АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, 

<

...>

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

13 февраля 2026 года Дело № А56-133736/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В.,

Сергеевой И.В.,

при участии от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО1 (доверенность от 26.12.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Семерочка» ФИО2 (доверенность от 31.10.2025), ФИО3 (доверенность от 15.03.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Семерочка» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025 по делу

№ А56-133736/2022,

у с т а н о в и л:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – МТУ Росимущества), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Семерочка», адрес: 188304, 

<

...>, лит. В, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о взыскании 2 651 489 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 за период с 01.07.2021 по 31.07.2022,

796 219 руб. 89 коп. неустойки за период с 12.03.2021 по 31.07.2022.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к

МТУ Росимущества о признании недействительной (недостоверной) арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007

№ 06а/88 в размере 4 140 400 руб. в год с 01.05.2020, установленной на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного ООО «Городской центр оценки»; об установлении с 16.06.2020 величины ежегодной арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88, исходя из рыночной стоимости арендной платы, определенной на основании судебной экспертизы.

Определением от 09.03.2023 встречный иск Общества принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

При дальнейшем рассмотрении дела Общество заявило об уточнении требований по встречному иску, просило признать недействительной (недостоверной) арендную плату по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 руб. в год с 01.05.2020, установленную на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного

ООО «Городской центр оценки»; установить за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 арендную плату в размере 3 781 862 руб. и с 13.06.2023 - в размере

1 491 859 руб. в год, определенную на основании экспертного заключения от 19.06.2023 № XLI/23-ОН.

Уточнение встречных исковых требований было принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2023 в удовлетворении иска МТУ Росимущества отказано, встречный иск Общества удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025 решение от 27.10.2023 изменено: в удовлетворении первоначального иска МТУ Росимущества отказано; встречный иск Общества удовлетворен частично – признана недействительной (недостоверной) арендная плата по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 руб. в год с 01.05.2020, установленная на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного

ООО «Городской центр оценки»; арендная плата за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 установлена в размере 10 154 863 руб. 34 коп., с 13.06.2023 – в размере 3 265 976 руб. в год на основании экспертного заключения от 18.10.2004 № Э-1024024.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 19.09.2023 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы на стадии апелляционного производства не

имелось, ссылается на неправомерное отклонение апелляционным судом ходатайств Общества о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, о назначении дополнительной экспертизы и нарушение им норм процессуального права, выразившееся в неотражении в судебном акте и протоколе судебного заседания информации о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Общество выражает несогласие с определенным судом размером арендной платы, полагает, что заключение эксперта от 18.10.2004

№ Э-1024024 не могло быть признано надлежащим доказательством, ссылается на существенное расхождение значений арендной платы, определенных при проведении по настоящему делу судебных экспертиз, а также на недопустимость увеличения арендной платы в период распространения короновирусной инфекции.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель МТУ Росимущества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (правопредшественник МТУ Росимущества, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату здание, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. В (далее – Здание), для использования под офис и торговлю.

Согласно пункту 2.2.2 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом, а также налог на добавленную стоимость.

Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа месяца, подлежащего оплате.

В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.4 Договора).

При заключении Договора в пункте 3.1 размер арендной платы без учета НДС был установлен в размере 125 416 руб. 67 коп. в месяц или

1 505 000 руб. в год в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости прав аренды от 27.11.2006 № Н-21/02/06.

В пункте 3.3 Договора указано, что с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке производит изменение ставки арендной платы, которая определяется на основании отчета об оценке.

Уведомлением от 03.04.2020 № 78-СШ-09/4218 МТУ Росимущества сообщило Обществу об изменении арендной платы и установлении ее с 01.05.2020 в размере 4 140 400 руб. в год.

Увеличение арендной платы обосновывалось отчетом об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, составленным ООО «Городской центр оценки».

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате арендной платы по Договору за период с 01.07.2021 по 31.07.2022, непринятие Обществом мер по урегулированию спора в претензионном порядке, МТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании задолженности по арендной плате, исчисленной по ставке, указанной в уведомлении от 03.04.2020, а также пеней.

Возражая против удовлетворения иска, Общество указало, что в ответ на претензию арендодателя арендатор письмом от 01.11.2022 направил ему отчет № 229/2022-Н об оценке рыночной стоимости арендной платы за Здание, составленный ООО «Городской центр оценки» 07.10.2022 года, согласно которому арендная плата за Здание по состоянию на 13.09.2022 года составляет 3 320 692 руб. в год без учета НДС, и просил Управление установить арендную плату по Договору в размере 3 320 692 руб. в год с 01.01.2022.

Ссылаясь на то, что указанная в уведомлении от МТУ Росимущества от 03.04.2020 № 78-СШ-09/4218 ставка арендной платы не соответствует конъюнктуре рынка, Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к МТУ Росимущества о признании этой величины арендной платы недостоверной и об установлении размера арендной платы по рыночной стоимости и определении ее по результатам судебной экспертизы в связи с наличием разногласий сторон по этому вопросу.

Определением от 28.05.2023 суд первой инстанции назначил экспертизу для определения величины рыночной стоимости арендной платы в отношении Здания с 01.05.2020 по дату проведения экспертизы; проведение экспертизы поручено экспертам ООО «НКГ «ААА+» ФИО4 и ФИО5

Согласно заключению экспертов ООО «НКГ «ААА+»

ФИО4 и ФИО5 от 19.06.2023 № XLI/23-ОН рыночная стоимость арендной платы за пользование Зданием за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 определена в размере 3 781 862 руб., арендная плата в год – 1 491 859 руб.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства МТУ Росимущества о назначении повторной судебной экспертизы и, признав заключение экспертов от 19.06.2023 № XLI/23-ОН надлежащим доказательством, пришел к выводу о том, что указанная в уведомлении МТУ Росимущества от 03.04.2020 № 78-СШ-09/4218 ставка арендной платы не соответствует ее рыночному значению, в связи с чем удовлетворил встречный иск; установив, что за заявленный в первоначальном иске период Обществу уплатило арендную плату в размере, превышающем определенное

по результатам экспертизы значение, суд посчитал, что задолженность за этот период у арендатора отсутствует, поэтому отказал в удовлетворении иска МТУ Росимущества.

Апелляционный суд по результатам исследования доводов и возражений сторон, а также пояснений экспертов ФИО4 и ФИО5, пришел к выводу о наличии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поэтому определением от 08.08.2024 назначил проведение таковой, поручив ее эксперту ООО «Петербургская оценочная компания» ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 18.10.2024

№ Э-1024024 рыночная стоимость арендной платы за период с 01.05.2020 по 19.04.2023 составила 9 673 000 руб. (3 224 333 руб. в год).

Апелляционный суд признал заключение эксперта ФИО6 от 18.10.2024 № Э-1024024 надлежащим доказательством и разрешил спор, исходя из определенной по результатам повторной судебной экспертизы величины арендной платы.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что постановление от 19.09.2025 не подлежит отмене в связи со следующим.

Исходя из положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор - вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, либо в иной форме (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 3 той же статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В данном случае в пункте 3.3 Договора стороны предусмотрели возможность изменения величины арендной платы арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка на основании отчета об оценке.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Для разрешения существенных для дела вопросов и установления достоверной рыночной ставки арендной платы судами была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 18.10.2024

№ Э-1024024, подготовленному по результатам проведения повторной судебной экспертизы, рыночная стоимость арендной платы за период с 01.05.2020 по 19.04.2023 составила 9 673 000 руб. (3 224 333 руб. в год).

Указанная в заключении эксперта ФИО6 от 18.10.2024

№ Э-1024024 величина арендной платы (соответствующая 3 224 333 руб. в год) соотносится с размером величины рыночной арендной платы, определенной в отчете № 229/2022-Н от 07.10.2022 об оценке рыночной стоимости арендной платы за Здание, подготовленном ООО «Городской центр оценки» по заданию Общества (3 320 692 руб. в год), которую Общество предлагало МТУ Росимущества установить в качестве ставки арендной платы по Договору.

Суд апелляционной инстанции всесторонне и полно исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе заключение эксперта ФИО6 от 18.10.2024 № Э-1024024, ее пояснения, пришел к выводу, что указанная в уведомлении МТУ Росимущества от 03.04.2020 № 78-СШ-09/4218 ставка арендной платы не соответствует ее рыночному значению, в связи с чем удовлетворил требования Общества о признании ее недостоверной и определил размер арендной платы в соответствии с заключением эксперта ФИО6 от 18.10.2024 № Э-1024024, признанным судом соответствующим предусмотренным законом требованиям, ясным и непротиворечивым.

При этом суд отметил, что с учетом определенной по результатам судебной экспертизы арендной платы наличие задолженности по Договору за спорный период не подтверждается, поэтому признал правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска МТУ Росимущества.

Судебные акты по настоящему делу в части отказа в удовлетворении первоначального иска МТУ Росимущества в кассационном порядке не

обжалованы, возражений по выводу судом применительно к результатам рассмотрения первоначального иска МТУ Росимущества в суде кассационной инстанции не заявлено.

Доводы подателя о допущенных судом апелляционной инстанции нарушениях норм процессуального права, выразившихся, по мнению Общества, в неотражении в судебных актов и протоколе судебного заседания информации о рассмотрении дела по правилам, установленным Арбитражным процессуального кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в необоснованном отклонении апелляционным судом ходатайств о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, о назначении дополнительной экспертизы, отклоняются судом кассационной инстанции.

Из материалов дела и обстоятельств его рассмотрения не следует, что апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Само по себе назначение на стадии апелляционного производства повторной судебной экспертизы по ходатайству стороны, которой в удовлетворении такового было отказано при рассмотрении дела в суде первой инстанции, о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции не свидетельствует. Удовлетворение судом апелляционной инстанции в такой ситуации ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы соответствует положениям статьи 268 АПК РФ о полномочиях апелляционного суда и пределах рассмотрения дела в апелляционной инстанции.

Ходатайство о назначении дополнительной экспертизы было мотивировано Обществом указанием в заключении от 18.10.2024

№ Э-1024024 и в дополнительных пояснениях эксперта разных значений величины арендной платы.

Вопреки аргументам подателя жалобы его ходатайство о назначении дополнительной экспертизы было рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено по результатам опроса эксперта, в постановлении от 19.09.2025 суд указал выводы по результатам оценки заключения эксперта и пояснений к нему, посчитал, что приведенная в дополнительных пояснениях к заключению сумма отражена в контексте вопросов сторон, поэтому не является выводом о рыночной величине арендной платы.

Ходатайство Общества о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств на стадии апелляционного производства было мотивированно отклонено применительно к положениям статьи 268 АПК РФ и пределах рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

В целом аргументы подателя жалобы по своему содержанию не затрагивают вопросов правильности применения норм материального права в контексте пунктов 1 - 3 части 2 статьи 288 АПК РФ, а направлены на переоценку имеющейся доказательственной базы, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда округа.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного и по результатам рассмотрения кассационной жалобы подлежит оставлению без изменения постановление суда апелляционной инстанции, как судебный акт, которым решение суда первой инстанции было частично изменено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025 по делу № А56-133736/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Семерочка» - без удовлетворения.

Председательствующий Е.В. Чуватина Судьи М.В. Захарова И.В. Сергеева