ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-4482/2020

г. Самара

16 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления оглашена 09 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.11.2020 по делу № А65-4482/2020 (судья Горинов А.С.),

по иску индивидуального предпринимателя Гималеева Эдуарда Зуфаровича

к акционерному обществу «Тандер» 

третье лицо: ИП Гималеевой Альфии Фоатовны

о расторжении договора аренды недвижимого имущества за № КзФ/757/12 от 31.08.2012 года, обязании ответчика освободить и возвратить недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> (объект), а также взыскании 5 895 495 руб. долга, 1 428 496 руб. 68 коп. неустойки и 7 023 000 руб. ущерба, причиненного нежилому зданию, расположенному: 

<

...>,

при участии представителей:

от истца – лично ФИО2 представлен паспорт,  представитель ФИО4 по доверенности от 17.04.2019,

от ответчика - представитель ФИО5 по доверенности от 28.07.2020,

от третьего лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с иском к  акционерному обществу «Тандер» о расторжении договора аренды недвижимого имущества за № КзФ/757/12 от 31.08.2012 года, обязании ответчика освободить и возвратить недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> (объект), а также взыскании 5 895 495 руб. долга, 1 428 496 руб. 68 коп. неустойки и 7 023 000 руб.  ущерба, причиненного нежилому зданию, расположенному: 

<

...>.

На основании ст. 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ИП ФИО6.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом был заявлен отказ от иска в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества за № КзФ/757/12 от 31.08.2012, обязании ответчика освободить и возвратить недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> (объект), а также взыскании 476 666 руб. долга по арендной плате за июль 2018 года. Кроме того, истец заявил об уменьшении размера исковых требований в части неустойки до 1 132 255,60 рублей по состоянию на 06.02.2020. Помимо этого, основываясь на заключении эксперта № 029-08-2020 от 30.09.2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценка «Сувар-Сервис»», истец заявил об увеличении исковых требований в части требования о взыскании ущерба до 11 528 935 рублей.  Частичный отказ от иска и увеличение исковых требований судом приняты.

Ответчик иск не признал отметив, что сданное в аренду помещение имело конструктивные недостатки, делающие невозможным его использование для розничной торговли смешанными группами товаров на основании договора аренды № КзФ/757/12 от 31.08.2012. В дополнительном отзыве ответчик не согласился с заключением эксперта № 029-08-2020 от 30.09.2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценка «Сувар-Сервис»», ссылаясь на мнение привлеченного ответчиком рецензента ФИО7

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 23.11.2020 отказ истца от иска в части требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества, обязании освободить и возвратить недвижимое имущество, а также о взыскании  476 666 руб. долга по арендной принял, производство по делу в указанной части прекратил. 

В остальной части иск удовлетворил: взыскал с ответчика в пользу истца 5 415 829 руб. долга, 1 132 255,60 руб. пени, 11 528 935 руб. в возмещение ущерба (убытков), 99 812 руб. в возмещение расходов по проведению экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права.  

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил назначить повторную судебную экспертизу.

Представитель истца против назначения повторной судебной экспертизы возражал, против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.  

Как следует из материалов дела, 31.08.2012 между ООО «Пандора» (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) 28.09.2015 был заключен договор аренды недвижимого имущества № КзФ/757/12, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (объект недвижимости) нежилого назначения, 1-этажный, общей площадью 515,5 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Объект был передан ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2012 с указанием в нем на удовлетворительное состояние стен, отсутствие признаков протекания кровли и необходимости проведения ремонта в помещении.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества № 101 от 03.07.2018 право собственности на указанный объект недвижимости перешло от ООО «Пандора» к ИП ФИО6.

В соответствии с договором дарения от 31.12.2018, право собственности на объект недвижимости перешло от ИП ФИО6 к ИП ФИО2, право собственности зарегистрировано 13.03.2019 № 16:50:220207?91-16/016/2019-39.

Кроме того, 13.03.2019 между ИП ФИО6 (цедент) и ИП ФИО2 (цессионарий) был заключен договор уступки права требования (цессии), на основании которого цессионарию были переданы в полном объеме все права требования, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества № КзФ/757/12 от 31.08.2012.

Размер арендной платы был согласован разделом 5 договора.

В силу п.5.1. договора аренды, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

Размер постоянной части арендной платы был согласован сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды от 25.07.2018 в сумме 439 833 руб., подлежащей уплате не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж

Согласно п. 6.1. договора аренды срок аренды составляет 10 лет.

Уведомлением от 22.01.2020 истец сообщил ответчику о досрочном расторжении договора с 24.01.2020.

Согласно расчету истца, долг ответчика по оплате арендных платежей составил за период с 11.07.2018 года по 11.01.2020 года 5 415 829 рублей (с учетом произведенного ответчиком частичного погашения задолженности).

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик возвратил истцу арендованное имущество, что повлекло за собой заявление истца о частичном отказе от иска и соответствующем уменьшении исковых требований.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

 На основании ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч.1 ст. 71 АПК РФ,  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с ч.1 ст. 9 АПК РФ, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Учитывая, что ответчиком доказательств оплаты арендной платы в полном объеме суду не представлено, суд нашел требование истца о взыскании 5 415 829 рублей долга  обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод ответчика о наличии дефектов несущей способности плиты пола и фундамента, не обеспечиваюших безопасную эксплуатацию объекта аренды и не позволивших ему с 23.08.2018 эксплуатировать объект аренды, был приведен также в отзыве на иск. 

Отклоняя этот довод в качестве основания для освобождения от уплаты арендной платы, суд первой инстанции отметил, что согласно п. 3.1.6. договора аренды недвижимого имущества № КзФ/757/12 от 31.08.2012, ответчик обязался самостоятельно и за свой счет осуществлять реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством РФ порядке, при этом арендодатель наделяет и передает арендатору всю правоустанавливающую и техническую документацию объекта.

Из представленных в материалы дела договоров подряда от октября 2012 года, заключенных ответчиком с подрядчиком - ООО «ПСК Плауэн» следует, что ответчик сразу же после заключения договора аренды недвижимого имущества № КзФ/757/12 от 31.08.2012, силами ООО «ПСК «Плауэн» произвел на объекте ремонтно-строительные работы по реконструкции (стены, кровля и т.п.), после чего приступил к эксплуатации объекта аренды в целях извлечения прибыли.

Затем, на основании договора подряда от 07.09.2016, заключенного между ответчиком и ООО «Строй-Ком», ответчик вновь произвел на арендованном объекте ремонтно-реконструкционные работы (включая стены, перегородки, кровлю и т.п.), после чего ответчик также продолжил эксплуатацию объекта аренды в целях извлечения прибыли до августа 2018 года, когда 09.08.2018 заключил договор с очередным подрядчиком – ООО «Вира-Строй», которое приостановило выполнение работ сославшись на многочисленные дефекты несущих конструкций здания.

Из изложенного суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что ответчик самостоятельно, действуя в собственной воле и собственном интересе, определял режим эксплуатации арендованного объекта и частоту проведения на нем ремонтных и реконструкционных работ, в силу чего обязанность по оплате арендных платежей в силу положений ст.ст. 328, 622 ГК РФ лежит на ответчике до момента возврата арендованного объекта истцу. При этом суд также учел, что с момента получения объекта аренды по акту приема-передачи и до августа 2018 года ответчик (с учетом положений ст. 612 ГК РФ) каких-либо претензий о недостатках арендованного помещения не высказывал, соответствующих претензий арендодателю не заявлял.

Истцом было заявлено требование (уточненное в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 1 132 255,60 руб. пени, начисленных в соответствии с п. 7.2. договора в размере 0,1% за каждый день просрочки  (расчет по периодам имеется в деле).

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу п.63 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Нарушение ответчиком сроков оплаты арендной платы по договору аренды подтверждено материалами дела, ответчиком не оспорено, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

Оснований для снижения пени по правилам статьи 333 ГК РФ суд первой инстанции не нашел.. 

Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика пени правомерно удовлетворены в уточненной сумме 1 132 255,60 рублей.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика 11 528 935 рублей убытков, т.е. суммы, необходимой для восстановления объекта аренды в пригодное для дальнейшей эксплуатации состояние.

Согласно части 1 статьи 622  Гражданского кодекса Российской Федерации,  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет убытки как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следовательно, для возложения на ответчика ответственности в форме убытков (реального ущерба) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств доказыванию либо опровержению подлежат следующие обстоятельства:

- факт наличия реального ущерба и его размер,

- факт противоправного поведения ответчика,

- причинная связь между противоправным поведением ответчика и наступившим реальным ущербом.

При этом следует учитывать, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В целях установления суммы восстановительного ремонта арендованного имущества для приведения его в пригодное для эксплуатации состояние, судом по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 029-08-2020 от 30.09.2020, выполненного экспертом ФИО8, эксперт установил, что по результатам натурного обследования объект находится в частично разобранном состоянии, отсутствуют: отопление, электропроводка и потребители электроэнергии, сигнализация, внутренняя отделка объекта, опорные столбы каркаса здания поражены коррозией, у здания отсутствует водосточная система.

Также экспертом был установлен факт проведения на объекте аренды ремонтных работ в том числе и по модернизации здания силами подрядных организаций, привлеченных АО «Тандер», включающих в себя утепление здания минераловатными утеплителями, обшивка каркаса здания с наружи профнастилом, обшивка каркаса задания изнутри гипсокартонными листами, оборудование здания теплогенератором, теплопотребляющей установкой, т.е. арендатором в конструкцию здания были внесены изменения, в том числе по температурному режиму эксплуатации. При этом сама модернизация ограждающих конструкций здания была выполнена без соблюдения требований ГОСТ Р 54257-2010, СП 28.13330.2012 и СП 118.13330.2012 (Т. 4, л.д. 44).

Экспертом установлено, что ненадлежащая эксплуатация несущих конструкций объекта привела к снижению несущей способности конструкций. А именно, нахождение опор каркаса здания в зоне образования конденсата привело к разрушительному воздействию коррозии на опоры каркаса, что является нарушением ГОСТ 54257-2010 (Т. 4, л.д. 44).

Согласно произведенному экспертом расчету, действительная стоимость восстановительных строительно-монтажных работ по приведению объекта в работоспособное техническое состояние (в том числе с учетом выявленных работ по обеспечению несущей способности и устранению дефектов в строительных конструкциях), соответствующее состоянию, отраженному в техническом паспорте объекта от 15.11.2012, а также действующим требованиям ГОСТ и СНиП, составляет 11 528 935 рублей (Т 4, л.д. 46).

Оценив по правилам упомянутых норм права представленные в дело доказательства, суд первой инстанции признал требование истца  о взыскании 11 528 935 рублей убытков подлежащим удовлетворению.

Отклоняя возражения ответчика относительно обоснованности вышеуказанного заключения, и отказывая в приобщении к материалам дела рецензии, подготовленной ФИО7 по заказу ответчика, суд первой инстанции отметил, что ФИО7 судом ни в качестве специалиста, ни в каком-либо ином качестве к участию в деле не привлекался. Более того, именно ФИО7 является автором заказанной ответчиком за плату у ООО «Инвестпроект» экспертизы, выявившей дефекты несущей способности плиты пола и фундамента, не обеспечивающие безопасную эксплуатацию объекта, на которую ответчик ссылался как на обоснование своих неплатежей по арендной плате в адрес истца.

С целью устранения возможных неясностей в произведенной судебной экспертизы, судом первой инстанции в судебном заседании от 20.11.2020 был допрошен эксперт ФИО8

 В судебном заседании эксперт ФИО8 подтвердил выводы произведенной им экспертизы, пояснив в частности, что использовал, в том числе, ГОСТы и СНиПЫ, действовавшие в годы возведения объекта экспертизы и его последующих реконструкций, пояснил, что приведение объекта экспертизы в непригодное для дальнейшей эксплуатации состояние (в том числе ослабление несущей способности) произошло в период аренды его АО «Тандер» вследствие произведенных ремонтных и реконструкционных работ.

Доводы ответчика о необходимости исключения из расчета таких элементов как: стены, демонтированных с согласия арендодателя, потолка, карниза, проемов, полов, канализации и водоснабжения, электрики, вентиляции, отопления и сигнализации, поскольку они отсутствовали до передачи объекта ответчику, признаны судом  первой инстанции несостоятельными на том основании, что в результате производимых ответчиком ремонтных и модернизационных работ по реконструкции здания, им был изменен полностью режим эксплуатации здания (из не отапливаемого здания оно было переоборудовано в отапливаемое), для приведения такого измененного здания в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации, необходимы именно те затраты, которые отражены в заключении судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе заявитель сослался на заключение имеющейся в деле внесудебной экспертизы, проведенной по заказу ответчика специалистами ФИО9 и ФИО7, которой было установлено, что несущая способность плиты пола и фундамента по оси «1/Д» не обеспечена, безопасная эксплуатация Объекта не обеспечена (ответ на вопрос 1, стр.31-32). Несущая способность основания здания не обеспечена, что является фактором внезапного обрушения конструкции и как следствие нарушение механической безопасности здания (ответ на вопрос 2, стр.32). Безопасное использование помещений объекта в целях организации и осуществления розничной торговли смешанными группами товаров не возможна (ответ на вопрос 3, стр.33). Фактическая несущая способность конструкция создана при первоначальном строительстве и не связана с физическим износом и эксплуатацией объекта (ответ на вопрос 4, стр.33)

Заявитель также сослался на имеющиеся в исследовательской части заключения выводы о том, что объект изначально был образован из бывшего навеса продовольственного рынка, с отсутствием однообразия в элементах каркаса и отсутствием утепления и отделочного слоя (стр.19), глубина заложения фундамента является недостаточной, под внутренними стойками фундамент отсутствует, опирание произведено на бетонные неармированные полы толщиной 100 мм, выполненные при первоначальном строительстве (стр.23)

В качестве приложения к апелляционной жалобе заявитель представил подготовленную по его заказу рецензию от 30.10.2020 специалиста ФИО7, в приобщении которой к материалам дела суд первой инстанции отказал. 

В силу разъяснений, данных в п. 28 постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

То обстоятельство, что рецензия на заключение судебной экспертизы была подготовлена вне рамок судебной экспертизы, а также то обстоятельство, что рецензия подготовлена одним из специалистов, подписавших представленное ответчиком  заключение внесудебной экспертизы, не могли препятствовать представлению его в дело в качестве одного из доказательств. 

Принимая во внимание, что ходатайство заявителя о приобщении к материалам дела рецензии от 30.10.2020, подготовленной по его заказу ФИО7, судом первой инстанции было необоснованно отклонено, суд апелляционной инстанции приобщил указанный документ к материалам дела. 

Суд апелляционной инстанции также приобщил к материалам дела представленное истцом заключение внесудебной экспертизы № 29-20 от 29.12.2020, поскольку оно было представлено в качестве приложения к возражениям истца на ходатайство заявителя о проведении повторной судебной экспертизы. 

В удовлетворении ходатайств сторон о приобщении иных дополнительных документов суд апелляционной инстанции отказал. 

Как следует из доводов истца, возражавшего против назначения повторной судебной экспертизы, а также из заключения внесудебной экспертизы от 29.12.2020, спорный объект, расположенный по адресу г. Казань. Ул. Белинского, д. 5-7, после принятия судом первой инстанции решения был реконструирован истцом за свой счет. 

После вынесения решения судом первой инстанции, истец для использования нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> в предпринимательских целях произвел строительные работы для приведения здания в работоспособное состояние и в настоящее время Объект полностью восстановлен и проведение натурного осмотра здания с целю ответа на предлагаемые ответчиком вопросы не представляется возможным, т.к. фактически Здание представляет собой полностью восстановленный объект. 

Ответчик был уведомлен о производимых истцом работах, более того, после окончания строительных работ со стороны директора по развитию ответчика велись переговоры по вопросу повторного заключения договора аренды на новых условиях.

Ответчик в порядке статей 90, 91 АПК с соответствующим ходатайством о принятии обеспечительных мер в виде запрета истцу до рассмотрения спора по существу проводить строительные и ремонтные работы в здании, являющимся предметом спора не обращался.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

Опрошенный при рассмотрении дела в суде первой инстанции эксперт дал развёрнутые и обоснованные ответы на все вопросы сторон и суда, у суда не имелось сомнений в его компетенции. На замечания, относящиеся к содержательной стороне заключения, экспертом даны исчерпывающие пояснения. Выявленные при опросе технические недочёты, допущенные экспертом, не повлияли на правильность и обоснованность заключения в целом. Представленная ответчиком рецензия и основанные на этой рецензии доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о необоснованности заключения эксперта. 

Экспертиза по вопросам в новой редакции, предложенным заявителем при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, также не может быть назначена судом апелляционной инстанции, поскольку о проведении дополнительной экспертизы по тем вопросам, которые ранее перед экспертом не ставились (часть 1 статьи 87 АПК РФ) ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял. 

Возражения заявителя в части требований о взыскании арендной платы сводятся к тому, что он не имел возможности пользоваться переданным в аренду имуществом с 23.08.2018 по вине истца, не обеспечившего несущую способность объекта и его безопасное использование для осуществления розничной торговли смешанными группами товаров. 

Доводы заявителя об отсутствии несущей способности объекта основаны на сообщениях его подрядчика, отказавшегося от проведения дальнейших работ по ремонту объекта, которым заявитель пользовался на праве аренды. 

Между тем, представленные в дело документы свидетельствуют о том, что спорный объект был передан в аренду в 2012 году и с того времени использовался ответчиком для осуществления розничной торговли смешанными группами товаров. 

Из материалов дела следует, что после того, как спорный объект был передан ответчику, он как минимум трижды приступал к реконструкции этого объекта, не получая при этом разрешений в компетентных органах. 

В силу части 1 и 2 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рецензия, выполненная по заказу ответчика ФИО7, равно как и доводы заявителя о том, что в рамках назначенной судом первой инстанции судебной экспертизы несущая способность объекта не исследовалась, не могут служить основанием для отмены решения и отказа во взыскании арендной платы, поскольку у сторон в процессе спора не возникло разногласий относительно состояния несущих конструкций переданного в аренду объекта на момент его исследования экспертом. При этом вывод эксперта о том, что невозможность эксплуатации арендованного объекта с 2018 года была вызвана исключительно действиями самого ответчика, подтверждается материалами дела. 

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Пунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что если объект в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер окажется в аварийном состоянии, то создается комиссия из представителей арендодателя, арендатора и если подтвердится факт виновности арендатора, арендатор восстанавливает его своими силами и за счет своих средств, ли возмещает причиненный ущерб в установленном законом порядке. 

Согласно пункту 3.1.5 договора расходы на проведение капитального ремонта,  реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта, на иные строительные работы, подключение различных коммуникаций на объекта возлагаются на арендатора, если они вызваны по его инициативе. 

Пунктом 3.1.6 договора обязанность самостоятельно и за свой счет осуществлять реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта возложена на арендатора. 

Согласно статье 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

Принимая во внимание условия заключенного сторонами договора, несвоевременное выполнение арендатором капитального ремонта не могло служить основанием для отказа от внесения арендной платы. 

Возражения заявителя в части размера взысканных с него убытков суд апелляционной инстанции также нашел необоснованными. 

Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что в результате производимых ответчиком ремонтных и модернизационных работ по реконструкции здания им был изменен режим эксплуатации здания, что в конечном итоге влияет на то, что для приведения такого измененного здания в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации, необходимы именно те затраты, которые отражены в заключении судебной экспертизы. Перед экспертом был поставлен вопрос о необходимости произвести расчет действительной стоимости восстановительных строительно-монтажных работ по приведению объекта в работоспособное состояние.

Доводы заявителя о необоснованном включении расходов, возникших до передачи объекта в аренду, отклоняются судом апелляционной инстанции по вышеизложенным основаниям. 

Доводы заявителя о необоснованном включении расходов на восстановление демонтированных ранее улучшений, расходов на восстановительный ремонт, не относящихся к выявленным недостаткам, а также расходов на приведение объекта в состояние, отраженное в техническом паспорте от 15.11.2012, также отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку эксперт давал оценку стоимости необходимых работ применительно к состоянию объекта, отраженного в техническом паспорте от 15.11.2012. Конкретные сведения о том, в каком состоянии находился объект в момент его передачи в аренду, и в чем состоит отличие этого состояния от того, которое зафиксировано в техническом паспорте от 15.11.2012, ответчик не представил. 

Довод заявителя о том, что его расходы на отопление, а также на устройство тепло- и звукоизоляции подлежат вычету из числа расходов на восстановление объекта, не основаны на действующем законодательстве и не вытекают из условий заключенного сторонами договора. 

С учетом установленных апелляционным судом обстоятельств ходатайство заявителя о проведении повторной судебной экспертизы суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку пришел к выводу, что повторное заключение эксперта по тем же вопросам, которые были поставлены судом первой инстанции, не может повлиять на выводы по настоящему делу. 

Доводы заявителя о незаключенности договора цессии также не могут служить основанием для отмены принятого решения. 

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 октября 2007 года №120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», заявляя о недействительности договора цессии, должник должен доказать, каким образом оспариваемое соглашение об уступке права нарушает его права и обязанности.

В пункте 20 того же постановления разъяснено, что если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 385, пункта 1 статьи 312 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу считается предоставленным надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна производиться уступка.    

Если уведомление об уступке направлено должнику новым кредитором, то должник согласно абзацу второму пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе не исполнять ему обязательство до получения подтверждения от первоначального кредитора.

Из материалов дела усматривается, что об уступке права требования неустойки ответчик был уведомлен истцом.

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 2, 20 Постановления № 54, недействительность уступки требования не влияет на правовое положение должника, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании статьи 312 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 70 Постановления № 25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик, получивший от цедента надлежащее письменное уведомление о состоявшейся уступке, не предоставил исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору.

При указанных обстоятельствах ссылки ответчика на отсутствие регистрации договора цессии, а также на отсутствие согласованного предмета цессии могут рассматриваться в качестве недобросовестного поведения, с целью освободиться от такой уплаты.

Договор цессии был заключен между предыдущим собственником и истцом 13 марта 2019 года, уведомление об уступке вручено ответчику 29 марта 2019 года. Ответчик после получения уведомления об уступки производил оплаты по договору аренды новому арендодателю без каких-либо замечаний. В частности, была произведена оплата арендной платы от 29.03.2019, а также от 13.06.2019. 

Таким образом ссылки ответчика на отсутствие у него обязательства по оплате задолженности ввиду отсутствия государственной регистрации договора цессии или несогласованности предмета договора являются несостоятельным, т.к. ответчик своими фактическими действиями по оплате и по возврату помещения истцу признал факт заключения указанного договора, с исками о признании договора цессии незаключенным или ничтожным не обращался.

Довод заявителя о нарушении судом первой инстанции норм материального права при отказе в уменьшении неустойки суд апелляционной инстанции считает необоснованными исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, если они не противоречат закону или иным правовым актам. 

Следовательно, ответчик, подписав договор аренды, выразил свое согласие со всеми его условиями, в том числе с предусмотренным договором аренды размером неустойки. 

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная

законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.

При этом, как разъяснено в п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст.2, п. 1 ст. 6, п.1 ст. 333 ГК РФ).

Ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции лишь заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки ввиду ее несоразмерности, при этом доказательств несоразмерности неустойки суду первой инстанции представлено не было. 

В соответствии с п. 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

В силу п. 75 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

В п. 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Установленный в договоре размер неустойки 0,1% является обычно применяемым в гражданском обороте между коммерческими организациями.

Ссылки заявителя на судебные акты, принятые по другим делам, подлежат отклонению, поскольку в каждом случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам с учетом предоставленных доказательств. Правовая позиция судов по другим делам, основанная на оценке иных доказательств, не влияет на оценку доказательств, при рассмотрении настоящего дела, поскольку по данным делам участвуют другие лица и установлены иные фактические обстоятельства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12, из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

 На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства акционерного общества «Тандер» о назначении судебной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.11.2020 по делу № А65-4482/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 250 000 рублей, перечисленные платежным поручением №83366 от 26.02.2021 в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы по делу А65-4482/2020.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Е.А. Митина

                                                                                                                          С.Ш. Романенко