АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, 28, г. Южно-Сахалинск, 693024

http://sakhalin.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Южно-Сахалинск                                                                                 Дело № А59-2291/2022

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Пономаревой Г.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сахагрострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Департаменту землепользования  города Южно-Сахалинска

о понуждении произвести мероприятия по формированию и предоставлению в аренду земельного участка для строительства 6, 7 блок-секций в рамках договора о развитии застроенной территории, расположенной в границах: г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Курильская и просп. Мира № 2 от 02 февраля 2011 года,

Третьи лица - Администрация города Южно–Сахалинска, МКУ Управление жилищной политики города Южно–Сахалинска,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 08.12.2023, диплом;

от соответчиков – ФИО3, по доверенности от 25.05.2023, диплом; ФИО3, по доверенности от 26.05.2023,

от третьих лиц - Администрации города Южно–Сахалинска – ФИО3, по доверенности от 29.05.2023, диплом;

от МКУ Управление жилищной политики города Южно–Сахалинска – не явились (извещено),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сахагрострой» (далее по тексту – ООО «Сахагрострой», истец) обратилось в суд с иском к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска о понуждении произвести мероприятия по формированию и предоставлению в аренду земельного участка для строительства 6, 7 блок-секций в рамках договора о развитии застроенной территории, расположенной в границах: г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Курильская и просп. Мира № 2 от 02 февраля 2011 года.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик в нарушение пунктов 1.3, 1.4 дополнительного соглашения к РЗТ от 19.09.2017 отказано в формировании и предоставлении земельного участка.

Определением суда от 31.05.2021 исковое  заявление принято к производству.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Администрация города Южно–Сахалинска, Департамент землепользования  города Южно-Сахалинска, МКУ Управление жилищной политики города Южно–Сахалинска.

Департамент архитектуры представил отзыв и пояснения, в которых указал, что письмо от 11.05.2022 носит информационный характер, что прямо следует из его буквального прочтения и содержания. В рамках исполнения договора о развитии застроенной территории, расположенной в границах: г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Курильская и пр. Мира 19.08.2021 ООО «Сахагрострой» был предоставлен эскизный проект «Группа многоквартирных жилых домов с офисным зданием и подземными автостоянками северо-восточнее пересечения ул. Курильская и пр. Мира в г. Южно-Сахалинске. IV очередь строительства». Департаментом был выполнен анализ показателей жилищного фонда, в составе проекта планировки и проекта межевания территории в границах: 

<

...> утвержденного Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 14.07.2011 № 1200 (далее - Проект), и показателей жилищного фонда, достигнутых в рамках реализации Проекта (на основании данных в разрешении на ввод). Исходя из жилой площади, представленной на схемах поэтажных планов, в составе эскизного проекта на IV очередь строительства, общая жилая площадь составляет для многоквартирного жилого дома  превышает показатель жилого фонда, утвержденный Проектом. ООО «Сахагрострой» была направлена информация, о необходимости корректировки эскизного проекта, с учетом ранее утвержденной документацией по планировке территории. Кроме того, было указано, что проектирование многоквартирных жилых домов должно осуществляться с учетом требований к организации участка под многоквартирными жилыми домами, устанавливаемых Региональными нормативами проектирования Сахалинской области, утвержденными приказом Министерства Архитектуры и градостроительства сахалинской области от 30.12.2020 № 3.39-46-п (далее - РНГП Сахалинской области). В связи с тем, что исходя из нормируемых параметров жилищного строительства и благоустройства территории для жилого дома этажностью 12 не достаточно существующего земельного участка при выполнении требований к размещению объекта капитального строительства и элементов благоустройства в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0701002:2237, было указано на необходимость корректировки эскизного проекта, с учетом ранее утвержденной документацией по планировке территории. Дополнительно было сообщено, в  настоящее время постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 20.10.2022 № 2643-па утверждены нормативы градостроительного проектирования городского округа «Город Южно- Сахалинск» (далее - МНТП), в связи с чем, корректировку эскизного проекта необходимо осуществлять с учетом МНГП, вместе с тем,   в адрес Департамента откорректированный проект не поступал.

Полномочиями по предоставлению в аренду земельных участков в рамках заключенного Договора об РЗТ является Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, что согласуется с п. 3.3.2. Договора об РЗТ.  

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, отказал истцу в предоставлении в аренду, испрашиваемого в рамках Договора об РЗТ земельного участка (от 22.02.2023 № 000170-014/07). Отказ предоставления в аренду в рамках Договора об РЗТ) земельными участками, не оспорен.

При отсутствии полномочий у ответчика по формированию и распоряжению земельными участками на территории муниципального образования, при наличии не оспоренного истцом отказа в предоставлении в аренду земельного участка, являющегося предметом иска и оформленного уполномоченным органом, полагаем, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, ответчик указал, что собственник квартиры № 12 в доме по ул. Сахалинской № 25 а, до настоящего времени не переселен, в связи с чем,  у Департамента отсутствуют основания для предоставления земельного участка в настоящий момент, поскольку исполнению данной обязанности предшествует исполнение обязанности истцом, предусмотренной п. 3.1.3 Договора об РЗ Г (по переселению), которая до настоящего времени не исполнена.

Исполнение администрацией города Южно-Сахалинска принятого Южно-Сахалинским городским судом решения по делу 2-3531/2023 по причине неисполнения такой обязанности Застройщиком в срок, установленный договором РЗТ (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2017)), фактически исключит исполнение указанной обязанности самим Застройщиком, соответственно исключит предоставление встречного исполнения Департаментом, являющегося предметом требований по настоящему делу.

Судебное разбирательство откладывалось, в том числе в связи с намерением сторон урегулировать спор путем примирения.

В судебном заседании 25.12.2023 представитель истца заявил о привлечении в качестве соответчика Департамент землепользования  города Южно-Сахалинска.

Представитель ответчика и третьих лиц возражал против удовлетворения заявления.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09.01.2024.

Протокольным определением от 09.01.2024 суд исключил Департамент землепользования  города Южно-Сахалинска из числа третьих лиц и привлек участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании объявлялись перерывы.

МКУ Управление жилищной политики города Южно–Сахалинска, извещенное надлежащим образом, явку представителей не обеспечило.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей МКУ Управление жилищной политики города Южно–Сахалинска в соответствии со ст. 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель соответчиков и третьего лица  возражала против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

02 февраля 2011 гола между Департаментом архитектуры, градостроительства и управлению недвижимостью города Южно-Сахалинска (Департамент) и ООО «Труд-Сахалин» (Застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории, расположенной в границах: г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Курильская н проси. Мира № 2 (Далее – договор  РЗТ).

В соответствии с утвержденным арбитражным судом Сахалинской области мировым соглашением от 06 июля 2017 года по делу A59-1772/2017 права и обязанности Застройщика по договору перешли от ООО «Труд-Сахалнн» к ООО «Сахагрострой».

Согласно пунктам 1.2., 3.1.2. Договора РЗТ, застройщик своими силами и за свой счет обязуется осуществить развитие застроенных территорий в границах: города Южно- Сахалинска. северо-восточнее пересечения ул. Курильская и проспекта Мира, площадью 21562.0 кв.м., а Департамент обязуется создать условия для выполнения обязательств.

Пунктами 3.1.2., 3.1.3, 3.1.4. Договора РЗТ  предусмотрено, что застройщик своими силами подготавливает проект планировки территории; приобретает и передает бесплатно в муниципальную собственность жилые помещения в целях их последующего предоставления по договорам социальною найма; выкупает ветхое и аварийное жилье.

В соответствии с пунктом 3.3.2. Договора РЗТ Департамент предоставляет застройщику земельный участок без проведения торгов для реализации развития застроенных территорий.

14 июля 2011 года Постановлением администрации города Южно-Сахалинска №1200-па утвержден проект планировки территории, который прошел свое утверждение в целях реализации Договора РЗТ.

В соответствии с данным проектом планировки застроенной территории Общество обязалось осуществить мероприятия но расселению домов по ул. Сахалинская. 25«А». 23«А», Невельского 17«А». 19 «А», а Департамент обязался предоставить земельные участки на месте расселенных домов с целью эффективного развития территорий.

Дополнительным соглашением от 19.09.2017 к договору РЗТ, ООО «Сахагрострой» приняло на себя обязательства по созданию либо приобретению, передаче безвозмездно в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений в МКД, признанных аварийными и расположенными в границах застроенной территории, а также снести дома, в которых расположены следующие квартиры: 

- №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 , 10, 11, 12 в доме № 25а по ул. Сахалинская, в срок, не более 12 месяцев с момента заключения настоящего Соглашения; 

- №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 в доме № 17а по ул. Невельская, в срок, не более 24 месяцев с момента заключения настоящего Соглашения (п. 1.1. дополнительного соглашения). 

В силу пункта 1.3 указанного соглашения, с момента переселения и сноса МКД № 25а, расположенного по ул. Сахалинская, застройщик обращается в Департамент с заявлением для формирования земельного участка под строительство, а Департамент обязуется в течение 30 календарных дней сформировать земельный участок. 

В соответствии с п. 3.3.2 Договора № 2, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска обязуется после выполнения обязательств ООО «Сахагрострой», определенных пунктами 3.1.1. - 3.1.3 Договора № 2 предоставить им бесплатно в собственность или в аренду, на основании его заявления, земельный участок без проведения торгов.

На основании дополнительных соглашений от 24.03.2017, № 5 от 13.09.2019, № 6 от 03.02.2022, срок действия указанного Договора был продлен по 02.02.2024.

После совершения действий по расселению, сносу и снятия с кадастрового учета дома по адресу: ул. Сахалинская 25 «А», истец  обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства 6.7 блок-секций, которые планируется осуществить переселение жителей дома по адресу: 

<

...>.

Департамент 11.05.2022  в адрес ООО «Сахагрострой» направило письмо, в котором  указало  о невозможности формирования и предоставления исправшиваемого участка по тем основаниям, что испрашиваемый участок недостаточен для строительства 6.7 блок-секций, и размещение этих секций в соответствии с утвержденным проектом планировки невозможно, также, по мнению Департамента, предоставление земельного участка невозможно по той причине, что посадка зданий 6 и 7 блок-секций частично будет затрагивать границы земельного участка 65:01:0701002:39. под ранее построенным в рамках P3Т многоквартирным домом.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения спора истец обратился в департамент землепользования города Южно-Сахалинска  с заявлением от 08.02.2023 о предоставлении земельного участка.

Департамент отказал в предоставлении земельного участка, со ссылкой на судебный акт по делу №2-1523/2020 от 31.07.2020. 

Рассмотрев спор, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 2 от 02.02.2011), по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 2 от 02.02.2011) договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на  право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Довод ответчика о неисполнении ответчиком  обязанности по переселению собственника квартиры № 12 в доме по ул. Сахалинской № 25а, а исполнение администрацией города Южно-Сахалинска принятого Южно-Сахалинским городским судом решения по делу 2-3531/2023  фактически исключит исполнение указанной обязанности самим Застройщиком, соответственно исключит предоставление встречного исполнения Департаментом, являющегося предметом требований по настоящему делу, судом отклоняется, поскольку,  во исполнение пункт 1.3. дополнительного  соглашения к договору РЗТ истец произвел  снос МКД №25 по ул. Сахалинская, а также за период реализации договора РЗД истцом фактически осуществлены мероприятия по расселению  жилого дома ул. Сахалинская 25 «А». Кроме того, истцом  также совершены действия по расселению  дома по адресу ул. Невельская. 19 «А»,  частично расселен дом по адресу ул. Невельская. 17 «А».

Спорным вопросом является предоставление собственнику жилого помещения №12 в доме №25 по ул. Сахалинска. 

Вместе с тем, как указывал истец и не оспаривается соответчиками,  истцом совершались действия по предоставлению жилого помещения собственнику квартиры № 12, однако предложения были отклонены.

Ссылка ответчика на судебный акт Южно-Сахалинским городским судом решения по делу 2-3531/2023 судом отклоняется, поскольку в ходе судебного разбирательства истец предлагал ответчику предоставить жилое помещение в счет жилого помещения, подлежащего предоставлению собственнику жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 46 АПК РФ иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

Согласно п. 6 Решения Городского Собрания города Южно- Сахалинска от 04.07.2012 № 611/38-12-4 "Об утверждении Положения о Департаменте архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска" (в настоящее время утратило силу), Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска является правопреемником Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно- Сахалинска по полномочиям в области градостроительной деятельности и выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, проведению единой государственной политики в сфере управления и распоряжения земельными участками, в пределах своей компетенции, приобретению земельных участков от юридических и физических лиц в собственность городского округа "Город Южно-Сахалинск".

Согласно п. 21 ст. 3 ныне действующего Положения о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска (утв. Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5), Департамент в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет следующие основные функции:

- Предоставление земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции.

Таким образом,  полномочиями по предоставлению в аренду земельных участков в рамках заключенного Договора об РЗТ наделен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, что согласуется с п. 3.3.2. Договора об РЗТ.

На основании изложенных норм права и положений заключенного между сторонами договора, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимосвязи, исходя из обстоятельств дела, учитывая обстоятельства, надлежащим ответчиком по настоящему делу является Департамент землепользования  города Южно-Сахалинска.

Довод ответчика о том, что суд не может  подменять собой деятельность органов государственной власти и органов местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, судом отклоняется, поскольку с учетом предмета  заявленных требований, в данном случае, восстановление нарушенных прав заявителя направлено на возложение  обязанностей, предусмотренных условиями  договора РЗТ.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению к департаменту землепользования  города Южно-Сахалинска.

Иск к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска удовлетворению не подлежит, поскольку он является ненадлежащим ответчиком.

Истец при подаче иска уплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб. по платежному поручению №18 от 30.05.2022 (л. д. 82).

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Департамент землепользования  города Южно-Сахалинска.

В соответствии со ст. 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом, с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167, 171-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать департамент землепользования  города Южно-Сахалинска в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суд   произвести мероприятия по формированию и предоставлению в аренду земельного участка для строительства 6, 7 блок-секций в рамках договора о развитии застроенной территории, расположенной в границах: г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Курильская и просп. Мира № 2 от 02 февраля 2011 года.

В удовлетворении иска к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска отказать.

Взыскать с департамента землепользования  города Южно-Сахалинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сахагрострой» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                                 Г.Х. Пономарева