Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1532/2020

15 июля 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 года.Полный текст  постановления изготовлен 15 июля 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Вертопраховой Е.В.

судей  Мильчиной И.А., Тищенко А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 А

при участии  в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представителя  ФИО3  по доверенности от 19.04.2019 (сроком на три года);

от индивидуального  предпринимателя  ФИО4: представителя  ФИО5  по доверенности от 26.04.2019 (сроком на три года);

от индивидуального предпринимателя ФИО6: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального  предпринимателя  ФИО2

на решение от  04.02.2020

по делу № А73-8177/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО6 о взыскании 2631030руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее– истец, арендодатель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края  к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее –– ответчик, арендатор, ИП ФИО4) с иском о взыскании 2631030руб., в том числе 251935руб. задолженности по арендной плате, 1320000руб. штрафа, 1059095руб. убытков, включая затраты на проведение оценки ущерба на сумму 50000руб. (с учетом принятого  уточнения суммы иска). 

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  на предмет спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее –– ИП ФИО6).

Решением суда от 04.02.2020 исковые требования удовлетворены частично – с ответчика в пользу истца взыскано  251935руб. задолженности по арендной плате, 660000руб. штрафа, 1059095руб. убытков, всего 1971030руб., а также -  расходы по уплате государственной пошлины в  сумме 22355,31руб.;   с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в  сумме 4730руб.;  в остальной части в удовлетворении иска  отказано; также с истца   в пользу ответчика  взысканы  расходы по оплате судебной экспертизы в  сумме  70000руб.; с  ИП  ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана государственная  пошлина  в  сумме  1584руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП  ФИО2  обратился  в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит:  решение суда первой инстанции в части снижения суммы неустойки  до 660000 руб. изменить, принять по делу новый судебный акт, взыскать с ответчика штраф в размере 1320000 руб.; в части возложения на истца обязанности оплаты  стоимости проведенной по делу экспертизы  - 70000 руб.; при принятии апелляционного постановления исправить допущенную судом первой инстанции в решении описку (стр.10, абз. 8) описку – указать «сумма штрафа составляет 1320000 руб.» вместо  «сумма штрафа составляет 132000 руб.»

Заявитель жалобы утверждает следующее: высказанное в оспариваемом решении мнение суда, относительно того, что выполнение текущего ремонта ответчиком «частично выполнялось»,  не подтверждено ссылкой на какие-либо доказательства, является безосновательным;  судом не указано; из каких документов усматривается доказанность факта осуществления хоть каких-то ремонтных работ, не названо: какие работы, какой стоимости и когда были произведены во исполнение договорных обязательств; решение о снижении договорного штрафа ничем не мотивировано, как не мотивирован и размер снижения - именно 50%; в нарушение требований положений пункта 1 статьи 333 ГК РФ арбитражный суд, принявший оспариваемое решение, произвел снижение неустойки,  предусмотренной коммерческим договором в отсутствие заявления об этом ответчика; решение суда в части возложения на истца расходов по производству экспертизы является незаконным, в связи с тем, что во-первых, такого основания для отступления от закрепленного законом принципа, как «результат экспертизы в пользу другой стороны» законом не предусмотрено, а, во-вторых, суждение суда о том, что результат проведенной по делу экспертизы опровергает обоснованность иска, является безосновательным; в ходе рассмотрения дела ответчик не заявлял о снижении сумм судебных издержек подлежащих по закону возложению на него;  отсутствие указанных заявлений является самостоятельным основанием для отмены решения в данной, оспариваемой части.

Представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился.

Суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица, согласно положениям статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части изменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика также не согласен с решением суда, возражает против проверки законности и обоснованности решения суда только в обжалуемой части.

Заслушав представителей лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее

Как видно из материалов дела, в соответствии с договором аренды                  нежилого помещения от 01 января 2015 года   ИП ФИО2 (Арендодатель) принял на себя обязательство передать в аренду ИП ФИО4 (Арендатор) за плату во временное владение и пользование часть одноэтажного нежилого здания общей площадью 254,5 кв. м., расположенного по адресу 

<

...> под размещение в арендуемом помещении пункта общественного питания (кафе, столовая).

Согласно п.1.3 договора первоначальный срок договора аренды с 01.01.2015  по 30.11.2015 Впоследствии согласно части 2 ст.621 ГК договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

По акту приема-передача от 01.01.2015 помещение на момент передачи оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (электро- теплоснабжение), претензий по передаваемому помещению у арендатора не имеется.

В соответствии с п. 4.1 договора сторонами  установлена арендная плата за пользование помещением в размере 140000 рублей в месяц с обязанностью дополнительно оплачивать потребляемую в процессе деятельности электроэнергию. 

В 2017 году сторонами была достигнута договоренность о снижении размера арендной платы до 110000 рублей в месяц (дополнительное соглашение от 01.11.2016). 

В силу п.2.3.1 арендатор имеет право пользоваться системами коммуникаций, находящимися в арендуемом помещении, согласно п.2.4.17 арендатор обязан заключить договоры с обслуживающими организациями на предоставление услуг по водоснабжению, водоотведению, на профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерных сетей и коммуникаций в арендуемом помещении. 

Положениями пункта 2.4.6. договора предусмотрена обязанность Арендатора производить за свой счет текущий ремонт арендуемого Помещения и внутренних инженерных сетей. 

В соответствии с п.5.2 договора в случае нарушения пункта 2.4.6 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере годовой арендной платы. 

Согласно правилу, установленному пунктом 2.4.22. договора арендатор обязался сообщить арендодателю не позднее чем за месяца о предстоящем освобождении Помещения как в связи окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении его, передать арендодателю помещение в исправном состоянии по акту. 

Обязанность предупредить об отказе от исполнения договора за 2 месяца закреплена также в п. 6.2. договора.

Обращение истца в суд связано с тем, что 09 января 2019 года, по утверждению истца без предварительного уведомления, без приглашения арендодателя на приемку арендованного помещения, без осмотра, без составления соответствующего акта помещения ИП ФИО4  выехала из занимаемого помещения, что обнаружено  Арендодателем в тот же день, и  при осмотре освобожденного помещения было выявлено его крайне неудовлетворительное техническое состояние, а также факты отсутствия межкомнатных дверей, сантехники, розеток и выключателей.

14 января 2019 года арендодателем с участием привлеченных лиц: ФИО7 и ФИО8 был составлен акт осмотра и обследования нежилого помещения, в котором отражены следующие выявленные недостатки технического состояния: по всему помещению инженерное оборудование (коммуникации, приборы, аппараты, светильники), производящие подачу электроэнергии, находятся в аварийном состоянии, не пригодном для дальнейшей эксплуатации, -в кухонном помещении, а также в туалетной комнате инженерное оборудование водоснабжения, канализации отсутствует, - в помещении кухни и туалета отсутствуют мойки, раковины, унитаз, - во всем помещении демонтированы, отсутствуют межкомнатные двери, - дверные коробки в местах, где были установлены межкомнатные двери повреждены и требуют замены, - нарушение целостности электропроводки, полное отсутствие выключателей и розеток, - в помещении кухни демонтировано вентиляционное оборудование с образованием сквозного отверстия в наружной стене, -стены помещения имеют множественные трещины, отслоения, шелушения окрасочного слоя и штукатурки, -стены повреждены глубокими отверстиями от креплений производственного и бытового оборудования и мебели, покрыты копотью, грязью, жировым налетом и - в отдельных местах - неудаляемыми загрязнения, плесенью и грибком, - большая часть потолочных плит потолка «Армстронг» загрязнена и деформирована, имеет механические повреждения, требует замены, - имеются следы скопления тараканов.

В адрес ответчика направлялись претензии с требованиями произвести ремонт помещения и оплатить арендную плату за период с 09.01.2019 (фактическое освобождение помещения арендатором) по 09.03.2019  (истечение срока предварительного уведомления согласно пунктам 2.4.22, 6.2 договора) от 14 января 2019 года  №2, от 29.01.2019г. №4, которые оставлены без удовлетворения.

17 января 2019 года  по заказу ИП ФИО2   осуществлен осмотр помещения совместно со специалистом-экспертом ФИО9, представителем ООО «Экспертиза и оценка» в целях дальнейшей профессиональной оценки размера ущерба, по результатам которого  составлено заключение о недостатках с составлением ведомостей производства работ и сметных расчетов стоимости необходимого к производству ремонта.

 В соответствии с заключением специалиста от 25.01.2019 №10-01-19 стоимость работ по восстановительному ремонту помещения составила 1432152руб. с НДС.

В связи с этим 18 февраля 2019 года в адрес ИП ФИО4 направлена претензия с приложением ведомости объемов работ, производство которых необходимо осуществить  в целях восстановления нормального состояния помещения и стоимостью ущерба, а также требование уплатить арендную плату за период с 09.01.2019 по 09.03.2019, 1432152руб. ущерба, 50000руб. расходы на оплату услуг специалиста, 1680000руб. штрафа по п.5.2 договора.

Неисполнение претензий послужило основанием для обращения истца в суд.

При этом в ходе рассмотрения дела судом установлены следующие дополнительные обстоятельства.

Суду представлен договор аренды помещения столовой от 01.06.2014, заключенный между ИП ФИО4  и ИП ФИО6, на основании которого ИП ФИО4 арендовала помещение столовой площадью 254,5кв.м. до заключения вышеуказанного договора от 01.01.2015 с ИП ФИО2

 Согласно п.2.2 данного договора арендуемое помещение передается арендатору полностью подготовленным для осуществления предпринимательской деятельности организации общественного питания: внутренняя отделка помещения, проведена система канализации и водоснабжения с подключением ко всем сантехническим приборам, проведено электроснабжение с учетом повышенной мощности потребляемое электроэнергии, изготовлена система вентиляции с учетом особенностей помещения общественного питания.

Также суду представлен договор аренды ИП ФИО2  с ИП ФИО6 от 07.10.2014, являвшейся в 2014 году собственницей здания по ул. Бонивура, 114 в г. Бикин, согласно которому нежилое помещение столовой по указанному адресу общей площадью 1110,2кв.м. передано в аренду истцу на срок с 07.10.2014 по 06.10.2024

 То есть, с  01.01.2015 ИП ФИО2  помещение сдано в субаренду.

При этом согласно акту приема-передачи помещения от 07.10.2014         от ИП ФИО6 к  ИП ФИО2  сторонами установлено, что состояние передаваемого помещения требует капитального и текущего ремонта, как наружной части помещения, так и внутренней,  помещение не оборудовано системой теплоснабжения.

К материалам дела приобщено заключение специалиста №111/14 от 14.09.2014 о техническом состоянии помещения в сентябре 2014 года , данное в ходе рассмотрения дела №А73-2795/2015 (иск ИП ФИО6 к ИП ФИО2  о признании договора аренды от 07.10.2014 ничтожной сделкой), где  судом при назначении судебной строительно-технической экспертизы сформулированы вопросы перед экспертом.

Согласно заключению №292/2 от 15.10.2019  эксперта ФИО10  подтверждено ненадлежащее состояние помещения (с учетом того, что ходе проведения экспертного исследования в помещении уже велись ремонтно-восстановительные работы), требующее проведения текущего ремонта, и  определена стоимость восстановительных работ в общей сумме 291021руб.; при этом  экспертом не учтены в указанной стоимости затраты на ремонтные работы по электроснабжению, вентиляции, сантехнические работы (водоснабжение и канализация), установку дверных межкомнатных блоков, поскольку на момент осмотра экспертом все эти системы и блоки были демонтированы, определить их фактическое размещение, протяженность не представилось возможным.

В связи с данным обстоятельством и тем, что согласно договору, актам приема-передачи инженерные коммуникации, межкомнатные двери и второй дверной блок на входе в помещение при сдаче помещения в аренду имелись, истцом дополнительно представлены суду составленные ООО «Сантехстрой- сервис» локальные сметные расчеты стоимости восстановительных работ по установке дверей на общую сумму 229444,80руб., сантехнических работ в помещении на общую сумму 110964руб., электромонтажных работы на общую сумму 377665,20руб., всего на сумму 718074руб.

В соответствии со статьей  309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Исходя из  статьи  310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, части 2 статьи 615 ГК РФ  по договору аренды (субаренды) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае, по условиям договора аренды (субаренды) стороны согласовали срок такого предварительного уведомления в 2 месяца.

Согласно пункту 13 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендной», утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

По части 1 статьи 450.1 ГК РФ  предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора);  договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства того, что он уведомил арендодателя о предстоящем отказе от договора за 2 месяца, то суд первой инстанции правомерно признал обоснованными доводы истца о том, что договор аренды фактически считается прекращенным 09.03.2019.

Арендная плата за пользование помещением с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2016 к договору,   установлена в размере  110000 рублей.

Так как, в нарушение обязательств по договору арендатор не оплатил арендную плату за период с 01.01.2019 по 09.03.2019., сумма задолженности за указанный период составила 251935 рублей из расчета : 110000 руб. (январь) + 110 000 руб. (февраль) +31 935 руб. (за 9 дней марта),  и обоснованно взыскана судом с ответчика в пользу истца.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки; в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу статьи  615 ГК РФ  арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В статье 616 ГК РФ указано на обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Согласно статье 393 ГК РФ  должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом; если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска.

Материалами дела (актом осмотра,  заключением от 25.01.2019                    №10-01-19, заключением судебного эксперта) подтверждается, что арендуемое помещение  возвращено истцу  в ненадлежащем состоянии, требующем проведения текущего ремонта, а в части инженерных коммуникаций и дверных блоков - восстановления после причиненного арендатором ущерба (ст.1064 ГК РФ).

В отношении  доводов ответчика о монтаже инженерных коммуникаций за его счет (водоснабжение, канализация, вентиляция, электроснабжение, дверные блоки) судом установлено следующее.

В силу части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из содержания договора аренды от 01.01.2015 и акта приема-передачи следует, что помещение передавалось в аренду со всеми инженерными коммуникациями в состоянии, позволяющем использовать его под пункт общественного питания. Очевидно, что данные элементы помещения не являются отделимыми без причинения ущерба назначению помещения как пункта общественного питания.

Ни положения статьи 623 ГК РФ,  условия договора от 01.01.2015  не дают оснований арендатору для демонтажа указанных элементов арендуемого помещения после прекращения арендных отношений, поскольку это не позволяет использовать помещение в дальнейшем по назначению как пункт общественного питания -  арендатор, при наличии на то оснований, имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, но не на их демонтаж.

Размер подтвержденных убытков в виде стоимости ремонтно- восстановительных работ подтвержден заключением судебного эксперта и представленными истцом дополнительными локальными расчетами стоимости восстановления инженерных коммуникаций. 

Расчеты проверены судом и признаны верными, следовательно,  общая сумма убытков в размере  1059095руб., также обоснованно взыскана с ответчика в пользу истца.

В отношении предъявленного истцом к взысканию штрафа по п.5.2 договора на сумму 1320000 руб. за неисполнение обязательств по выполнению текущего ремонта,  суд первой инстанции, руководствуясь  положениями  пункта 1 статьи 330, статьи 616  ГК РФ  принимая во внимание факт  неудовлетворительного  состояния  помещения, обнаруженного  арендодателем при осмотре оставленного арендатором помещения, в том числе  самовольный демонтаж последним  инженерных коммуникаций и дверных блоков, также и имеющиеся в материалах дела доказательства приобретения ответчиком в период аренды строительных материалов для  осуществления  им  собственными силами текущего ремонта в помещении   (л. д. 1-138 том 5), то есть  частичное исполнение  обязанности   по выполнению текущего ремонта ответчиком, пришел к верному выводу  о необходимости удовлетворения  соответствующего  требования частично на сумму  660000руб.

Расходы по оплате судебной экспертизы в размере 70000 руб. также правомерно взысканы судом  с истца  в пользу ответчика,  применительно к положениям статьи 110 АПК, и с учетом того, что   результаты экспертизы  (снижение суммы затрат на приведение помещения в надлежащее состояние) полностью учтены истцом при уточнении исковых требований (результат экспертизы в пользу ответчика).

Доводы заявителя жалобы в указанной выше части не  опровергают  выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может  служить основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края  от  04 февраля  2020 года по делу № А73-8177/2019   оставить без изменения, апелляционную жалобу– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Вертопрахова

Судьи

    И.А. Мильчина

    А.П. Тищенко