ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6109/2018, 18АП-6112/2018

Дело № А07-25307/2017

31 мая 2018 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Брют+», индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 13.03.2018 по делу № А07-25307/2017 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

     общества с ограниченной ответственностью «Брют+»  - ФИО3 (доверенность от 09.04.2018  № 02, удостоверение адвоката), Шапошников Е.А. (доверенность от 09.04.2018 № 0, паспорт);

индивидуального предпринимателя ФИО2  - ФИО4 (доверенность от 24.05.2018 № 31, паспорт).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Брют+» (далее – общество «Брют+», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, ответчик1), обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ПАРУС» (далее - ООО УК «Парус», ответчик2) с иском

- о признании недействительным договора аренды от 26.03.2015, дополнительного соглашения от 26.03.2015;

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки и приведении сторон в первоначальное положение путем обязания ответчиков  в месячный срок возвратить обществу «Брют+» по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 7591 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020534:352 и железнодорожный подъездной путь, протяженностью 49 м, с  кадастровым номером  02:55:020534:143;

- прекратить право аренды ООО УК «Парус» на земельный участок общей площадью 7591 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020534:352 и железнодорожный подъездной путь  протяженностью 49 м, кадастровый номер 02:55:020534:143;

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации:  № 02-04/101-04/301/039/2015-288/1 от 15.04.2015;  № 02-04/101-04/301/039/2015-288/2 от 15.04.2015 и  № 02-04/101-04/301/039/2015-288/3 от 15.04.2015  (т. 1 л.д. 9-11). 

         К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Временный управляющий ООО "БРЮТ+" ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7, индивидуальный предприниматель ФИО8,  ООО «Техтранс»,  ООО «УНП Газ»,  ИП ФИО9,  ООО «Башэкотур».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 13.03.2018 (резолютивная часть от 05.03.2018)  в удовлетворении требований ООО «Брют+»  отказано (т.7 л.д.115-123). 

С указанным решением суда не согласились ООО «Брют+» и ИП ФИО2 (далее также – податели апелляционных жалоб, апеллянты).

ООО «Брют+» полагает  решение принятым с нарушением норм  материального права.

Договор аренды, заключенный  между ответчиками ФИО2 и ООО УК «Парус» по мнению апеллянта, является недействительным, поскольку в настоящем случае в нарушение требований ст. 40 Закона об ипотеке имущество передано в аренду  на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства. Нарушение требований названной нормы закона, по мнению апеллянта, является  безусловным основанием  признания сделки аренды недействительной, а выводы суда не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нарушающими  права и законные интересы истца в сфере предпринимательской деятельности.

ИП ФИО2 не согласившись с мотивировочной частью решения, так же обратился с апелляционной жалобой.

Апеллянт полагает, что судом неверно указаны положения, содержащиеся в абзаце 4, абзаце 5 на странице 9 решения, как не относящиеся  к предмету заявленных требований, в силу чего апеллянт просит указанные положения, а именно слова: «Имущественные интересы залогодержателя в таком случае обеспечиваются тем, что при удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается», а так же слова: «Таким образом, оспариваемый договор аренды не может быть признан недействительным, поскольку право аренды на основании вышеизложенного прекращается, а также законом предусмотрены специальные правовые последствия нарушения требований закона о получении согласия залогодержателя на совершение сделок в отношении заложенного имущества, предусмотренные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае нарушения»  исключить из мотивировочной части решения суда.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения явившихся представителей в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц. 

В судебном заседании представителем ИП ФИО2 представлено дополнение к апелляционной жалобе,  в котором  апеллянт  настаивает на исключении из  резолютивной части решения  помимо указанных выше абзацев так же абзаца 6 на странице 9 решения суда в части слов: «В связи с прекращением прав  по договору аренды, у ответчика отсутствует правовое основание пользования и распоряжения земельным участком».

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 26.03.2015 между ответчиками ФИО2 (Арендодатель) и ООО «УК «Парус» (Арендатор) был заключен договор аренды (л.д.15-16 т.1), по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в пользование следующие объекты аренды:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, общей площадью 7591 кв. м, адрес объекта: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, у л. Трамвайная, д. 2/3. ФИО10 номер 02:55:020534:352 (о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 апреля 2015 года сделана запись регистрации №02-04/101-04/301 /03 9/2015-288/2);

- железнодорожный подъездной путь, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 49 м, инв.№101423, литер VIII, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная, д. 2, корп. З. ФИО10 номер: 02:55:020534:143 (о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 апреля 2015 года сделана запись регистрации №02-04/101-04/301/039/2015-288/3) (п.1.1 договора).

Договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет (п. 6.1 договора).

Указанный договор от 26.03.2015 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 апреля 2015 года, запись регистрации №02-04/101-04/301/039/2015-288/1.

Кроме того, сторонами подписано дополнительное соглашение от 26.03.2015 к договору аренды, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 апреля 2015 года, запись регистрации №02-04/101-04/301/039/2015-288/1.

В пункте 1 дополнительного соглашения указано, что передаваемые в аренду объекты недвижимости, указанные в п. 1.1. договора от 26.03.2015, находятся в залоге в пользу ООО «Брют+» в связи с ипотекой в силу закона на основании договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем №02/10-2013 от 10 октября 2013 г. в обеспечение исполнения обязательств Покупателя (ФИО2) по оплате денежных средств, предусмотренных договором, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №02-04-01/366/2013-987 от 29.10.2013 г.

В связи с неисполнением ФИО2 обязательства по оплате по договору купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем от 10.10.2013 №02/10-2013 ООО «Брют+» обратилось в суд с исковым заявлением о расторжении Договора купли-продажи.

Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от 13.08.2015 по делу №2-3731/2015, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 12.10.2016, исковые требования ООО «Брют+» удовлетворены, суд решил:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем №02/10-2013 от 10 октября 2013 года, заключенный между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Брют+».

- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 7591 (семь тысяч пятьсот девяносто один) кв. м, кадастровый номер 02:55:020534:352, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная, д. 2/3; железнодорожный подъездной путь, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 49 м, инв.№101423, литер VIII, кадастровый номер: 02:55:020534:143, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная, д. 2/3, погасив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую запись регистрации №02-04-01/366/2013-985 о праве собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 7591 (семь тысяч пятьсот девяносто один) кв. м, кадастровый номер 02:55:020534:352, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная, д. 2/3; железнодорожный подъездной путь, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 49 м, инв.№101423, литер VIII, кадастровый номер: 02:55:020534:143, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная, д. 2/3.

- привести стороны в первоначальное состояние: обязать ФИО2 возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Брют+» земельный участок общей площадью 7591 (семь тысяч пятьсот девяносто один) кв. м, кадастровый номер 02:55:020534:352, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная, д. 2/3; железнодорожный подъездной путь, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 49 м, инв.№101423, литер VIII, кадастровый номер: 02:55:020534:143, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная, д. 2/3.

При рассмотрении дела судом общей юрисдикции установлено, что ООО «УК «Парус» часть земельного участка передал в субаренду:

- 250 кв. м. ООО «УНП Газ» по договору№П-0013 от 01.02.2014 г. сроком до 31.12.2014 г., впоследствии по договору №П00000129 от 01.01.2015 г. сроком до 31.11.2015 г., далее по договору №П00000263 от 01.12.2015 г. сроком 31.10.2016 г., далее по договору №П0151 от 01.11.2016 г.

- 150 кв. м. ООО «Парадиз» по договору №13-03-12 от 13.03.2012 г. Впоследствии Соглашением от 31.12.2013 г. договор расторгнут, земельный участок возвращен по акту.

- 150 кв. м. ИП ФИО9 по договору №А-0014 от 01.01.2014 г. сроком до 30.11.2014 г., далее по договору №П00000128 от 24.04.2015 г. сроком до 31.03.2016 г., впоследствии по договору №П0044 от 01.04.2016 г. сроком до 28.02.2017 г., дополнительным соглашение к договору №П0044 от 01.04.2016 г. срок договора продлен до 31.01.2018 г.

- 258 кв. м. ООО «ТарКом» по договору П00000166/1 от 12.01.2016 г. сроком до 30.11.2016 г.

- 258 кв. м. ООО «СервисТранс» по договору №П0042 от 01.04.2016 г. сроком до 31.10.2016 г. Соглашением от 30.06.2016 г. договор расторгнут, земельный участок по акту возвращен 30.06.2016 г.

- 1470 кв. м. ООО «СервисТранс» по договору №П0096 от 01.07.2016 г. сроком до 31.05.2017 г. Соглашением от 31.10.2016 г. договор расторгнут, земельный участок возвращен по акту 31.10.2016 г..

- 1470 кв. м. ООО «ТехТранс» по договору №П0110 от 01.11.2016 г. сроком до 30.09.2017 г. с возможностью пролонгации на неограниченное количество раз.

- 600 кв. м. ИП ФИО7 по договору №П0139 от 01.01.2017 г. сроком 30.11.2017 г. с возможностью пролонгации.

- 21,6 кв. м. ИП ФИО8 по договору №15-01-09 от 10.01.2009 г. на неопределенный срок.

- 30 кв. м. ИП ФИО11 по договору №П0160 от 01.05.2017 г. сроком до 31.03.2018 г. с возможностью пролонгации на неограниченное количество раз.

- 120 кв. м. ООО «Башэкотур» по договору №П0229 от 20.11.2017 г. сроком до 21.10.2018 г. с возможностью пролонгации.

Таким образом, земельные участки переданы в субаренду после вынесения решения Октябрьским районным судом г. Уфы от 13.08.2015.

Как следует из искового заявления, переданное в аренду ФИО2 ООО «УК «Парус» по договору аренды от 26.03.2015 недвижимое имущество на момент заключения договора аренды находилось в залоге (ипотеке) в пользу ООО «Брют+» в связи с ипотекой в силу закона на основании договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем от 10.10.2013 №02/10-2013 в обеспечение исполнения обязательств Покупателя (ФИО2) перед ООО «Брют+» по оплате денежных средств, предусмотренных договором, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №02-04-01/366/2013-987 от 29.10.2013.

Согласия ООО «Брют+» на сдачу заложенного имущества в аренду ФИО2 не давало.

В соответствии с п. 6.1. Договора аренды от 26 марта 2015 года договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет. Указанный срок превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства, поскольку срок оплаты в соответствии с п. 3.2.1.2. Договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем от 10.10.2013 №02/10-2013 составлял до 10.10.2016.

Полагая, что указанные обстоятельства свидетельствуют о несоблюдении сторонами срока, на который имущество, обремененное ипотекой, может предоставляться в пользование, ООО «Брют+» обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания оспариваемого договора недействительным.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс, ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительность  сделки истец основывает на нарушении при её заключении  требований п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

В силу пункта 1 статьи 40 Закона об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

Названное положение закона согласуется с положением п. 3 ст. 346 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

Из материалов дела усматривается отсутствие подписанного между залогодателем и залогодержателем соглашения, содержащего условие о согласии залогодержателя на передачу заложенного имущества в аренду на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении

взыскания на предмет залога.

Имущественные интересы залогодержателя в таком случае обеспечиваются тем, что при удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается.

Суд первой  инстанции, руководствуясь названными нормами закона, пришел к верному выводу об отсутствии оснований признания сделки аренды недействительной, поскольку  нормами гражданского законодательства предусмотрен иной способ защиты  прав залогодержателя в указанной ситуации.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Согласно пункту 4 статьи 346 ГК РФ в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции договор купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем №02/10-2013 от 10.10.2013 заключенный между ФИО2 и ООО «Брют+» расторгнут, право собственности ФИО2 прекращено и, соответственно, восстановлено  право собственности ООО «Брют+» на  объекты недвижимости.

 Поскольку приобретатель права собственности (ООО «Брют+») не согласился с сохранением права аренды на  переданное в его собственность имущество, суд пришел к верному выводу о том, что на основании п. 4 ст. 346 ГК РФ право аренды ООО УК «Парус» прекращается с момента  возникновения права собственности ООО «Брют+».

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, с момента внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности к  ООО «Брют+» в связи с расторжением договора купли-продажи от 10 октября 2013г. №02/10-2013, договор аренды от 26.03.2015, заключенный  между ФИО2 и  ООО «УК «Парус» прекращается.

Доводы ООО «Брют+» о  недействительности  сделки аренды основаны на неверном толковании норм материального права и в силу этого подлежат отклонению как  ошибочные.

Доводы  ИП ФИО2 относительно  необходимости исключения из мотивировочной части решения абзацев 4, 5, 6 на странице 9 решения суда так же отклоняются судом апелляционной инстанции, т.к. выводы суда содержащиеся в указанных абзацах соответствуют действующим нормам гражданского законодательства и основаны на  установленных судом фактических обстоятельствах дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

При названных обстоятельствах решение суда отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 13.03.2018 по делу № А07-25307/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Брют+», индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                       Л.П. Ермолаева

 

Судьи                                                                              Л.В. Пивоварова

 

                                                                                         И.Ю. Соколова