АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А11-754/2018

10 апреля 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04.04.2019.

Полный текст постановления изготовлен 10.04.2019. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

 

без участия представителей сторон

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

(ОГРН: 1037715046467, ИНН: 7715033007)

 

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.09.2018,

принятое судьей Беловым А.А.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Александровой О.Ю., Устиновой Н.В.

по делу № А11-754/2018

 

по иску федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН: 1037715046467, ИНН: 7715033007) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Форест» 

(ОГРН: 1053300633616, ИНН: 3316012054) 

 

о расторжении договоров аренды, об обязании освободить помещения и взыскании 2 390 619 рублей 44 копеек,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ? Министерство обороны Российской Федерации (ОГРН: 1037700255284, ИНН: 7704252261),

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Федеральное государственное казенное учреждение «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Форест» (далее – ООО «Форест») с требованиями о расторжении договоров аренды от 16.02.2007 № 8, № 9; об обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, Киржачский район, п/о Дубки, в здании, являющемся памятником истории и культуры в/ч 62843: общая площадь 150 квадратных метров для использования под офис, общая площадь 300 квадратных метров для использования под уставную деятельность и передать по акту приема-передачи высвобожденные объекты недвижимого имущества; о взыскании 389 400 рублей 60 копеек задолженности по договорам 16.02.2007 № 8, № 9, а также 2 001 238 рублей 84 копеек пеней.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство обороны Российской Федерации.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 24.09.2018, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019, удовлетворил иск частично: взыскал с ООО «Форест» в пользу Учреждения 389 400 рублей 60 копеек пени, отказал в удовлетворении остальной части иска.

Не согласившись с данными судебными актами, Учреждение обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

Кассатор считает, что суды необоснованно отказали истцу в удовлетворении требования о расторжении договоров аренды, неверно применили при разрешении спора статьи 619 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Погашение арендатором  задолженности по арендной плате 06.03.2018 и 13.03.2018, то есть после возбуждения производства по настоящему спору, не лишало истца права на расторжение договоров аренды, поскольку разумный срок для погашения долга, предусмотренный статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек. Требование об освобождении помещений подлежало удовлетворению в связи с правомерностью требования о расторжении договоров. Заявитель жалобы оспаривает уменьшение судами неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, Учреждение ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (Теруправление), 192 квартирно-эксплуатационная часть района (балансодержатель), совместно именуемыми арендодателями, и                       ООО «Форест» (арендатор) заключили договор от 16.02.2007 № 8 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления. Согласно пункту 1.1 договора арендодатели передают, а арендатор принимает во временное пользование государственное недвижимое имущество, находящееся в собственности Российской Федерации – нежилые помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, Киржачский район, п/о Дубки, в/ч 62843, для использования под офис.

Общая площадь передаваемых в аренду помещений – 12,7 квадратного метра.

Договор действует до 18.03.2007. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 20.03.2006 и до вступления в силу настоящего договора (пункты, 2.1, 2.2, 2.3 договора).

Согласно пункту 4.1 договора при его подписании за указанные в пункте 1.1 помещения арендная плата устанавливается в сумме 5688 рублей в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 474 рубля.

Арендатор обязался в полном объеме осуществлять оплату в федеральный бюджет на расчетный счет, указанный в приложении 6, не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.2 договора).

Соглашением без даты и номера об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 8 внесены изменения в пункт 1.1 договора от 16.02.2007 № 8: площадь арендуемых помещений увеличена на 334 квадратных метра и составила 346,7 квадратного метра.

В соответствии с пунктом 4.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы в год составил 167 220 рублей, сумма ежемесячной арендной платы – 13 935 рублей.

Соглашением от 03.10.2007 № 2 об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 8 внесены изменения в пункт 1.1 договора от 16.02.2007 № 8: площадь арендуемых помещений уменьшена на 334 квадратных метра и составила 12,7 квадратного  метра.

В соответствии с пунктами 2.1, 4.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения срок действия договора установлен до 01.01.2019; размер арендной платы в год составил 6132 рубля, сумма ежемесячной арендной платы – 511 рублей.

По соглашению от 01.01.2009 площадь арендуемых помещений по договору  аренды № 8 увеличена до 150 квадратных метров, размер арендной платы – до 54 000 рублей в год.

Арендуемое имущество передано 192 квартирно-эксплуатационной частью ООО «Форест» по передаточному акту от 01.01.2009.

16.02.2007 Теруправление, 192 квартирно-эксплуатационная часть района (балансодержатель), совместно именуемыми арендодателями, и ООО «Форест» (арендатор) заключили договор № 9 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, согласно пункту 1.1 которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное пользование государственное недвижимое имущество, находящееся в собственности Российской Федерации, – нежилые помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, Киржачский район, п/о Дубки, в/ч 62843, для использования под производство.

Общая площадь передаваемых в аренду помещений – 15,8 квадратного метра.

Договор действует до 18.03.2007 и вступает в силу с момента подписания сторонами. Условия, определенные договором, применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 20.03.2006 и до вступления в силу договора (пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора).

Согласно пункту 4.1 договора при его подписании за указанные в пункте 1.1. помещения арендная плата устанавливается в сумме 6132 рублей в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 511 рублей.

Арендатор обязался в полном объеме осуществлять оплату в федеральный бюджет на расчетный счет, указанный в приложении 6, не позднее 10-го числа текущего месяца (пункт 4.2 договора).

Указанное в договоре нежилое помещение передано 192 квартирно-эксплуатационной частью ООО «Форест» по передаточному акту от 20.03.2006.

Соглашением без даты и номера об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 9 внесены изменения в пункт 1.1 договора от 16.02.2007 № 9: площадь арендуемых помещений увеличена на 815,4 квадратного метра и составила 831,2 квадратного метра.

В соответствии с пунктом 4.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы в год составил 299 232 рубля, сумма ежемесячной арендной платы – 24 936 рублей.

Соглашение вступило в силу с 01.03.2007.

Соглашением от 03.10.2007 № 2 об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 9 внесены изменения в пункт 1.1 договора от 16.02.2007 № 9: площадь арендуемых помещений уменьшена на 815,4 квадратного метра и составила 15,8 квадратного метра.

В соответствии с пунктом 2.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения срок действия договора установлен до 01.01.2019.

В силу пункта 4.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы в год составил 5688 рублей, сумма ежемесячной арендной платы – 474 рубля.

Соглашение вступило в силу с 01.04.2007.

Соглашением от 01.01.2009 № 3 об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 9 внесены изменения в пункт 1.1. договора от 16.02.2007 № 9: площадь арендуемых помещений увеличена на 284,2 квадратного метра и составила 300 квадратных метров.

В соответствии с пунктом 4.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы в год составил 108 000 рублей, сумма ежемесячной арендной платы – 9000 рублей.

Соглашение вступило в силу с 01.01.2009.

Арендуемое имущество было передано 192 квартирно-эксплуатационной частью ООО «Форест» по передаточному акту от 01.01.2009.

Дополнительным соглашением от 08.06.2012 № 141/3/АИД-2010 к договору аренды федерального недвижимого имущества от 16.02.2007 № 9 пункт 4.1. договора был изменен сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС за указанный в пункте 1.1. договора объект составила 11 666 рублей 70 копеек.

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 № 1872 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» объекты федерального недвижимого имущества, являющиеся предметом по вышеуказанным договорам, переданы на балансовый учет Учреждения.

В порядке универсального правопреемства права и обязанности арендодателя перешли к Министерству обороны Российской Федерации, от имени которого выступает Учреждение.

Учреждение направило арендатору письмо от 03.11.2017 № 141/1/7/4558-иск, в котором указало на наличие у ООО «Форест» задолженности по арендной плате по договорам от 16.02.2007 № 8, 9 по состоянию на 31.08.2017 в суммах 940 490 рублей 67 копеек и 1 450 128 рублей 77 копеек соответственно (включая пени). Истец предложил ответчику уплатить задолженность, оставляя за собой право на расторжение договоров и выселение из занимаемых помещений.

Отсутствие оплаты послужило основанием для обращения Учреждения в Арбитражный суд Владимирской области с настоящим иском.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суды двух инстанций при рассмотрении по существу требований истца исходили из того, что задолженность, образовавшаяся у арендатора в период действия договора, погашена последним после получения соответствующего требования арендодателя.

Требование об оплате задолженности не содержало указания на срок, в течение которого ответчику предложено погасить задолженность, в связи с чем суды пришли к выводу, что оплата долга произведена арендатором в разумные сроки, и основания для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя отсутствуют.

Выводы судов нижестоящих инстанций по требованию о расторжении договора основаны на оценке представленных сторонами доказательств и не противоречат нормам права и позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

Исследование имеющихся в деле доказательств на стадии кассационного производства показало, что у окружного суда отсутствуют правовые основания для иного рассмотрения требования истца о расторжении договоров аренды в силу следующих обстоятельств.

Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии –  в тридцатидневный срок.

Суд округа обращает внимание истца на то, что в направленном ответчику уведомлении от 03.11.2017 ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате и указывалось на наличие у арендодателя права на расторжение договора. Предложения расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

Материалы дела содержат претензии от 13.09.2017 № 141/1/5/3888-исх и № 141/1/5/3889-исх, ни одна из которых не содержит предложения о расторжении договора аренды.

Поскольку истцом при направлении претензии не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск Учреждения не подлежал удовлетворению.

Аналогичные разъяснения содержит пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Кроме того, суд округа принял во внимание непоследовательное поведение истца по делу, который, настаивая на расторжении договора в судебном порядке, не реализовал свое право на прекращение договорных отношений во внесудебном порядке по окончании срока действия договора (01.01.2019).

При сохранении между сторонами договорных отношений у судов отсутствовали правовые основания для обязания ответчика освободить арендуемые помещения.

Доводы кассатора о необоснованном снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут служить основанием для отмены обжалованных судебных актов на стадии кассационного производства. 

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить при наличии соответствующего ходатайства ответчика.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств.

Суды двух инстанции, исследовав установленные по делу обстоятельства, с учетом заявления ответчика о несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки, сочли возможным применить правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер требуемой истцом неустойки до 389 400 рублей 60 копеек. Суды приняли во внимание, что в договоре установлен чрезмерно высокий размер договорной неустойки (255,5 процента годовых), а также имеет место значительное превышение средневзвешенных ставок процентов и штрафных санкций по коммерческим кредитам и гражданско-правовым обязательствам. Данное фактическое обстоятельство не противоречит материалам дела и не подлежит переоценке судом округа в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в третьем абзаце пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относится нарушение требований пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учреждение не привело в кассационной жалобе названных обстоятельств, суд кассационной инстанции не установил таковых при рассмотрении кассационной жалобы.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствует о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

   

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.09.2018 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 по делу № А11-754/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН: 1037715046467, ИНН: 7715033007) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын