Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6998/2018

05 декабря 2018 года

город Якутск

 

 

Резолютивная часть решения объявлена 28.11.2018

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2018

 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Аринчёхиной А. Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, предоставлении документов для государственной регистрации, взыскании  720 079 руб. 50 коп.,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального района «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия)   (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Варламов»  (далее – ответчик) о взыскании 720 079,50 руб., обязании произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Суд в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проводит судебное заседание в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте проведения судебного заседания сторон в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы. После перерывов судебное заседание продолжено.

В материалы дела от истца поступило письменное пояснение №1885 от 21.11.2018, с приложением акта приемки от 18.10.2017, платежного поручения №3328 от 29.12.2015, платежного поручения №3329 от 29.12.2015, платежного поручения №3405 от 30.12.2015, платежного поручения №1794 от 15.06.2015, платежного поручения №2035 от 14.07.2016, платежного поручения №3003 от 04.10.2016, платежного поручения №2673 от 17.08.2017, доверенности на ФИО2 по доверенности №23/2018 от 26.02.2018.

Судом, поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям муниципального контракта от 11.12.2015 №0116300041415000134-0264710-02  между истцом как заказчиком и ответчиком как застройщиком, размещенным на сайте по веб-адресу: http://zakupki.gov.ru, застройщик обязуется передать заказчику в собственность 12 жилых помещений (благоустроенные квартиры) для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, которые будут расположены в строящемся многоквартирном доме, по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, 

<

...>/1, общей площадью – 230,19 кв.м., а заказчик обязуется принять квартиры и оплатить за них цену в соответствии с условиями контракта.

Качественные, технические и функциональные характеристики (потребительские свойства, месторасположение) квартир изложены в описании жилых помещений (квартир) (приложения № 2 к контракту).

Согласно п.1.2 контракта застройщик обязуется передать квартиры заказчику не позднее 30.11.2016. Право собственности заказчика на квартиры возникает после государственной регистрации права собственности.

Контракт заключен по итогам аукциона в электронной форме, протокол рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе от 27.11.2015 №0116300041415000134, в целях реализации постановления Правительства Республики Саха (Якутия) от 11.06.2013 №193 «О республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы».

Согласно п.1.6 контракта приобретение квартир осуществляется за счет полученных средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств государственного бюджета Республики Саха (Якутия), средств бюджета Муниципального района «Вилюйский улус (район) РС (Я)», выделяемых в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства  на 2013-2017 годы», внебюджетных средств.

Цена квартир по контракту определена в сумме 14 401 584 руб. из расчета стоимости 1 кв.м.  жилой площади квартиры в размере 66 674 руб. (п.2.1 контракта).

Оплата согласно п.2.2 контракта производится заказчиком в следующем порядке:

-аванс в размере до 30% от цены Контракта, но не более лимитов бюджетных обязательств, предусмотренных в текущем финансовом году - в течение 20 банковских дней с момента подписания Сторонами Контракта, при условии поступления финансирования от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и государственного бюджета РС(Я);

-последующие выплаты производятся согласно подписанных обеими сторонами актов выполненных работ формы КС-2, КС-3, в размере 60% от цены контракта - в течение 10 банковских дней с момента подписания актов, при условии поступления финансирования от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и государственного бюджета РС(Я);

-окончательная оплата - в течение 10 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи и обеспечения сопроводительного пакета документов, необходимого для государственной регистрации права муниципальной собственности на передаваемые объекты (квартиры), при условии поступления финансирования от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и государственного бюджета РС(Я).

Стоимость 1 кв. м. площади квартир является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.3 контракта).

Стороны обязуются в соответствии с п.3.3.7 контракта в срок не позднее 10-ти от даты направления сообщения о готовности Квартир к передаче подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры к Заказчику и передать их на государственную регистрацию. Документы для государственной регистрации перехода права собственности к Заказчику представляет в регистрирующий орган - Вилюйский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

К муниципальному контракту заключены дополнительные соглашения.

Истец обязательство по контракту исполнил, произвел ответчику перечисление денежных средств на общую сумму 13 681 425 руб. 60 коп. платежными поручениями от 29.12.2015 №3328, от 29.12.2015 №3329, от 30.12.2015 №3405, от 15.06.2016 №1794, от 14.07.2016 №2035, от 04.10.2016 №3003, от 17.08.2016 №2673.

Оставшаяся сумма в размере 720 158 руб. 40 коп. не направлена в связи с неисполнением абзаца 3 пункта 2.2.1 контракта.

Ответчик обязательство по контракту не исполнил, в связи с чем истцом в адрес ответчика направлена претензия от 19.06.2018 №1015 с требованием осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подать все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры (л.д.14-15).

Ответчик на претензию не ответил, государственную регистрацию перехода права собственности не произвел, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, в связи с чем суд на основании части 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по имеющимся в материалах деле доказательствам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем") (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54).

Поскольку предмет спорного договора ограничен лишь приобретением ответчиком за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 №5785/11, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

По условиям пункта 3.1.1. контракта застройщик обязан в срок не позднее 10 дней с даты направления сообщения о готовности Квартир к передаче подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственнойрегистрации перехода права собственности на квартир к Заказчику, в том числе:

-акт приема-передачи жилых помещений (квартир);

-кадастровые паспорта на квартиры;

-другие документы в случае необходимости.

Застройщик также обязан составить передаточный акт (Приложение № 3 к настоящему Контракту) в трехдневный срок после государственной регистрации права собственности на квартиры заказчику в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащий в себе полное описание квартир сформированное в соответствии с кадастровым (техническим) паспортом, включая данные о площади основных и вспомогательных помещений, жилой площади, площади квартир без учета лоджий, балконов и террас, а также данные о техническом оборудовании квартир, являющихся её частью (пункт 3.1.2 контракта).

В ходе приема-передачи квартир заказчику застройщик обязан подписатьпередаточный акт, передать заказчику ключи от квартир и все необходимые техническиедокументы (пункт 3.1.4 контракта).

В соответствии с пп.3.2.4 контракта, заказчик обязан в срок не позднее 10-ти календарных дней от даты направления сообщения о готовности квартир к передаче подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры.. 

Уведомление о готовности к передаче жилых помещений согласно п.4.3 контракта направляется застройщиком заказчику с приложением подписанного проекта акта приема-передачи жилых помещений (в 4- экземплярах на каждое жилое помещение – квартиру).

Заказчик проводит осмотр жилых помещений (Квартир). В случае неготовности жилых помещений к приемке, об этом делается отметка в акте осмотра жилых помещений и назначается срок для устранения недостатков. В установленные сроки заказчик подписывает акты приема-передачи жилых помещений. (пункт 4.5 контракта).

Исходя из согласованных сторонами условий контракта в совокупности с положениями приведенных норм материального права, обязанность ответчика по передаче квартир истцу не ограничивается лишь фактической передачей имущества в пользование и не может считаться исполненной надлежащим образом в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на вновь созданную вещь и при необеспечении последним перехода права собственности к покупателю.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Условие о том, что общество обязуется подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры к заказчику, предусмотрено пп.3.1.1 контракта.

Поскольку обязательство истца по контракту исполнено, препятствия для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на квартиры отсутствуют, суд приходит вывод о том, что ответчик, не направив в регистрирующий орган документы для осуществления государственной регистрации перехода к последнему права собственности на квартиры, уклонился от государственной регистрации, что является основанием для удовлетворения исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 329 и пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения застройщиком  обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом населяется штраф. Размер штрафа устанавливается в виде фиксированной суммы 720 079 руб. 20 коп. (пп.6.5 контракта).

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, которую они осуществляют посредством предъявления претензии и направления ответа на нее. Претензия - это письменное требование, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством.

Сложившейся правоприменительной практикой выработан подход, в соответствии с которым по смыслу ч.5 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение претензионного порядка разрешения спора подразумевает собой не просто формальное направление требования другой стороне, а предоставление ей возможности в установленный законом срок разрешить обращение заявителя и дать на него мотивированный ответ, претензионный порядок урегулирования спора должен иметь своей целью реальное разрешение возникшего спора между участниками гражданских правоотношений до обращения в суд, а не формальное соблюдение условий договора или требований закона, претензия должна содержать требование соотносящееся с предметом спора, претензия должна содержать указание на вид (виды) требований, предъявляемых кредитором (истцом) к должнику (ответчику), на размер этих требований, на основание возникновения этих требований, под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством.

Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Претензия, направляемая ответчику, не должна содержать иное требование, нежели заявленное по делу.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 306-ЭС15-10059 от 29.07.2015.

Суд, изучив текст претензии от 19.06.2018 №1051, приходит к выводу, что оно по своему содержанию не содержит требования уплаты неустойки по пп.6.5.1 контракта, истцом доведено до ответчика содержание указанного положения контракта. Истцом же в указанной претензии заявлено требование об осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подать все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.

Каких-либо иных доказательств соблюдения претензионного порядка взыскания неустойки, в том числе после обращения с иском в арбитражный суд, истцом в силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

В силу ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Негативными последствиями несоблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора для истца являются возврат искового заявления (ст.129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) или оставление принятого искового заявления без рассмотрения (ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, если интерес истца к рассмотрению дела о взыскании неустойки не утрачен, то он не лишен возможности вновь обратиться в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением, соблюдая при этом установленный процессуальным законом порядок предъявления иска.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания для взыскания неустойки в рамках рассматриваемого дела, в этой части требование истца о взыскании неустойки оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в силу статьи 105 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

обязать Общество с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) произвести государственную регистрацию   прав на недвижимое имущество 12-ти (двенадцати) жилых помещений (благоустроенных квартир) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, 

<

...>/1; предоставить документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, 

<

...>/1.

Исковое заявление Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)   штрафа 720 079 руб. 50 коп. оставить без рассмотрения. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –  телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

А.Ю. Аринчёхина