ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-9300/2020

Дело № А41-53179/13

30 октября 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 октября 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Досовой М.В., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества Торгово-строительная компания «ЕВРО-СТАРТ» ФИО2: ФИО3 по доверенности от 11.06.2020,

от Департамента городского имущества г. Москвы: ФИО4 по доверенности № 33-Д-1023/20 от 22.09.2020, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на определение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2020 года по делу №А41-53179/13, по заявлению внешнего управляющего закрытого акционерного общества Торгово-строительная компания «ЕВРО-СТАРТ» Константинова Владимира Владимировича к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании сделки должника недействительной, 

УСТАНОВИЛ:

Внешний управляющий закрытого акционерного общества Торгово-строительная компания (ЗАО ТСК) «ЕВРО-СТАРТ» ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просил:

- признать сделку по одностороннему отказу от продления договоров аренды № 11-500472 от 16.08.04 и № М-11-500471 от 23.09.10 земельных участков с кадастровыми номерами 50:21:0130304:348 и 50:21:0130304:25 недействительной,

- признать право пользования ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» на условиях аренды земельными участками с кадастровыми номерами 50:21:0130304:348 общей площадью 10 000 кв.м. и 50:21:0130304:25 общей площадью 10 000 кв.м. с адресом местоположения: г. Москва, поселение Воскресенское, п. Воскресенское,

- обязать Департамент городского имущества г. Москвы направить в адрес внешнего управляющего дополнительные соглашения о продлении срока действия договоров аренды земельного участка № 151-2004/Ю от 16.08.04 и № 371-2010/Ю от 23.09.10 в месячный срок со дня вступления судебного акта в силу,

- при неисполнении решения суда взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» денежные средства с даты вступления определения суда в законную силу с установлением прогрессивной шкалы: 

- 50 000 рублей – за первую неделю просрочки исполнения;

- 100 000 рублей – за вторую неделю просрочки исполнения;

- 150 000 рублей – за третью неделю просрочки исполнения;

- 200 000 рублей – за четвертую и каждую последующую неделю просрочки исполнения по дату фактического его исполнения (л.д. 4-5, 10-13).

Заявление подано на основании статьи 201.8 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2020 года сделка по одностороннему отказу от продления договоров аренды № М-11-500472 от 16.08.04 и № М-11-500471 от 23.09.10 земельных участков с кадастровыми номерами 50:21:0130304:348 и 50:21:0130304:25 была признана недействительной, признано право пользования ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» на условиях аренды земельными участками с кадастровыми номерами 50:21:130304:348 общей площадью 10 000 кв.м. и 50:21:130304:0025 общей площадью 10 000 кв.м. с адресом местоположения: г. Москва, поселение Воскресенское, п. Воскресенское, Департамент городского имущества г. Москвы был обязан направить в адрес внешнего управляющего дополнительные соглашения о продлении срока действия договоров аренды земельного участка № 1512004/Ю от 16.08.04 и № 371-2010/Ю от 23.09.10 в месячный срок со дня вступления определения суда в законную силу, определено, что при неисполнении определения суда с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» подлежат взысканию денежные средства с даты вступления определения суда в законную силу с установлением прогрессивной шкалы: 

- 50 000 рублей – за первую неделю просрочки исполнения; 

- 100 000 рублей – за вторую неделю просрочки исполнения;

- 150 000 рублей – за третью неделю просрочки исполнения;

- 200 000 рублей – за четвертую и каждую последующую неделю просрочки исполнения по дату фактического его исполнения (л.д. 62-65).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 72-74).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, по инвестиционным контрактам № 132 от 21.10.03 и № 29 от 26.02.12, заключенным между администрацией Ленинского района Московской области и ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» на строительство комплекса четырех жилых домов в пос. Воскресенское Ленинского района (в настоящее время г. Москва, поселение Воскресенское, поселок Воскресенское) ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» является заказчиком - застройщиком. 

Во исполнении названных контрактов между администрацией Ленинского района Московской области (Арендодатель) и ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» (Арендатор) были заключены договоры аренды земельных участков № 151-2004/Ю от 16.08.04 (дополнительное соглашение о смене арендодателя на Департамент городского имущества г. Москвы № М-11-500472 от 01.07.12) с кадастровым номером 50:21:130304:0025 и № 371-2010/Ю от 23.09.10 (дополнительное соглашение о смене арендодателя на Департамент городского имущества г. Москвы № М-11-500471 от 10.07.12) с кадастровым номером 50:21:130304:348, по условиям которых земельные участки предоставляются в аренду для строительства многоэтажных домов. 

Администрацией Ленинского района Московской области ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» были выданы разрешения на строительства № RU50503000-438/10-р/с от 13.11.10 (срок действия по 01.10.12) и № RU50503000-143/12-р/с от 16.02.12 (срок действия по 16.03.13) корпус № 3 № RU50503000229/12-р/с от 16.03.12 (срок действия по 16.08.13), № 000174-533/08-р/с от 05.11.08 (срок действия по 16.08.13).

На указанных земельных участках ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» с разной степенью готовности возведены 3 десятиэтажных жилых дома. Согласно заключению специалиста степень готовности корпуса № 1 составляет 85 %, корпуса № 2 – 91 %, а корпуса № 4 – 65 %.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2013 года было возбуждено производство по делу о банкротстве ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ».

Уведомлениями от 22.03.14 № ДГИ-И-9815/14 и от 02.07.14 № ДГИ-И12760/14 Департамент городского имущества г. Москвы отказался от вышеназванных договоров аренды земельных участков.

Определением Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2014 года в отношении ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» была введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО5. 

При банкротстве должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».

К участию в деле в качестве уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории города Москвы, был привлечен Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в области строительства и контролю в области долевого строительства. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 сентября 2014 года ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО6. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2014 года ФИО6 была освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04 декабря 2014 года конкурсным управляющим ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» был утвержден ФИО7.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2015 года конкурсное производство в отношении ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» было прекращено, в отношении должника открыта процедура банкротства – внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО7 

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2016 года, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01 сентября 2016 года, определением Верховного суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 года, отказы Департамента городского имущества г. Москвы № ДГИИ9815/14 от 22.03.14 и № ДГИ-И-12760/14 от 02.07.14 от договоров аренды земельных участков № 151-2004/Ю от 16.08.04 и № 371-2010/Ю от 23.09.10 были признаны недействительными, на Департамент городского имущества г. Москвы возложена обязанность по направлению в адрес внешнего управляющего ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» в месячный срок проектов дополнительных соглашений о продлении срока действия договоров аренды земельного участка. 

25.09.17 дополнительные соглашения о продлении срока действия договоров аренды земельного участка № 151-2004/Ю от 16.08.04 и № 371-2010/Ю от 23.09.10 были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве. 

Согласно условиям указанных дополнительных соглашений срок аренды договоров земельных участков был продлен до 31.12.18.

Определением Арбитражного суда Московской области от 29 августа 2018 года арбитражный управляющий ФИО7 был отстранен от исполнения обязанностей внешнего управляющего ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ», новым внешним управляющим должника утвержден ФИО2

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2020 года ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

29.10.18 и 19.11.18 ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» в лице внешнего управляющего ФИО2 обратилось к Департаменту городского имущества г. Москвы с заявлениями № 477 и № 477/1, соответственно, о продлении срока действия договоров аренды земельных участков № М-11-500472 от 16.08.04 и № М-11-500471 от 23.09.10.

Письмом от 05.12.18 Департамент городского имущества г. Москвы сообщил, что правовые основания для продления срока действия договоров аренды земельных участков № М-11-500472 от 16.08.04 и № М-11-500471 от 23.09.10 отсутствуют.

Поскольку срок действия договоров аренды истек, Департамент городского имущества г. Москвы отказал заявителю в продлении указанного срока, внешний управляющий ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ Департамента городского имущества г. Москвы от продления срока действия договоров аренды не соответствует нормам действующего законодательства и является злоупотреблением правом.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. 7

В абзаце четвертом пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 63 от 23.12.10 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке. 

Пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 32 от 30.04.09 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов. 

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23 декабря 2008 года № 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка. 

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по настоящему делу, ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» приступило к освоению спорных земельных участков, на указанных земельных участках должником с разной степенью готовности возведены 3 десятиэтажных жилых дома, однако на дату окончания срока аренды (с учетом его продления в порядке исполнения определения Арбитражного суда Московской области от 11 апреля 2016 года по настоящему делу), цели, ради которых участки были предоставлены, не были достигнуты (строительство не завершено). 

В силу пункта 3 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 32 от 30.04.09 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов.

Апелляционный суд считает верным вывод суда первой инстанции о том, что односторонний отказ от договоров аренды совершен Департаментом городского имущества г. Москвы со злоупотреблением правом, поскольку на спорных участках уже возведены 3 десятиэтажных жилых дома на основании полученных разрешений на строительство, а иным образом, кроме как под эксплуатацию указанных жилых домов, данные участки использовать невозможно. ЗАО ТСК «Евро-Старт» для осуществления строительства привлечены денежные средства более 300 граждан – участников строительства, требования которых в настоящее время признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещений в соответствии со статьями 201.5 - 201.7 Закона о банкротстве.

Правительство г. Москвы не может отдать спорные земельные участки под застройку каких-либо еще объектов, кроме уже возведенных жилых домов. В свою очередь снести или переместить указанные жилые дома также невозможно, о чем прямо сказано в статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, собранием кредиторов ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» 06.08.15 был утвержден план внешнего управления, предусматривающий завершение строительства домов за счет реализации свободных площадей, продажи офисного помещения и средств инвесторов. 

Таким образом, Департамент городского имущества г. Москвы, отказавшись от договоров аренды, фактически препятствует завершению строительства жилых домов, что в свою очередь, нарушает права и законные интересы более 300 кредиторов и участников строительства должника.

Исходя из положений статей 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации № 83 от 13.02.06 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правоустанавливающие документы на земельные участки необходимы для подготовки проектной документации, получения разрешения на строительство, получения технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, заявленные Департаментом городского имущества г. Москвы отказы от договоров аренды препятствуют оформлению разрешительной документации на достройку жилых домов, реализации плана внешнего управления и завершению строительства жилых домов, что нарушает права и законные интересы участников строительства и кредиторов должника.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности оспариваемой сделки по одностороннему отказу от продления договоров аренды № М-11-500472 от 16.08.04 и № М-11-500471 от 23.09.10, в связи с чем правомерно признал ее недействительной.

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Апелляционный суд также отмечает, что определением Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2020 года по настоящему делу Московскому фонду защиты прав дольщиков были переданы права на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК «Воскресенское» (земельный участок общей площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0130304:348, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Воскресенское, п. Воскресенское, принадлежащий ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 371-2010/Ю от 23.09.10, а также земельный участок общей площадью 10 000 кв.м., с кадастровым номером 50:21:0130304:25, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Воскресенское, п. Воскресенское, принадлежащий ЗАО ТСК «ЕВРОСТАРТ» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 151-2004/Ю от 16.08.04), со всеми неотделимыми улучшениями на указанных земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства домами №№ 1, 2, 4), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и обязательства застройщика ЗАО ТСК «ЕВРО-СТАРТ» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства

Передача Московскому фонду защиты прав дольщиков прав на достройку объектов незавершенного строительства является единственным способом исполнить обязательства застройщика ЗАО «ТСК «ЕВРО-СТАРТ» перед участниками строительства и единственная возможность участникам строительства получить оплаченные квартиры.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

Таким образом, спорные земельные участки и расположенные на них объекты незавершенного строительства на основании определения Арбитражного суда Московской области от 01 сентября 2020 года по настоящему делу вместе с обязательствами ЗАО «ТСК «ЕВРО-СТАРТ» перед участниками строительства должны перейти к Московскому фонду защиты прав дольщиков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве - передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных настоящей статьей, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном прав.

Исходя из толковая указанной нормы следует, что отсутствие у должника- застройщика имущественных прав на земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, влечет невозможность передачи таких объектов новому застройщику.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2020 года по делу № А41-53179/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи:

М.В. Досова

В.П. Мизяк