АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846-2) 226-55-25

 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело №

А55-31470/2021

20 сентября 2022 года

г.Самара

 

 Резолютивная часть    объявлена 13 сентября 2022 года 

Решение в полном объеме изготовлено 20 сентября 2022 года 

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Лукина А.Г.,

 при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коровиной Н.В., 

 рассмотрев 13.09.2022 в судебном заседании, в котором была оглашена резолютивная часть решения дело по иску  

Департамента управления имуществом городского округа Самара

к частному общеобразовательному учреждению школа "Творчество"

о взыскании, о расторжении договора и об обязании

и по встречному иску Частного общеобразовательного учреждения школа "Творчество" 

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара 

о взыскании 2 163 319 руб. затрат на неотделимые улучшения нежилого помещения по договору аренды № 212002А от 16.01.2021, которые зачесть в счет арендных платежей из расчета 20 663 руб. 33 коп. в месяц.

третьи лица: 

ФИО1

Министерство образования и науки Самарской  области

Главное Управление МЧС по Самарской области

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2, доверенность от 22.12.2021

от ответчика -  ФИО3, доверенность от 28.02.2022

от третьих лиц:

ФИО1, лично, паспорт

Министерство образования и науки Самарской  области – ФИО4, доверенность от 04.04.2022

Главное Управление МЧС по Самарской области - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к частному общеобразовательному учреждению школа "Творчество" (далее - ответчик) о взыскании 1 090 569 руб. 41 коп., в том числе 991 839 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате по договору № 212002А от 16.01.2001 за период с 01.08.2020 по 31.07.2021 и 98 729 руб. 43 коп. пени за период с 11.08.2020 по 31.07.2021, о расторжении договора № 212002А от 16.01.2001 и об освобождении и передачи представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение (ясли-сад) Литера О, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Проспект Ленина, дом № 10А, 1-й этаж: комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 31, 33,34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 2-й этаж: комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31; Подвал, комнаты №№ 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 1 239, 80 кв.м.

Определением от 10.12.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО1.

Определением от 28.01.2022 судом принято встречное исковое заявление частного общеобразовательного учреждения школа "Творчество" к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о взыскании 2 163 319 руб. затрат на неотделимые улучшения нежилого помещения по договору аренды № 212002А от 16.01.2021, которые зачесть в счет арендных платежей из расчета 20 663 руб. 33 коп. в месяц.

Распоряжением председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2022 произведена замена судьи Копункина В.А., рассматривающего дело №А55-31470/2021, на судью Лукина А.Г.

Определением от 22.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство образования и науки Самарской области.

Определением от 23.06.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное Управление МЧС по Самарской области.

Участник по делу надлежащим образом были извещены о начавшемся судебном процессе с их участием, что подтверждается почтовыми уведомлениями о направлении сторонам судебной корреспонденции по адресам государственной регистрации сторон. 

Стороны обеспечили явку своих представителей в судебное заседание. Истец поддержал исковые требования, в отношении встречных требований возражал. Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, встречные исковые требования поддержал.

Рассмотрев иск, суд считает необходимым его удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,   16.01.2001 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (в настоящее время - Департаментом управления имуществом городского округа Самара, далее - Департамент, Истец) и Негосударственным образовательным учреждением школой «Творчество» (в настоящее время -Частное общеобразовательное учреждение школа «Творчество») (далее - Ответчик) заключен договор № 212002А аренды нежилого помещения, общей площадью 167,50 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, проспект Ленина, дом №10А, литера / Секция вО-О3, 1-й этаж, комнаты №№ 3, 24, 28, 29, 30, 31, в целях размещения детского сада, начальной школы.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Договора срок его действия установлен с 01.02.2001 по 31.01.2004.

11.01.2001 между Департаментом и Ответчиком подписан акт передачи объекта недвижимости, на основании которого вышеуказанный объект был передан Ответчику в пользование.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Дополнительным соглашением от 20.06.2008 пункт 2.2 Договора изложен в следующей редакции: срок действия Договора истекает 30.04.2033.

Дополнительным соглашением от 28.10.2002 пункт 1.1 Договора изложен в следующей редакции: Арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование находящийся на балансе Октябрьского района объект муниципальной собственности - нежилое здание (ясли-сад) Литера О, именуемое далее объект, в том числе по адресу: г. Самара, Октябрьский район. Проспект Ленина, лом № 10А, в целях размещения детского сада, начальной школы. Объект включает в себя 1-й этаж: комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31,31, 33,34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 2-й этаж: комнаты Ж№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31: Подвал, комнаты №№ 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 1 239. 80 кв.м.

Согласно пункту 4.3 Договора арендная плата вносится Арендатором в безналичном порядке не позднее 10 числа текущего месяца.

По утверждению истца, обязательство ответчиком по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом исполнены не были.

Пунктом 5.2.2 договора предусмотрено, что за просрочку платежа арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Согласно справке Департамента за Ответчиком числится задолженность в связи с несвоевременным внесением арендной платы в сумме 991 839 руб. 98 коп. за период с 01.08.2020 по 31.07.2021

В порядке досудебного урегулирования спора Департамент в претензии №15 -07-21/32726 от 03.08.2021 предложил ответчику оплатить задолженность в срок до 09.09.2021, однако такая претензия была оставлена без удовлетворения.

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответчика в десятидневный срок.

Департамент претензией № 15-07-21/40646 от 20.09.2021 предложил расторгнуть Договор с 04.10.2020 и передать объект аренды по акту приема-передачи представителю Департамента. Однако указанное помещение до настоящего времени Департаменту не передано.

Департамент полагает, что нарушение условий по оплате арендной платы является основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения № 212002А от 16.01.2001, заключенного между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и Частным общеобразовательным учреждением школой «Творчество» и обязания Частного общеобразовательного учреждения школы «Творчество» освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение (ясли-сад) Литера О, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Проспект Ленина, дом № 10А, 1 -й этаж: комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 31, 33,34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 2-й этаж: комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 8, 29, 30, 31; Подвал, комнаты №№ 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 1 239, 80 кв.м., поскольку нарушение обязательства по своевременной оплате является существенным нарушением условий договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Данные выводы согласуются с позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21.11.2018 N Ф06-39519/2018 по делу N А57-2539/2018, а также в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил отзыв на иск, в котором указал на то, что к договору №212002А аренды нежилого помещения от 16.01.2001 были заключены дополнительные соглашения от 08.06.2005 и от 17.07.2006, на основании которых были внесены изменения в п. 4.1. договора аренды, определены сумма и механизм определения арендной платы. Такие соглашения являются неотъемлемой частью договора аренды.

С учетом внесенных изменений дополнительными соглашениями от 08.06.2005 и от 17.07.2006, на основании дополнительного соглашения от 20.06.2008 срок действия договора продлен до 30.04.2033, что было зарегистрировано в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области от 09.07.2008 за № 63-63-01/146-2008-108.

Ответчик указывает на то, что последние изменения арендной ставки были внесены дополнительным соглашением от 17.07.2006, в соответствии с которым в п. 4.1. договора с 01.01.2006 внесены изменения, а именно указано, что арендная плата (без НДС) составляет 20663,33 руб. Арендная плата в сумме 20663,33 руб. ежемесячно по договору №212002А аренды нежилого помещения от 16.01.2001 вносится ЧОУ школой "Творчество" на расчетный счет УФК по Самарской области (Департамент управления имуществом г.о. Самара).

Ответчик утверждает, что в период с 2006 по 2021 ЧОУ школа "Творчество" исполняло обязанности арендатора, своевременно вносило плату за пользование имуществом (арендную плату), что подтверждается платежными документами за период 02.2017 - 09.2021.

Таким образом, по мнению ответчика, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за нежилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Ответчик указывает на то, что претензия истца и предложение о расторжении договора от 20.09.2021 не обосновывают задолженность арендатора по арендным платежам в спорный период времени с 01.08.2021 по 31.07.2021.

Относительно требования о расторжении договора ответчик пояснил, что из материалов дела усматривается, что ответчиком не было допущено нарушение срока платежа более двух раз подряд, что при наличии спора между сторонами о размере задолженности по арендной плате и начислениям пени, в силу указанных норм, исключается расторжение договора по этому основанию.

Кроме того, ответчик указывает на то, что доказательств, подтверждающих расчеты задолженности, в материалы дела истцом не представлено.

Истец парировал - последнее платежное поручение датировано 07.09.2021, а задолженность с августа 2021 года, в том числе и начисленная в размере который ответчик не оспаривает (20 663,33 рубля в месяц), не оплачена за период с 01.08.2021. То есть, даже в размере, который ответчик не оспаривает, арендная плата ответчиком не оплачивается по периодам более двух раз подряд.

Таким образом, из материалов дела, позиций истца и ответчика, судом установлено, что между сторонами имеется спор относительно наличия задолженности по арендной плате по договору, что явилось основанием его расторжения, а также спор относительно самого размера арендной платы в месяц по договору, которую надлежало оплачивать арендатору.

Указанные обстоятельства, равно как и наличие факта существенного нарушения стороной договора, являются предметом доказывания настоящего спора.

Вступившим в законную силу судебного акта по делу А55-6929/2020, установлено следующее.

По договору аренды нежилого помещения площадью 167,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, № 212002А от 16.01.2002, на основании Постановления Главы города № 1348 от 03.12.1997, был установлен размер арендной платы в размере 3542,71 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 3417,29 руб. - за нежилое помещение и 125,42 руб. - за право пользования земельным участком).

В соответствии с условиями договора аренды № 212002А от 16.01.2001 и статьей 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» № 82-ФЗ от 19.06.2000 арендная плата за нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, увеличилась в 1,2 раза и составила 4226,17 руб. в месяц, без учета НДС, с 01.01.2001.

24.08.2001 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 212002А от 16.01.2002 об изменении площади арендуемого помещения. Общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, составила 1 332,7 кв.м. Размер арендной платы с 01.09.2001 составил 24864,66 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 24109,52 руб. - за нежилое помещение и 755.14 руб. - за право пользования земельным участком).

28.10.2001 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 212002А от 16.01.2002 об изменении площади арендуемого помещения. Общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, составила 1 239,8 кв.м. Размер арендной платы с 01.09.2001 составил 23925,01 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 23196,08 руб. - за нежилое помещение и 728,93 руб. - за право пользования земельным участком). На основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом г.Самары № 213 от 26.12.2001 «Об индексации базовой ставки для расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности» (в 1,5 раза) и в соответствии с Федеральным законом РФ от 14.12.2001 № 163-ФЗ «Об индексации ставок земельного налога» (в 2 раза), арендная плата по договору № 212002А от 16.01.2001 с 01.02.2002 составила-36251.98 руб. в месяц, без учета НДС.

В соответствии с условиями договора аренды № 212002А от 16.01.2002, на основании статьи 7 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона РФ от 24.07.2002 № 110-ФЗ и распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Самары от 25.12.2002 № 309 «Об индексации базовой ставки для расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности» плата за право пользования земельным участком увеличилась в 1,8 раза, базовая ставка, применяемая при расчете арендной платы за нежилые помещения, была установлена в размере 54 руб. за один квадратный метр.

На основании вышеизложенного, арендная плата по договору № 212002А от 16.01.2002 с 01.02.2003 составила 44377,09 руб. в месяц, без учета НДС.

На основании Постановления Главы города Самары от 04.07.2003 № 548 заключено дополнительное соглашение от 29.01.2004 к договору аренды № 212002А от 16.01.2002 о предоставлении ЧОУ школе «Творчество» льготы по арендной плате, определена ставка арендной платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, в размере 75 рублей за один квадратный метр в год, сроком на один год.

Таким образом, размер арендной платы по договору № 212002А от 16.01.2002, в период с 04.07.2003 по 31.01.2004, составил 10372,90 руб. в месяц, без учета НДС.

29.01.2004 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 212002А от 16.01.2002 о продлении срока действия указанного договора до 31.01.2009. Таким образом, ставка арендной платы за вышеуказанное нежилое помещение, в размере 75 рублей за один квадратный метр в год была установлена на период с 01.02.2004 по 03.07.2004.

В соответствии с постановлением Главы города Самары от 15.04.2005 № 651 «Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе «Творчество» ЧОУ школе «Творчество» была предоставлена льгота по арендной плате в виде установления минимального размера арендной платы 150 руб. за 1 кв. м в год без учета платы за право пользования земельным участком и налога на добавленную стоимость.

Таким образом, размер арендной платы с 15.04.2005 по договору аренды № 212002А от 16.01.2001 составил 34548,13 руб. в месяц без учета НДС.

В соответствии с постановлением Главы города Самары от 08.11.2005 № 2989 «О внесении изменений в постановление Главы города Самары от 19.11.2003 № 1334 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре» установлен минимальный размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями -200 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС, а также внесены изменения в Методику определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре.

С учетом внесенных изменений с ЧОУ школа «Творчество» заключено дополнительное соглашение от 17.07.2006 к договору аренды № 212002А от 16.01.2001 об изменении размера арендной платы, которая с 01.01.2006 составила 20663,33 руб. в месяц, без учета НДС.

С данной суммой арендной платы ответчик согласен.

Однако уже в рамках настоящего дела истец отметил.

 В период с 01.02.2003 размер арендной платы по Договору был рассчитан в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы нежилых помещений для объектов недвижимости муниципальной собственности г. Самары, утвержденной на момент заключения Договора.

30.09.2015 постановлением Администрации городского округа Самара №1080 утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, которой не предусмотрены категории льготных арендаторов.

В соответствии с условиями п.4.2 Договора Департаментом управления имуществом городского округа Самара в адрес ЧОУ школы «Творчество» направлено уведомление от 26.03.2021 №15-07-04/11394 о том, что льгота по арендной плате не действует, в связи с чем учреждение обязано вносить плату за пользование объектами недвижимости в полном размере, установленном в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самара, а также указано на увеличение арендной платы по договору №212002А от 16.01.2001, в связи с чем с 01.04.2021 арендная плата по договору составляет 260 358,00 руб. с учетом НДС. Непосредственно арендную плату в размере 216 965,00 рублей предложено перечислять истцу, оставшийся НДС в бюджет по месту учета в налоговой инспекции.

Размер арендной платы установлен посредством отчета об оценке произведенного аудиторской фирмой "Сонар-Ф". Копия отчета об оценке направлена ответчику в качестве приложения к указанному уведомлению.

Уведомление получено ответчиком 30.03.2021 (данные сайта Почта России).

Ответчик указывает, что истец регулярно выходит с аналогичными с рассматриваемыми требованиями, и получает судебные отказы, в том числе - последний указанное дело А55-6929/2020. В Решении по данному делу суды первой, второй и третьей инстанций дали однозначную оценку недопустимости повышения установленной по договору арендной платы.

Истец опровергает позицию истца, указывая, что указанный отказ мотивирован судом исключительно несоблюдением истцом порядка уведомления ответчика об увеличении арендной платы, выводов о невозможности или недопустимости увеличения арендной платы судебные акты по делу А55-6929/2020 не содержат. При этом, направляя ответчику уведомление от 26.03.2021 истец полностью исполнил порядок указанный в Решении по делу А55-6929/2020.

Суд рассмотрев представленные суду документы находит, что истцом действительно соблюден порядок уведомления   ответчика об увеличении размера арендной платы.

Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением.

В соответствии с позицией ВС РФ, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с изменениями и дополнениями) величина арендной платы определяется постановлением главы г.о. Самара, а при его отсутствии - дополнительным соглашением к договору аренды.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

В данном случае, односторонне увеличение арендной платы истцом предусмотрено договором. Условие для увеличения - принятие 30.09.2015 постановления Администрации городского округа Самара №1080 которым утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, которой не предусмотрены категории льготных арендаторов.

Кроме того, в соответствии с Постановлением Главы города Самары от 15.04.2005 № 651 (далее - Постановление № 651) «Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе «Творчество»» Ответчику была предоставлена льгота но арендной плате в виде установления минимального размера арендной платы 150 руб. за 1 кв.м в год без учета платы за право пользования земельным участком и налога на добавленную стоимость.

Постановление № 651 признано утратившим силу в соответствии с принятием Постановления Администрации городского округа Самара от 24.04.2019 № 259 (далее - Постановление № 259).

Таким образом, с 25.04.2019 льгота но арендной плате для ответчика не действует.

Законность Постановления № 259 и увеличение арендной платы оспаривалась Ответчиком в Арбитражном суде Самарской области в рамках дела № А55-23348/2019.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда о

<

г 19.02.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановление № 259 было признано судом не противоречащим федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, не нарушающим прав и охраняемых законом интересов заявителя, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что Постановление № 259 является законным и обоснованным.

Кроме того, возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. 

Департамент уведомлением от 26.03.2021 № 15-07-04/1 1394 сообщил Ответчику, что с 01.04.2021 размер арендной платы подлежит определению в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-фз "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании пункта 3.1. Положения "О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду", утвержденного Решением Думы городского округа Самара от 29.11.2007 № 499, а также то, что отчетом рыночной стоимости права аренды па объект нежилого фонда от 21.12.2021 определен размер арендной платы по договору аренды от 16.01.01. № 212002А, который с 01.04.2021 составляет 260 358 руб. 00 коп. в месяц, включая сумму НДС.

В соответствии с вышеуказанным разъяснением ВАС РФ, истец произвел расчет ежемесячной платы на основании отчета об оценке. Отчет об оценке доведен до ответчика вместе с уведомлением об увеличении арендной платы. Отчет не оспорен.

Условия увеличения истцом арендной платы с 01.04.2021 можно считать соблюденными, у истца имеются основания с 01.04.2021 производить начисления арендной платы в размере  216 965,00 рублей.

Истец заявляет о наличии задолженности по оплате арендных платежей за период август 2020 года - июль 2021 года включительно. Расчет осуществлен исходя из ежемесячной арендной платы за период 01.08.2020 - 31.03.2021 - 20 663,33 рубля, за период с 01.04.2021 по 31.07.2021 - 216 965,00 рублей. Всего задолженности с учетом частичных оплат - 991 839,00 рублей. Также истец представил реестр всех платежей начиная с момента  заключения договора. Суд проверил расчет истца он верен. Ответчик расчет оспорил, но не представил доказательств каких-либо дополнительных платежей, помимо тех, которые указал истец.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 4.3 Договора арендная плата вносится Арендатором в безналичном порядке не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно пункту 5.2.2. Договора за просрочку платежа Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Истец произвел расчет неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.08.2020 по 31.07.2021, он составил 98 729,43 рублей.

Расчет неустойки верен, соответствует условиям договора и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 6.3 Договора требование о расторжении договора может быть заявлено стороной настоящего договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в десятидневный срок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В силу положений статьи 619 ГК РФ до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Как указывалось выше, все это истец исполнил.

Фактически единственным доводом ответчика по существу, было необоснованное увеличение истцом арендной платы с 01.04.2021.

Однако судом усматривается, что и за период с 01.08.2020 - 31.03.2021, когда размер арендной платы не вызывал у ответчика сомнений, ответчик также в течении 8 месяцев не вносил арендную плату. Последний платеж ответчика датирован октябрем 2020 года.

В соответствии с положениями пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, пункта 3 статьи 619 Департамент письмом № 15-07-21/40646 от 20.09.2021 предложил расторгнуть Договор с 04.10.2021 и передать объект аренды по акту приема-передачи представителю Департамента. Однако указанное помещение до настоящего времени Департаменту не передано.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

У истца имеются основания требовать расторжения договора и возврата имущества из аренды.

Исковое требование подлежит полному удовлетворению.

Истец при подаче иска госпошлину не оплачивал, размер госпошлины за его рассмотрение составляет 29 906,00 рублей. В соответствии со ст.110 АПК РФ госпошлина подлежит отнесению на ответчика, со взысканием ее в доход федерального бюджета.

Ответчик подал встречное исковое заявление.

Ответчик просит взыскать с Департамента управления имуществом г.о. Самара затраты ЧОУ школы "Творчество" на неотделимые улучшения нежилого помещения по договору аренды № 212002А от 16.01.2001 в сумме 2 163 319,00 руб., которые зачесть в счёт арендных платежей из расчёта 20 663,33 руб. в месяц.

Свое заявление ответчик основывает на следующем.

Согласно п. 8.1. договора аренды №212002А от 16.01.2001, в случае необходимости Арендатор обязан самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счёт собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с Арендодателем. Расходы Арендатора на капитальный ремонт могут засчитываться в счёт арендной платы за помещение в соответствии с дополнительным соглашением между Арендодателем и Арендатором.

Ответчик считает, что таковое согласование было достигнуто на основании:

- письма Комитета по управлению имуществом Администрации г. о. Самара от 13.04.2006 г. № 15-07-25/22804 - «О ремонте»;

- запроса Комитета по управлению имуществом Администрации г. о. Самара от 13.04.2006 г. № 15-07-25/22805 - «О ремонте»;

- письма Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Самара от 03.05.2006 г. № 15-07-25/27939 - «О реконструкции»;

- письма Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Самара от 30.06.2006 г. № 15-07-16/40829 - «О реконструкции»;

- протокола № 1 заседания комиссии по возмещению затрат арендаторов на капитальный ремонт от 05.07.2007 г.

Ответчик заявляет, что им был сделан капитальный ремонт помещений, что подтверждается договорами подряда, локальными рессурсно-сметными расчетами, актами приема передачи работ, платежными поручениями по оплате работ. Всего ответчик, по его расчетам произвел затрат на неотделимые улучшения в размере 2 993 483,00 рубля. 

В соответствии с п. 2 ст. 632 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно Протокола № 1 заседания комиссии по возмещению затрат арендаторов на капитальный ремонт от 05.07.2007 г. общая сумма согласованных затрат НОУ школа «Творчество» на нежилое помещение (пр. Ленина, 10А) составляет - 830 164,00 руб. Онеа зачтена в счет арендных платежей.

Разница денежных средств не зачтённая в счёт арендных платежей составляет: 2 993 483,00 - 830 164,00 = 2 163 319,00 руб.

Ответчик считает, что они тоже согласованы, и просит с учетом расторжения договора взыскать их с истца.

Истец возражает, истец указывает, что ответчику было согласовано производство работ  только на сумму 830 164,00 рублей, и данная сумма уже зачтена в счет арендных платежей. На остальную сумму ремонтные работы истец не согласовывал, необходимости в них не усматривал, их ответчик произвел на свой страх и риск. Взысканию они не подлежат.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска по следующим основаниям.

В соответствии с п.3 ст.623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 623 (пунктами 1 и 2) Гражданского кодекса Российской    Федерации    произведенные    арендатором    отделимые    улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотренные договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу данной нормы под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой дооборудованием основного средства. При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

В предмет доказывания по такому требованию входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Исходя из вышеуказанных документов, и пояснений представителей сторон данных в судебном заседании, усматривается следующее.

Письмом от 14.03.2006 года ответчик обратился к истцу с просьбой разрешить реконструкцию нежилого помещения.

12.04.2006 составлен комиссионный акт с участием представителей сторон в котором отмечены недостатки оконной столярки, инженерных сетей, электрики, полов. 

Письмом Комитета по управлению имуществом Администрации г. о. Самара от 13.04.2006 г. № 15-07-25/22804, истец заявил, что не возражает, если в данной части ответчик проведет ремонт. Решение о зачете будет принято после представления истцу сметных документов.

Письмом Комитета по управлению имуществом Администрации г. о. Самара от 13.04.2006 г. № 15-07-25/22805, запрошены индексы по смете.

Письмом Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Самара от 30.06.2006 г. № 15-07-16/40829 - запрошена разрешительная документация по строительству.

Письмо Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Самара от 03.05.2006 г. № 15-07-25/27939 - «О реконструкции», на которое ссылается ответчик суду не представлено.

Исходя из актов выполненных работ и платежных поручений, капитальный ремонт производился в 2006 году.  

03.07.2007 прошла комиссия по возмещению затрат арендаторов, в том числе в отношении ответчика, последним была представлена сумма 2 993 483,00 рубля, но согласована 830 164,00 рубля.

17.10.2007 года между сторонами подписано Соглашение о возмещении затрат на проведение капитального ремонта.

Исходя из изложенного усматривается, что ответчик решил провести капитальный ремонт, при том, что он уже был произведен  в 2001 году. Комиссия произвела осмотр помещений и рекомендации относительно отдельных элементов помещений, в смысле необходимости замены, - дала.

Документация на согласование была представлена ответчиком истцу.

По итогам рассмотрения документации, ответчик согласовал работ на 830 164,00 рубля, при том, что на согласование была направлена вся сумма затрат.

Ответчик считает, что на размер согласования повлияла имеющаяся на тот момент за ответчиком задолженность по арендным платежам, и истец согласовал сумму только в пределах задолженности.

Этот довод опровергается  Соглашением о возмещении затрат на проведение капитального ремонта от 17.10.2007. На момент согласования задолженность за ответчиком составляла меньшую сумму, за период с 15.05.2005 по 31.10.2007. 114 975,04 рублей было решено направить на погашение задолженности по будущем периодам.

Таким образом, довод истца, что вся заявленная во встречном  иске сумма была представлена ответчиком на согласование, но согласована только сумма 830 164,00 рубля, подтверждается материалами дела. При этом, согласованию предшествовал осмотр, который определил действительно необходимый объем работ для рассматриваемых помещений.

 Согласно пункту 8.1 договора аренды № 212002А от 16.01.2001 в случае необходимости Арендатор обязан самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с Арендодателем. Расходы Арендатора на капитальный ремонт могут засчитываться в счет арендной платы за помещение в соответствии с доополнительным соглашением между Арендодателем и Арендатором.

Таким образом, стороны в договоре прямо предусмотрели, что в случае зачета Арендодателем расходов понесенных Арендатором на капитальный ремонт в погашение арендных платежей оформляется дополнительным соглашением к договору.

Между тем, соглашением о возмещении затрат на проведение капитального ремонта объекта нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности от 17.10.2007, стороны согласовали, что Департамент возмещает Арендатору его затраты капитальный ремонт в размер 830 164 руб., путем перечисления Департаментом указанной суммы в счет погашения долга Арендатора за период с 15.05.2005 по 31.10.2007.

Суд считает, что ответчиком не представлено доказательств того, что результат работ, на сумму превышающую 830 164,00 рубля,  может считаться улучшением спорного нежилого помещения. Указанные работы проводились ответчиком в собственных интересах увеличение стоимости нежилого помещения в результате их осуществления ответчиком также не доказано. Заявленный ремонт произведен в 2006 года, однако спорное нежилое помещение эксплуатируется самим же ответчиком до настоящего времени, из чего можно сделать вывод, что все заявленные ответчиком улучшения им же и потреблены. 

В любом случае, не усматривается, что на сумму расходов на ремонт превышающую 830 164,00 рубля, ответчик получил согласование от истца. 

В соответствии с п.3 ст.623 ГК РФ, заявленное встречное требование удовлетворению не подлежит.

В удовлетворении встречного иска следует отказать.

Довод истца, что по рассматриваемому встречному требованию пропущен срок исковой давности необоснован.

Срок начинает течь с момента, когда ответчик  узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. 

В рассматриваемом случае, ответчик получает право на компенсацию неотделимых улучшений с момента расторжения договора аренды, то есть в данном случае с момента вынесения судебного акта. Срок исковой давности, по встречному иску не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования  Департамента управления имуществом городского округа Самара  удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Частного общеобразовательного учреждения школы «Творчество» (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН 

<

***>) 1 090 569,41 рублей, в том числе:  991 839,98  рублей основного долга, 98 729,43  рублей пени.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 212002А от 16.01.2001, заключенный между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и Частным общеобразовательным учреждением школой «Творчество».

Обязать Частное общеобразовательное учреждение школу «Творчество» (ИНН 

<

***>), освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи нежилое помещение (ясли-сад) Литера О, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Проспект Ленина, дом № 10А, 1-й этаж: комнаты №№ 1,2,3,4, 5,6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,21,22, 24, 25,26, 27,28, 29, 30, 31, 31, 33,34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 2-й этаж: комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31; Подвал, комнаты №№ 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 1 239, 80 кв.м.

Взыскать с Частного общеобразовательного учреждения школы «Творчество» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 29 906,00 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья              Лукин А.Г.