ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-150703/19-150-1206

г. Москва

25 ноября 2021 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2021 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьиАнаньиной Е.А.,

судей Латыповой Р.Р., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) АО «УК «ПРОЕКТСТРОЙ»: ФИО1 (дов. от 11.09.2019 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Правительства Москвы: ФИО2 (дов. № 4-47-1014/21 от 28.05.2021 г.);

от третьего лица Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 (дов. № 33-Д-1530/20 от 23.12.2020 г.);

от третьего лица Департамента строительства города Москвы: ФИО3 (дов. № ДС-31-5/21 от 11.01.2021 г.);

от третьего лица ООО «КОМПАС»: ФИО4 (дов. № 9 от 24.06.2020 г.),

рассмотрев 18 ноября 2021 г. в судебном заседании кассационные жалобы Департамента строительства города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2021 г.,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2021 г.

по делу № А40-150703/19-150-1206

по иску акционерного общества «УК «Проектстрой»

к Правительству Москвы

о взыскании возмещения за изъятый для государственных нужд земельный участок,

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы; Департамент строительства города Москвы; общество с ограниченной ответственностью «Компания «Аудитор Столицы»,

УСТАНОВИЛ:

акционерному обществу «УК «Проектстрой» (далее – АО «УК «Проектстрой», общество, истец) принадлежали на праве собственности нежилые помещения общей площадью 1 454,1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, расположенные по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 10 февраля 2016 г. № 77-77-11/157/2010-481).

Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ЗАО «УК «Проектстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке от 29 декабря 2016 г. № М-01-050091, предметом которого является земельный участок площадью 1 550 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровой номер 77:01:0005020:4720, имеющий адресные ориентиры: 

<

...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания спортивного назначения.

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Согласно пункту 1.5 договора на участке расположено нежилое здание общей площадью 1 454,1 кв.м по адресу: 

<

...>, принадлежащее ЗАО «УК «ПроектСтрой» на праве собственности (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14 декабря 2016 г. № 99-83333, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01 ноября 2010 г. № 77-77-11/157/2010-481).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком до 07 декабря 2065 г.

Из пункта 2.2 договора следует, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца договор аренды земельного участка от 29 декабря 2019 г. № М-01-050091 с сопроводительным письмом от 29 декабря 2019 г. № 33-5-188243/16-(0)-1, в котором сообщал, что в целях государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29 декабря 2016 г. № М-01-050091 необходимо в срок до 19 января 2017 г. обратиться в Управление Росреестра по Москве и в 3-дневный срок со дня обращения в Управление Росреестра по Москве представить в окно по приему корреспонденции Департамента копию расписки Управления Росреестра по Москве в получении документов на государственную регистрацию.

Истцом в адрес Департамента городского имущества города Москвы передана расписка о получении Управлением Росреестра по Москве документов для регистрации договора аренды земельного участка, получение третьим лицом подтверждается соответствующей отметкой на сопроводительном письме от 10 января 2017 г. № 11.

Управлением Росреестра по Москве в письме от 19 января 2017 г. № 77/011/010/2017-2, направленном в адрес ЗАО «УК «Проектстрой» и Департамента городского имущества города Москвы, сообщалось, что в качестве документа-основания для проведения государственной регистрации представлен договор аренды земельного участка от 29 декабря 2016 г. № М-01-050091, однако заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды представлено только со стороны города Москвы (от 18 января 2017 г. вх. № 77/012/201/2017-692).

Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 27 января 2017 г. № 1986 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества для целей строительства объекта транспортной инфраструктуры для реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81 000 зрительских мест г. Москва, (Центральный административный округ города Москвы)», согласно пункту 1 которого в соответствии с ЗК РФ, статей 279, 281 ГК РФ, постановлениями Правительства Москвы от 23 декабря 2015 г. № 941-ПП «Об утверждении порядок взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при осуществлении мероприятий, направленных на обеспечение освобождения территорий города Москвы, и признании утратившими силу правовых актов города Москвы», от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», постановлением Правительства Москвы от 13 декабря 2016 г. № 875-ПП «Об утверждении проекта планировки части территории Олимпийского комплекса «Лужники», предназначенной для размещения объекта транспортной инфраструктуры, необходимого для осуществления мероприятий, включенных в программу подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу», а также в целях реализации постановлений Правительства Москвы от 02 сентября 2011 г. № 408-ПП «Об утверждении Государственной программы города Москвы «Развитие транспортной системы» на 2012-2016 годы и на перспективу до 2020 года» и от 11 октября 2016 г. № 665-АА «Об Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2016-2019 годы» и в соответствии с обращением Департамента строительства города Москвы от 30 декабря 2016 г. № ДС-11-748/16-23 изъяты для государственных нужд - для целей строительства объекта транспортной инфраструктуры в рамках реконструкции Большой спортивной арены «Лужники» на 81 000 зрительских мест г. Москвы - объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежащий на праве собственности ЗАО «УК «ПроектСтрой» (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01 ноября 2010 г. № 77-77-11/157/2010-481).

Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца направлено письмо от 02 февраля 2017 г. № ДГИ-И-5045/17, которым истец уведомлен о принятии указанного распоряжения в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 05 апреля 2013 г. № 43-ФЗ.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (Департамент), Департаментом строительства города Москвы (государственный заказчик) и ЗАО «УК «ПроектСтрой» (правообладатель) заключено соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы от 15 марта 2017 г., в соответствии с которым изъятию для государственных нужд города Москвы подлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096, площадью 1 454,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее правообладателю на праве собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения сумма денежной компенсации определена отчетом об оценке от 07 февраля 2017 г. № 17-00-01-4, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Компания «Аудитор столицы», и составляет 114 127 000 руб. 00 коп. Исполнение государственным заказчиком обязанности по выплате денежной компенсации подтверждается платежным поручением от 29 марта 2017 г. № 1747.

Согласно пункту 2.3 соглашения правообладатель выражает свое согласие с решением об изъятии у него недвижимого имущества, с суммой денежной компенсации и с отсутствием обязанности со стороны органов исполнительной власти города Москвы по компенсации в натуральной форме.

В пункте 2.4 соглашения установлено, что правообладатель признает, что указанный в пункте 2.1 соглашения размер денежной компенсации в полном объеме возмещает ему все расходы и убытки, которые он понес и/или понесет в связи с изъятием недвижимого имущества, включая ущерб и упущенную выгоду.

Пунктом 6.1 соглашения предусмотрено, что недвижимое имущество считается переданным правообладателем и право собственности правообладателя на него прекращенным с даты государственной регистрации прекращения права собственности без подписания акта приема-передачи по соглашению.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 июня 2017 г. № 77/100/221/2017-1027 нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0005020:1096 площадью 1 454,1 кв.м по адресу: г. Москва, р-н Хамовники, ул. Лужники, д. 24, стр. 14, принадлежит на праве собственности городу Москве (регистрационная запись от 25 мая 2017 г. № 77:01:0005020:1096-77/012/2017-2).

22 мая 2019 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить возмещение за земельный участок, на котором было расположено изъятое недвижимое имущество истца, в размере 89 849 000 руб., получение которой ответчиком подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО «Почта России».

Департамент городского имущества города Москвы в письме от 07 июня 2019 г. № ДГИ-Э-53387/19-1 сообщил истцу о том, что изъятие осуществляется у правообладателей объектов недвижимого имущества, права которых подтверждается соответствующими правоудостоверяющими документами в случае возникновения прав до 1997 г., на момент принятия решения об изъятии для государственных нужд договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005002:4720 от 29 декабря 2016 г. № М-01-050091 сроком до 07 декабря 2065 г. в установленном порядке не прошел процедуру государственной регистрации, он считается незаключенным, следовательно, земельный участок не подлежал регистрации, государственный заказчик 15 марта 2017 г. обеспечил подписание соглашения об изъятии недвижимого имущества с кадастровым номером 77:01:0005020:1096 и выплатил денежную компенсацию за изымаемое нежилое здание.

Считая свои права нарушенными, АО «УК «Проектстрой» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы о взыскании возмещения за изъятый для государственный нужд земельный участок площадью 1 550 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, имеющий адресный ориентир: 

<

...>, в сумме 182 502 150 руб. (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, Департамент строительства города Москвы и общество с ограниченной ответственностью «Компания «Аудитор Столицы» (далее – ООО «КомпАС»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2021 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2021 г., исковые требования удовлетворены. С Правительства Москвы в пользу АО «УК «Проектстрой» взыскана рыночная стоимость права аренды земельного участка в размере 119 057 732 руб., также распределены судебные расходы.

В кассационных жалобах Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и Департамент строительства города Москвы просят об отмене принятых судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношение, поскольку государственная регистрация договора аренды не была произведена, в связи с чем земельные правоотношения на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005020:4720 не возникли, арендные платежи не вносились, договор является незаключенным. Также указано на то, что при изъятии у истца здания денежные средства за земельный участок уже были выплачены, что следует из отчета об оценке, и, следовательно, общество не вправе требовать возмещение за земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005020:4720. Приведены доводы о несоблюдении экспертом при проведении оценки требований ФСО, в том числе об объектах-аналогах, разрешенном использовании и т.д.

В отзывах на кассационные жалобы АО «УК «Проектстрой» просит оставить судебные акты без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения, ссылаясь на соблюдение судами норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов.

ООО «КомпАС» в отзыве на кассационные жалобы просит об отмене обжалуемых судебных актов.

В заседании суда кассационной инстанции представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и Департамента строительства города Москвы поддержали доводы своих кассационных жалоб, согласились с доводами кассационных жалоб друг друга. Представитель АО «УК «Проектстрой» возражал против их удовлетворения. Представитель ООО «КомпАС» согласился с доводами кассационных жалоб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу положений пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены имущества в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу пункта 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, уполномоченное лицо, принявшее такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Исходя из пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г., при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Аналогичным образом подлежит установлению выкупная цена при изъятии объекта недвижимости.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу о том, что общество, арендующее земельный участок, на котором было расположено изъятое для государственных нужд принадлежащее истцу здание, вправе требовать возмещения цены, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам повторной судебной экспертизы.

При этом судами установлено, что в отчете об оценке от 07 февраля 2017 г. № 17-00-01-4 в задании на оценку и (по всему тексту отчета) указано, что объектом оценки является только нежилое здание. Величина стоимости права аренды как это предусмотрено статьями 55, 56.8, 57 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 мая 2003 г. № 262 и Приказом Минэкономразвития России от 14 января 2016 г. № 10 не определена. Расчеты стоимости права аренды в отчете об оценке от 07 февраля 2017 г. № 17-00-01-4 отсутствуют.

Суды не согласились с доводами ответчика о том, что выплата за изъятое имущество уже была произведена, в связи с чем какие-либо дополнительные выплаты законодательством не предусмотрены.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с приведенными выводами судов в связи со следующим.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу приведенной нормы следует, что собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, на котором располагаются принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Права на земельный участок, предусмотренные этой статьей, основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), обеспечивая неразрывную связь этих объектов прав и возможность собственникам недвижимости реализовать принадлежащие им права по владению и пользованию имуществом, расположенном на этом участке.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Как установлено судами, ЗАО «УК «Проектстрой» являлось собственником нежилых помещений общей площадью 1 454,1 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>.

В этой связи у общества имелось исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, на котором располагаются принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

Таким образом, возможность приобретения права аренды истцом непосредственно связана с правом собственности общества на нежилые помещения.

Каких-либо прав на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005020:4720 за АО «УК «Проектстрой» не зарегистрировано.

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005020:4720, расположенный под зданием, самостоятельно не используется.

Судами установлено, что общество не несло каких-либо расходов за земельный участок, арендные платежи не вносились.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что при изъятии нежилых помещений, являющихся собственностью общества, произошло совпадение арендодателя и арендатора земельного участка в одном лице – город Москва, а потому обязательства, вытекающие из договора аренды, в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились.

Соглашением об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы от 15 марта 2017 г., заключенным между Департаментом городского имущества города Москвы, Департаментом строительства города Москвы и ЗАО «УК «Проектстрой», предусмотрено, что сумма денежной компенсации определена отчетом об оценке от 07 февраля 2017 г. № 17-00-01-4, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Компания «Аудитор столицы» и составляет 114 127 000 руб.

Пунктом 2.4 указанного соглашения предусмотрено, что правообладатель признает, что указанный в пункте 2.1 размер денежной компенсации в полном объеме возмещает ему все расходы и убытки, которые он понес и/или понесет в связи с изъятием недвижимого имущества, включая ущерб и упущенную выгоду. В связи с этим размер денежной компенсации изменению не подлежит и дополнительные выплаты правообладателю не производятся.

По сходным правоотношениям, в силу пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

На странице 12 отчета об оценке от 07 февраля 2017 г. № 17-00-01-4 указано, что в соответствии с ФСО № 7 (раздел II, пункт 6) совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

В этой связи земельный участок и расположенный на нем оцениваемый объект оценены оценщиком как единый объект недвижимости, на что указано в отчете об оценке от 07 февраля 2017 г. № 17-00-01-4.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной полагает, что выводы судов о том, что в отчете об оценке от 07 февраля 2017 г. № 17-00-01-4 не определена стоимость права аренды на земельный участок, не являются обоснованными и не могли служить основанием для удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты при неправильном применении норм материального права.

Учитывая, что дополнительного выяснения фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в данном случае не требуется, кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2021 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2021 г. по делу № А40-150703/19-150-1206 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Председательствующий-судьяЕ.ФИО5

СудьиР.Р.Латыпова

Е.Е.Шевченко