АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-21398/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Есиповой А.Е., рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.11.2022 (судья Галкина Н.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2023 (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Сорокина Е.А.) по делу № А45-21398/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Меркас» (117525, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Подключение представителя ООО «Меркас» ФИО2 к веб-конференции, посредством которой организовано проведение судебного заседания не обеспечено.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Меркас» (далее – ООО «Меркас», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2776 № 20467 путем принятия отдельных положений договора в редакции, предложенной обществом, а именно:

- пункт 2.1 принять в следующей редакции: «Цена земельного участка определяетсяв соответствии с пунктом 1 статьи 2, пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 4 Постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-П «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» (далее – Постановление № 280-П)                           и составляет 966 550 руб. Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2          к Договору»;

- Приложение 2 к договору принять в следующей редакции: Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации -  3 682 780 руб. 36 коп. Кратность размера кадастровой стоимости 2,5%. Цена земельного участка - 96 069 руб. 51 коп. Прописью: Девяносто шесть тысяч шестьдесят девять рублей 51 копейка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.11.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2023, урегулированы разногласия при заключении договора, спорные условия договора изложены в предложенной обществом редакции.

Не согласившись с решением и постановлением, мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании возникших между сторонами разногласий в редакции мэрии.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что переоформление постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком на право аренды началось до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) - до 10.11.2001. Указанные обстоятельства подтверждаются пунктом 6.2 договора аренды земельного участка от 04.12.2001 № 19801, предусматривающего условия о расторжении           с 04.12.2001 договора аренды земельного участка от 13.05.1993 № 145, а также договорами аренды земельного участка от 13.05.1993 № 145, от 29.07.1993 № 199, от 25.07.1994 № 2081; актом выездной налоговой проверки от 25.09.2000 № ВТ-15-111; договором аренды земельного участка от 17.10.2001 № 19801/1, заключенным между мэрией и ГП НПО «Сибсельмаш» в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:73, образованного из земельного участка общей площадью 303,34 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование по государственному акту на право пользования землей от 07.05.1985 А-I № 557084. Оценка указанным договорам судами не дана.

По мнению заявителя, судами первой и апелляционной инстанций неверно установлено наличие совокупности фактов, дающих право на приобретение земельного участка в собственность по цене 2,5% от его кадастровой стоимости, поскольку ни земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2776, ни земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:310, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2776, не находились в постоянном (бессрочном) пользовании ПО «Сибсельмаш», соответственно в их отношении не осуществлялось переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что при определении выкупной цены земельного участка должна учитываться его кадастровая стоимость по состоянию на дату подготовки проекта договора купли-продажи, а не на дату подачи заявления обществом.

Также в кассационной жалобе мэрия приводит доводы о том, что судом первой инстанции не применен подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункт 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственности на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, установленного постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-П (далее – Постановление № 280-П).

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Представителем ООО «Меркас» ФИО2, заявившей ходатайство об участии в судебном заседании посредством использования информационной системы веб-конференции, подключение к каналу связи не обеспечено, что по процессуальным последствиям приравнивается к неявке в судебное заседание (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ))

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Меркас», являясь собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:2776 площадью 36 494 кв. м, и арендатором этого земельного участка, обратилось в мэрию с заявлением о заключении договора купли-продажи указанного земельного участка без торгов по льготной цене в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ, пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ.

Мэрией и обществом предприняты меры к заключению договора купли-продажи земельного участка, из пункта 1.1 которого следует, что стороны достигли соглашения о том, что продавец (мэрия) передает, а покупатель (общество) принимает в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 36 494 кв. м с кадастровым номером 54:35:061490:2776 с видом разрешенного использования – объекты производственного назначения; границы земельного участка обозначены на плане границ в Приложении 1 к договору.

Мэрией в адрес истца направлен проект договора купли-продажи земельного участка № 20467, согласно которому цена земельного участка определена в размере                   7 083 593 руб. 81 коп. Цена определена мэрией на основании пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-П (далее – Постановление № 280-П), исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более его кадастровой стоимости – 7 083 593 руб. 81 коп. с учетом кадастровой стоимости земельного участка 47 223 958 руб. 70 коп.

Договор подписан ООО «Меркас» с протоколом разногласий, согласно которому общество предложило мэрии изложить пункт 2.1 договора, приложение 2 к договору в иной редакции, определив цену земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 966 550 руб. исходя из кадастровой стоимости земельного участка 38 662 000 руб.

Отсутствие ответа на протокол разногласий на предложенных покупателем условиях, послужило обществу основанием для обращения в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора.

Принимая условия договора в редакции истца, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 422, 432, 446 ГК РФ, статьями 39.17, 39.20 ЗК РФ, статьями 2, 3 Закона № 137-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), пункте 4 Постановления № 280-П, исходил из наличия оснований для выкупа обществом земельного участка по льготной цене.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что судами приняты по существу правильные судебные акты.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии                   с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По правилу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании пункта 9 Постановления № 11 и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

Согласно пункту 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из вышеприведенных нормативных положений и разъяснений по их применению, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что положения пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503 и от 07.07.2022 по делу № 308-ЭС21-28715.

Как установлено судами и следует из материалов дела, принадлежащие истцу здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:2776, ранее принадлежали производственному объединению «Сибсельмаш» (далее – ПО «Сибсельмаш»), которое в процессе приватизации преобразовано в открытое акционерное общество «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» (далее – ОАО «НПО «Сибсельмаш»).

В 1985 году ПО «Сибсельмаш» для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе нежилого здания был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей от 07.05.1985 А-1 № 557084.

В 2001 году, то есть до 01.07.2012, ПО «Сибсельмаш» переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, что подтверждается постановлением мэрии от 08.11.2001 № 3177 «Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому производственному объединению «Сибсельмаш» в аренду занимаемых земельных участков в Ленинском районе», договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 № 19801.

Дополнительным соглашением от 25.03.2008 № 2 в указанный договор аренды внесены изменения, согласно которым арендатором по договору следует считать ОАО «НПО «Сибсельмаш», а предмет договора аренды определен как земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:0074.

В 2003 году здания и сооружения переданы ОАО «НПО «Сибсельмаш» в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается распоряжением департамента земельных и имущественных отношений администрации Новосибирской области от 25.12.2003 № 3146-р и передаточным актом.

В 2021 году объекты недвижимости проданы на торгах ООО «Меркас».

Согласно заключениям кадастрового инженера от 04.07.2022, от 09.11.2022 земельный участок, предоставленный ПО «Сибсельмаш» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землей от 07.05.1985 А-I № 557084, является исходным земельным участком для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:0074, предоставленного ГП «НПО «Сибсельмаш» на основании постановления мэрии от 08.11.2001 № 3177, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 № 19801. При этом земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:74 является исходным участком, в том числе для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2776.

После переоформления производственным объединением «Сибсельмаш» права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды данный земельный участок неоднократно подвергался разделу, в результате чего был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2776, используемый для эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 54:35:061490:1641,  54:35:061490:2587, 54:35:061490:1754, 54:35:061490:1915, сооружений с кадастровыми номерами 54:35:061490:2833, 54:35:061490:1861.

Довод мэрии об отсутствии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по предлагаемой истцом цене ввиду того, что спорный земельный участок не был образован непосредственно из земельного участка № 74, обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций, поскольку положения Закона № 137-ФЗ не ограничивают количество преобразований исходных земельных участков.

Аргумент мэрии о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования рассматриваемым земельным участком до вступления в силу Закона № 137-ФЗ со ссылкой на договоры аренды, заключенные в 1993 году и указанием на расторжение одного из них (от 13.05.1993 № 145) в пункте 6.2 договора аренды земельного участка от 04.12.2001, правильно отклонен судами первой и апелляционной инстанции, поскольку из заключения кадастрового инженера следует, что спорный земельный участок образован из земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 04.12.2001, а земельные участки, ранее предоставленные по договорам аренды от 13.05.1993 № 145, от 29.07.1993 № 199, от 05.07.1994 № 2016, от 25.07.1994 № 2081, не являлись исходными для испрашиваемого обществом земельного участка.

Учитывая изложенное, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о  наличии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости.

Разрешая разногласия сторон относительно кадастровой стоимости, применимой при определении выкупной цены, суды правильно учли правовую позицию, изложенную         в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

При таких обстоятельствах суды на законном основании определили выкупную стоимость спорного земельного участка в размере, предложенном истцом.

В целом доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению позиции мэрии в судах первой и апелляционной инстанций, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя с оценкой судами имеющихся в материалах дела доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.11.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2023 по делу № А45-21398/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

 

ФИО1