ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

20.10.2020

Дело № А40-248978/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13.10.2020

Полный текст постановления изготовлен  20.10.2020

 

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: 

председательствующего-судьи Л.В. Федуловой,

судей И.В. Лазаревой, Е.Ю. Филиной,

при участии в заседании:

от Управления делами Президента Российской Федерации – не явился, извещен;

от ООО «ЮНИФОРМСТРОЙ» – не явился, извещен;

от ФГБУ «Управление по эксплуатации жилого фонда» Управления делами Президента РФ – не явился, извещен;

от Управления Росреестра по Москве – не явился, извещен;

от Правительства Москвы – ФИО1 (доверенность от 30.12.2019);

рассмотрев в судебном заседании кассационную  жалобу  Управления делами Президента Российской Федерации 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2020 по делу                       №А40-248978/19 

по иску Управления делами Президента Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО «ЮНИФОРМСТРОЙ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: 1) ФГБУ «Управление по эксплуатации жилого фонда» Управления делами Президента РФ; 2)Управление Росреестра по Москве; 3)Правительство Москвы,

 о признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Управление делами Президента РФ (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «Юниформстрой» о признании права собственности РФ на нежилое помещение I (ком. 32-66, 66а, 127) общей площадью 673,4 кв.м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2020, в удовлетворении требований отказано

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление делами Президента РФ обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что имеются основания для приобретения Российской Федерацией права собственности на спорное помещение в силу приобретательской давности.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Правительства Москвы возражал против доводов кассационной жалобы, указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, сообщил, что Арбитражным судом города Москвы рассмотрено дело  № А40-311987/19 по исковому заявлению Правительства Москвы к ООО «ЮНИФОРМСТРОЙ» об обязании исполнить обязательство в натуре путем подписания Акта о результатах реализации спорного инвестиционного проекта в редакции, представленной Правительством Москвы. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

 Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.11.1999 между Правительством города Москвы в лице Префекта Западного административного округа (ЗАО) г. Москвы и ООО «Юниформстрой» заключен Контракт по реализации инвестиционного проекта на территории ЗАО г. Москвы №1419 (в редакции дополнительного соглашения от 23.08.2000 №1) по строительству жилого комплекса, расположенного по адресу (строительный адрес): 

<

...> (в настоящее время адрес: 

<

...>).

Согласно пункту 3.5 Контракта после выполнения сторонами обязательств по контракту производится раздел долевой собственности Объекта-1 в натуре в соответствии с которым:

- Заказчику-инвестору передается в собственность 70% общей жилой площади и 60% нежилой площади инвестиционного объекта для расчета с дольщиками и соинвесторами, согласно объему их инвестиций; 

- Администрации передается в собственность: 

а) 30% общей жилой площади префекту ЗАО для переселения жителей из ветхого жилого фонда, являющихся очередниками округа, в том числе, включая 3% общей жилой площади; 

- Департаменту муниципального жилья и жилищной политики, для передачи ГП СПНУ, с направлением полученных при реализации средств на реновацию инженерных коммуникаций и систем жизнеобеспечения сооружений гражданской обороны и для удовлетворения нужд очередников ГП СПНУ;

б) 40% общей нежилой площади объекта, в том числе 40% площадей общего пользования и инженерного назначения Объекта-1 Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы; 

40% площадей общего пользования включающих площади лестничных клеток, лифтовых шахт, технических этажей, техподполий и электрощитовых после организации в здании кондоминиума передаются в общую долевую собственность Товариществу собственников жилья (ТСЖ), как площади неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения объекта.

В соответствии с пунктом 5.3 Контракта, окончание этапа и контракта в целом - подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта по объекту.

19.12.2001 между истцом и ответчиком заключен инвестиционный договор №29/10/-УД, предметом которого являлась переуступка ответчиком истцу имущественных прав в строящемся жилом доме по адресу: 

<

...>, принадлежащих ему на основании контракта от 11.11.199 №1419 по реализации инвестиционного проекта на территории Западного административного округа города Москвы:

- 13780 кв.м жилой площади, в виде квартир с отделкой и мебелировкой, в соответствии с Приложениями №1 и №2 к договору;

- 664 кв.м нежилых помещений на первом этаже с отделкой, в соответствии с Приложением №1 к договору.

25.12.2002 и 31.07.2002 между сторонами подписаны акты приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией. 

06.12.2004 сторонами подписан акт о частичной реализации вышеуказанного контракта, которым жилые площади на объекте.

В пунктах 4 и 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем, а при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, то суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, то покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Судами установлено, что по своей правовой природе инвестиционный договор N 1419 от 11.11.1999 фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, акт о результатах реализации инвестиционного проекта - инвестиционного контракта, между сторонами не подписан, конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации контракта не определено. 

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Признание права на основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством обращения в арбитражный суд является способом судебной защиты, когда такое право оспаривается третьими лицами. Требование о признании права предъявляется управомоченным лицом при неопределенности правовой ситуации, наличии сомнений в принадлежности спорного права указанному субъекту.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности, возникают не с начала строительства объектов недвижимости, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Предметом иска о признании права является лишь констатация факта принадлежности субъекту ранее возникшего вещного права на имущество. Иском о признании права может быть осуществлена защита уже возникшего права, оспариваемого другими лицами.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в настоящее время пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Аналогичное положение изложено в пункте 5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

Судами установлено, что на дату рассмотрения иска государственная регистрация права собственности ответчика (продавца) на спорное имущество не произведена. 

Согласно статье 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

Положения статьи 4 названого Закона допускают осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим, инвестором, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций. 

Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким лицом на основании Контракта от 11.11.1999 №1419 является ответчик -                                   ООО «Юниформстрой».

Закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего в контракте и осуществляющего финансирование инвестора по отдельному обязательственному договору в целях приобретения в будущем от инвестора части объекта инвестиций.

Названный Закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако, влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций.

Результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора – стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не права собственности на часть такого объекта. 

Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Между тем, судами установлено, что Акт о реализации инвестиционного проекта в части распределения нежилых помещений в инвестиционном объекте сторонами инвестиционного контакта (Правительством Москвы и                              ООО «Юниформстрой») не подписан, конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации контракта не определено, имущественные права сторон инвестиционных правоотношений в указанной части не оформлены, право собственности инвестора                             ООО «Юниформстрой» на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, следовательно, и не возникло.

В связи с этим, суды пришли к правомерному выводу о том, что право Российской Федерации, как соинвестора, на спорный объект недвижимости не может возникнуть ранее возникновения права собственности на данный объект у ООО «Юниформстрой» как инвестора. При этом само по себе надлежащее исполнение соинвестором обязательств по договору соинвестирования от 19.12.2001 № 29/10/-УД, не влечет возникновения права собственности на объект инвестирования, а лишь позволяет соинвестору требовать передачи находящейся в собственности инвестора индивидуально определенной части в объекте инвестиций.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Довод заявителя о том, что имеются все основания для приобретения РФ права собственности на спорное помещение в силу приобретательской давности, отклоняется судом округа.

 В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

При этом, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Как верно установлено судами, владение истцом спорным имуществом происходило не в отсутствие сведений о предыдущем собственнике, а на основании инвестиционного контракта, стороной которого истец являлся, в связи с чем правовых оснований для применения к спору пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ не имеется.

Проверив доводы кассационной жалобы, суд считает, что они не опровергают выводов судов, не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права, не содержат указаний на имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судами, и не содержат предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения судебного акта.

Несогласие с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, имеющихся в деле доказательств, и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного акта судом кассационной инстанции.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

            Рруководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2020 по делу №А40-248978/19 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                              Л.В. Федулова

 

Судьи:                                                                                                          И.В. Лазарева

 

                                                                                                                      Е.Ю. Филина