Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-176/2024

город Брянск

29 июля 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 23 июля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 июля 2024 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Данилиной О.В. 

при ведении протокола секретарем Клименковой Е.Н., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Октябрьское Брянского района Брянской области, 

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, 

третье лицо: Брянская городская администрация, г Брянск, 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 28.12.2023 №29/04-17, 

от третьего лица: не явились,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 645 от 10.11.2023 в части величины выкупной стоимости нежилого помещения общей площадью 97,9 кв.м. (этаж подвальный), расположенного по  адресу: 

<

...>, , кадастровый номер: 32:28:0042004:1628. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Брянская городская администрация, г Брянск.

Истец исковые требования с учетом уточнения подержал в полном объеме, о наличии дополнительных доводов и доказательств не заявил.

Ответчик заявленные требования отклонил, сославшись на включение в спорный договор выкупной стоимости в размере, установленном в отчете об оценке, выполненном ИП ФИО3

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено судом надлежащим образом согласно ст.123 АПК РФ.

Дело рассмотрено в порядке, установленном ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором муниципального нежилого помещения общей площадью 97,9 кв.м. (этаж подвальный), расположенного по  адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 32:28:0042004:1628 на основании договоров аренды №11Ф-2020 от 02.03.2020, №11Ф-2021 от 01.03.2021, №8Ф-2022 от 27.02.2022, №8Ф-2023 от 22.02.2023, заключенных с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.  

Впоследствии ИП ФИО1 обратился в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального нежилого помещения в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ").

Постановлением Брянской городской администрации от 02.11.2023 N 4546-п принято решение о приватизации муниципального нежилого помещения общей площадью №8Ф-2022 от 27.02.2022  путем совершения сделки по продаже данного имущества с ИП ФИО1

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направило в адрес ИП ФИО1 предложение о заключении договора купли-продажи с проектом данного договора. 

В соответствии с п.п. 1.3, 2.1 проекта договора купли-продажи от 10.11.2023 №645 рыночная стоимость объекта составила 1 373 333 руб. 33 коп. без учета НДС на основании отчета №1314-23, выполненного ИП ФИО3

ИП ФИО1, не согласившись с предложенной выкупной ценой, письмом от 01.12.2023 направил в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложил установить выкупную стоимость в размере 898 000 руб. без учета НДС в соответствии с экспертным заключением от 23.11.2023 № 01-221-2023, выполненным экспертом ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» ФИО4

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, рассмотрев представленный истцом протокол разногласий, в письме от 15.12.2023 за Исх. № 29/07-19782 выразило несогласие с предложенной редакцией договора купли-продажи.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ установлено,  что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны  в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из смысла указанной нормы, субъекты гражданского права свободны в выборе контрагента по договору. При этом свобода договора ограничена в нормах Гражданского кодекса РФ, устанавливающих обязанность заключить договор.

Как отмечалось выше, Постановлением Брянской городской администрации от 02.11.2023 N 4546-п принято решение о приватизации муниципального нежилого помещения общей площадью №8Ф-2022 от 27.02.2022 путем совершения сделки по продаже данного имущества с ИП ФИО1

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направило в адрес ИП ФИО1 проект договора купли-продажи от 10.11.2023 №645 по цене, определенной на основании отчета №1314-23, выполненного ИП ФИО3, в размере 1 373 333 руб. 33 коп. без учета НДС (п.п. 1.3, 2.1 договора). 

ИП ФИО1, не согласившись с предложенной выкупной ценой, письмом от 01.12.2023 направил в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложил установить выкупную стоимость в размере 898 000 руб. без учета НДС в соответствии с экспертным заключением от 23.11.2023 № 01-221-2023, выполненным ООО «Брянский центр оценки и экспертизы»

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела следует, что ответчик, рассмотрев представленный истцом протоколом разногласий, в письме от 15.12.2023 за Исх. № 29/07-19782 выразил несогласие с предложенной редакцией договора купли-продажи.

Поскольку редакция п.п. 1.3, 2.1 к договору сторонами согласована не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Таким образом, рассматриваемый преддоговорный спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен возникшими между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ответчиком) и ИП ФИО1 (истцом) разногласиями по поводу цены выкупаемого имущества, определенной на основании отчета №1314-23, выполненного  ИП ФИО3, в размере 1 373 333 руб. 33 коп. без учета НДС.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ следует, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела ответчик заявленные требования отклонил, сославшись на включение в спорный договор выкупной стоимости в размере 1 373 333 руб. 33 коп. без учета НДС, установленном в отчете об оценке, выполненном ИП ФИО3

В целях установления действительной выкупной стоимости  спорного объекта истцом  было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу. 

Ответчик возражений по поводу назначения экспертизы  не высказал.

Поскольку вопрос об установлении выкупной стоимости объекта купли-продажи требует специальных познаний, а также с целью всестороннего и полного исследования всех обстоятельств по делу, определением от 28.03.2024 ходатайство истца о назначении экспертизы было удовлетворено. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бизнес Фаворит» ФИО5. 

Согласно представленному заключению эксперта ООО «Бизнес Фаворит» от 26.04.2024 № 147-04/24Э рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 02.11.2023 составила 929 000 руб. без учета НДС.

Истец заключение эксперта не оспорил и полагал возможным принять редакцию спорных пунктов договора купли – продажи с учетом выводов экспертного заключения, уточнив  редакцию спорных пунктов с учётом выводов эксперта. 

Ответчик возражений относительно нарушений правил проведения экспертизы, а также несоответствия требований к эксперту ООО «Бизнес Фаворит», в том числе условий и порядка профессиональной аттестации, не представил. Вместе с тем, настаивал на включение в спорный договор выкупной стоимости в размере 1 373 333 руб. 33 коп. без учета НДС, ссылаясь на установление этой суммы отчетом об оценке, выполненном ИП ФИО3

Представленное в материалы дела заключение эксперта ООО «Бизнес Фаворит» от от 26.04.2024 № 147-04/24Э является полным, ясным и понятным, в заключении изложены примененные методики расчета всех используемых показателей, экспертом дан чёткий ответ на поставленный судом вопрос. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Оснований ставить под сомнения выводы эксперта не имеется, поскольку заключение составлено компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы. Квалификация экспертом никем из участвующих в деле лиц не оспаривалась. Указанное экспертное заключение соответствует стандартам оценки и требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Доказательств несоответствия заключения эксперта ООО «Бизнес Фаворит» от 26.04.2024 № 147-04/24Э установленным требованиям законодательства либо выводов, изложенных в нем фактическим обстоятельствам, материалы дела не содержат. Данное заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи экспертное заключение ООО «Бизнес Фаворит» от 26.04.2024 № 147-04/24Э принято в качестве допустимого, достаточного и убедительного доказательства выкупной стоимости спорного недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

По смыслу приведенных положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возложивших на лиц,  участвующих в деле,  бремя доказывания обстоятельств не только в части обоснования своих требований, но и возражений,  риск непредставления доказательств в обоснование возражений по иску несет ответчик, как сторона, не совершившая названное процессуальное действие.

Поскольку требования истца подтверждены материалами дела и не оспорены ответчиком, спорные пункты договора подлежат включению в договор в редакции истца, а именно:

- п.1.3 договора: "Рыночная стоимость объекта составляет 929000 (девятьсот двадцать девять тысяч) рублей без учёта НДС ".

- п.2.1 договора: "Продавец продал, а Покупатель купил объект за 929000 (девятьсот двадцать девять тысяч) рублей без учёта НДС ".

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При подаче иска истцом в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ  в доход федерального бюджета уплачено 6000 руб. государственной пошлины по платежному поручению от 28.12.2023 № 533.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах государственная пошлина, подлежащая уплате по настоящему делу, относится на ответчика.

В соответствии с подп. 1.1. п.1 ст. 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Таким образом, указанная норма налогового законодательства освобождает ответчика от уплаты государственной пошлины.

Вместе с тем, в силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ, отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрен возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Таким образом, предусмотрев в подп. 1.1. п. ст. 333.37 НК РФ освобождение указанных в ней субъектов от уплаты государственной пошлины, законодатель не освободил их от обязательства по возмещению участникам процесса судебных расходов в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

При таких обстоятельствах государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Расходы истца по оплате экспертизы в размере 20000 руб., подтвержденные платежным поручением №95 от 18.03.2024., также относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-170, 173, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Октябрьское Брянского района Брянской области, удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1, с. Октябрьское Брянского района Брянской области, и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск,  при заключении договора  купли-продажи от 10.11.2023 №645.

Пункт 1.3 договора принять в следующей редакции: 

«Рыночная стоимость Объекта составляет 929000 (девятьсот двадцать девять тысяч) рублей без учёта НДС».

Пункт 2.1 договора принять в следующей редакции: 

«Продавец продал, а Покупатель купил Объект за 929000 (девятьсот двадцать девять тысяч) рублей без учёта НДС».

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Октябрьское Брянского района Брянской области, 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 20000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок.

 

СУДЬЯ                                                  О.В.ДАНИЛИНА