Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16023/2021

г. Хабаровск

31 января 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 25 января 2022 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304272129200077, ИНН 

<

***>)

к Краевому государственному автономному учреждению «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 

<

...>)

о внесении изменения в договор в части определения размера арендной платы

Третье лицо: Министерство имущественных отношений Хабаровского края

при участии:

истца ФИО2 (лично), ФИО3, доверенность от 01.09.2021, диплом

от ответчика: ФИО4, доверенность №01-25/15 от 01.06.2021

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к краевому государственному автономному учреждению «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур» (далее – КГАУ СШ ХКЦРХ «Амур») о внесении изменений в договор от 11.01.2019 №46/101270 о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за краевым государственным учреждением на праве оперативного управления  и расположенного по адресу 

<

...>, в части определения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 2.1 договора и уменьшении размера арендной платы за апрель, май, июнь 2020 года до суммы 502,79 руб., июль-декабрь 2020 года до суммы 1 005,58 руб., январь, февраль, март 2021 года до суммы 1 005,58 руб. ежемесячно, всего за период с 01.04.2020 по 31.03.2021 до 10 558,59 руб., итого сумма, не подлежащая уплате – 49 776,45 руб.

Определением от 24.11.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее – Министерство).

Судом по ходатайству истца, в связи с прекращением действия договора №46/101270, в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, согласно которому истец просит уменьшить размер задолженности по арендной плате за апрель по июнь 2020 года до суммы 50,79 руб., за июль-март 2021 года до суммы 1 005,58 руб. ежемесячно, всего за период с 01.04.2020 по 31.03.2021 до 10 558,59 руб., итого сумма, не подлежащая уплате – 49 776,45 руб.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает, ссылаясь на введение ограничений на проведение массовых мероприятий в Хабаровском края в указанный в иске период в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, и как следствие, невозможность использования истцом арендуемой части помещения многофункционального спортивно-зрелищного центра «Платинум Арена» по целевому назначению – торговая деятельность, снижение количества покупателей и объема продаж, что в силу статьи 612 ГК РФ является основанием для соразмерного уменьшения размера арендной платы.

Ответчик с иском не согласен, в возражениях ссылается на то, что договор №46/101270 не содержит условий, определяющих порядок использования переданного в аренду имущества, размер арендной платы в зависимости от наличия или отсутствия спортивных мероприятий. Доступ арендатора к торговой точке в период с апреля 2020 по март 2021 не ограничивался. Уменьшение истцу размера арендной платы в соответствии с распоряжением Правительства Хабаровского края от 13.02.2020 №120-рп невозможно в связи с наличием задолженности по арендным платежам по договору по состоянию на 13.02.2020 в размере 11 207,7 руб.

Третьи лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило, в отзыве поддержало позицию ответчика по спору.

Спор рассмотрен судом на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании 18.01.2022 судом в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 25.01.2022, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

11.01.2019 между КГАУ СШ ХКЦРХ «Амур» (Арендодатель) и ИП ФИО2(арендатор) с согласия Министерства (Собственник) заключен договор №46/101270 о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за краевым государственным учреждением на праве оперативного управления  и расположенного по адресу 

<

...> (далее – договор), по условиям  которого  Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: часть нежилого помещения №2 второго этажа многофункционального спортивно-зрелищного центра, обшей площадью 5,4кв.м (торговая точка № 51), являющееся государственной собственностью Хабаровского края и расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под продажу продуктов питания, а также мелкорозничной торговли товарами с помощью технических приспособлений (торговые автоматы).

Срок действия договора установлен в пункте 1.3 – с 14 ноября 2018 по 13 ноября 2021 года.

Часть нежилого функционального помещения передана арендатору по акту приема-передачи имущества от 14.11.2018.

Арендная  плата по  договору рассчитана в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Хабаровского края, утвержденным постановлением Правительства Хабаровского края от 23.11.2015 №405, и составляет 5 027,92 руб. в месяц. (пункт 2.1 договора)

Пунктом 2.2 договора установлен срок внесения арендных платежей – за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

В связи с прекращением действия договора по окончании установленного в нем срока, часть нежилого функционального помещения возвращена ИП ФИО2 арендодателю по акту от 14.11.2021.

Ссылаясь на то, что в период с апреля 2020 по март 2021 года включительно он не мог пользоваться арендуемой частью помещения в целях, определенных в договоре аренды – торговая деятельность, в связи с запретом или ограничениями в отношении проводимых массовых спортивных  мероприятий в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции, ИП ФИО2 24.08.2021 обратился к арендодателю с просьбой о снижении размера арендной платы. Письмом  от 02.09.2021 исх. № 01-27/416 КГАУ СШ «ХКЦРХ «Амур» сообщено арендатору об отказе в снижении размера арендной платы и освобождении от арендной платы по договору №46/10127. Данный отказ послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд руководствуется следующим.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 ГК РФ. 

Следовательно, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.  (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Данная норма предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:

- условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта);

- данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

 В силу статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

13.02.2020 на основании распоряжения Правительства Хабаровского края №120-рп,  в связи со вспышкой коронавирусной инфекции нового типа 2019-nCoV и наличием угрозы распространения коронавирусной инфекции на территории Хабаровского края, для органов управления и сил Хабаровской территориальной подсистемы  предупреждения  и ликвидации чрезвычайных  ситуаций  единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций в границах Хабаровского края введен режим повышенной готовности. 

Согласно приказу Министерства физической культуры и спорта Хабаровского края от 23.03.2020 №223 "Об ограничениях массовых мероприятий в краевых государственных учреждениях, подведомственных министерству физической культуры и спорта края, в целях недопущения распространения коронавирусной инфекции", краевым государственным учреждениям, подведомственным министерству физической культуры и спорта края с 23 марта 2020 года до особого распоряжения приказано не допускать проведение на территории объектов, находящихся в пользовании учреждений, физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок.

В соответствии с приказом Министерства физической культуры и спорта Хабаровского края от 11.06.2020 №278 «О снятии отдельных ограничительных мероприятий, установленных в связи с введением режима повышенной готовности в условиях распространения новой коронавирусной инфекции», с 11 июня 2020 года КГАУ СШ «ХКЦРХ «Амур» возобновлена организация спортивной подготовки, а также оказание услуг для индивидуальных занятий населения физической культурой и спортом на объектах спорта с загрузкой объектов спорта в объеме, не превышающем 25% от единовременной пропускной способности спортивного сооружения.

Приказом Министерства физической культуры и спорта Хабаровского края от 03.09.2020 №365 отменены указанные выше приказы и с 04.09.2020 возобновлено проведение всех спортивных, культурно-массовых, физкультурных мероприятий, концертов.

Начиная с ноября 2020 по март 2021 года включительно, ограничения касались количества зрителей, посещающих мероприятия (постановления Правительства Хабаровского края от 31.10.2020 №458-пр, от 06.11.2020 №464-пp, от 18.12.2020 №555-пp, от 26.01.2021 №3-пp, от 29.01.2021 №12-пp, от 05.02.2021 №22-пp, от 11.02.2021 №31-пp, от 11.03.2021 №55-пp). 

Из приведенных нормативных актов органов государственной власти Хабаровского края следует, что в период с 01.04.2020 по 10.06.2020 проведение физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок на территории объектов, находящихся в пользовании КГАУ СШ «ХКЦРХ «Амур», запрещено; в период с 11.06.2021 по 03.09.2020 и с 01.11.2020 по 22.03.2021 – мероприятия разрешены с ограничениями по загрузке объектов спорта, количеству зрителей, посещающих мероприятия; в период с 04.09.2020 по 30.10.2020 – ограничения на проведение мероприятий сняты.

 В соответствии с пунктом 1.1 договора, часть нежилого помещения второго этажа многофункционального спортивно-зрелищного «Платинум Арена» предоставлена арендатору для использования под продажу продуктов питания. Таким образом, заключая договор аренды, ИП ФИО2 обоснованно рассчитывал, с использованием арендованной части помещения, осуществлять розничную торговлю продуктами питания в период работы многофункционального спортивно-зрелищного «Платинум Арена», проведения в нем физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок. 

В тоже время, в указанные периоды запрета и ограничения по численности зрителей на проведение мероприятий, арендатор по независящим от него причинам не мог использовать переданную в аренду  часть помещения для определенных в договоре целей – розничная торговля, в целом или частично.  

Таким образом, в данном случае имеется совокупность условий, предусмотренных нормой пункта 4 статьи 614 ГК РФ, для снижения (освобождения) арендатора от обязанности вносить арендную плату по договору за определенные периоды – в связи с введенными ограничениями и по независящим от арендатора причинам существенно изменились условия пользования нежилым зданием, в котором расположен объект аренды, что повлекло невозможность (ограничение) использования арендованной части помещения для целей, определенных договором аренды.  

В связи с изданием указанных актов у арендатора была исключена возможность использовать арендованную часть помещения по ее целевому назначению, о чем арендодатель был уведомлен.

Материалами дела подтверждено, что ИП ФИО2 предпринимал попытки урегулировать ситуацию с просрочкой арендных платежей, однако в ходе переговоров с арендодателем, собственником имущества соглашение об уменьшении арендной платы и изменений условий договора аренды сторонами не было достигнуто.

Тот факт, что доступ арендаторов в помещение многофункционального спортивно-зрелищного «Платинум Арена» не был ограничен в спорный период, вопреки доводам ответчика, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку не влияет на возможность использования арендатором части помещения по целевому назначению в период введения ограничительных мер.

Доводы ответчика о невозможности снижения размера арендной платы в связи с наличием задолженности арендатора по спорному договору, судом отклонены, так как положения пункта 4 статьи 614 ГК РФ, подлежащие применению в данном случае, не указывают данное обстоятельство как одно из условий освобождения арендатора от оплаты арендных платежей.

В соответствии с уточненными исковыми требованиями, истец просит снизить размер арендной платы по договору за период с апреля по июнь 2020 года до 502,79 руб. (до 10% размера арендной платы), за период июля 2020 по март 2021 года – до 1 005,58 руб. (до 20% размера арендной платы). 

Поскольку целью настоящего иска, по сути, является установление размера арендной платы за определенный период, а не определение судом наличия и суммы долга арендатора по договору, суд, удовлетворяя иск в части, определяет размер арендной платы, а не размер задолженности (как указывает истец) за каждый расчетный период с учетом фактических обстоятельств спора. Учитывая периоды полного запрета, ограничений по численности зрителей на проведение мероприятий, суд считает данные требования подлежащими удовлетворению в следующей части: 

- арендная плата за апрель, май 2020 года подлежит снижению до 502,79 руб. (до 10% размера арендной платы) в связи с полным запретом в этот период на проведение мероприятий;

- арендная плата за июнь 2020 года подлежит снижению до 1 843,6 руб. (167,6 руб. (16,76 руб./дн (10% арендной платы (5 027,92 / 30)) * 10дн с 01.06 по 10.06) + 1 676 руб. (83,8 руб./дн (50% арендной платы) * 20дн. с 11.06 по 30.06) в связи с введением ограничений по численности зрителей, посещающих мероприятия с 11.06.2020;

- арендная плата за июль, август, ноябрь, декабрь 2020 года подлежит снижению до 2 513,96 (5 027,92 / 2) руб. в месяц (до 50% арендной платы по договору) в связи с действием ограничений по численности зрителей, посещающих мероприятия;

- арендная плата за сентябрь 2020 года подлежит снижению до 4 776,6 руб. (251,4 (83,8 руб./дн. (50% арендной платы) * 3дн. с 01.09 по 03.09) + 4 525,2 (167,60 руб./дн. (без снижения размера арендной платы) * 27дн. с 04.09 по 30.09) в связи со снятием ограничений на проведение мероприятий с 04.09.2020.

Учитывая, что в соответствии с приведенными актами в период с 04.09.2020 по 31.10.2020 отсутствовали ограничения и запреты на проведение физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок, оснований для снижения арендной платы за данный период не имеется. 

Также, исходя из действия ограничений по численности проведения мероприятий, а не запрета на их проведение, суд признает снижение за этот период до 20% от размера арендной платы по договору, как просит истец, чрезмерным, несоответствующим принципу соблюдения баланса между правами сторон по договору аренды.

Учитывая изложенное, в удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано. 

В силу статьи 110 АПК РФ, пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы по государственной пошлине относятся судом на ответчика. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить в части.

Уменьшить по договору от 11.01.2019 №46/101270 о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за краевым государственным учреждением на праве оперативного управления  и расположенного по адресу 

<

...>, размер арендной платы за период с апреля по май 2020 года – до 502,79 руб. в месяц, за июнь 2020 года – до 1 843 руб. 60 коп., за период с июля по август 2020, с ноября 2020 по февраль 2021 года – до 2 513 руб. в месяц, за сентябрь 2020 года – до 4 776 руб. 60 коп., за март 2021 года – до 3 352 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Краевого государственного автономного учреждения «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по государственной пошлине в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева