АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-29381/2023

г. Новосибирск

22 мая 2024 года

резолютивная часть объявлена 6 мая 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 22 мая 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Копкиным Д.А.,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «11-БЕТА» (ИНН 

<

***>)

о взыскании долга, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Супериор» (ИНН 

<

***>),

акционерное общество «15 центральный автомобильный ремонтный завод» (ИНН 

<

***>)

при участии  в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 27.12.2023, служебное удостоверение, диплом

ответчика: ФИО2, доверенность от 26.10.2023 в порядке передоверия от 18.08.2023, паспорт, диплом

третьих лиц: не явились, уведомлены

установил:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «11-БЕТА» (далее - ответчик, общество) о взыскании долга по договору аренды земельного участка № 111537р от 05.07.2016 за период с марта 2022 года  по август 2023 года в размере 1933547 рублей 13 копеек, неустойки за период с 02.04.2022 по 03.08.2023 в размере 223783 рублей 88 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.08.2023 по 22.08.2023 в размере 10011 рублей 13 копеек.

К участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Супериор» (далее  ООО «Супериор»), акционерное общество «15 центральный автомобильный ремонтный завод» (далее – завод).

Требования мэрии мотивированы тем, что общество после истечения договора аренды земельного участка № 111537р от 05.07.2016 земельный участок не возвратило, плату за пользование земельным участком в указанный период не вносило. 

Общество, возражая против иска, со ссылкой на судебную практику указало на то, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку мэрия начисляет арендную плату в отсутствии договорных отношений, фактическое землепользование в спорный период отсутствовало, отсутствие акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью, кроме того, обязанность возврата земельного участка по акту приема-передачи не предусмотрена условиями договора, взыскание платы за использование земельным участком по окончании срока договора аренды земельного участка допускается только при наличии реального фактического землепользование. Общество указывает, что свайные конструкции возведены в 1998 году, то есть не обществом, в спорный период фактическое землепользование осуществлялось ООО «Супериор», которое 15.04.2022 зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, находящегося на спорном земельном участке.  Как собственник объекта незавершенного строительства  ООО «Супериор», расположенного на спорном земельном участке, стало лицом, у которого было исключительное право на использование земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства и именно оно должно вносить плату за данное использование. Факт регистрации за ООО «Супериор» права собственности на объект незавершенного строительства, очевидно указывает на то, что именно ООО «Супериор» использовало земельный участок и имело намерение на его использование с оформлением договорных отношений.

Мэрия, возражая против доводов ответчика, пояснила, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.01.2023 по делу № А45-28639/2022, вступившим в законную силу, признано отсутствующим право собственности ООО «Супериор» на объект незавершенного строительства, степенью готовности 12 %, расположенное по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 54:35:091900:1041, площадью 567,7 кв.м. Указанным судебным актом установлено, что государственная регистрация  права собственности ООО «Супериор» на объект незавершенного строительства осуществлена незаконно, в нарушение требований действующего законодательства. 

Представители мэрии и общества поддержали указанные доводы. 

Третьи лица отзывы не представили, представителей в судебное заседание не направили. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

Между мэрией (арендодателем) и  заводом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 05.07.2016 № 111537р (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства многоквартирного многоэтажного дома по ул. Бердышева земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:091900:554 площадью 3644 кв.м. Договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации. 

Срок действия договора с 05.07.2016 по 05.07.2019 (пункт 1.4 договора). 

05.09.2017 между заводом и обществом с ограниченной ответственностью «Примум» заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка. 

05.10.2017 соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка общество с ограниченной ответственностью «Примум» передало свои права и обязанности по договору обществу. 

05.07.2019 срок действия договора аренды истек, после истечения срока действия договора земельный участок не был возвращён, в связи с чем, по мнению истца, он вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки.

В соответствии с пунктами 2.3.1, 2.3.2, 2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным, на расчётный счёт истца, с учётом ежегодного ее увеличения на размер инфляции.

В нарушение взятых на себя обязательств, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с марта 2022 года по август 2023 года в сумме 1933547 рублей 13 копеек.

За несвоевременное перечисление арендной платы в соответствии с пунктом 2.3.3 договора начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа. 

На сумму образовавшейся задолженности за период с 02.04.2022 по 03.08.2023 начислена пеня в размере 223783 рублей 88 копеек.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 04.08.2023 на земельный участок с кадастровым номером 54:35:091900:554 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

В связи с переходом права собственности на земельный участок, с момента перехода права ответчику начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.08.2023 по 22.08.2023 в сумме 10011 рублей 13 копеек. 

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 15.02.2023 № 31/20-01949, в котором предложено перечислить образовавшуюся задолженность по договору аренды с учётом текущего ежемесячного начисления арендной платы и неустойки, начисленной на день оплаты основного платежа, не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления.

Добровольно требование не исполнено, в связи с чем, мэрия обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу, осуществляющему пользование, независимо от основания возникновения пользования.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование оговоренный в договоре земельный участок.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий. 

Как установлено судом, договор прекращен 05.07.2019. 

Довод общества о том, что договором не предусмотрено составление акта приема-передачи при прекращении договора, отклоняется судом.

По общему правилу возврат арендованного имущества производится в том же порядке, как и его получение после заключения договора аренды. В рассматриваемом случае договор имеет силу акта приема-передачи, в соответствии с которым земельный участок передан арендатору, то есть по сути акта приема-передачи земельного участка в пользование был оформлен, а потому в том же порядке должен быть произведен и возврат участка.

В то же время, как справедливо указал ответчик, акт приема-передачи не является единственно возможным доказательством, подтверждающим фактический возврат объекта найма арендодателю. Для подтверждения указанного обстоятельства могут быть использованы и другие доказательства.

Вместе с тем, ответчик таких доказательств не представил. 

В обоснование своих возражений ответчик указывает, что им не осуществлялось фактическое землепользование, поскольку на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке зарегистрировано право собственности ООО «Супериор», совокупность действий ООО «Супериор» позволяет сделать вывод о том, что именно третье лицо было заинтересовано в использовании земельного участка и осуществляло фактическое пользование. 

Как установлено судом, 29.11.2021 между заводом и ООО «Супериор» заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО «Супериор»  в собственность переданы сваи железобетонные 300*300*12000 (объём 54 куб.м – 50 шт., блоки бетонные 600*600*24000 (объём  8, 64 куб.м – 10 шт., ростверк железобетонный – 15, 6 куб.м. 

Данное имущество смонтировано в контуре границ земельного участка 54:35:091900:554, впоследствии ООО «Супериор» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:091900:1041), представляющий собой группу вышеуказанных строительных конструкций. Государственный кадастровый учёт объекта осуществлён на основании технического плана, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимого имущества.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что земельный участок фактически использовался ООО «Супериор», как собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке. 

Как установлено решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.01.2023 по делу № А45-28639/2022  государственный кадастровый  учёт и государственная регистрация права на объект произведён  в нарушение требований действующего законодательства. Судом признано отсутствующим права собственности ООО «Супериор» на объект незавершенного строительства.

С учетом того, что право собственности ООО «Супериор» было зарегистрировано незаконно, право собственности на объект не возникло, в данном случае не применим принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. ООО «Супериор» было не вправе претендовать на использование земельного участка. Действия третьего лица, направленные на приобретение права собственности на объект, не свидетельствует о фактическом использовании земельного участка, на котором данный объект расположен. 

Довод ответчика о том, что с августа 2012 года по декабрь 2022 года состояние земельного участка не изменилось, а также о том что обществом не получалось разрешений на строительство,  что свидетельствует о том, что общество не пользовалось земельным участком,  судом отклоняется.

Общество в пределах срока действия договора не заявляло о невозможности использования земельного участка для целей строительства, не обращалось в мэрию за расторжением договора, напротив, общество в 2019 году обращалось в мэрию за продлением договора аренды.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что обществом не доказан факт того, что в спорный период им не использовался земельный участок. 

Ответчик, арендованный земельный участок истцу не возвратил, в связи с чем, его обязательство по внесению арендной платы не прекращено. 

В силу статей 309 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Системное толкование пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

По смыслу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных в арендой»).

Таким образом, принимая во внимание, что ответчику спорный земельный участок передан по договору аренды, а ответчик его не возвратил, суд пришел к выводу о том, что ответчик обязан вносить арендную плату.

Согласно представленному истцом расчету долг по арендной плате за период с марта 2022 года по август 2023 года составляет 1933547 рублей 13 копеек. 

Также суд признает обоснованным начисление неустойки за нарушение сроков оплаты арендных платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 66 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Поскольку нарушение сроков внесения арендных платежей подтверждено материалам дела, начисление неустойки правомерно. 

Согласно расчету истца неустойка за период с 02.04.2022 по 03.08.2023  составляет 223783 рубля 88 копеек. 

Ответчик заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (абзацы 2, 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81).

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 6-О).

При решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (пункт 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).

Поскольку ответчик обязательства по договору исполнил ненадлежащим образом, истец вправе требовать применения к нему мер гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.

Арбитражный суд, отклоняя довод ответчика о том, что предъявленная к взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, отмечает, что учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Между тем, ответчиком доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки  последствиям нарушенного обязательства, не представлено. 

Судом установлено, что расчет неустойки произведен истцом без учета правил о моратории, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, в связи с чем, суд произвел перерасчет неустойки.

Поскольку ответчиком обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком не была исполнена, истец предъявил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами после перехода права собственности на земельный участок. 

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Согласно расчёту, проценты за пользование чужими денежными средствами  за период с 04.08.2023 по 22.08.2023 составили 10011 рублей 13 копеек. Расчёт проверен арбитражным судом и признан обоснованным. 

Судебные расходы по делу относятся  на ответчика в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Р Е Ш И Л :

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «11-БЕТА» (ИНН 

<

***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) долг 1933547 рублей 13 копеек, пени 222930 рублей 76 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами 10011 рублей 13 копеек. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «11-БЕТА» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 33824 рубля. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                             Н.С. Галкина