Дело № А11-4322/2022

28 октября 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть решения объявлена 27.09.2024.

Решение

 в полном объеме изготовлено 28.10.2024.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Райтер-Рожковой О.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Эсеновой С.Г., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-отель Заря» (125167, 

<

...>, эт. 1, помещ. IV, ком. 9, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» (119034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,                     ИНН 

<

***>) в лице Владимирского регионального филиала (600000, 

<

...>), с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1, о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения,

при участии представителей:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 31.03.2023 сроком действия три года (диплом о высшем юридическом образовании), представителя ФИО3 по доверенности от 31.03.2023 № 1 сроком действия три года (диплом о высшем юридическом образовании);

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда;

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда;

информация о движении дела была размещена в картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-отель Заря» (далее – ООО «Бизнес-отель Заря», истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк», Банк, ответчик) со следующими требованиями:

1. О внесении изменений в договор аренды нежилого помещения                   от 10.09.2019 № 041/137-2019, а именно: 

- изменить размер арендной платы за март 2020 года, установив сумму к оплате в размере 500 000 руб. Выплата указанной суммы будет производиться в следующем порядке: c января 2021 года по ноябрь 2022 года в размере 20 800 руб. ежемесячно; в декабре 2022 года – 21 600 руб.; 

За период с августа 2020 года по 04 ноября 2020 года установить следующий размер арендной платы по договору: 

- за август 2020 года - 500 000 руб. (фактически оплачен); 

- за сентябрь 2020 года – 500 000 руб. (фактически оплачен); 

- за октябрь 2020 года – 500 000 руб. Выплата указанной суммы будет производиться в следующем порядке: с января 2021 года по ноябрь 2022 года в размере 20 800 руб. ежемесячно; в декабре 2022 года – 21 600 руб.;  с 01 по 04 ноября 2020 года - пропорционально количеству дней из расчета 500 000 руб. в месяц. Срок оплаты – февраль 2021 года. 

2. Обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 и за период с 01.08.2020 по 04.11.2020.

Данное уточнение в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято арбитражным судом как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц.

Дело подлежит рассмотрению по уточненным требованиям истца.

Ответчик в отзыве на исковое заявление от 03.10.2022, в дополнительных возражениях на исковое заявление от 02.11.2022,                          от 15.06.2023, от 10.11.2023, от 21.02.2024 с исковыми требованиями истца не согласился, указав, на то, что снижение туристического потока на 34% является исключительно предпринимательским риском общества в процессе ведения обычной хозяйственной деятельности в рамках гостиничного бизнеса. Вместе с тем со стороны Банка истцу дополнительными соглашениями было предоставлено снижение размера арендных платежей, однако арендатором постоянно нарушался график оплаты платежей, ввиду чего образовалась значительного размера задолженность по основному долгу и неустойке. 

Ответчик отметил, что решением Арбитражного суда Владимирской области от 04.03.2022 по делу № А11-3207/2021, оставленным в силе вышестоящими инстанциями, с истца в пользу Банка был взыскан долг за арендные платежи в сумме 5 666 666 руб., неустойка в сумме                      1 887 750 руб. На принудительное исполнение решения суда банку выдан исполнительный лист от 26.10.2022 № ФС 036303164, на основании которого возбуждено исполнительное производство от 23.05.2023 150785/23/77035-ИП. 

Ответчик также отметил, что Банк в соответствии с договором купли-продажи от 21.10.2020 не является собственником арендуемого недвижимого имущества (акт приема-передачи от 06.11.2020). Снижение арендных платежей истцом запрашивается исключительно в оспариваемый банком период, полностью исключая период заключения договора с новым собственником имущества.       

Ответчик также пояснил, что требование о снижении арендных платежей путем внесения изменений в договор аренды уже рассматривалось в рамках дела № А11-15027/2020. Вместе с тем по существу данное требование рассмотрено не было, судом было вынесение определение об оставлении искового заявления без рассмотрения по причине необеспечения истцом явки в судебные заседания 05.10.2021, 16.11.2021, 23.11.2021 в отсутствие с его стороны ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства.

По мнению ответчика, статья 19 Федерального закона от 01.04.2020                № 98-Ф «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» носит рекомендательный характер; правом расторжения договора арендатор не воспользовался, вместо этого ответчик заключил договор аренды с новым собственником, не оплатив задолженность перед Банком; документы, подтверждающие, что арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства не были представлены ответчиком. 

Возражая против доводов ответчика, истец пояснил, что отсрочка и снижение арендной платы в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-Ф «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» носит обязательный характер для отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Деятельность истца относится к указанному перечню. Документы, подтверждающие, что арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства приобщались истцом в материалы дела, на что истец неоднократно указывал в пояснениях к возражениям ответчика. 

Истец также пояснил, что им не было реализовано право расторжения договора аренды, поскольку истец рассчитывал на скорое улучшение ситуации и снятие ограничительных мер. Кроме того, до 01.10.2020 (срок в который арендатор имел право отказаться от договора аренды в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы), истец вносил арендные платежи, последний был внесен 27.10.2020. Помимо этого, между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 3, в соответствии с которым истец вносил платежи, а также указанным соглашением была закреплена договоренность о проведении истцом работ по проектированию, монтажу, пуско-наладке и вводу в эксплуатацию новой системы пожарной безопасности и пожаротушения на сумму задолженности в срок до 29.12.2021 согласно графику проведения работ. В то время как предложение о внесении изменений в договор аренды было направлено истцом в адрес ответчика 27.11.2020, за пределами срока, в который был возможен отказ от договора в связи с недостижением соглашения об уменьшении. Истец обоснованно рассчитывал на достижение соглашения с ответчиком, а также на сохранение бизнеса. В свою очередь, ответчик действовал недобросовестно и отказал истцу в изменении договора аренды, а также включил в сумму задолженности ответчика сумму в размере, согласованном для уплаты путем проведения истцом работ (дополнительное соглашение № 3 к договору аренды), несмотря на фактическое проведение истцом указанных работ. Кроме того, условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от договора в случае неуплаты или уплаты не в полном объеме арендатором арендной платы за расчетный период в установленный договором срок более 2-х раз в течение календарного года аренды (пункт 10.2.1 договора аренды). Однако, ответчик не воспользовался правом на односторонний отказ от договора, что свидетельствует о приемлемости для ответчика того графика и размера оплат, в котором их производил истец, а также, вероятно, связано с понимаем ответчиком серьезности последствий, которые наступили в связи с эпидемиологической ситуацией и низкой вероятностью заключения аналогичного договора с иным арендатором.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв по существу заявленных требований не представило. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.       

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между АО «Россельхозбанк» (арендодатель) и ООО «Курорт» (арендатор) 10.09.2019 заключен договор № 041/137-2019 аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование: 

- нежилое помещение с кадастровым номером 33:22:011039:977 общей площадью 857,9 кв.м, расположенное на 2 этаже здания; 

- нежилое помещение с кадастровым номером 33:22:011039:978 общей площадью 7 326,5 кв.м, расположенное на цокольном, первом, и с 3 по 13 этажах, за исключением нежилого помещения 38, находящегося на цокольном этаже, и нежилых помещений №№ 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 35, находящихся на первом этаже здания, общей площадью 339,6 кв.м; таким образом, площадь передаваемой в аренду части указанного нежилого помещения составляет 6 986,9 кв.м; 

- земельный участок с кадастровым номером 33:22:011039:704 общей площадью 4 196 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>. 

Границы арендуемого помещения выделены на копии плана здания, в котором расположено арендуемое помещение (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 4.1 договора расчетный период для оплаты арендной платы составляет 1 календарный месяц. 

Арендная плата за расчетный период за пользование арендуемым помещением составляет 1 000 000 руб. за все арендуемое помещение, включая НДС 20 % в сумме 166 666 руб. 

Арендная плата за расчетный период вносится арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств на корреспондентский счет арендодателя не позднее 18 числа месяца, следующего за расчетным периодом (пункт 4.4 договора). 

В разделе 6 договора установлено, что арендуемое помещение предоставляется в аренду на срок 84 месяца с момента передачи арендуемого помещения арендатору; обязанность арендатора по уплате арендной платы, содержанию арендуемого помещения и другие вытекающие из договора обязанности возникают у арендатора с момента подписания акта приема-передачи. 

В разделе 8 договора стороны согласовали порядок произведения неотделимых улучшений. 

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что любые изменения и дополнения к договору оформляются в виде дополнительных соглашений, которые являются неотъемлемой частью договора. Дополнительные соглашения считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи                         от 01.10.2019. 

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 02.09.2020 за № 33:22:011039:978-33/116/2020-73. 

Дополнительным соглашением от 10.12.2019 № 1 стороны согласовали, что ООО «Курорт» передает, а ООО «Бизнес-Отель Заря» принимает на себя все права и обязанности арендатора, в том числе, обязанности по внесению арендной платы и выполнению иных обязательств за первоначального арендатора по договору аренды за период с даты его заключения (пункт 1 соглашения от 10.12.2019 № 1). 

Дополнительное соглашение от 10.12.2019 № 1 зарегистрировано в установленном порядке 03.11.2020 за № 33:22:011039:978:33058/2020-77. 

01.04.2020 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение № 2 о снижении размера арендной платы по договору, в котором пришли к соглашению о снижении арендной платы на период с 01.04.2020 по 31.07.2020 до 500 000 руб. в месяц (пункт 1 соглашения). 

В пункте 2 соглашения № 2 стороны установили, что срок выплаты существующей на момент подписания задолженности по арендной плате за период с 10.09.2019 по 31.03.2020 в размере 3 500 000 руб. переносится на 31.12.2020 без начисления на указанную сумму каких-либо штрафных санкций. 

Соглашение вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.04.2020.

Дополнительное соглашение от 01.04.2020 № 2 зарегистрировано в установленном порядке 12.11.2020 за № 33:22:011039:978:33/116/2020-82. 

Дополнительным соглашением от 30.09.2020 № 3 стороны договорились, что арендатор обязуется в срок до 30.09.2020 погасить оставшуюся задолженность по арендной плате за апрель-июль 2020 года в общем размере 1 000 000 руб.; из арендной платы за август 2020 года в размере 1 000 000 руб. 250 000 руб. были ранее выплачены арендатором; оставшаяся задолженность в размере 750 000 руб. подлежит выплате арендатором в следующем порядке: 

- 250 000 руб. - в срок до 30.09.2020, 

- срок выплаты 500 000 руб. наступает 28.06.2021 и данная задолженность будет погашена до 28.06.2021 путем проведения силами арендатора (и/или 5 подрядных организаций) работ на сумму не менее             500 000 руб. и последующего зачета в соответствии с пунктом 13.6 договора аренды (пункт 1 соглашения). 

В пункте 2 соглашения № 3 установлено, что оставшаяся задолженность по арендной плате, сформированная за период с 01.10.2019, учтенная пунктом 2 дополнительного соглашения от 10.07.2019 № 2, в отношении которой отсутствует акт взаимозачета в соответствии с пунктом 13.6 договора аренды, составляет 3 500 000 руб.; срок погашения указанной задолженности наступает 30.12.2020 и данная задолженность будет погашена до 30.12.2020 путем проведения силами арендатора (и/или подрядных организаций) работ на сумму не менее 3 500 000 руб. в соответствии с пунктом 13.6 договора. 

Пунктом 4 соглашения № 3 стороны установили график проведения силами арендатора (и/или подрядных организаций) работ по проектированию, монтажу, пуско-наладке и вводу в эксплуатацию новой системы пожарной безопасности и пожаротушения: 

- до 29.03.2021 – производство работ на сумму не менее                                2 000 000 руб., 

- до 28.06.2021 – производство работ на сумму не менее                                     2 500 000 руб., включая сумму, указанную в пункте 2 настоящего соглашения, 

- до 28.09.2021 – производство работ на сумму не менее                                  2 000 000 руб., 

- до 29.12.2021 – завершение работ по монтажу, пуско-наладке и вводу в эксплуатацию новой системы пожарной безопасности и пожаротушения на сумму, оставшуюся в согласованной проектно-сметной документации. 

Также стороны предусмотрели, что в случае неисполнения обязательств, указанных в пунктах 1-4 настоящего соглашения, в установленные сроки, задолженность подлежит оплате в соответствии с условиями договора аренды (пункт 5 соглашения № 3). 

Соглашение вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.10.2019.

Дополнительное соглашение от 30.09.2020 № 3 зарегистрировано в установленном порядке 12.11.2020 за № 33:22:04039:978-33/116/2020-83. 

21.10.2020 между АО «Россельхозбанк» (продавец) и                        ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: нежилые помещения в количестве 2-х объектов: площадью 857,9 кв.м, кадастровый номер 33:22:011039:977, площадью                 7326,5 кв.м кадастровый номер 33:22:011039:978 и земельный участок площадью 4196 кв.м +/- 23 кв.м, кадастровый номер 33:22:011039:704, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: содержание здания гостиницы, находящийся по адресу: 

<

...>. 

Пунктом 1.3 договора от 21.10.2020 установлен перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования имуществом после его приобретения покупателем, в том числе право пользования имуществом предоставлено ООО «Бизнес-Отель Заря».

Указанное в договоре от 21.10.2020 имущество передано                             АО «Россельхозбанк» ФИО1 на основании акта приема-передачи от 06.11.2020.

Письмом от 27.11.2020 ООО «Бизнес-Отель Заря» просило                      АО «Россельхозбанк» внести изменения в договор, а именно:

- изменить размер арендной платы за март 2020 года, установив сумму к оплате в размере 500 000 руб. Выплата указанной суммы будет производиться в следующем порядке: c января 2021 года по ноябрь 2022 года в размере 20 800 руб. ежемесячно; в декабре 2022 года – 21 600 руб.; 

- за период с августа 2020 года по 04 ноября 2020 года установить следующий размер арендной платы по договору: 

- за август 2020 года - 500 000 руб. (фактически оплачен); 

- за сентябрь 2020 года – 500 000 руб. (фактически оплачен); 

- за октябрь 2020 года – 500 000 руб. Выплата указанной суммы будет производиться в следующем порядке: с января 2021 года по ноябрь                      2022 года в размере 20 800 руб. ежемесячно; в декабре 2022 года –                   21 600 руб.; с 01 по 04 ноября 2020 года - пропорционально количеству дней из расчета 500 000 руб. в месяц. Срок оплаты – февраль 2021 года.

Одновременно истец указал, что при отказе от предлагаемых условий истец вправе обратиться в арбитражный суд с исковыми требованиями.

Ответчик в письме от 11.12.2020 исх. № 041-01-26/2087, указав на то, что сторонами уже были заключены дополнительные соглашения к договору аренды, в том числе по снижению арендной платы, счел нецелесообразным дальнейшее снижение арендных платежей.

Отказ ответчика внести изменения в договор аренды послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В силу пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В силу последнего абзаца данной статьи стороны могут предусматривать в договоре аренды как сочетание указанных в законе форм арендной платы, так и иные формы оплаты аренды.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона                                 от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон                 № 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, Перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности (часть 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020). 

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством (часть 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – Постановление № 439), установлено, что отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Постановления № 439).

В силу пункта 3 Постановления № 439 отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: 

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации урегулировано специальными нормами, в силу которых наступление названных обстоятельств является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера.

Правительством Российской Федерации принято Постановление                 от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Перечень).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридически лиц, основным видом деятельности ООО «Бизнес-Отель заря» является деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания (код 55.10).

Согласно разделу 2 Перечня, к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции относится деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания  (ОКВЭД  55.10).

Соответственно, деятельность истца входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ             «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Владимирской области Указом Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 № 38 (далее – Указ № 38) введен режим повышенной готовности.

Указом № 38 на территории Владимирской области введены ограничительные мероприятия, в том числе предписано гостиницам всех видов временно с 28.03.2020 не допускать заезд потребителей гостиничных услуг и заключение договоров с потребителями.

Указом Губернатора Владимирской области от 12.05.2020 № 127 установлен перечень организаций и индивидуальных предпринимателей, расположенных на территории Владимирской области, деятельность которых приостановлена (далее – Перечень). 

Пунктом 3.1 указанного Перечня приостановлена деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по предоставлению мест для временного проживания, за исключением мест в общежитиях для студентов, школах-интернатах, общежитиях для рабочих по коду ОКВЭД вида деятельности 55.

Указом Губернатора Владимирской области от 25.05.2020 № 146 пункт 3.1 исключен из Перечня. 

Приложением к Указу Губернатора Владимирской области                          от 25.05.2020 № 146 установлен перечень организаций и индивидуальных предпринимателей, расположенных на территории Владимирской области, деятельность которых ограничена, а именно по коду ОКВЭД 55. Указанным приложением организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность по предоставлению услуг по размещению в гостиницах всех видов и других средствах размещения, разрешено размещение лиц, прибывающих в служебную командировку или служебную поездку при наличии служебного задания или иных подтверждающих документов исключительно для целей проживания, без оказания дополнительных услуг.

С 24.07.2020 гостиницы, апарт-отели и базы отдыха во Владимирской области возобновили работу, но могли размещать только жителей региона и командированных граждан (Указ Губернатора Владимирской области от 12.05.2020 № 127 в редакции Указа Губернатора Владимирской области от 24.07.2020 № 221).  

С 05.08.2020  гостиницам, отелям и турбазам Владимирской области разрешено принимать туристов из других регионов при условии соблюдений требований санитарно-эпидемиологических правил, установленных Роспотребнадзором (Указ Губернатора Владимирской области от 12.05.2020 № 127 в редакции Указа Губернатора Владимирской области от 05.08.2020 № 233).

На основании изложенного, ограничительные меры действовали в период с 28.03.2020 по конец июля, с августа 2020 года гостиницы возобновили свою деятельность. 

Согласно пункту 3 статьи 1  Гражданского кодекса Российской  Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской  Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом,  создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Материалы дела свидетельствуют, что между истцом и ответчиком 01.04.2020 заключено дополнительное соглашение № 2 о снижении размера арендной платы на период с 01.04.2020 по 31.07.2020 до                          500 000 руб. в месяц. 

В пункте 2 соглашения № 2 стороны установили, что срок выплаты существующей на момент подписания задолженности по арендной плате за период с 10.09.2019 по 31.03.2020 в размере 3 500 000 руб. переносится на 31.12.2020 без начисления на указанную сумму каких-либо штрафных санкций. 

Дополнительным соглашением от 30.09.2020 № 3 стороны договорились, что арендатор обязуется в срок до 30.09.2020 погасить оставшуюся задолженность по арендной плате за апрель-июль 2020 года в общем размере 1 000 000 руб.; из арендной платы за август 2020 года в размере 1 000 000 руб. 250 000 руб. были ранее выплачены арендатором; оставшаяся задолженность в размере 750 000 руб. подлежит выплате арендатором в следующем порядке: 

- 250 000 руб. - в срок до 30.09.2020, 

- срок выплаты 500 000 руб. наступает 28.06.2021 и данная задолженность будет погашена до 28.06.2021 путем проведения силами арендатора (и/или 5 подрядных организаций) работ на сумму не менее             500 000 руб. и последующего зачета в соответствии с пунктом 13.6 договора аренды (пункт 1 соглашения). 

В пункте 2 соглашения № 3 установлено, что оставшаяся задолженность по арендной плате, сформированная за период с 01.10.2019, учтенная пунктом 2 дополнительного соглашения от 10.07.2019 № 2, в отношении которой отсутствует акт взаимозачета в соответствии с пунктом 13.6 договора аренды, составляет 3 500 000 руб.; срок погашения указанной задолженности наступает 30.12.2020 и данная задолженность будет погашена до 30.12.2020 путем проведения силами арендатора (и/или подрядных организаций) работ на сумму не менее 3 500 000 руб. в соответствии с пунктом 13.6 договора. 

Таким образом, в период невозможности использования ответчиком переданного в аренду имущества истцом была снижена арендная плата и предоставлена отсрочка оплаты задолженности, которая возникла у ответчика, в том числе, до распространения новой коронавирусной инфекции, а именно с сентября 2019 года.

29.12.2020 ООО «Бизнес-отель Заря» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковыми требованиями к АО «Россельхозбанк» (дело № А11-15027/2020), аналогичными заявленным истцом в рамках настоящего спора требованиям, о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 10.09.2019 № 041/137-2019, а именно:

 - изменить размер арендной платы за март 2020 года, установив сумму к оплате в размере 500 000 руб. Выплата указанной суммы будет производиться в следующем порядке: с января 2021 года по ноябрь 2022 года в размере 20 800 руб. ежемесячно; в декабре 2022 года - 21 600 руб.;

- за период с августа 2020 года по 04 ноября 2020 года установить следующий размер арендной платы по договору: за август 2020 года -               500 000 руб.; за сентябрь 2020 года - 500 000 руб. (фактически оплачен); 

- за октябрь 2020 года - 500 000 руб. Выплата указанной суммы будет производиться в следующем порядке: с января 2021 года по ноябрь 2022 года в размере 20 800 руб. ежемесячно; в декабре 2022 года - 21 600 руб.; с 01 по 04 ноября 2020 года - пропорционально количеству дней из расчета 500 000 руб. в месяц. Срок оплаты - февраль 2021 года. 

Определением Арбитражного суда Владимирской области                             от 25.11.2021 в связи с неявкой истца в судебные заседания и утраты интереса к спору исковое заявление было оставлено без рассмотрения.

Определение Арбитражного суда Владимирской области                             от 25.11.2021 сторонами не обжаловалось.

В связи с неоплатой ООО «Бизнес-отель Заря» задолженности в установленные дополнительными соглашениями сроки,                                    АО «Россельхозбанк» 24.03.2021 обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением о взыскании с ООО «Бизнес-отель Заря» задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от 10.09.2019 № 041/137-2019 за период с ноября 2019 года по март 2020 года, с июня 2020 года по ноябрь 2020 года в сумме                                  5 666 666 руб. 67 коп. и неустойки (дело № А11-3207/2021).

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 04.03.2022 по делу № А11-3207/2021 оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанций, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от 10.09.2019 № 041/137-2019 за период с ноября 2019 года по март 2020 года, с июня 2020 года по ноябрь 2020 года в сумме                                   5 666 666 руб. 67 коп.

На основании исполнительного листа серии ФС № 036303164, выданного арбитражным судом по делу № А11-3207/2021 возбуждено исполнительное производство № 150785/23/77035-ИП. 

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, исследовав и оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что арендодателем в период невозможности использования арендатором арендованного помещения дополнительными соглашениями было предоставлено снижение размера арендных платежей и отсрочка уплаты арендных платежей и задолженности; ответчиком доказательств невозможности использования арендованного помещения после снятия ограничительных мер в материалы дела не представлено; ООО «Бизнес-отель Заря» не было реализовано право на односторонний отказ                              от договора аренды, предусмотренное частью 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ; ООО «Бизнес-отель Заря» нарушался график оплаты арендных платежей, в том числе до наступления ограничительных мер; задолженность по арендным платежам, в том числе за периоды, в отношении которых истец просит внести изменения в договор аренды в рамках настоящего спора уже взыскана вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 04.03.2022 по делу № А11-3207/2021, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, при этом, как следует из материалов дела № А11-3207/2021, судом исследовались доводы                       ООО «Бизнес-отель Заря» о нахождении в производстве Арбитражного суда Владимирской области дела № А11-15027/2020 по иску                          ООО «Бизнес-Отель Заря» к АО «Россельхозбанк» о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения размера и отсрочки уплаты арендной платы; истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением 25.04.2022, то есть после принятия арбитражным судом решения по делу                               № А11-3207/2021 об удовлетворении исковых требований банка о взыскании задолженности по спорным периодам, суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

  Судья                                 О.Э. Райтер-Рожкова