Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-3275/2024

г. Владивосток

21 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.А. Грызыхиной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Находкинский завод минеральных удобрений»,

апелляционное производство № 05АП-7009/2024

на решение от 05.11.2024 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-3275/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «ОСТ-К» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «Находкинский завод минеральных удобрений» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Ингвар групп»

о взыскании убытков, причиненных арендованному имуществу, на сумму 1 408 132, 30 руб., а также расходов на проведение экспертизы в размере 200 000 рублей,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «ОСТ-К» адвокат Снегирева Е.В. по доверенности от 18.09.2023, сроком действия 3 года, удостоверение адвоката;

от акционерного общества «Находкинский завод минеральных удобрений» представитель ФИО1 по доверенности от 12.09.2023, сроком 2 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-990), паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ОСТ-К» (далее – ООО «ОСТ-К») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Находкинский завод минеральных удобрений» (далее – АО «НЗМУ») о взыскании убытков, причиненных арендованному имуществу, на сумму 1 408 132 рубля 30 копеек. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на проведение экспертизы в размере 200 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ингвар групп» (далее – ООО «Ингвар групп»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО «НЗМУ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2024 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что  истцом не доказано выполнение работ по устранению недостатков имевших место при изначальной передаче помещений в аренду. Апеллянт настаивает, что заключение № ИГ/25-2023 от 09.07.2023 не является допустимым доказательством, поскольку получено не в процессе судопроизводства, составители не предупреждены об уголовной ответственности. При осуществлении возврата помещении представители ответчика не были уведомлены о присутствии специалистов ООО «Ингвар Групп», заключение не содержит сведений о том, что представители ответчика отказались от дачи пояснений.  Судом не дана оценка рецензии ООО «ПИК «Монолит». Ответчик не возражал против проведения судебной экспертизы, указывая на нецелесообразность ее проведения в связи с истечением длительного периода времени после выбытия помещений из владения ответчика. Ответчиком в суд представлены сведения о стоимости работ по демонтажу кабель-каналов, оставленные без внимания судом. Настаивает, что договором предусмотрена обязанность арендодателя проводить ремонт в том числе арендуемых ответчиком помещений. Расходы на проведение внесудебной экспертизы не доказаны.

В дополнениях к жалобе апеллянт указывает, что у специалистов ООО «Ингвар Групп» отсутствовали сведения о техническом состоянии помещений, в связи с чем объем дефектов и деформации, указанный в заключении носит предположительный характер.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «ОСТ-К» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои правовые позиции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между ООО «ОСТК-К» (арендодатель) и АО «НЗМУ» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 11.08.2021 № НЗМУ/0389 (далее – договор от 11.08.2021), по которому (в редакции допсоглашения № 2 от 18.10.2021) истец предоставил ответчику за плату во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 1256 кв.м (офисные помещения – 1005,3 кв.м, вспомогательные помещения – 250,7 кв.м), в пятиэтажном здании «Бизнес-центра» по адресу: 

<

...>, в соответствии со Спецификацией (приложение № 1 к договору), для размещения офисных помещений, сроком 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи имущества, с возможностью неоднократной пролонгации.

Договором предусмотрена обязанность арендатора в течение 10 календарных дней с момента окончания срока аренды подготовить и возвратить имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

В соответствии с пунктами 2.4, 2.5 договора от 11.08.2021 возвращаемое арендатором имущество должно быть комплектным, находиться в исправном состоянии, не иметь механических повреждений, с учетом естественного износа. Арендатор несет риск случайной гибели или повреждения имущества с момента его приемки и до момента его возврата по соответствующим актам приема-передачи.

Передача и возврат имущества оформляется актом приема-передачи по форме, приведенной в приложении № 2 к договору, по готовности помещений к передаче поэтажно (пункт 2.1 договора в редакции допсоглашения № 3 от 29.11.2021).

В силу пунктов 2.2, 2.3 договора от 11.08.2021 при передаче и возврате имущества сторонами производится проверка его комплектности и технический осмотр. При некомплектности или неисправности имущества сторонами составляется двусторонний акт. Если одна из сторон отказывается от подписания такого акта, об этом делается соответствующая отметка в акте.

Требования к передаваемым помещениям согласованы сторонами в пункте 3.1.2 договора и Спецификации (приложение № 1 к договору).

Указанное в договоре от 11.08.2021 имущество передано истцом ответчику по 5 актам приема-передачи:

1. По акту № 1 от 12.11.2021: помещение № 14 (архив), помещение № 15 (архив); данные помещения приняты ответчиком без замечаний;

2. По акту № 2 от 24.11.2021: помещения №№ 1, 2, 3, 5, 15, 20, 22, 24 – 28, 30; данные помещения приняты с замечаниями: помещение № 1 (лестничная клетка) – отсутствует входная группа (двери); помещения №№ 2, 28, 30 (коридор) – отсутствует подвесной потолок, отсутствуют обои, отсутствует плинтус, отсутствует освещение;  помещение № 3 (кабинет) – отсутствует угловой молдинг на оконных проемах;  помещение № 5 (коридор) – отсутствует дверь аварийного выхода; помещение № 15 (кабинет) – отсутствует подвесной потолок, отсутствует освещение; помещение № 20 (кабинет) – отсутствует часть плинтуса;  помещение № 22 (столовая) – не подготовлено к эксплуатации (не убрано); помещение № 24 (подсобное помещение) – отсутствует кафельная плитка, отсутствует раковина со смесителем; помещения №№ 25 – 27 (санузел) – отсутствует отделка пола, стен и потолка, отсутствуют сантехприборы, отсутствует освещение.

Из содержания акта приема-передачи помещений № 2 от 24.11.2021 следует, что арендодатель обязуется устранить указанные замечания до 17.12.2021;

3. По акту № 3 от 07.12.2021: помещение № 4 (кабинет); данное помещение принято без замечаний;

4. По акту № 4 от 24.01.2022: офисные помещения №№ 3, 5, 9-18 и вспомогательные помещения №№ 1, 2, 4, 6-8, 19-25; данные помещения приняты без замечаний;

5. По акту № 5 от 13.04.2022: помещения № 17-19 (кабинеты), помещение № 20 (вспомогательное, санузел); данные помещения приняты без замечаний.

Таким образом, арендованные помещения переданы арендодателем в пригодном для их использования по назначению состоянии, в отношении помещений, переданных по четырем актам, переданы без замечаний со стороны арендатора.

В соответствии с положениями пункта 6.2 договора ответчик письмом от 06.02.2023 уведомил истца об отказе от договора с 31.03.2023 (последний день аренды).

Письмом от 22.03.2023 АО «НЗМУ» просило ООО «ОСТ-К» прибыть 30.03.2023 в 11 часов 00 минут для приема офисных помещений и подписания акта приема-передачи (возврата) по адресу: г. Находка, 

<

...>.

Ответчик также проинформировал истца этим письмом, что для передачи офисных помещений со стороны АО «НЗМУ» создана комиссия в количестве 3 человек; в случае отсутствия представителя ООО «ОСТ-К» в предложенное время офисные помещения будут считаться переданными арендатором и принятыми арендодателем без замечаний; акты приема-передачи (возврата) помещений, подписанные со стороны АО «НЗМУ», будут направлены в адрес истца почтой.

Письмом от 27.03.2023 ООО «ОСТ-К» уведомило ответчика о готовности приступить к приемке помещений 30.03.2023. Также в данном письме было указано, что участие в приеме помещений примет лично генеральный директор ООО «ОСТ-К» ФИО2; в целях повышения эффективности работы ООО «ОСТ-К» привлекает к приему помещений специалистов ООО «Ингвар групп»; до начала передачи помещений арендодатель просит АО «НЗМУ» вывезти оставшиеся в помещениях коробки, буклеты и мусор, произвести уборку помещений, демонтировать проводку информационной сети арендатора.

Согласно отметке на указанном письме от 27.03.2023, оно принято 27.03.2023 секретарем АО «НЗМУ».

30.03.2023 сторонами с привлечением специалистов ООО «Ингвар групп» проведен комиссионный технический осмотр возвращаемых нежилых помещений, по итогам которого ответчиком подготовлен и подписан со своей стороны акт возврата помещений от 31.03.2023, из содержания которого следует, что помещения переданы арендатором с учетом естественного износа, в удовлетворительном состоянии, являются комплектными и не имеют механических повреждений.

Данный акт направлен ответчиком истцу письмом от 31.03.2023.

В свою очередь, ООО «ОСТ-К» направило ответчику письмо от 04.04.2023, из которого следует, что в рамках совместно проведенного осмотра арендованного имущества были зафиксированы многочисленные дефекты и деформации имущества, не связанные с естественным износом; перечень дефектов, степень их влияния, а также состав и стоимость работ по их устранению будет представлен ответчику вместе с экспертным заключением. Кроме того, в данном письме истцом указано, что в связи с наличием отмеченных многочисленных дефектов и деформаций имущества, не связанных с его естественным износом, а также невозможностью использования данного имущества по прямому назначению без проведения восстановительных работ АО «НЗМУ» необходимо устранить все дефекты и деформации имущества, с учетом естественного износа, в срок не позднее 10.04.2023; в приемке имущества отказано; данное письмо представлено как досудебная претензия.

Указанное письмо ООО «ОСТ-К» от 04.04.2023 получено представителем АО «НЗМУ» 04.04.2023 согласно отметки на копии письма, что не оспаривается  ответчиком.

Письмом от 10.04.2023 АО «НЗМУ» сообщило арендодателю о несогласии с требованиями, указанными в претензии от 04.04.2023, потребовало подписать акт возврата имущества.

Истцом получено заключение строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненное экспертами ООО «Ингвар групп» ФИО3 и ФИО4 на основании договора от 30.03.2023 № 25-2296.03.2023 на проведение комплексной строительно-технической экспертизы, заключенного ООО «ОСТ-К» (заказчик) и ООО «Ингвар инженеринг групп» (исполнитель).

Согласно указанному заключению, в рамках исследования зафиксированы дефекты и деформации, не относящиеся к эксплуатационным (нормальному износу). Объем и состав дефектов представлен в таблице № 1 данного заключения. Стоимость устранения зафиксированных дефектов, не относящихся к эксплуатационным (нормальному износу), во внутренних помещениях здания бизнес-центра, расположенного по адресу г. Находка, 

<

...>, составляет 1 408 132,30 руб. и представлена в приложении № 1 к данному заключению.

С учетом выводов, указанных в данном заключении экспертизы, ООО «ОСТ-К» направило в адрес АО «НЗМУ» претензию от 28.10.2023 о возмещении стоимости для устранения повреждений, дефектов и деформаций имущества, арендованного по договору от 11.08.2021, с требованием выплатить стоимость устранения соответствующих дефектов на сумму 1 408 132,30 руб. и возместить стоимость расходов, понесенных по договору от 30.03.2023 на проведение комплексной строительно-технической экспертизы, в размере 200 000 рублей.

Оставление АО «НЗМУ» претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «ОСТ-К» в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 606, 611 ГК РФ, принято во внимание что в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом, договором от 11.08.2021 предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет текущий и капитальный ремонт здания, мест общего пользования (пункт 3.1.3 договора).

Представленными по делу доказательствами, включая подписанные сторонами актами приема-передачи № 1 от 12.11.2021, № 2 от 24.11.2021, № 3 от 07.12.2021, № 4 от 24.01.2022, № 5 от 13.04.2022, подтверждена передача арендатору имущества по договору от 11.08.2021.

В результате осмотра имущества выявлены замечания к помещениям №№ 1, 2, 3, 5, 15, 20, 22, 24 – 28, 30, переданным по акту № 2 от 24.11.2021. Данные помещения приняты АО «НЗМУ», с условием, что арендодатель обязуется устранить указанные в акте приема-передачи замечания до 17.12.2021. По остальным актам приема-передачи нежилые помещения приняты арендатором без замечаний.

Оценив указанные акты приема-передачи по правилам статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание последующее поведение сторон (учитывая, что в процессе исполнения договора от 11.08.2021 ответчик не заявлял о каких-либо недостатках сданного в аренду имущества, в том числе о не устранении истцом замечаний, отмеченных в акте приема-передачи № 2 от 24.11.2021), суд первой инстанции обоснованно признал их надлежащим доказательством факта передачи арендованного имущества в пригодном для его использования по назначению состоянии.

Дополнительно, апелляционная коллегия отмечает, что недостатки, выявленные при передаче помещения в аренду, и недостатки, выявленные при возврате имущества из аренды и положенные в основу рассматриваемых требований, различны, в связи с чем ссылки апеллянта на их предполагаемое не устранение арендодателем, не имеют определяющего правового значения для настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Данная обязанность арендатора (возврат имущества в исправном состоянии с учетом естественного износа) предусмотрена пунктами 1.1, 3.3.4 договора от 11.08.2021.

Сторонами не оспаривается проведение 30.03.2023 совместного осмотра (с привлечением специалистов ООО «Ингвар групп») возвращаемых нежилых помещений.

При этом на момент рассмотрения настоящего дела подписанный обеими сторонами договора от 11.08.2021 акт приема-передачи имущества, подтверждающий возврат ответчиком истцу арендованного имущества в исправном состоянии, не представлен.

В свою очередь, истцом представлено заключение строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненное экспертами ООО «Ингвар групп» ФИО3 и ФИО4, которым в рамках проведенного исследования зафиксированы следующие дефекты / повреждения, не относящиеся к эксплуатационным (т.е. нормальному износу):

1. В отношении помещений, расположенных на 3 этаже:

Кабинет № 4 (по тех. паспорту № 4): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 14 (по тех. паспорту № 14. 15): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - повреждение потолочной плитки; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 19 (по тех. паспорту №№ 17. 18, 19, 19.1): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - отверстия от анкеров в стене; - повреждение линолеума; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

2. В отношении помещений, расположенных на 4 этаже:

Кабинет № 3 (по тех. паспорту №№ 3, 4): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 5 (по тех. паспорту № 5): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 9 (по тех. паспорту №№ 9, 10): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - повреждение линолеума; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 12 (по тех. паспорту №№ 11, 12): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - повреждения линолеума; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 13 (по тех. паспорту № 13): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - повреждения линолеума; - загрязненность окон; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 15 (по тех. паспорту №№ 14, 15): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 17 (по тех. паспорту №№ 16, 17, 18): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № Архив (по тех. паспорту № 19, 20): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

3. В отношении помещений, расположенных на 5 этаже:

Кабинет № 3 (по тех. паспорту №№ 3, 4): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 7 (по тех. паспорту №№ 7, 8, 9, 10, 11): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - повреждение плинтуса; - повреждение потолочной плитки; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 12 (по тех. паспорту № 12): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 13 (по тех. паспорту № 13): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 14 (по тех. паспорту № 14): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 15 (по тех. паспорту № 15): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 16 (по тех. паспорту № 16): - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 17 (по тех. паспорту № 17): - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 18 (по тех. паспорту № 18): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 19 (по тех. паспорту №№ 19, 20): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком; - потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 22 (по тех. паспорту №№ 21, 22): - потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен; - потертость от механического воздействия (загрязнённость) обоев; - наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком.

Объем и состав поименованных дефектов / повреждений указан в таблице № 1 заключения экспертизы. Стоимость устранения зафиксированных дефектов, не относящихся к эксплуатационным (нормальному износу), во внутренних помещениях здания бизнес-центра, расположенного по адресу: г. Находка, 

<

...>, составляет 1 408 132,30 руб. и представлена в приложении № 1 к данному заключению.

Ответчик с выводами, изложенными в указанном заключении экспертизы, не согласился, представил рецензию от 01.04.2024 на данное заключение, выполненную ООО «Проектно-изыскательская компания «Монолит», согласно которой в результате исследования заключения строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выявлены существенные логические и технические ошибки; фактически проверить обоснованность выводов в данном заключении невозможно ввиду отсутствия логически и методологически обоснованных фактов и результатов исследования, в заключении не выполнено полное и всестороннее исследование с учетом примененных в здании видов отделки, отсутствия четкой классификации терминов «нормальный физический износ» и «повреждения»; указанное заключение не рекомендуется принимать в качестве доказательств по делу.

Отклоняя доводы ответчика о том, что представленное истцом заключение строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненное экспертами ООО «Ингвар групп», не может быть признано допустимым доказательством, суд первой инстанции верно исходил из совокупного действия положений статей 64, 65, 71 АПК РФ, отмечая что методика проведения экспертизы, избрание способов её производства определяется экспертным учреждением и относится к области специальных знаний, то есть не входит в компетенцию арбитражного суда.

При оценке доводов ответчика о том, что фотофиксация в ходе осмотра фактически производилась путем использования иного оборудования по сравнению с указанным в экспертном заключении, судом первой инстанции учтены представленные дополнительные пояснения руководителя экспертной организации ООО «Ингвар групп» ФИО3 от 07.08.2024 № 345 о наличии технической ошибки при отражении в заключении сведений о данном оборудовании, не влияющей на качество фотоматериалов, выводы и результаты исследований.

Также, в судебном заседании эксперт ООО «Ингвар групп» ФИО3 подтвердил выводы, указанные в заключении строительно-технической экспертизы от 09.07.2023. При этом судом по существ верно учтено что от ФИО3 в судебном заседании получена подписка о предупреждении об уголовной ответственности по статьям 307, 308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, за отказ от дачи показаний.

Доводы ответчика о том, что письмо от 27.03.2023 не может рассматриваться как надлежащее доказательство извещения об экспертном осмотре, обоснованно не приняты судом первой инстацнии, поскольку в данном письме ответчику было указано на то, что ООО «ОСТ-К» в целях повышения эффективности работы привлекает к приемке помещений специалистов ООО «Ингвар групп». В ходе проведенного осмотра 30.03.2023 стороны присутствовали и имели возможность ознакомиться с выявлявшимися экспертом замечаниями (дефектами / повреждениями), что также пояснил в судебном заседании эксперт ООО «Ингвар групп» ФИО3, предупрежденный судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

При этом представленная ответчиком рецензия ООО «ПИК «Монолит» на заключение строительно-технической экспертизы от 09.07.2023 апелляционной коллегией оценивается критически, учитывая что в ходе рассмотрения дела экспертом даны исчерпывающие пояснения по приведенным в рецензии замечаниям.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан верный вывод об отсутствии оснований для признания представленного истцом заключения строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненного экспертами ООО «Ингвар групп», недопустимым доказательством.

То обстоятельство, что заключение от 09.07.2023 не является заключением судебной экспертизы, само по себе не препятствует его принятию в качестве иного доказательства в соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в связи с чем соответствующий довод апеллянта отклоняется.

Отсутствие двустороннего акта о выявленных недостатках, составление которого предусмотрено пунктом 2.3 договора от 11.08.2021, не свидетельствует о завершении процедуры возврата арендованного имущества и об отсутствии у АО «НЗМУ» сведений о таких недостатках, с учетом направленного истцом и полученного ответчиком письма от 04.04.2023 с указанием на выявленные дефекты и деформации имущества и требованием устранить их до 10.04.2023.

Одновременно, отсутствие указанного двустороннего акта не отменяет обязанность арендатора возвратить арендованное имущество в исправном состоянии, без механических повреждений, с учетом естественного износа.

Доводы ответчика о том, что АО «НЗМУ» не получило сведения о перечне дефектов от истца, а претензия о возмещении стоимости не направлена ООО «ОСТ-К» по надлежащему адресу, обоснованно отклонены судом первой инстанции как не соответствующие материалам дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 ГК РФ), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Доказательств обратного ответчиком суду в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, с учетом последующего процессуального поведения ответчика, непризнания им исковых требований о взыскании суммы убытков, доводы АО «НЗМУ» об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора, судом отклонены правомерно.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», следует, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Судом верно учтено, что по общему правилу под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. К повреждениям, вызванным естественным износом, относятся повреждения, возникшие под воздействием окружающей среды в течение времени без воздействия человека или его деятельности.

Факт неисполнения АО «НЗМУ» обязательства по возврату арендодателю арендованного имущества в исправном состоянии, с учетом естественного износа, без механических повреждений, подтверждается материалами дела, в том числе заключением строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненным экспертами ООО «Ингвар групп» (с учетом последующих пояснений, данных в судебном заседании экспертом ФИО3), и пояснениями в судебном заседании ФИО2, являвшегося на момент сдачи ООО «ОСТ-К» имущества в аренду АО «НЗМУ» и приемки помещений от арендатора генеральным директором ООО «ОСТ-К».

В частности, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что АО «НЗМУ» в арендованных помещениях проложена магистральная слаботочная (низковольтная) сеть под потолком, с установкой кабель-каналов, которая не была демонтирована, с восстановлением первоначального состояния имущества на момент возврата помещений ответчиком истцу.

Повреждения, обусловленные прокладкой указанной магистральной сети, по сути произведенных изменений состояния имущества не могут расцениваться как его нормальный износ.

Иные отмеченные в исковом заявлении дефекты и повреждения также не относятся к нормальному износу и свидетельствуют о нарушении ответчиком требований пункта 2.4 договора от 11.08.2021 о том, что возвращаемое имущество должно находиться в исправном состоянии и не иметь механических повреждений.

Доказательств обратного ответчиком не представлено. Ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях оценки степени изменений (повреждений) арендованного имущества ответчиком также не заявлено, несмотря на соответствующий вопрос, поставленный судом.

Довод апеллянта о нецелесообразности проведения экспертизы в связи с истечением длительного периода времени после выбытия помещений из владения ответчика, является недобросовестным и несостоятелен, учитывая возможность проведения экспертизы по имеющимся фотоматериалам и отсутствие содержательного оспаривания со стороны ответчика достоверности указанных фотоматериалов, полученных при осмотре помещений.

Довод апеллянта о том, об отсутствии у специалистов ООО «Ингвар Групп» сведений о техническом состоянии помещений (технический паспорт помещения), не опровергает факт наличия выявленных недостатков и во внимание не принимается.

Таким образом, материалами дела подтверждено, ответчиком не опровергнуто наличие недостатков арендуемого имущества, помимо нормального износа.

Позиция ответчика, что указанные в исковом заявлении потертости и повреждения имели место на момент передачи имущества арендатору, но не были зафиксированы в актах приема-передачи, обосновано не приняты судом первой инстанции с учетом отсутствия соответствующего документального подтверждения. Так, стороны отдельно согласовали замечания, имевшиеся на момент передачи нежилых помещений истцом ответчику, и отразили их в акте приема-передачи № 2 от 24.11.2021, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом довод о том, что истцом не доказано выполнение работ по устранению указанных недостатков, отклоняется апелляционной коллегией, учитывая характер отраженных в акте № 2 от 24.11.2021 недостатков и отсутствие со стороны арендатора претензий к арендодателю связанных с неисполнением последним обязанности по устранению недостатков на протяжении всего периода действия договора аренды.

Отклоняя доводы ответчика об отсутствии фиксации в первоначальных актах приема-передачи комплектности и состояния передаваемых помещений, суд первой инстанции верно сослался на положения пункта 3.1.2 договора от 11.08.2021 (регламентирующего, в каком виде помещения различных этажей должны быть переданы арендодателем арендатору), спецификации помещений (приложение № 1 к договору аренды) и актов приема-передачи (в которых отражалось наличие или отсутствие конкретных замечаний к состоянию передаваемых помещений).

Доводы ответчика о том, что отмеченные дефекты подлежали устранению самим истцом с учетом положений пункта 3.1.3 договора от 11.08.2021, обоснованно отклонены судом с учетом применения подходов к толкованию содержания договора согласно разъяснений постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора».

Так, пунктом 3.1.3 договора от 11.08.2021 предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет текущий и капитальный ремонт здания, мест общего пользования.

Доказательств того, что указанное условие договора аренды было изменено, дополнено, конкретизировано сторонами, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, проанализировав положения договора от 11.08.2021, суд приходит к выводу, что условиями данного договора предусмотрено обязательство арендодателя производить текущий и капитальный ремонт не отдельных помещений, но исключительно здания в целом и мест общего пользования в нем, в то время, как АО «НЗМУ» арендованы помещения только на 3 этажах 5-этажного здания «Бизнес-центра», расположенного по адресу: 

<

...>.

В свою очередь, согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором аренды. обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества возложена на арендатора.

Предлагаемое ответчиком толкование пункта 3.1.3 договора, распространяющее обязанность арендодателя производить ремонт здания на все переданные в аренду отдельным лицам помещения в здании, противоречит буквальному содержанию указанного условия, не соответствует принципу разумности частного права и сложившимся деловым обыкновениям в сфере аренды коммерческой недвижимости, не принимается апелляционным судом.

Доводы ответчика, ссылавшегося на внесение арендной платы по договору от 11.08.2021 в размере, превышающем средние показатели платы (согласно рекламным извещениям в сети Интернет), обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку не свидетельствуют о согласовании сторонами обязательства арендодателя по самостоятельному устранению повреждений арендованного имущества.

Принимая во внимание изложенное, в рамках вышеуказанного правового подхода, изложенного Пленумом Верховного Суда РФ, суд пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика, нарушающими положения статьи 622 ГК РФ, условия договора от 11.08.2021, и заявленными убытками истца.

Таким образом, судом сделан верный вывод о доказанности истцом факта причинения заявленных убытков в результате неустранения ответчиком спорных недостатков арендуемого помещения.

Представленными истцом доказательствами (заключением строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненным экспертами ООО «Ингвар групп») подтверждается размер спорных убытков в сумме 1 408 132 рубля 30 копеек.

Выполненный в одностороннем порядке ответчиком локальный сметный расчет стоимости работ по демонтажу кабель-каналов не может быть принят в качестве доказательства опровергающего установленный выше размер убытков, учитывая их состав, в связи с чем соответствующий довод жалобы не принимается.

Надлежащих доказательств в обоснование иного размера убытков ответчиком не представлено, в силу чего апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в заявленном размере.

Расходы истца на проведение внесудебной экспертизы в размере 200 000 рублей подтверждаются договором № 25-2296.03.2023 на проведение комплексной строительно-технической экспертизы, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 193 от 30.03.2023, и обоснованно отнесены на ответчика как непосредственно связанные с получением доказательства, принятого судом и положенного в основу вынесенного судебного акта.

При этом в соответствии с пунктом 5 Указаний Банка России от 11.03.2014 № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства» прием наличных денег юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, в том числе от лица, с которым заключен трудовой договор или договор гражданско-правового характера, проводится по приходным кассовым ордерам.

Согласно Постановлению Государственного комитета РФ по статистике от 18.08.1998 № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» (далее – Постановление Госкомстата № 88) квитанция к приходному кассовому ордеру является документом, которым оформляются кассовые операции, и применяется для оформления поступления наличных денег в кассу организации.

Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.

Таким образом, лицо, уплатившее денежные средства по договору, получает квитанцию к приходно-кассовому ордеру, что является подтверждением факта передачи наличных денежных средств и, применительно к настоящему случаю, подтверждением факта несения судебных расходов на оплату представительских услуг.

В силу изложенного, довод апеллянта о том, что представленная в материалы дела квитанция к приходному кассовому ордеру не является надлежащим доказательством оплаты оказанных услуг эксперта, не принимается апелляционным судом.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу части 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2024 по делу №А51-3275/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.А. Грызыхина

Е.Н. Шалаганова