АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-8897/2020

г. Ставрополь

01 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2021 года

Мотивированное решение изготовлено 01 февраля 2021 года 

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Кипарис», ОГРН 

<

***>, 

<

...>, г. Минеральные Воды к акционерному обществу «Тандер», ОГРН 

<

***>, г. Краснодар, о взыскании 1 693 054,80 рубля,  

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 13.05.2020, представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 14.03.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Кипарис» (далее – ООО «Кипарис») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер»)  о взыскании 1 693 054,80 рубля убытков, причиненных в результате ненадлежащей эксплуатации арендованного помещения по договору от 14.02.2012 (уточненные требования).

Ответчик исковые требования не признавал, указывая, со ссылкой на пункты 3.2.2.- 3.2.7 договора, что право арендатора на изменение фасада, проведение ремонта и переоборудование объекта, без конструктивных изменений, предусмотрено условиями договора. Доказательств, подтверждающих первичное состояния объекта на момент передачи в аренду, истцом не представлено. АО «Тандер» согласно пункту 6.5 уведомило арендодателя 10.09.2019 о расторжении договора, при этом представитель истца обязанность по принятию помещений и подписанию соглашения о расторжении не исполнил. Ответчик считает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих причинения ущерба,  пояснив при этом, что в период действия договора им принимались все меры по поддержанию помещения в надлежащем состоянии.

Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд считает, что требования  истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено из материалов дела, ООО «Кипарис» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 190,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 155, этаж 1, по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 27.02.2015.

Между ООО «Кипарис» (арендодатель) и ЗАО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 14.02.2012 № ПтгФ/151/12, в соответствии с условиями которого ЗАО «Тандер» передано за плату во временное владение и пользование названное нежилое помещение для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что арендатор обязался поддерживать надлежащее санитарное состояние объекта, соблюдать правила пожарной безопасности, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, расположенных на Объекте.

Расходы на проведение капитального ремонта, реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта, иные строительные работы на объекте возлагаются на арендатора (п. 3.2.7 договора).

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 14.02.2012 указанное выше нежилое помещение было передано в состоянии, пригодным для организации розничной торговли. Каких-либо замечаний относительно технического состояния объекта от Арендатора не поступило. 

Письмом от 10.09.2019 № 3051 АО «Тандер» уведомило истца о досрочном расторжении договора аренды от 14.02.2021  № ПтгФ/151/12 с 11.10.2019.

Истец указывает, что за период эксплуатации объекта недвижимости состояние нежилого помещения ухудшилось: фасад здания изменен для оборудования рекламы, произведена реконструкция фасада (перекрашен в другой цвет под фирменный бренд, установлены агрегаты – оборудование); изменена внутренняя часть помещения – испорчен косметический ремонт стен, потолков, полов, установлено оборудование – кондиционеры).

В адрес АО «Тандер» была направлена претензия от 19.09.2019 о необходимости вернуть объект в первоначальное состояние с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений во внутренней части помещения, а также восстановления фасада в полном объеме, однако ответчиком требования претензии исполнены не были.

Комиссией в составе генерального директора ООО «КавмингражданСтрой», мастера СМР, представителя собственника нежилого помещения, представителя АО «Тандер»  произведен осмотр технического состояния конструктивных элементов, инженерных сетей и коммуникаций, внутренней и внешней отделки нежилых помещений, в результате осмотра установлено, что требуется ремонт помещений, составлен дефектный акт, которым определен перечень необходимых строительных работ.

ООО «КавмингражданСтрой»  подготовлен локальный сметный расчет № 02-01-01 на ремонт помещений по адресу: 

<

...>, согласно которому расходы составляют 1 693 054,80 рубля.

Истцом в адрес ответчика была направлен претензия с требованием о возмещении указанной суммы ущерба, однако требования истца исполнены не были, в связи с чем                  ООО «Кипарис»  обратилось в суд с настоящим иском.

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 Гражданского Кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии определенных условий гражданско-правовой ответственности

В предмет доказывания по настоящему спору входят наличие фактов причинения вреда, ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, наличие причинной связи между поведением ответчика и наступившим вредом, которая должна подтверждаться допустимыми и относимыми доказательствами, предусмотренными законом и иными нормативными актами.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества (приложение № 2 к договору аренды), подписанного сторонами 14.02.2012 объект передан арендодателем арендатору.

Пункт 2 акта приема-передачи не содержит сведений о техническом состоянии нежилых помещений на момент передачи.

Истцом не представлены сведения о состоянии объекта на момент передачи арендатору.

В соответствии с пунктами 3.2.2 - 3.2.6 договора арендатор имеет право обозначать свое местонахождение в объекте путем размещения вывески на фасадной части здания, указательных табличек и т.д.; устанавливать сигнализацию и иные системы охраны; самостоятельно определять виды и формы внутренней отделки и интерьера объекта; своими силами и за свой счет установить в объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях, указанных в п. 1.2 договора; использовать прилегающую территорию в качестве стоянки личного автотранспорта своих сотрудников, покупателей, проведения разгрузочно-погрузочных работ.

Пунктом 3.2.7 договора арендатору предоставлено право без получения дополнительного письменного согласия арендодателя произвести реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект.

Расходы на проведение капитального ремонта, реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта, на иные строительные работы на объекте возлагаются на арендатора.

Каких-либо дополнительных условий по результатам проведения указанных работ договор аренды не содержит.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом арендодателя за один месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения договора. Срок действия договора сторонами согласован пунктом 6.1 и составлял пять лет.

Во исполнение названного пункта договора арендатором в адрес ООО «Кипарис» было направлено  уведомление от 10.09.2019 о досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 6.5 договора.

Арендодатель 11.10.2019 не явился для принятия помещений и подписания соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 14.02.2021 № ПтгФ/151/12  и акта приема-передачи (возврата) недвижимого имущества.

АО «Тандер» неоднократно направлялись письма в адрес ООО «Кипарис» с просьбой принять объект и получить ключи, однако арендодатель уклонялся от проведения указанных действий.

АО «Тандер» получено уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Пятигорск) от 28.01.2020 № 26/135/011/2019-15843 о погашении записи о регистрации договора аренды № 26-26-21/003/2012-416 от 27.02.2012 в отношении объекта недвижимого имущества – нежилое помещение, кадастровый номер 26:24:040125:274, расположенного по адресу:  

<

...>.

АО «Тандер» в адрес ООО «Кипарис» направлена бандероль РПО № 35753244015090, содержащая письмо от 11.03.2020 № 407-ю/20, копию уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Пятигорск) от 28.01.2020 № 26/135/011 /2019-15 843, комплект ключей. Бандероль была получена адресатом 16.03.2020.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.5 договора аренды недвижимого имущества от 14.02.2012 по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателя, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений.

Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором, в течение срока действия договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не представлены доказательства прямой причинно-следственной связи между нарушением права и причинением убытков. В качестве доказательств причинения ущерба истец представил документы, в которых отсутствует указание на ответчика как на причинителя вреда, отсутствуют доказательства, подтверждающие техническое состояние имущества на момент передачи арендатору.

Представленный дефектный акт не может служить доказательством причинения вреда, так как не содержит сведений о состоянии нежилых помещений до передачи по договору аренды АО «Тандер», представлен на подпись сотруднику АО «Тандер» до получения ключей от нежилых помещений от арендатора.

Замена подоконных досок из дерева на пластиковые, очистка стен от предыдущих покрасок и окраска поливинилацетатным улучшенным составом, демонтаж подвесных потолков армстронг и монтаж подвесных потолков армстронг и иные работы, описанные в дефектном акте ООО «КавмингражданСтрой» не являются приведением нежилого помещения в состояние до заключения договора аренды с учетом нормального износа, а является неосновательным обогащением ООО «Кипарис».

Необходимость использования при ремонте новых материалов без учета износа порождает на стороне истца неосновательное обогащение, указанная позиция выражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018.

Достоверных доказательств возврата помещений арендодателю в состоянии, превышающим обычный износ помещений, не представлено (статья 65 АПК РФ).

Помимо изложенного арендодатель обратился в суд 29.06.2020, ключи от помещения были получены 16.03.2020, дефектный акт представлен сотруднику АО «Тандер» для подписания 20.01.2020. Указанные факты свидетельствуют о возможном доступе истца в помещения без участия представителей ответчика, доступ иных лиц, который мог повлечь ухудшение состояния нежилых помещений.

Доказательств того, что в период действия договора АО «Тандер» не поддерживало надлежащее санитарное состояние объекта, не соблюдало правила пожарной безопасности, не обеспечивало надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, расположенных в объекте, в материалы дела заявителем не представлено. 

Доказательств ненадлежащего содержания нежилых помещений, их ухудшения за пределами допустимого износа истец не представил (статья 65 АПК РФ).

На основании вышеизложенного, поскольку истцом не доказаны основания для взыскания ущерба, суд отказывает в удовлетворении требований истца о взыскании с АО «Тандер» 1 693 054,80 рубля.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца.   

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Кипарис», ОГРН 

<

***>, 

<

...>, г. Минеральные Воды, принять.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «Кипарис», ОГРН 

<

***>, 

<

...>, г. Минеральные Воды, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                              М.А. Керимова