АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Казань                                                                                        Дело № А65-10848/2023 

 

Дата принятия решения –  10 сентября 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  27 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хамидуллиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Макаровой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан»,                      г. Нижнекамск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Казань (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>),

об обязании освободить незаконно занимаемый земельный участок площадью 42 кв.м. из части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:2 и снести самовольную постройку - здание с кадастровым номером 16:53:040105:34, расположенного по адресу: 

<

...>, земельный участок с кадастровым номером 16:53:040105:19,

а также встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, к Муниципальному казенному учреждению «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан», г. Нижнекамск, о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание – продовольственный магазин, кадастровый номер 16:53:040105:34, общей площадью 290,8 кв. м, расположенное по адресу:                  

<

...>,

 

при участии:

от истца по первоначальному иску – ФИО2 представитель по доверенности №3499/Исх от 27.12.2023; после перерыва – не явился, извещен;

от ответчика по первоначальному иску – ФИО3, представитель по доверенности от 01.05.2024;

от третьего лица 1 (МБУ «Дирекция единого заказчика города Нижнекамска») – не явился, извещен;

от третьего лица 2 (Управление Росреестра по РТ) – не явился, извещен;

от третьего лица 3 (ООО «НК Проект») – ФИО4, представитель по доверенности от 11.01.2022;

от третьего лица 4 (Прокуратура РТ) – ФИО5, представитель по доверенности от 26.07.2024; 

 

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан»,                      г. Нижнекамск (далее – истец по первоначальному иску, Управление, УЗИО), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Казань (далее – ответчик по первоначальному иску, предприниматель, ИП ФИО1), об обязании освободить незаконно занимаемый земельный участок площадью 42 кв.м из части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:2 в течение 10 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Определением от 25.04.2023 на основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное бюджетное учреждение «Дирекция единого заказчика города Нижнекамска», г. Нижнекамск (далее – третье лицо 1), и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань (далее – третье лицо 2).

Определением от 11.07.2023 в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено также Общество с ограниченной ответственностью «НК Проект»,         г. Казань (далее – третье лицо 3, ООО «НК Проект»).

Определением от 13.10.2023 судом на основании ст.49 АПК РФ было принято уточнение исковых требований на обязание ответчика освободить незаконно занимаемый земельный участок площадью 42 кв.м из части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:2 и снести самовольную постройку – здание с кадастровым номером 16:53:040105:34, расположенное по адресу: 

<

...>, земельный участок с кадастровым номером 16:53:040105:19.

Определением суда от 21.12.2023 принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, к Муниципальному казенному учреждению «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан»,                       г. Нижнекамск, о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание – продовольственный магазин, кадастровый номер 16:53:040105:34, общей площадью 282,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Определением от 23.01.2024 суд удовлетворил ходатайство ответчика по первоначальному иску – Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, о назначении экспертизы.

По делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Независимой оценки «Эталон», 420021, 

<

...>, эксперту ФИО6, имеющему высшее образование, стаж экспертной деятельности более 25 лет.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли выполненные работы по изменению площади здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34, градостроительным, строительным, противопожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам?

2. Возможно ли определить по техническому паспорту 2011 года, а также натурному осмотру в какое время (дата) произошли изменения площади здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34?

3. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и интересы здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34?

4. Выходит ли здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34, за пределы земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19? Если выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19, то определить причины такого выхода, а также площадь с описанием границ.

Производство по делу было приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.02.2024 было удовлетворено ходатайство экспертной организации Общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной независимой оценки «Эталон», г. Казань, о привлечении эксперта; к производству судебной экспертизы по делу №А65-10848/2023 привлечен эксперт ФИО7, имеющий высшее образование, стаж экспертной деятельности более 10 лет.

Определением от 27.03.2024 производство по делу №А65-10848/2023 возобновлено в связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения Общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Независимой оценки «Эталон» №О/1476-02/24 от 18.03.2024, назначено судебное заседание.

Определением от 04.07.2024 судом в порядке ст.49 АПК РФ было принято уточнение встречных исковых требований на признание права собственности на самовольную постройку – нежилое здание – продовольственный магазин, кадастровый номер 16:53:040105:34, общей площадью 290,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Этим же определением к участию в деле привлечена Прокуратура Республики Татарстан.

Третьи лица 1 и 2, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не направили.

Суд, руководствуясь ст.156 АПК РФ определили провести судебное заседание в отсутствие третьих лиц 1 и 2.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании 15.08.2024 поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему, настаивала на том, что проведение реконструкции здания, принадлежащего ответчику по первоначальному иску, в отсутствие соответствующего разрешения, в результате которой произошло изменение конструктивных характеристик объекта, в том числе и к изменению его площади в сторону увеличения, позволяет идентифицировать спорный объект в качестве самовольной постройки, который подлежит сносу; в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, ссылаясь на судебную практику, а также выводы экспертов в представленном заключении судебной экспертизы о том, что реконструированный объект соответствует градостроительным, строительным противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, что является основанием для удовлетворения встречного иска о признании права собственности на спорный реконструированный объект.

Представитель ООО «НК Проект» поддержала позицию истца по встречному иску, озвучила пояснения.

Представитель Прокуратуры Республики Татарстан указал, что не успел ознакомиться с материалами дела, в связи с чем выразить позицию по существу спора не представляется возможным.

В судебном заседании 15.08.2024 судом в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв до 10 час. 45 мин. 27.08.2024. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суда с участием представителей ответчика по первоначальному иску, третьего лица 3 и Прокуратуры Республики Татарстан.

Истец по первоначальному иску и третьи лица 1 и 2, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание 27.08.2024 не явились, заявлений, ходатайств не направили.

Суд, руководствуясь ст.156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие истца по первоначальному иску и третьих лиц 1 и 2.

Представитель ответчика по первоначальному иску исковые требования не признал, огласил пояснения по делу, просил отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, настаивая на встречном иске.

Представитель третьего лица 3 поддержала ранее озвученную позицию по делу, считая требования истца по встречному иску подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Представитель Прокуратуры Республики Татарстан озвучил пояснения по делу, указал на наличие оснований для удовлетворения встречного иска и необоснованность требований истца по первоначальному иску о сносе самовольно реконструированного объекта капитального строительства, который соответствует строительным норма и правилам и не представляет угрозу для жизни и здоровья людей.

Как следует из материалов дела, 30.01.2023 специалистом Управления земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19 площадью 240 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>.

В ходе проведения выездного обследования установлено, что указанный земельный участок с кадастровым номером 16:53:040105:19 площадью 240 кв.м с разрешенным видом использования: для размещения продовольственного магазина, категория земель – земли населенных пунктов, предоставлен в аренду ИП ФИО1 (договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.10.2021). На арендуемом земельном участке расположен цветочный магазин с вывеской «Клумба». Однако часть цветочного магазина, ориентировочно площадью 25 кв.м расположена на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040105:2. На прилегающей территории цветочного магазина имеется парковка для посетителей, ориентировочно площадью 215 кв.м и имеется отдельный заезд к парковке площадью 180 кв.м; данные участки заасфальтированы, относятся к земельному участку с кадастровым номером 16:53:040105:2, вид разрешенного использования – для размещения городского парка, категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок с кадастровым номером 16:53:040105:2 находится на постоянном (бессрочном) пользовании МБУ «Дирекция единого заказчика города Нижнекамска».

В ходе проведенного обследования с учетом визуального осмотра, обмера границ земельного участка и сравнения данных, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) установлено, что ФИО1 использует вышеуказанные земельные участки не имея предусмотренных законодательством прав на них.

По результатам проведенного выездного обследования был составлен акт обследования земельного участка №19-об от 30.01.2023.

Ссылаясь на незаконное, без оформленных прав, использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:2 площадью 42 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ об освобождении указанного земельного участка путем сноса самовольной постройки – здания с кадастровым номером 16:53:040105:34.

В свою очередь ИП ФИО1 обратилась со встречным исковым заявлением к МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание – продовольственный магазин, кадастровый номер 16:53:040105:34, общей площадью 282,8 кв.м, расположенное по адресу:                   

<

...>.

В обоснование встречного иска предприниматель указала, что работы по реконструкции здания магазина ей не проводились, а был осуществлен лишь капитальный ремонт, при этом, ссылаясь на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила признать право собственности на самовольную постройку, указав, что спорное здание магазина соответствует установленным требованиям и не представляет угрозу для жизни и здоровья людей, в связи с чем ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы, указывая, что обращение в суд со встречным иском о признании права в данном случае является для нее единственно возможным способом защиты права собственности.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, заслушав в судебных заседаниях доводы и пояснения представителей сторон и третьих лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

При этом действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право пользования имуществом принадлежит собственнику данного имущества либо уполномоченному последним лицу. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с действующим законодательством использование не принадлежащего лицу имущества, в том числе путем размещения на нем каких-либо объектов, возможно только с разрешения собственника данного имущества или в силу закона. Размещение объекта в отсутствие предусмотренных законом оснований нарушает права собственника на пользование, владение и распоряжение данным участком.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

Как следует из указанной нормы, условием для удовлетворения иска об устранении препятствий в осуществлении права владения является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что законный владелец претерпевает нарушения своего права. В силу указанного, негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права у истца, наличия препятствий в осуществлении данного права и того обстоятельства, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании истцом принадлежащего ему имущества, не соединенные с лишением владения и носящие реальный характер.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения и исполнению отдельных переданных государственных полномочий.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

На основании Решения Совета Нижнекамского муниципального района от 29 декабря 2005 года №26 «Об образовании муниципального учреждения «Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район» Республики Татарстан», Управление для реализации целей своей деятельности в порядке и в пределах, установленных муниципальными правовыми актами, осуществляет в пределах своих полномочий управление муниципальным имуществом района, в том числе находящимися в собственности района земельными участками, акциями, долями, вкладами в уставных капиталах хозяйственных обществ.

Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан осуществляет государственные полномочия по управлению и распоряжению федеральной и республиканской собственностью, находящейся в границах района, на основании федеральных законов и законов Республики Татарстан.

Следовательно, Управление обладает полномочиями для предъявления настоящего иска.

Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими участками (пункт 2 статьи 62 и пункт 2 статьи 76 ЗК РФ).

По результатам муниципального земельного контроля актом №19-об от 30.01.2023 и приложенными к нему фотоматериалами установлено, что на арендуемом ИП ФИО1 земельном участке с кадастровым номером 16:53:040105:19 площадью 240 кв.м с разрешенным видом использования: для размещения продовольственного магазина, категория земель – земли населенных пунктов, расположен цветочный магазин с вывеской «Клумба», часть которого, ориентировочно площадью 25 кв.м, расположена на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040105:2.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Обществу с ограниченной ответственностью «НК Проект» в соответствии с п.п.9 п.2 ст.39.6, ст.39.20 ЗК РФ как собственнику здания на основании договора аренды №01-18-166 от 26.10.2018 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:53:040105:19, общей площадью 240 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения продовольственного магазина, расположенный по адресу: 

<

...>, сроком на 5 лет до 22 октября 2023 года (л.д.133-138 т.1).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2021, заключенного между ООО «НК Проект» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), последняя приобрела в собственность нежилое здание продовольственного магазина, общей площадью 205,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 19.07.2021, о чем внесена соответствующая запись №16:53:040105:34-16/137/2021-18 (л.д.59-61 т.1).

В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 ГК РФ и п.1 ст.35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу ст.552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст.25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу указанных правовых норм 12.10.2021 между ООО «НК Проект» (Продавец) и ФИО1 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды №01-18-166 от 26.10.2018, который также в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 20.10.2021, о чем внесена соответствующая запись №16:53:040105:19-16/137/2021-9 (л.д.13-17, 57-58 т.1).

Судом установлено, что земельный участок был предоставлен под объектом недвижимости правообладателя на основании распоряжения публичного органа и заключенного договора аренды земельного участка, нарушений вида разрешенного использования и целевого назначения земельного участка при рассмотрении дела не установлено.

Судом также установлено, что здание продовольственного магазина, общей площадью 205,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34, было внесено в уставной капитал созданного ООО «НК Проект», что следует из решения №1 от 09.10.2017 (л.д.102 т.1). При этом, здание продовольственного магазина штучных товаров по адресу: 

<

...> принято в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 03.06.2003 (л.д.120-125 т.1).

Истец по первоначальному иску, полагая, что незаконное занятие части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:2 площадью 42 кв.м произошло в результате осуществления ответчиком по первоначальному иску действий по реконструкции принадлежащего ему на праве собственности объекта капитального строительства с кадастровым номером 16:53:040105:34, в отсутствие выданного уполномоченным органом разрешения на строительство (реконструкцию), просил обязать ответчика по первоначальному иску освободить его путем сноса самовольно реконструированного объекта. Ответчик по первоначальному иску, обращаясь к истцу по первоначальному иску со встречными исковыми требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, указал на отсутствие иного возможного способа защиты права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.

Как установлено абзацем вторым пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее – Обзор судебной практики от 19.03.2014) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов №10/22) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 №101-О и от 27.09.2016 №1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Содержащиеся в постановлении Пленума №10/22 разъяснения не содержат категоричного вывода об отказе в признании права собственности на постройку лишь в силу отсутствия разрешения на строительство. В пункте 26 названного постановления, напротив, указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, и который подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из вышеизложенных положений постановления Пленума №10/22 следует вывод о необходимости проверки действий застройщика при осуществлении строительства, не исключая возможности признания права на самовольную постройку, проверяя в каждом случае поведение как лица, которое возвело постройку, так и публичного органа, возражающего о ее сохранении.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 №595-О-П, от 17.01.2012 №147-О-О, от 29.03.2016 №520-О, от 29.05.2018 №1174-О №1175-О, от 25.10.2018 №2689-О, от 20.12.2018 №3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2001 №13-П).

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленумов №10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкцией объекта признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст.222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из чего следует, что нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных ГрК РФ требований получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и заключения государственного строительного надзора, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 №14057/10.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

При этом признание права собственности на спорный объект магазина устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги.

Определением от 23.01.2024 судом было удовлетворено ходатайство ответчика по первоначальному иску – Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, о назначении экспертизы.

По делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Независимой оценки «Эталон», 420021, 

<

...>, эксперту ФИО6, имеющему высшее образование, стаж экспертной деятельности более 25 лет.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли выполненные работы по изменению площади здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34, градостроительным, строительным, противопожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам?

2. Возможно ли определить по техническому паспорту 2011 года, а также натурному осмотру в какое время (дата) произошли изменения площади здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34?

3. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и интересы здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34?

4. Выходит ли здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34, за пределы земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19? Если выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19, то определить причины такого выхода, а также площадь с описанием границ.

Согласно выводам экспертов, содержащимся в заключении №О/1476-02/24 от 18.03.2024, при ответе на первый вопрос, проведенные натурные исследования позволяют экспертам сделать однозначный обоснованный вывод о том, что что выполненные ответчиком работы по изменению площади здания, расположенного по адресу:                   

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34, соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

В соответствии с ответом экспертов на вопрос 2, технический паспорт, данные из открытых источников, а также сведения, полученные в результате натурного осмотра, позволяют установить хронологию изменений площади здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34. Такие изменения производились с момента постройки в 2022 году – 2007 году, а также в 2011 году.

Так, экспертом было достоверно установлено, что с момента формирования земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19 в 2002 году контуры здания, располагавшегося на данном земельном участке, изменялись трижды: в 2002 году, 2007 году и 2011 году. Так, согласно данным раздела 5 технического паспорта на здание продовольственного магазина, за период с 30.10.2007 по 25.01.2011 площадь только внутренних помещений объекта изменилась на 1,2 кв.м при этом общая площадь застройки составила 282,8 кв.м. и существенно превысила площадь земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19, равную 240 кв.м. Согласно технического паспорта 2011 года, размеры спорного объекта здания продовольственного магазина на плане составляли 21,42 х 13,03 метров.

При ответе на третий вопрос эксперты в представленном суду экспертном заключении пришли к выводу, что здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы иных лиц.

Согласно ответу на четвертый вопрос, поставленный на разрешение экспертов, здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:53:040105:34, выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19. Площадь застройки здания на момент подготовки экспертного заключения составила 290,8 кв.м. При этом, контур спорного здания в настоящее время повторяет внешние контуры здания, возведенного ранее в 2007 году, что свидетельствует о том, что выход за границы земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19, осуществлен прежним собственником здания.

Кроме того, экспертом сделан однозначный вывод о факте нарушения земельного законодательства, допущенного при первоначальном формировании земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19 путем его вкрапления в участок с кадастровым номером 16:53:040105:2, сформированный для размещения городского парка, и не обеспеченного подъездными проездами для целей его использования в соответствии с видом разрешенного использования (под производственный магазин).

Выводы экспертов основаны на необходимой нормативной документации и исходных данных, что отражено в самом заключении, экспертами приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу и сделан соответствующий анализ.

Таким образом, учитывая соответствие спорного здания продовольственного магазина нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что отсутствие разрешительных документов на реконструкцию объекта не является препятствием для признания права собственности предпринимателя на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества.

Формальное нарушение порядка – отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не может служить безусловным основанием для отказа легализации объекта, поскольку данный факт сам по себе не означает о существующей угрозе жизни и здоровью граждан.

Ответчик по первоначальному иску заявил о пропуске истцом по первоначальному иску срока исковой давности для заявления иска о сносе самовольной постройки.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Истечение срока исковой давности, о применение которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (п.2ст.199 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, созданной без необходимых разрешений, исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что спорный объект возведен без таких разрешений.

Суд в рассматриваемом случае исходит из следующего.

Установленные Гражданским кодексом Российской Федерации правила об исковой давности не подлежат применению в случаях предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления от 29.04.2010 №10/22).

Исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6, 7 информационного письма от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Истец по первоначальному иску обосновал свои требования статьей 222 ГК РФ и мотивировал их тем, что реконструкция спорного здания продовольственного магазина осуществлялась без получения соответствующего разрешения на строительство.

При этом, как следует из материалов дела, истец по первоначальному иску на момент его подачи не являлся владельцем земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19, который 12.10.2021 был передан в аренду на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды №01-18-166 от 26.10.2018.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что к настоящим исковым требованиям подлежит применению общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ.

Поскольку согласно выводам судебного экспертного заключения спорный объект недвижимости не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям противопожарной безопасности, суд приходит к выводу, что на требование истца по первоначальному иску о сносе самовольной постройки распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств и подтверждено заключением судебной экспертизы, изменение площади застройки здания продовольственного магазина, которое привело к выходу его за границы земельного участка с кадастровым номером 16:53:040105:19, произошло как минимум в 2011 году, и документально подтверждено изготовленным техническим паспортом от 25.01.2011 (л.д.1-12 т.2).

Таким образом, Управление должно было знать о несоответствии указанного объекта документации с 2011 года, следовательно, поскольку с исковым заявлением УЗИО обратилось в суд 17.04.2023 (по данным сервиса электронной подачи документов «Мой Арбитр»), срок исковой давности по иску о сносе самовольной постройки истцом по первоначальному иску пропущен.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

Истцом по первоначальному иску в нарушение указанных норм не были представлены достаточные и допустимые доказательства прерывания срока исковой давности по заявленному требованию.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Таким образом, поскольку срок исковой давности пропущен истцом по первоначальному иску, указанные требования удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, учитывая, что безопасность спорного объекта недвижимого имущества, его соответствие градостроительным и строительным нормативам и правилам подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, в том числе судебным экспертным заключением, подготовленным экспертами, предупрежденными судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд находит основания для удовлетворения встречных исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку.

По смыслу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы возлагаются на проигравшую сторону по той причине, что именно ее действиями вызвана необходимость в судебном разбирательстве, поскольку целью обращения в арбитражный суд является защита нарушенного либо оспариваемого права. Иное понимание противоречит понятию судебных расходов, включая судебные издержки, заложенному в статьях 101 и 106 АПК РФ.

Поскольку требование истца по встречному иску о признании права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ не связано с оспариванием его права Управлением как субъектом гражданско-правовых отношений, а вызвано тем, что законодательно установлена возможность легализации объекта, возведенного с нарушением установленного законом порядка, оснований для взыскания судебных издержек по оплате госпошлины по встречному иску и на экспертизу с уполномоченного органа не имеется.

При изложенных обстоятельствах расходы по оплате государственной пошлины и расходы по оплате стоимости судебной экспертизы относятся на предпринимателя.

Подобный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа по делу №А65-20703/2019 от 12.08.2021.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), на нежилое здание – продовольственный магазин, кадастровый номер 16:53:040105:34, общей площадью 290,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

Судья                                                                                                     Л.В. Хамидуллина