Экоторг» 04.08.2022, о чем свидетельствует почтовое уведомление. Таким образом, направление ответчиком уведомления от 13.07.2022 года №63 о расторжении договора полностью соответствует действующему законодательству и условиям договора. На основании изложенного договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №130 зем от 09 октября 2020 года прекратил свое действие. Просил в судебном заседании объявит перерыв, поскольку сторонами ведутся переговоры по урегулированию спора.   

Представитель истца пояснил, что вопрос урегулирования размера арендной платы является долгим, в связи с чем, просил дело рассмотреть по существу. 

Выслушав лиц, участвующих в деле и с учетом установленных АПК РФ процессуальных сроков рассмотрения дела, ходатайство представителя ответчика об объявлении в судебном заседании перерыва удовлетворению не подлежит.  

От третьих лиц отзыв на иск не поступил. 

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 09.10.2020 между АО «Областной агропромышленный холдинг» (Арендодатель, далее – АО «ОАПХ») и ООО «Экоторг» (Арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №130зем, в соответствии с условиями которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование, а Арендатор обязуется принять и уплатить арендную плату в размере, порядке и на условиях, указанных в договоре, земельные участки с кадастровыми номерами:

-58:16:810202:42, общей площадью 2 470 756 кв.м, адрес объекта: участок находится примерно в 2300 м по направлению на северо-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Лунинский, Сытинский с/с, 

<

...>;

-58:16:811001:16, общей площадью 2 500 444 кв.м, адрес объекта: участок находится примерно в 3800 м по направлению на север от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Лунинский, Сытинский с/с, 

<

...>;

- 58:16:811101:14, общей площадью 4 187 200 кв.м, адрес объекта: участок находится примерно в 2000 м по направлению на север от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Лунинский, Сытинский с/с, 

<

...>.

Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства.

Земельные участки переданы Арендодателем и приняты Арендатором по акту приема-передачи от 09.10.2020.

Договор заключен на срок 15 лет с 09.10.2020 по 13.10.2035 и вступает в силу с даты его подписания (п. 3.1 договора). 

В соответствии с разделом 4 названного договора, размер арендной платы за земельные участки определен в соответствии с расчетом, являющимся Приложением № 1 к договору. Арендная плата перечисляется на счёт агента – АО «Пензоблземрезерв». 

Арендная плата вносится Арендатором самостоятельно в полном объеме ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала, подлежащего оплате. Арендная плата начисляется ежеквартально с даты подписания Акта приема-передачи земельных участков (п. 4.3., п. 4.4. договора). 

Согласно Приложению №1 к договору аренды, сумма арендной платы в год составляет 250385 руб. 04 коп., за квартал составляет 62596 руб. 26 коп., за месяц – 20865 руб. 42 коп. 

Пунктом 6.2. договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 4.5.договора установлено, что стороны пришли к соглашению, что Арендодатель в течение срока аренды имеет право, начиная со второго года срока аренды Участков, в одностороннем порядке увеличивать не чаще одного раза в год размер арендной платы за календарный год. Уведомление об изменении размера арендной платы направляется Арендатору, по реквизитам, указанным в п. 11.2 договора. Новый размер арендной платы считается введенным в действие и обязательным для Арендатора с 1 (первого) числа месяца, начиная с которого Арендодателем устанавливается новый размер Арендной платы (но не ранее месяца, следующего за месяцем, в котором Арендатором было получено соответствующее уведомление). Изменение или дополнение условий договора оформляется письменным дополнительным соглашением к договору, кроме случаев изменения арендной платы. Стороны пришли к соглашению, что отказ от подписания дополнительных соглашений к договору является основанием для расторжения Договора, в связи с неисполнением его условий. 

Договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, о чем имеется запись о его государственной регистрации №58:16:0810202:42-58/070/2021-9.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании заключенного между АО «ОАПХ» и ООО «АксиомА» договора, последним были оказаны услуги по составлению отчета об оценке №22.275 от 21.04.2022, целью  которого являлось определение рыночной величины арендной платы за объекты недвижимости, в том числе и земельные участки с кадастровыми номерами  58:16:810202:42, 58:16:811001:16, 58:16:811101:14, переданными в арендное пользование ООО «Экоторг». 

На основании отчета об оценке №22.275 от 21.04.2022 Арендодателем был установлен новый размер арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами: 58:16:810202:42, 58:16:811001:16, 58:16:811101:14 в сумме 1663800 руб. за год, в т.ч. НДС 20%, 415950 руб. за квартал,  в т.ч. НДС 20%, 138650 руб. за месяц, в т.ч. НДС 20%.  

Уведомлением №297 от 17.05.2022 АО «ОАПХ» сообщило ООО «Экоторг» об увеличении размера арендной платы с 01.06.2022. 

ООО «Экоторг» ознакомившись с уведомлением об изменении размера арендной платы от 17.05.2022, письмом от 09.06.2022 сообщило АО «ОАПХ» о том, что данное уведомление было получено 07.06.2022, следовательно, увеличение арендной платы с 01.06.2022 незаконно и необоснованно. Согласно норм действующего законодательства РФ право АО «ОАПХ» в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон. В связи с отсутствием государственного регулирования одностороннего порядка увеличения размера арендной платы по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130зем от 09.10.2020 ООО «Экоторг» считает представленный АО «ОАПХ» проект увеличения непропорциональным изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно его превышающим, что свидетельствует о злоупотреблении АО «ОАПХ» своим правом. ООО «Экоторг» считает целесообразным оформить дополнительное соглашение к договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130зем от 09.10.2020 в котором будет детализирован предельно допустимый порог увеличения размера арендной платы (ежегодный). В целях надлежащего оформления договорных отношений, ООО «Экоторг» направляет проект дополнительного соглашения к договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130зем от 09.10.2020, который просит рассмотреть, подписать и зарегистрировать в установленном действующим законодательством РФ порядке. В случае отказа от его подписания, ООО «Экоторг» будет считать условие договора в части порядка увеличения размере арендной платы, не согласованным и будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Пензенской области за защитой своих прав и законных интересов.

В ответ на данное письменное сообщение, АО «ОАПХ» направило в адрес  ООО «Экоторг» письмо №364 от 31.06.2022 в котором указало на невозможность подписания направленного дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку в соответствии с  условиями договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130зем от 09.10.2020 изменение или дополнение условий договора оформляется письменным дополнительным соглашением, кроме случаев изменения арендной платы. Поскольку уведомление об увеличении размера арендной платы было получено 07.06.2022, новый размер арендной платы будет рассчитан с 01.07.2022.  

Так как истцом соглашение об увеличении размера арендной платы не было подписано, ответчик уведомлением от 13.07.2022 №408 сообщил ООО «Экоторог» о том, что в соответствии с п. 5.1.4. договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09.10.2020 Арендодатель имеет право в любое время в течение срока действия договора отказаться от договора путем направления Арендатору уведомления об отказе от договора с указанием срока прекращения договора. В связи с чем,  АО «ОАПХ» уведомляет о расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09.10.2020 и направляет  соглашение о расторжении договора аренды, которое предлагает подписать, скрепить печатью и два экземпляра направить в адрес АО «ОАПХ». По истечении 30 дней с момента уведомления о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09 октября 2020 года АО «ОАПХ» оставляет за собой право обращения в Арбитражный суд Пензенской области с исковым требованием о расторжении договора.

Указывая на то, что уведомление от 13.07.2022 исх. №408 о расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09.10.2020 не содержит оснований для расторжения договора аренды; составлено в двух экземплярах, не смотря на то, что договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09 октября 2020 года является зарегистрированным и содержит сведения о том, что любые изменения и дополнения к данному договору составляются в трех экземплярах: из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, а третий - хранится в органе, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 9.5 Договора); соглашение о расторжении договора, датированное 13 июля 2022 г., а также акт приема-передачи земельных участков содержат рукописные записи о дате расторжения - 01 сентября 2022 г., что противоречит тексту письма - уведомления исх. № 408 от 13 июля 2022 г., ООО «Экоторг» обратилось в арбитражный суд с иском о признании ничтожным уведомления от 13.07.2022 исх. №408 об одностороннем отказе от договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09.10.2020.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, и выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд признает исковые требования ООО «Экоторг» подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего. 

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По своей правовой природе односторонний отказ от договора аренды, представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст.168 ГК РФ).

В силу п.п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу ч. 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Из приведенных правовых норм следует, что в договоре может быть предусмотрено право одной из его сторон на отказ от исполнения этого договора, а также установлен момент прекращения договорных обязательств сторон в случае реализации указанного права. При этом какие-либо ограничения возможных оснований такого отказа законодательством не предусмотрены.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09 октября 2020 года заключен сторонами сроком на 15 лет с 09.01.2020 по 13.10.2035. 

Пунктом 5.1.4. договора аренды № 130 зем от 09 октября 2020 года установлено, что Арендодатель имеет право в любое время в течение срока действия договора аренды (независимо от выполнения Арендатором своих обязательств по договору) отказаться от договора (в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) путем направления Арендатору уведомления об отказе от договора с указанием срока прекращения договора. При этом срок прекращения договора не должен превышать 30 календарных дней с даты получения Арендатором уведомления Арендодателя об отказе от договора (момент получения Арендатором уведомления определяется в соответствии со статьей 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации).

14.07.2022 АО «ОАПХ» направило в адрес ООО «Экоторг» уведомление от 13.07.2022 №408 о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09 октября 2020 года, указав, что в этой связи направляет соглашение о расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09 октября 2020 года, и предлагает его подписать, скрепить печатью и два экземпляра направить в адрес общества. По истечении 30 дней с момента уведомления о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 130 зем от 09 октября 2020 года АО «Областной агропромышленный холдинг» оставляет за собой право обращения в Арбитражный суд Пензенской области с исковым требованием о расторжении договора.

Из буквального прочтения данного уведомления следует, что ответчиком было предложено истцу расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, при этом приложен проект соглашения о расторжении договора. Из указанного уведомления следует, что при несогласии истца расторгнуть договор ответчик намерен обратиться в суд с требованием о расторжении договора. 

В связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу о том, что данное уведомление указывает на волеизъявление арендодателя на расторжение договора по соглашению сторон и не может быть квалифицировано в качестве уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. 

Таким образом, в отсутствие подписанного обеими сторонами соглашения о расторжении сделка не может быть признана прекратившей свое действие до истечения срока аренды.

Доказательств отказа от договора аренды в одностороннем порядке на основании п.5.1.4. договора суду не представлено.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №103 зем от 09.10.2020 является действующим. 

Доводы истца о несогласии с увеличением размера арендной платы, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку истец вправе защитить свои права иным способом и в рамках иного судебного разбирательства.

Поскольку со стороны ответчика не было одностороннего отказа от договора аренды, оснований для признания его недействительным в силу ничтожности у суда не имеется. В связи с чем, исковые требования ООО «Экоторг» удовлетворению не подлежат. 

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку истцу в иске отказано, расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Экоторг» оставить без удовлетворения. Расходы по оплате государственной пошлины отнести на истца. 

 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья               С.А. Новикова