АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-41633/2023

г. Краснодар

11 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии от ответчика – акционерного общества «ФТ Транс Ойл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – Фуга Н.Г. (руководитель) и ФИО1 (доверенность от 31.03.2025), в отсутствие истца – комитета имущественных отношений Азовского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «ФТ Транс Ойл» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2025 по делу № А53-41633/2023, установил следующее.

Комитет имущественных отношений Азовского района (далее – комитет, истец) обратился в арбитражный суд к акционерному обществу «ФТ Транс Ойл» (далее – общество, ответчик) со следующими исковыми требованиями:

– о взыскании долга по арендной плате в размере 3 574 518 рублей, неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства в размере 1 142 652 рублей 02 копеек;

– о расторжении договора аренды от 20.12.2006 № 58/6 и обязании общества вернуть земельный участок по акту приема-передачи (с учетом изменения предмета требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 450, 614, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 42, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы и длительным неосвоением им публичного земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600004:205, предоставленного по договору аренды от 20.12.2006 № 58/6 для целей строительства производственной базы. Допущенные обществом нарушения договорных обязательств являются существенными, влекущими досрочное расторжение долгосрочного договора аренды, заключенного сторонами.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2025, иск удовлетворен в части. Суд расторг договор аренды земельного участка от 20.12.2006 № 58/6. На общество возложена обязанность по возврату комитету земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600004:205 по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, позволяющем осуществлять его использование в соответствии с целевым назначением. С общества в пользу комитета взыскана задолженность в размере 2 633 128 рублей 42 копеек и неустойка в размере 851 182 рублей 46 копеек. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Суды установили, что 20.12.2006 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 58/6 аренды земельного участка площадью 333 500 кв. м с кадастровым номером 61:01:600004:205 в целях строительства производственной базы и производственных целей сроком по 18.12.2055. Арендная плата за пользование земельным участком определена сторонами в размере 979 847 рублей по результатам аукциона на право заключения договора аренды (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором поквартально, до 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 25 ноября (пункт 3.2). За нарушение условия о внесения арендной платы стороны согласовали ответственность в виде неустойки в размере 0,08% от невыплаченной суммы в день (пункт 5.2). Участок передан обществу по акту приема-передачи от 20.12.2006. В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы комитет направил обществу претензию с требованием о погашении задолженности, которая оставлена последним без финансового удовлетворения. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы, а также неисполнение им на протяжении длительного периода времени обязанности по освоению участка для целей строительства, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Разрешая спор, суд первой инстанции отклонил ходатайство общества об оставлении без рассмотрения искового заявления комитета ввиду несоблюдения им досудебного порядка урегулирования спора. Истцом в материалы дела представлена претензия от 02.10.2023, направленная ответчику по адресу: 

<

...> этаж 1, помещение 1, офис 3. Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 13.12.2023 правильное наименование улицы «Сумской проезд». Однако несоблюдение досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, предусмотренного частью 5 статьи 4 Кодекса, не является безусловным основанием для оставления искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса. Претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке. В этой связи при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, исходя из целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора. Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. При отсутствии в поведении ответчика намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, правовые основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют. Иное приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015). При разрешении требований комитета о взыскании с общества долга по арендной плате и договорной неустойки суд отметил, что в договоре арендная плата установлена в размере 979 847 рублей по результатам аукциона на право заключения договора. В пункте 3.4 договора стороны согласовали изменение размера платы на коэффициент, учитывающий уровень инфляции на очередной финансовый год. При этом фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Отсутствие уведомления об изменения арендной платы на уровень инфляции не изменяет установленный порядок корректировки арендной платы на величину уровня инфляции. Кроме того, инфляция является естественным экономическим процессом, приводящим к тому, что согласованный изначально размер арендной платы утрачивает свой объективный потенциал (покупательскую способность), определенный сторонами на момент вхождения в правоотношении по сравнению с последующими календарными годами. То есть корректировка платы за использование публичного имущества направлена на то, что бы поступающая в бюджеты плата соответствовала происходящим в обществе процессам инфляции, сохраняя свой покупательский (расходный) потенциал по сравнению с предыдущим периодом пользования таким имуществом. Следовательно, комитет правомерно осуществлял индексирование размера арендной платы, предусмотренной в договоре от 20.12.2006 № 58/6. Расчет изменения размера арендной платы по договору с учетом индексов инфляции судом проведен и признан правильным. Вместе с тем, комитет не учел постановление Администрации Азовского района Ростовской области от 29.04.2022 № 330. Данным постановлением предусмотрено, что особенности размера платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Ростовской области и земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена, в 2022 году устанавливаются Правительством Ростовской области. Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 (далее – постановление № 135). Постановлением Правительства Ростовской области от 04.04.2022 № 262 «Об особенностях расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, в 2022 году» (далее – постановление № 262) постановление № 135 дополнено пунктом 4.1. В нем указано, что особенности определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в 2022 году устанавливаются Правительством Ростовской области. Пунктом 2 постановления № 262 установлено, что с 01.04.2022 по 31.12.2022 при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к размеру арендной платы применяется коэффициент 0,5 в случаях, если договор аренды заключен до 01.04.2022 по результатам проведения торгов либо без проведения торгов или договор аренды заключен после 01.04.2022 без проведения торгов. Таким образом, в расчете долга по арендной плате за 2 – 4 кварталы 2022 года следует применять коэффициент 0,5, то есть из размера задолженности необходимо вычесть 941 389 рублей 58 копеек, а долг общества по арендной плате в спорный период составляет 2 633 128 рублей 42 копейки. С учетом просрочки исполнения, установленного судом размера долга, а также действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», размер неустойки составил 851 182 рубля 46 копеек. Разрешая требования комитета о досрочном расторжении договора аренды и возврате обществом земельного участка по акту приема-передачи, суд исходил из следующего. В силу норм гражданского и земельного законодательства неисполнение обязательства по внесению арендной платы, так и неиспользование земельного участка в установленных договором целях являются основаниями для досрочного расторжении договора аренды. По условиям договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2). Из представленного комитетом акта обследования следует, что участок свободен от построек, какой-либо инфраструктуры и оборудования общества, он не используется. Выданное обществу разрешение на строительство не реализовано. Представленные ответчиком проекты от 2013 года указывают лишь на то, что более 10 лет назад общество входило в процесс проектирования и согласования начала хозяйственной длительности на земельном участке, однако к такой деятельности не приступило, объектов не построило. В этой связи имеются основания для досрочного расторжения договора аренды и возложения на общество обязанности по возврату комитету земельного участка в состоянии, позволяющем осуществлять его дальнейшее использование в соответствии с целевым назначением. Апелляционный суд отклонил довод общества о том, что ему не направлялись комитетом дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, поэтому арендная плата рассчитывалась ответчиком в соответствии с условиями договора. В пункте 3.4 договора стороны согласовали изменение размера арендной платы ежегодно на коэффициент, учитывающий уровень инфляции на очередной финансовый год. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Размер арендной платы за публичные земельные участки может изменяться посредством корректировки его на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Не принят судом апелляционной инстанции и довод общества о том, что из содержания решения невозможно установить, за какой период в пользу комитета взысканы долг и неустойка. В исковом заявлении указано, что задолженность (долг по арендной плате и неустойка) взыскиваются комитетом с 25.05.2017 по 09.11.2023. При этом из представленного расчета требований следует, что фактически отыскиваемая комитетом задолженность сформировалась с 10.09.2021 по 09.11.2023, поскольку на 10.06.2021 за обществом числилась переплата по арендным платежам. Учитывая изложенное, апелляционный суд отклонил довод общества о пропуске комитетом срока исковой давности, поскольку исковое заявление подано в арбитражный суд в электронном виде 13.11.2023, следовательно, требования истца удовлетворены судом первой инстанции в пределах срока, установленного законом (статья 196 Гражданского кодекса). Признаны основанными на неверном толковании условий договора аренды и положений гражданского законодательства доводы общества об отсутствии задолженности по арендной плате в спорный период и наличии у него переплаты. Ответчиком применена неверная методика определения размера арендной платы за периоды, следующие за годом заключения договора, а именно, путем умножения согласованной сторонами арендной платы только на коэффициент инфляции каждого конкретного года, без последовательного перемножения коэффициентов. Проверив контррасчет общества, суд апелляционной инстанции признал, что он является методологически неверным и противоречит сложившейся судебной практике. Кроме того, согласно представленному комитетом расчету задолженности, в нем учтены все платежи, совершенные обществом в спорный период, которые последним указываются как неучтенные, и которые, по его мнению, составляют переплату по договору. Следовательно, наличие задолженности подтверждается материалами дела и правильно установлено судом первой инстанции. Отклонил апелляционный суд и довод общества об отсутствии оснований для расторжения долгосрочного договора аренды и возврата земельного участка комитету. Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Кроме того, к реальному освоению земельного участка, предоставленного в аренду в 2006 году, общество до настоящего времени не приступило. Ссылка ответчика на отсутствие в договоре аренды сроков освоения земельного участка признана апелляционным судом несостоятельной. В соответствии с условиями заключенного сторонами договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все его условия (пункт 4.4.1), в том числе, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2), выполнять работы по благоустройству территории (пункт 4.4.7). Комитет указывает на существенное нарушение обществом условий договора аренды, выразившееся в неосуществлении строительства объекта на протяжении более 18 лет с момента передачи земельного участка, в отсутствие, при этом, доказательств существования объективных причин, не позволивших использовать земельный участок по назначению столь длительный период времени. Доказательств освоения и использования земельного участка в материалы дела обществом не представлено. Факт неиспользования земельного участка по назначению подтверждается актами осмотра, из которых видно, что земельный участок не огорожен, порос сорной растительностью, признаки ведения деятельности на нем отсутствуют. При этом комитет отмечает, что выявленные нарушения в виде неиспользования обществом земельного участка, также нарушает права муниципального образования «Азовский район», поскольку данный участок может послужить реализации множества промышленно-значимых задач в муниципальном районе. Апелляционный суд проверил также довод общества о нерассмотрении судом первой инстанции заявления ответчика о фальсификации доказательства – акта осмотра земельного участка от 11.10.2024 № 412. В обоснование факта фальсификации общество ссылается на неверное указание дат проведенного осмотра и издания распоряжения о проведении такого осмотра. Суд руководствовался положениями статьи 161 Кодекса и разъяснениями, приведенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции». Под фальсификацией понимается подложность доказательства в виде подделки его формы, либо внесение в документ исправлений или дополнений. Заявления, касающиеся недостоверности доказательств, не подлежат разрешению в порядке статьи 161 Кодекса. Ответчик, заявляя о фальсификации акта осмотра от 11.10.2024 по указанным им основаниям, неверно понимает данный процессуальный институт: любой акт осмотра опровергается путем проведения иного осмотра с составлением иного же акта об этом. В настоящем случае кроме акта осмотра от 11.10.2024 № 412 в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка от 01.03.2024 № 51 и от 23.06.2025 № 183, которыми также подтверждается неиспользование обществом земельного участка, наличие на нем сорной растительности, отсутствие следов благоустройства территории. Проверялся апелляционным судом и довод ответчика об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора в связи с тем, что арендатор не допускал невнесения арендной платы на срок более 6 месяцев. В силу подпункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Периоды невнесения обществом арендной платы указанной продолжительности подтверждаются материалами дела и представленным комитетом расчетом. Получил надлежащую правовую оценку со стороны суда первой инстанции и довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке, в этой связи при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, исходя из целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора. При отсутствии в поведении ответчика намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, правовые основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют.

Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований комитета в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Судами неправильно истолкованы условия заключенного сторонами договора аренды (статья 431 Гражданского кодекса). По условиям указанного договора, заключенного по итогам аукциона, исчисление и уплата арендных платежей с учетом корректировки индекса инфляции допускается не чаще одного раза в год и осуществляется на основании дополнительных соглашений (пункт 3.4). Такие соглашения комитетом ни разу не направлялись, сторонами они не заключались, поэтому общество вносило арендную плату, согласованную сторонами в договоре от 20.12.2006 № 58/6, скорректированную на индекс инфляции в соответствующем финансовом году. Позиция ответчика подтверждается единообразной судебной практикой Арбитражного суда Северо-Кавказского округа о невозможности взыскания арендной платы в отсутствие заключенного сторонами дополнительного соглашения. Использование иного правового подхода порождает правовую неопределенность и подрывает стабильность арендных правоотношений. Нормы гражданского и земельного законодательства, на которые сослались суды, неприменимы к отношениям сторон, поскольку общество вносило арендную плату в соответствии с условиями договора, предприняло действия по проектированию объекта и получению разрешения на строительство. Суды необоснованно не учли, что договором аренды не предусмотрены сроки освоения земельного участка, при этом признаки неиспользования земельных участков, относящихся к землям промышленности и иного специального назначения, действующим законодательством не установлены. Принятие судом решения о досрочном расторжении договора аренды по мотиву его неосвоения при наличии у ответчика действующего разрешения на строительство противоречит не только закону и договору, но и здравому смыслу. В обжалуемых судебных актах отсутствует указание на период, за который истцом взыскивается с ответчика задолженность по арендной плате. Данное обстоятельство имеет существенное значение с учетом заявления общества в суде первой инстанции о пропуске комитетом срока исковой давности. В этой связи требования комитета могли быть рассмотрены только в пределах давностного срока (с 13.11.2020 по 12.11.2023). Несмотря на отсутствие в материалах дела каких-либо фактических, правовых и договорных оснований, судом первой инстанции (при поддержке апелляционного суда, вопреки своей же практике) были приняты незаконные судебные акты о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды от 20.12.2006 № 58/6.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от комитета отзыва на кассационную жалобу.

В судебном заседании руководитель и представитель общества поддерживали доводы жалобы, просили ее удовлетворить.

Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав руководителя и представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.12.2006 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 58/6 аренды земельного участка площадью 333 500 кв. м с кадастровым номером 61:01:600004:205 в целях строительства производственной базы и производственных целей сроком по 18.12.2055. Арендная плата за пользование земельным участком определена сторонами в размере 979 847 рублей по результатам аукциона на право заключения договора аренды (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором поквартально, до 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 25 ноября (пункт 3.2). Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора (пункт 4.4.1), в том числе, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2), выполнять работы по благоустройству территории (пункт 4.4.7). За нарушение условия о внесения арендной платы стороны согласовали ответственность в виде неустойки в размере 0,08% от невыплаченной суммы в день (пункт 5.2). Участок передан обществу по акту приема-передачи от 20.12.2006.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы комитет направил обществу претензию с требованием о погашении задолженности, которая оставлена без удовлетворения. Указывая на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы, а также неисполнение им на протяжении длительного периода времени обязанности по освоению земельного участка для целей строительства, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права (абзац десятый статьи 12 Гражданского кодекса).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статьи 606, 610, 614, 615, 622 Гражданского кодекса).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны разъяснения по применению арбитражными судами положений пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса. В нем указано, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении требований комитета о взыскании с общества долга по арендной плате и неустойки установили, что по условиям заключенного сторонами договора арендатор обязался ежеквартально вносить арендную плату за использование земельного участка, относящегося к неразграниченной государственной собственности. Изначальная арендная плата установлена сторонами в размере 979 847 рублей, она определена по результатам аукциона на право заключения договора аренды. В пункте 3.4 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Податель жалобы, ссылаясь на неправильное понимание (толкование) судебными инстанциями условий договора аренды от 20.12.2006 № 58/6, не учитывает следующее. Коэффициент (индекс) инфляции отражает изменение во времени стоимости товаров, работ, услуг и призван приводить размер арендной платы в соответствие с текущим уровнем инфляции и системой цен. Применение комитетом в расчете арендной платы коэффициентов инфляции по своей экономической природе направлено на суммы платы прошлого периода к сопоставимой и экономически обоснованной суммы арендной платы в следующем (каждом текущем) финансовом году. В рассматриваемой ситуации после заключения сторонами по итогам аукциона договора аренды, предусматривающего данное условие, имеющее своей целью устранить неблагоприятные последствия инфляции, не является изменением условия договора от 20.12.2006 № 58/6 с нарушением согласованной процедуры, как ошибочно полагает общество. Включение в договор аренды условия о ежегодном изменении размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год не противоречит нормам действующего законодательства. Такое условие не является по существу изменением договора, а представляет собой исполнение обязательства о корректировке текущего размера арендной платы, поэтому оно не требует внесения в такой договор изменений в виде заключения сторонами дополнительных соглашений (в отличие от договорного условия о ежегодном изменении базовой ставки арендной платы). Следует также отметить, что постановление № 262 ввело в 2022 году на территории Ростовской области для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, элемент нормативного регулирования размера арендной платы (установило понижающий коэффициент 0,5), в том числе и для случая, когда договор аренды заключен до 01.04.2022 по результатам проведения торгов. При таких обстоятельствах кассационная коллегия не усматривает оснований для выводов, отличных от выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу разрешенных ими требований комитета о взыскании с общества долга и неустойки по договору от 20.12.2006 № 58/6 аренды публичного земельного участка с кадастровым номером 61:01:600004:205.

В соответствии с положениями статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса). Право аренды земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзац шестой подпункта 1 пункта 1 статьи 45 Земельного кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности комитетом обстоятельств, свидетельствующих о существенном и длительном нарушении обществом договорных обязательств, не устраненных им в разумный срок. Выявленные нарушения влекут удовлетворение требований истца о досрочном расторжении договора аренды от 20.12.2006 № 58/6 и обязании ответчика возвратить истцу публичный земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600004:205 по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

Довод кассационной жалобы об отсутствии у судов первой и апелляционной инстанций законных оснований для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды публичного земельного участка с кадастровым номером 61:01:600004:205 ввиду длительного его неосвоения обществом подлежит отклонению судом округа.

По смыслу норм статей 450, 619 Гражданского кодекса, статей 22, 45 и 46 Земельного кодекса, обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

Судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установлено, что спорный земельный участок не осваивается обществом длительный период времени по целевому назначению (строительство производственной базы). Данное обстоятельство подтверждено документально (акты осмотра от 01.03.2024 № 51, от 11.10.2024 № 412 и от 23.06.2025 № 183) и не опровергнуто арендатором в установленном законом порядке. При этом наличие у общества разрешения на строительство, выданного ему в 2012 году, и действующего в настоящее время, само по себе свидетельствует о невозможности досрочного расторжения договора аренды от 20.12.2006 № 58/6 по требованию арендодателя. Действия арендатора не свидетельствуют о принятии им надлежащих (необходимых, возможных и достаточных) мер, направленных на освоение земельного участка и проведение строительных работ. На протяжении более 18 лет с момента передачи публичный земельный участок обществом не осваивается в отсутствие в материалах дела доказательств невозможности его использования по вине арендодателя, либо в связи со стихийными бедствиями или иными обстоятельствами, исключающими такое использование. Бездействие арендатора, не осваивающего (не использующего) земельный участок на протяжении столь длительного периода времени, нарушает права муниципального образования «Азовский район», учитывая, что он может послужить реализации множества промышленно-значимых задач в муниципальном районе.

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 30.09.2019 № 2485-О и от 27.01.2022 № 90-О, предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный. Это предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием).. Такое неиспользование может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора – арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Ее применение предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным (Определения от 24.10.2013 № 1607-О, от 23.06.2016 № 1298-О, от 29.09.2016 № 1958-О).

С учетом указанных правовых позиций и в отсутствие доказательств, подтверждающих наличие возникших у арендатора каких-либо юридических либо фактических препятствий по использованию земельного участка, возникших по вине арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обеспечили защиту публичных интересов в условиях доказанности факта нерационального его использования. Суды правомерно исходили из установленной законом обязанности арендатора в наиболее эффективном использовании арендуемого участка из земель, относящейся к неразграниченной государственной собственности, предоставленного для строительства, и наличия доказанных комитетом оснований для досрочного расторжения договора от 20.12.2006 № 58/6.

Суд кассационной инстанции не усматривает противоречий между выводами судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права и установленными ими фактическими обстоятельствами. Судами определен характер спорного материального правоотношения и исполнена обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований комитета основан на исследовании и оценке всех представленных в материалы дела доказательств и им не противоречит. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает, что допущена ошибка, влекущая отмену обжалуемых судебных актов. Нормы материального права применены судами правильно, процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции при разрешении спора (в части проверки заявлений общества о пропуске срока исковой давности и о фальсификации доказательства) апелляционным судом устранены. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 25.11.2025 № 11).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2025 по делу № А53-41633/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 	 В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин