АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-6277/2020

г. Салехард

16 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09 ноября 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи  Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Таштамеровой К. Р., рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании  дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904013329, ОГРН 1028900625302) к обществу с ограниченной ответственностью "Уренгойконтрольсервис" (ИНН 8904046941, ОГРН 1058900652194) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 03.12.2018 № 55;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 20.08.2020,

установлено:

департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Депаратмент; Истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уренгойконтрольсервис" (далее – ООО "Уренгойконтрольсервис"; Ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:010204:385 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:11:010204:345 по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, Западная промзона, путем продажи с публичных торгов.

Иск нормативно обоснован ссылками на статью 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором с предъявленным иском не согласился, указал, что доказательств того, что строительство объекта не завершено Истцом не приведено. Предоставленные сведения из Единого государственного реестра недвижимости  свидетельствуют лишь о том, что 10.07.2015 года на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:010204:385, принадлежащий на праве собственности ООО "Уренгойконтрольсервис" (право зарегистрировано 04.08.2015 года). Ответчик со своей стороны сообщает, что в настоящее время строительство объекта окончено, объект готов к эксплуатации, ведется сбор документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем, просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

Истцом представлены возражения на отзыв с указанием на то, что Объект до настоящего времени имеет статус объекта, строительство которого не завершено.

До рассмотрения дела по существу, Ответчиком заявлено ходатайство  о приобщении к материалам дела Заключения строительно-технической экспертизы по определению соответствия строительного объекта (нежилого административного здания) требованиям Российского законодательства в области проектирования и строительства от 05.11.2020 № 25-15-20, выполненного ООО «Специализированное предприятие «Гарант» по экспертизе и оценке. 

Представленное заключение приобщено к материалам дела.

В судебном заседании представитель Истца поддержал заявленные исковые требования. Представитель Ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований, с учетом Заключения ООО «СП «Гарант», согласно которому степень строительной готовности спорного объекта составляет 100 % (страницы Заключения 21,24). 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО "Уренгойконтрольсервис был заключен договор аренды Земельного участка от 23.10.2015 № НУ-363-15 на срок с 04.08.2015 до 04.08.2018 (далее - Договор). 

В соответствии с договором аренды Ответчику для окончания строительства незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 89:11:010204:385 (далее - Объект) был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:11:010204:345, площадью 2203 кв. м, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, Западная промзона (далее - Земельный участок).

Государственная регистрация ограничения права проведена 01.03.2016.

Как указывается Истцом, до настоящего времени строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию.

Предоставление в аренду земельных участков под объектами незавершенного строительства для завершения строительства на них собственниками указанных объектов прямо предусмотрено нормами Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 11 ЗК РФ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Департамент имущественных отношений, являющийся исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, осуществляет муниципальный земельный контроль за использованием земель в границах муниципального   образования   город  Новый   Уренгой   в   соответствии с правовыми актами муниципального образования город Новый Уренгой, осуществляет досудебную и судебную работу по защите прав Департамента, а также муниципального образования город Новый Уренгой в рамках компетенции Департамента и имеет право выступать в качестве истца, ответчика и третьего лица в судах и иных органах в соответствии с Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Ответчик в своем отзыве указывает, что ни в самом иске, ни в приложенных материалах не имеется сведений о степени завершенности спорного объекта. Доказательств незавершенных строительных работ в отношении объекта истцом не предоставлено. Истец также не предъявляет результаты неоднократно проводимых осмотров земельного участка, которые сопровождались фотографированием самого участка и объектов на нем, в том числе спорного объекта, и на которых видна степень его готовности. Ответчик со своей стороны в качестве доказательства готовности спорного объекта прилагает фототаблицу с фотоизображением объекта.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 указанной статьи.

Согласно ч. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. 

Согласно представленному в материалы дела Заключению строительно-технической экспертизы по определению соответствия строительного объекта (нежилого административного здания) требованиям Российского законодательства в области проектирования и строительства от 05.11.2020 № 25-15-20 Нежилое административное здание относится к объектам капитального строительства в стадии завершенного (Законченного) строительства, по которому было выполнено строительство: фундаментов, цоколя, подземного гаража, основных несущих стен, крыши, кровли, дверей, окон из ПВХ-профиля, инженерных коммуникаций, устройство и перепланировка внутренних помещений и лестницы на 2 этаж, дополнительных конструктивных   элементов (теплопункта, вспомогательных пожарных выходов, наружной пожарной лестницы на 2 этаж). Степень строительной готовности обследованного Здания (объекта экспертизы) составляет: 100%. Признаков незавершенного строительства - не установлено.

Построенный объект нежилое административное здание соответствует    ст.3 6    Градостроительного    кодекса    РФ (градостроительному регламенту). Нарушений не выявлено.

Выполненное новое строительство нежилого административного Здания - соответствует требованиям технических регламентов по безопасности (ТР), строительных норм и правил (СНиП), государственных стандартов (ГОСТ) и может быть допущено к эксплуатации, без ограничений и компенсирующих мероприятий.

Согласно ответам на вопросы, поставленные перед экспертами, следует:

Вопрос  1:  Определить  степень  строительной  готовности  здания (степень незавершенного строительства).

Ответ: Степень готовности объекта незавершенного строительства "Административное здание" с кадастровым № 89:11:010204:385, расположенного на земельном участке с кадастровым № 89:11:010204:345 по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, Западная промзона - 100%. Признаков незавершенного строительства - не установлено.

Объект строительства "Административное Здание" по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, Западная промзона находится в стадии завершенного строительства, 100% готовности, эксплуатируется в соответствии с целевым назначением и фактическим использованием.

Здание находится в стадии текущей эксплуатации. Тепловой контур закрыт. Общеобменная и локальная вентиляция и воздухообмен между помещениями - обеспечиваются.

Ограничений в целевом назначении и использовании здания, а также внутренних помещений, инженерных коммуникаций, прилегающего к зданию земельного участка - не установлено.

Вопрос 2: Соответствует ли нежилое здание требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, Правилам землепользования и Застройки?

Ответ: Нежилое административное здание соответствует требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, Правилам землепользования и застройки г.Новый Уренгой.

Возведенный объект недвижимости соответствует требованиям строительных норм и правил в части соблюдения проекта организации строительства и качества выполнения строительных работ.

Нежилое административное здание площадью (застройки) 621,7 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым № 89:11:010204:345 площадью 2465 кв.м, расположенном по адресу: ЯНАО, город Новый Уренгой, Западная промзона - соответствует градостроительным нормам и правилам, с учетом уточненной площади и координат земельного участка.

Нежилое административное здание общей площадью 621,7 кв.м, расположенное по адресу: ЯНАО, город Новый Уренгой, Западная промзона - соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным нормам и правилам, правилам Землепользования и застройки города Новый Уренгой ЯНАО.

Вопрос 3: Создает ли эксплуатация нежилого здания угрозу жизни и здоровью  граждан,  эксплуатирующих  лиц  и  лиц,  находящихсяв непосредственной близости от него?

Ответ:  Эксплуатация нежилого здания не создает угрозу жизни и Здоровью  граждан,  эксплуатирующих  лиц  и  лиц,  находящихся в непосредственной близости от него.

Вопрос  4:  Нарушает  ли  эксплуатация  здания  права  и  законные интересы третьих лиц?

Ответ: Эксплуатация здания не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Вопрос  5:  Находится  ли  указанное  нежилое  здание  в  границах земельного участка с кадастровым № 89:11:010204:345?

Ответ: Указанное нежилое здание находится в границах земельного участка с кадастровым № 89:11:010204:345, расположенного по адресу: ЯНАО, город Новый Уренгой, Западная промзона.

Учитывая, представленное в материалы дела Заключение ООО «СП «Гарант»,  исковые требования Департамента являются незаконными и необоснованными.

Суд полагает, что в данном случае, обращаясь с иском Департамент не доказал наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно заявленный иск (избранный способ) приведет к восстановлению его нарушенного права. Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

Кроме того, согласно подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В данном случае полагая, что договор аренды земельного участка от 23.10.2015 № НУ-363-15 заключен для завершения строительства, вследствие чего объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, уполномоченный орган обратился в суд по истечении почти двух лет со дня истечения срока действия данного договора.

При этом, суд полагает необходимым отметить, что изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов является не только мерой ответственности для собственника за незавершение строительства данного объекта до истечения срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. А направлено, прежде всего, на стимулирование соблюдения застройщиками сроков освоения земельного участка, предоставленного под строительство объекта капитального строительства, на недопущение затягивания сроков строительства объектов капитального строительства, на завершение строительства объекта незавершенного строительства, введение его в эксплуатацию и в гражданский оборот в целях обеспечения устойчивого развития территорий и благоприятных условий жизнедеятельности человека.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:010204:385 путем продажи с публичных торгов.

Руководствуясь статьями 70, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

С.В. Соколов