Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-33056/20

07 августа 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 20 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 07 августа 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению 

Администрация городского округа Истра (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Истринский Автодор" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), конкурсный управляющий: ФИО2

о взыскании по договору аренды от 01.06.2016 задолженности в размере 241461,95 руб., неустойки в сумме 11227,98 руб. за 4 квартал 2019 года, в размере 241461,95 руб., неустойки в сумме 241,46 руб. за 1 квартал 2020 года, о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060335:15 от 01.06.2016,

при участии в заседании представителей согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Истринский Автодор" с требованиями о взыскании по договору аренды от 01.06.2016 задолженности в размере 241461,95 руб. за 4 квартал 2019 года, неустойки в сумме 11227,98 руб., в размере 241461,95 руб., неустойки в сумме 241,46 руб. за 1 квартал 2020 года, о расторжении договора аренды от 01.06.2016 земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060335:15.

В судебном заседании суд в соответствии с ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству по существу. Представитель ответчика по требованиям возражал, представил в материалы дела дополнительные документы, ходатайствовал об оставлении иска без рассмотрения в части требования о расторжении договора.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Истра Московской области (арендодателем) и ООО "Истринский Автодор" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2016 земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060335:15. 

Согласно выписке из ЕГРН договор аренды земельного участка от 01.06.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В силу пункта 2.1 срок договора составляет 49 лет.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении № 1 к договору. Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2013 в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 20.03.2020 № 263 Администрация городского округа Истра Московской области уведомила ООО "Истринский Автодор" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 01.06.2016 и предложила досрочно расторгнуть договор. 

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 01.06.2016 не погашена ООО "Истринский Автодор" в добровольном порядке, Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 01.06.2016 и прилжоениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 01.06.2016 за 4 квартал 2019 года составляет 241461,95 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) в сумме 241,46 руб. за 1 квартал 2020 года.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ООО «Истринский Атодор» представило в материалы дела платежные ордера от 09.06.2020 № 31, от 17.06.2020 № 31, от 23.06.2020 № 31, от 29.06.2020 № 31, от 30.06.2020 № 31, от 07.07.2020 № 31, от 10.07.2020 № 46, подтверждающие погашение задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060335:15.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды от 01.06.2016 являются необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 01.06.2016 земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060335:15.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком. 

Как установлено судом, претензией от 20.03.2020 Администрация городского округа Мытищи Московской области уведомила ООО "Истринский Автодор" о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 01.06.2016 и предложила досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

Факт направления претензии подтверждается реестром заказных отправлений, в связи с чем суд приходит к выводу, что Администрацией городского округа Истра Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества. Кроме того, в материалы дела представлено письмо ответчика от 09.04.2020 в ответ на указанную претензию.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как указывается истцом и усматривается из содержания претензии от 20.03.2020, ответчиком допущено нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды от 01.06.2016 за часть 4 квартал 2018 года, за период с 1 квартала 2019 года по 1 квартал 2020 года. Данное нарушение подлежит квалификации в качестве существенного нарушения условий договора, поскольку внесение платы за пользование земельным участков в установленный договором срок является существенным условием такого договора ввиду его срочности и платности.

Вместе с тем, суд считает, что требование о расторжении подлежит оставлению без рассмотрения в связи со следующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2020 по делу № А41-106093/18 ООО "Истринский Автодор" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введено конкурсное производство.

Согласно статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

В силу абзаца 7 пункта 1 статьи 126 названного Закона все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

Таким образом, по общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве.

Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе. Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 названного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Также согласно пункту 18 названного Постановления Пленума арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Судом установлено, что срок договора аренды от 01.06.2016 земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060335:15 составляет 49 лет. Договор аренды содержит условие о праве арендатора передавать земельный участок в субаренду или передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, отдавать арендные права в залог.

Кроме того, участок передан ООО «Истринский Автодор» под принадлежащими арендатору лабораторно-бытовым корпусом и зданием РММ. В связи с производством по делу о банкротстве указанные здания включены в конкурсную массу должника и подлежат выставлению на торги.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, в настоящем случае права арендатора могут быть реализованы ответчиком без согласия администрации. 

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Следовательно, в настоящем случае указанные права подлежат реализации ответчиком вместе с зданием, расположенным на земельном участка. Арендные права являются активом должника ООО «Истринский автодор».

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов.

Таким образом, поскольку, по смыслу приведенных разъяснений, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования в денежное, суд приходит к выводу о том, что заявленное администрацией требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требование о расторжении договора аренды от 01.06.2016 земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060335:15 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                            Ю.С. Таранец