АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Южно-Сахалинск                                                        Дело А59-3436/2019

10 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью промышленно-торговая компания "Рулада-94" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании объекта самовольной постройкой и освобождении земельного участка,

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 09.07.2019 №Д07-0134;

от третьего лица - Департамента землепользования – ФИО2 по доверенности от 07.03.2019 № 6Д, 

от ответчика – генерального директора ФИО3, представителя ФИО4 по доверенности от 14.06.2019,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – Администрация, истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью промышленно-торговая компания "Рулада-94" (далее – Общество, ответчик, ООО ПТК «Рулада-94»), в котором просит признать самовольной постройкой объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:562, с восточной стороны многоквартирного дома № 61 по ул.Сахалинской в городе Южно-Сахалинске; возложить на ООО ПТК "Рулада-94"  обязанность самостоятельно снести в течение 1 рабочих дней, с момента вступления решения суда в законную силу объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:562, с восточной стороны многоквартирного дома № 61 по ул.Сахалинской в городе Южно-Сахалинске; предоставить администрации города Южно-Сахалинска право самостоятельно осуществить действия по сносу объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:562, с восточной стороны многоквартирного дома № 61 по ул.Сахалинской в городе Южно-Сахалинске со взысканием с ООО ПТК "Рулада-94" необходимых для этого расходов, в случае не исполнения ООО ПТК "Рулада-94" решения суда по настоящему делу в течение 10 рабочих дней.

В обоснование требований Администрация ссылается на положения части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), на возведение спорного объекта без разрешительной документации на его строительство на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке в целях возведения объекта капитального строительства.  

Определением суда от 10.06.2019 исковое заявление принято к производству суда и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 09.07.2019. Определением от 09.07.2019 дело назначено к судебному разбирательству на 05.08.2019, в последующем разбирательство откладывалось и определением от 26.11.2019 было отложено на 19.12.2019. В судебном заседании 19.12.2019 был объявлен перерыв до 26.12.2019.

Определением суда от 05.08.2019 к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент землепользованияг. Южно-Сахалинска, определением от 28.10.2019 - Управление Росреестра по Сахалинской области, определением от 26.11.2019 - ИП ФИО5. 

В представленном отзыве, в дополнении к отзыву Общество возражало против удовлетворения иска, указав следующее: спорный объект недвижимости не отвечает признакам самовольной постройки, истцом не приведены соответствующие доказательства; истцом не представлены доказательства того, что спорный объект принадлежит третьему лица либо используется им; срок для сноса самовольной постройки не может составлять менее, чем три месяца, в связи с чем требование об обязании снести объект недвижимости в течение одного дня незаконно; истцом не соблюдены требования статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 55.22 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующих снос самовольной постройки, решение о сносе самовольной постройки не принималось. ФИО5 в отзыве также возражал против удовлетворения иска.

В судебном заседании до и после перерыва представитель Администрации и Департамента исковые требования поддержал, представители Общества возражали против удовлетворения иска. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в том числе с учётом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании части 5 статьи 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Изучив материалы дела, заслушав участвующих лиц, суд приходит к следующему.

23.09.1998 между Администрацией города Южно-Сахалинска в лице Комитета по земельным ресурсам г. Южно-Сахалинска (Арендодатель) и ТОО «Торгово-промышленная компания «Рулада-94» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1214, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на 15 (пятнадцать) лет (с 01.02.1995 г. по 01.02.2009 г.) земельный участок, имеющий кадастровый номер 65-1-У11к, площадь 216 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, под существующие помещения магазина.

Дополнительным соглашением от 01.04.2002 к договору от 23.09.1998 предусмотрено, что Арендодателем по договору следует считать Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска.

Согласно материалам дела, смежным с земельным участком с кадастровым номером 65:01:0703001:562 является земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:69, также расположенный по адресу:

<

...>, в отношении которого между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (Арендодатель) и ИП ФИО5 (Арендатор) ранее был заключен договор аренды от 18.08.2006. 

01.08.2007 между ООО ПТК «Рулада-94» и ИП ФИО5 был заключен договор о совместной деятельности № 1, в соответствии с пунктом 1.1 которого участники данного договора исходя из общих коммерческих интересов проводят совместные мероприятия по проектированию и строительству объекта «Магазин по продаже промышленных товаров», расположенный по адресу: 

<

...>.

В силу пункта 1.2 договора строительство объекта будет осуществляться на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, принадлежащем участникам на правах аренды.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора вкладом Участника-1 (ООО ПТК «Рулада-94») по настоящему договору является право аренды земельного участка № 5916, площадью 0,0121 га, расположенного по адресу: 

<

...>. Договор аренды земельного участка № 1214 от 23.09.1998.  Вкладом Участника-2 (ИП ФИО5) по настоящему договору является: право аренды земельного участка № 8457 площадью 0,0087 га, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, южная сторона улицы Сахалинской, с северной стороны жилого дома № 61 по улице Сахалинская. Договор аренды земельного участка № 9063 от 18.08.2006. Участок предоставляется под строительство объекта «Магазин по продаже промышленных товаров».

В силу пункта 2.4 договора после завершения строительства объекта ООО ПТК «Рулада-94» и ИП ФИО5 совместно эксплуатируют торговые площади в следующих долях от общей площади построенного объекта: ООО ПТК «Рулада-94» - 30% от общей площади объекта с восточной стороны дома № 61 по ул. Сахалинская; ИП ФИО5 – 70% от общей площади объекта с северной стороны дома № 61 по ул. Сахалинская.

В последующем между Обществом (Сторона 1) и ИП ФИО5 (Сторона 2) 26.03.2009 был заключен договор эксплуатационной ответственности № 1, в силу пункта 1.1 которого Сторона 2 осуществляет строительство объекта «Магазин по продаже промышленных товаров», расположенный в 

<

...>, на основании, помимо прочего, договора о совместной деятельности № 1 от 01.08.2007, проектной документации ООО «Архитектурное бюро Капитель».

15.08.2007 между ИП ФИО5 (Заказчик) и ООО «ДальТрубСервис» (Подрядчик) заключен договор подряда № 1532  в целях реализации договора о совместной деятельности от 01.08.2007, договора эксплуатационной ответственности от 26.03.2009.  

Согласно заключению, подписанному ФИО5, ООО ПТК «Рулада-94», ООО «ДальТрубСервис» и ООО «Архитектурное бюро Капитель» построенный объект «Магазин по продаже промышленных товаров, расположенный по адресу: 

<

...>», соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации.

06.08.2009 между ИП ФИО5 и ООО ПТК «Рулада-94» во исполнение договора о совместной деятельности № 1 от  01.08.2007 и договора № 1 об эксплуатационной ответственности от 26.03.2009 на основании решения на ввод объекта в эксплуатацию № RU65302000-327 от 04.06.2009 составлен акт приема-передачи имущества, согласно которому ФИО5 передает, а Общество принимает Объект – Магазин по продаже промышленных товаров, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 44,7 кв.м. 

Из содержания отзыва ФИО5, возражавшего против удовлетворения иска, следует, что спорный объект недвижимости не является самовольной постройкой, а является составной частью здания магазина. Указанное здание было построено на основании договора о совместной деятельности, заключенного между ФИО5 и ООО ПТК «Рулада-94». Строительство магазина согласовывалось с Администрацией города Южно-Сахалинска, были получены соответствующие разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU65302000-00000000000000158, подготовленным 06.09.2007, часть земельного участка, на которой расположен спорный объект недвижимости с восточной стороны многоквартирного дома, отнесена к зоне допустимого размещения зданий. Согласно плану, назначение объекта капитального строительства – магазин по продаже промышленных товаров.  

15.10.2007 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска ответчику выдано разрешение на строительство № RU-65302000-0000000667 объекта капитального строительства – магазина по продаже промышленных товаров по ул. Сахалинская, 61 (северная сторона жилого дома). Местоположение участка – ул. Сахалинская, 61, площадь застройки – 207,78 кв.м., общая площадь – 174,95 кв.м.  

Соглашением от 24.03.2009 срок действия договора от 23.09.1998 продлён до 31.12.2011. 

04.06.2009 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска ответчику выдано разрешение № RU65302000-327 на ввод объекта в эксплуатацию – магазина по продаже промышленных товаров, расположенного по адресу: 

<

...>, общей фактической площадью 44,7 кв.м. 

Соглашением от 06.04.2010 площадь земельного участка установлена в размере 121 кв.м., разрешенное использование: территория, прилегающая к магазину, кадастровый номер земельного участка: 65:01:0703001:562.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права за ответчиком 19.05.2010 зарегистрировано право собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 44,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 65-65-01/0292009-684 (аналогичные сведения содержаться в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.01.2019, кадастровом паспорте помещения от 21.08.2009). Основанием для регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.06.2009 № RU65302000-327, выданное Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска.    

Соглашением от 16.06.2011 уточнён адрес земельного участка:

<

...>. Соглашением от 16.01.2012 срок аренды земельного участка продлён до 31.12.2014, соглашением от 28.11.2014 – до 31.12.2017.

Претензией от 26.04.2019 истец предложил Обществу освободить земельный участок от спорного объекта недвижимости. Письмом от 16.05.2019 № 7 ответчик отказал Администрации в удовлетворении претензии.

Из содержания ответа ООО Архитектурное бюро «Капитель» № 145/19 от 22.11.2019 следует, что данное Общество является разработчиком проектной документации объекта «Магазин по продаже промышленных товаров по улице Сахалинской, с северной стороны жилого дома № 61 по ул. Сахалинской». Согласно ответу, данным проектом предусмотрено строительство магазина промышленных товаров не только с северной, но и с восточной стороны жилого дома № 61 по ул. Сахалинской. Конструктивные элементы проектируемого объекта являются единым зданием в соответствии с проектной документацией. Указание в названии проектной документации «с северной стороны жилого дома № 61 по ул. Сахалинской» является указанием на местоположение проектируемого объекта (адресной привязкой), а не присвоением юридического адреса объекта.

Согласно приложенному к письму от 22.11.2019 визуальному проекту возведённого объекта указанный магазин фактически представляет собой единый объект, расположенный с северной и восточной стороны дома по адресу ул. Сахалинская, № 61. Данное обстоятельство подтверждается также планом строительства – согласно экспликации проектируемый объект (№ 1) на плане размещён с северной и восточной стороны указанного дома.

Кроме того, проект границ возводимого объекта был согласован со стороны Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью 08.10.2005, а генплан и границы благоустройства – также Управлением архитектуры и градостроительства указанного Департамента 31.07.2007.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Для признания строения самовольной постройкой требуется установить, что недвижимость возведена на земельном участке, не предназначенном для этих целей, отсутствуют разрешения на строительство (реконструкцию), а также не соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, в том числе, если в результате указанных нарушений постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан. По смыслу названной нормы установление хотя бы одного из вышеперечисленных условий влечет признание постройки самовольной.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 23 Постановления № 10/22 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. 

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, пояснения и возражения участвующих в деле лиц в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Администрации  в силу следующего.

Как следует из вышеизложенных обстоятельств, выдаче ответчику Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью разрешения на строительство, датированного 15.10.2007, предшествовало согласование указанным Департаментом 08.10.2005 и 31.07.2007 проекта, поименованного как «Магазин по продаже промышленных товаров по улице Сахалинской, с северной стороны жилого дома № 61 по ул. Сахалинской», а также генплана и границ благоустройства возводимого объекта.

В свою очередь, материалами дела подтверждается, что проект указанного магазина изначально предусматривал строительство части магазина с восточной стороны жилого дома № 61, расположенного по ул. Сахалинской. В связи с данным обстоятельством суд приходит к выводу о том, что ссылка в разрешении на строительство от 16.10.2017 на северную сторону данного жилого дома фактически обусловлена вышеуказанным наименованием проекта, а не отказом Департамента в строительстве магазина с восточной стороны дома по существу вопроса о конкретном месте строительства.

Таким образом, довод истца об отсутствии у ответчика разрешения на строительство спорного объекта недвижимости с восточной стороны дома № 61 не может быть признан обоснованным.  

Как указано ранее, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703001:562 как территория, прилегающая к магазину, на что ссылается Администрация в обоснование иска, было установлено соглашением от 06.04.2010, то есть после возведения спорного объекта недвижимости и его введения в эксплуатацию, при том, что при заключении договора от 23.09.1998 аренда земельного участка предусматривалась под существующие помещения магазина.

Кроме того, суд также считает необходимым отметить, что, как следует из содержания расчёта арендной платы за 2019 год, являющегося приложением к договору аренды земельного участка от 23.09.1998, видом разрешенного использования участка указано: «Земельные участки, занятые стационарными торговыми объектами (магазинами, гастрономами, универсальными магазинами, торговыми и торгово-развлекательными центрами, торгово-коммерческими комплексами)».

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для однозначного вывода о возведении спорного объекта недвижимости на земельном участке, не предназначенном для соответствующих целей – размещения объекта капитального строительства.

Доказательств того, что при возведении спорного объекта недвижимости не были соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, что создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалах дела также не имеется.

Суд также считает необходимым отметить, что, как указано ранее,  объект «Магазин по продаже промышленных товаров по улице Сахалинской, с северной стороны жилого дома № 61 по ул. Сахалинской» является единым объектом, расположение которого уже на стадии проектирования было предусмотрено как с северной, так и с восточной стороны жилого дома № 61 по ул. Сахалинской.

В силу пункта 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.  Данное обстоятельство является препятствием для признания спорного объекта недвижимости как составной части единого недвижимого комплекса самовольной постройкой.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                 Ю.С. Учанин