АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-15050/2021

г. Оренбург

14 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена       06 октября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено        14 октября 2022 года

       Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.В. Калашниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

       индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРНИП 312565810400082) 

       к комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

       третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: 

       администрация города Оренбурга, г. Оренбург

       об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

       При участии в судебном заседании:

       от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 10.08.2022, паспорт; 

       от ответчика: ФИО4 представитель по доверенности от 14.01.2021 № 01-28/1, служебное удостоверение; 

       от третьего лица: ФИО4 – представитель по доверенности от 18.02.2022 № 52, служебное удостоверение.

        В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 29.09.2022 по 06.10.2022. 

       Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и комитетом по управлению имуществом города Оренбурга при заключении договора купли-продажи.  

Согласно представленным в судебном заседании 29.09.2022 уточнениям, истец просит суд:

Обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбурга в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с арендатором -индивидуальным предпринимателем ФИО2 с учетом снижения выкупной стоимости недвижимости на сумму неотделимых улучшений в размере 4 502 718,00 (четыре миллиона пятьсот две тысячи семьсот восемнадцать) рублей.

Изменить текст договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, приняв его в следующей редакции: «п.2.1. Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1.1. настоящего договора составляет 7211 833 (семь миллионов двести одиннадцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек (без учёта НДС).  

      В счёт оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений в размере 4 502 718,00 (четыре миллиона пятьсот две тысячи семьсот восемнадцать) руб., без НДС. 

       В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ и подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не является объектом налогообложения НДС».

«п.2.5. В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 2 709 115,00 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества с размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

         В  порядке  статьи  49  Арбитражного  процессуального  кодекса 

Российской Федерации  уточнения исковых требований приняты судом. 

        Иск рассматривается с учетом принятого уточнения от 29.09.2022.

Определением суда от  19.01.2022 судом была назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Агентство экспертиз и оценки Прайд» ФИО5. 

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: 

Определить объем и рыночную стоимость произведенных неотделимых улучшений в реконструированном нежилом помещении с кадастровым номером 56:44:0317005:260 (после реконструкции помещение с кадастровым номером 56:44:0317005:1416 площадью 261,4 кв.м., помещение с кадастровым номером 56:44:0317005:1415 площадью 55,9 кв.м.) с учетом износа по состоянию на 25.05.2021 без учета НДС. Адрес объекта: 

<

...>, помещение № 1а. 

Экспертное заключение представлено в материалы настоящего дела 27.05.2022.

В судебное заседание 29 сентября 2022 г. вызван эксперт ФИО5, который явился  и дал пояснения по экспертному заключению, ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле. 

Истец поддерживает исковые требования в полном объеме с учетом уточнения.  

        Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований,   в отзыве на исковое заявление ссылается на то, что вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнение неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений. Полагает, что ответчиком не представлено  доказательство осуществления проведенных работ за свой счет.   Как и не представлено разрешение на проведение ремонтных работ от 10.08.2018 № 1-28/4706 согласованных с Департаментом градостроительства и земельных отношений. 

        При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

         Между комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (далее - арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - арендатор) по итогам проведения открытого аукциона № 221 24.05.2018 года заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 04.06.2018 № 3-963а-13148 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование объект муниципального нежилого фонда  нежилое помещение № 1, общей площадью 309,5 кв.м., расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома 1973 года со встроенно - пристроенными помещениями литер Б, расположенного по адресу: 

<

...> 6\1 (далее – объект) (пункт 1.1 договора).

        Срок действия договора установлен с 01.07.2018 по 30.06.2023 (пункт 1.2 договора).

         Нежилое помещение № 1, общей площадью 309,5 кв.м., расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома со встроенно - пристроенными помещениями литер Б, расположенного по адресу: 

<

...> 6\1 на момент его передачи находилось в удовлетворительном состоянии и соответствовало требованиям по его эксплуатации, передано истцу по акту приема-передачи объекта.

        После заключения договора Комитет выдал разрешение от 10.09.2018 № 1-28\4706 на проведение ремонтных работ и реконструкцию арендуемого муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (т.1 л.д. 28).

        Переустройство и перепланировка производилось в соответствии с разрешением, выданным Управлением градостроительства и архитектуры Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга № 483 от 04.10.2018 (т. 1 л.д. 31), на основании утвержденной проектной документации, что подтверждается акт приемочной комиссии от 25.01.2019 (т.1 л.д. 29). 

Распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 25.01.2019 № 206-р арендованным объектам присвоен адрес (т.1 л.д. 32).

 После реконструкции возникло два новых объекта: помещение № 1, помещение № 1а, которые поставлены  на кадастровый учет 15.02.2019     с кадастровым номером 56:44:0317005:1416 площадью 261,4 кв.м., помещение с кадастровым номером 56:44:0317005:1415 площадью 55,9 кв.м.

       25.05.2021 ФИО2 подано заявление о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

       Администрацией города Оренбурга постановлением от 20.09.2021 № 1831-п принято решение о реализации преимущественного права арендатора, субъекта малого предпринимательства на приобретение арендуемых ФИО2 нежилых помещений, в соответствии с которым комитет по управлению имуществом г. Оренбурга направил истцу проект договора купли-продажи арендованных нежилых помещений с рассрочкой платежа (т.1 л.д. 34-38). 

      По условиям договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель своевременно оплатить недвижимое имущество:

      1)помещение № 1 назначение: нежилое помещение, площадь 261,4 кв.м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0317005:1416;

      1) помещение № 1а назначение: нежилое помещение, площадь 55,9 кв.м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...>,   кадастровый номер 56:44:0317005:1415 по цене 7 211 833 руб. без учета НДС.

Истец, не оспаривая произведенную Комитетом оценку рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, но полагая, что цена выкупаемого имущества должна быть уменьшена на стоимость произведенных неотделимых улучшений  направил в адрес ответчика протокол разногласий к   договора купли-продажи (письмо от 15.11.2021 № 01-28/6337, т. 1 л.д. 46).

КУИ г.Оренбурга рассмотрев протокол разногласий, направил в адрес истца  письмо  от 15.11.2021 исх № 01-28/6337 (т. 1 л.д. 42), в котором указал, что о зачете неотделимых улучшений при обращении с заявлением от 25.05.2021  ФИО2 не заявлялось и предложил урегулировать все разногласия в судебном порядке.

      Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

       Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.  

Между продавцом и покупателем при заключении спорного договора в порядке реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права выкупа объекта муниципальной собственности с условием рассрочки платежа возникли разногласия относительно суммы подлежащей оплате продавцу после зачета стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет оплаты по договору купли-продажи муниципального нежилого фонда, что послужило основанием для обращения покупателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

 Спор по   рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 7 211 833 руб. между сторонами отсутствует.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В силу частей 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (часть 1 статьи 422 ГК РФ).

Из обстоятельств настоящего дела следует, что направленный  ответчиком в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи  подписан последним с протоколом разногласий.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Применительно к правоотношениям, связанным с приватизацией имущества, находящегося в публичной собственности в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума № 4408/11 от 13.10.2011 сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае, если существенные условия договора купли-продажи были определены в судебном порядке, такой договор считается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при наличии обязанности заключить договор на рассмотрение суда   могут быть переданы и разногласия, возникшие в ходе заключения договора.  

С того  учетом разъяснений, данных в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Учитывая, что между сторонами отсутствует спор об обязанности заключить договор, а имеются разногласия по условиям договора, то суд рассматривает требования в порядке ст. 446 ГК РФ по п. 2.1, 2.5 Договора.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

При этом в силу части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

        Как следует из материалов дела, истцом было получено разрешение арендодателя и решение департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга № 483 от 04.10.2018 о проведении работ.

      25.01.2019 утвержден акт приемочной комиссии, подтвердивший      соответствие проведенных работ утвержденной проектной документации. 

      Таким образом, ремонтные работы арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводились истцом с согласия арендодателя.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 9785/12 от 25.12.2012, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» такой возможности не предусматривает.

Установив, что между сторонами имеется спор о стоимости и объеме неотделимых улучшений, суд, на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца назначил судебную экспертизу по настоящему делу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство экспертиз и оценки Прайд» ФИО5.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению (т. 2 л.д. 4-167, т. 3 л.д. 1-104)   эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость неотделимых улучшений исследуемого объекта – реконструированного нежилого помещения с кадастровым номером 56:44:0317005:260 (после реконструкции помещение с кадастровым номером 56:44:0317005:1416 площадью 261,4 кв.м., помещение с кадастровым номером 56:44:0317005:1415 площадью 55,9 кв.м.) с учетом износа по состоянию на 25.05.2021 без учета НДС составляет   4 502 718 руб. 00 коп.

  Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами. Проанализировав указанное экспертное заключение (с учетом  заслушивания эксперта в судебном заседании), суд    приходит  к выводу о том, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным. 

Составившие заключение эксперт имеют соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Сомнений в обоснованности заключения и компетенции эксперта у суда не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Эксперт пояснил, что  при подготовке заключения   произвел разделение работ, образовавших неотделимые улучшения и  отделочных работ, которые не образовали данные улучшения, применив соответствующую  методику. Рассчитана стоимость не работ, а именно возникших неотделимых улучшений.  Стоимость определена на дату, указанную в определении суда 25.05.2021 исходя из цен на эту же дату.  

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Различие установленных экспертом значений от значений, указанных предпринимателем при направлении протокола разногласий    не подтверждает недостоверность экспертного заключения.  

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы от лиц, участвующих в деле не поступало.  

         Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Из материалов дела усматривается, что в ответ на обращение истца  Комитет письмом от 10.08.2018 согласовало проведение ремонтных работ с перепланировкой (реконструкцией) арендуемого нежилого помещения за счет средств истца.

        Представитель истца в судебном заседании пояснял, что необходимость проведения работ была вызвана ветхостью помещения, поскольку с 1973 года (год строительства многоквартирного дома с встроено-пристроенным помещением) капитальный ремонт в  помещении № 1 не производился, состояние было удовлетворительным,   для осуществления предпринимательской деятельности в современных условиях требовалось проведение масштабных ремонтных работ.  

 Отнесение работ к неотделимым улучшениям подтверждено экспертным заключением. В рамках экспертного исследования определена рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений в собственность истца в общей сумме  4 502 718 руб.

       Кроме того, давая свое согласие на реализацию истцом преимущественного права на выкуп арендуемых помещений по результатам рассмотрения заявления истца от 25.05.2021,  Комитет  не указал на несоблюдение истцом порядка согласования проведения капитального ремонта и перепланировки с уполномоченными органами, фактически согласившись на выкуп истцом спорного имущества с произведенными им неотделимыми улучшениями.

 В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

 Исходя из положений статьи 623 ГК РФ зачету подлежит стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы. Доказательств проведения ремонтных работ за счет средств собственника помещения, а не арендатора, материалы дела не содержат. 

 Таким образом, при урегулировании разногласий при заключении договора суд приходи к выводу, что стоимость неотделимых улучшений с учетом позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12, согласно которой стоимость неотделимых улучшений должна определяться на ту же дату, что и стоимость имущества с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения и не может равняться величине расходов по ремонту, понесенных арендатором, составила 4 502 718 руб.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы на оплату государственной пошлины и проведение судебной экспертизы относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

     Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1.Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга при заключении договора купли-продажи арендованных нежилых помещений по адресу: 

<

...>.  

       Пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

       «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1.1. настоящего договора составляет 7 211 833 (семь миллионов двести одиннадцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек (без учёта НДС).

В счёт оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений в размере 4 502 718,00 (четыре миллиона пятьсот две тысячи семьсот восемнадцать) руб., без НДС. В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ и подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не является объектом налогообложения НДС».

       Пункт 2.5. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

       «В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 2 709 115,00 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества с размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

       2.Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. и проведению судебной экспертизы в размере 25 000 руб. отнести на  ответчика. 

       3.Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 31 000 руб. 00 коп.  судебных расходов.

       Исполнительный лист на взыскание судебных расходов выдать истцу   в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                        А.В. Калашникова