ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, факс 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-20325/2017

31 января 2019 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2019.

В полном объёме постановление изготовлено 31.01.2019.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В. и                              Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания                      ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Керчи Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2018 по делу №А83-20325/2017 (судья Толпыго В.И.)

по первоначальному иску администрации города Керчи Республики Крым

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 1 693 162,74 руб.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к администрации города Керчи Республики Крым

о признании договора аренды земельного участка недействительным,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 09.01.2019; ФИО4 по доверенности от 20.04.2018,  

 

у с т а н о в и л:

администрация города Керчи Республики Крым (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с сентября 2016 по июль 2017 в размере 1 475 252,35 руб., пени по состоянию на 10.07.2017 в сумме 217 910,39 руб. за пользование земельным участком площадью 1 500 кв.м., кадастровый номер 90:19:0101113:1963, расположенным в районе ул.Генерала Петрова в г.Керчи Республики Крым (далее – спорный земельный участок), на основании договора аренды от 25.07.2016, заключенного между администрацией города Керчи Республики Крым и предпринимателем (далее – договор от 25.07.2016). Исковые требования мотивированы необоснованным, по мнению администрации, уклонением предпринимателя от внесения арендных платежей, предусмотренных договором.

Предприниматель обратилась в Арбитражный суд Республики Крым со встречным иском к администрации о признании недействительным договора аренды от 25.07.2016; предмет и основания заявленных требований неоднократно уточнялись предпринимателем; с учетом ходатайства от 02.10.2018 об уточнении встречных исковых требований (л.д.38-43 т.2), удовлетворенного протокольным определением Арбитражного суда Республики Крым от 16.10.2018 (л.д.48-49 т.2), предприниматель просит суд признать договор от 25.07.2016 аренды спорного земельного участка недействительным (ничтожным). Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор от 25.07.2016 аренды земли заключен, по мнению предпринимателя, с нарушением требований действующего законодательства. Так, в частности, истец отмечает, что в условиях аукциона на право аренды спорного земельного участка отражены максимальные и минимальные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а в условиях договора аренды, заключенного по результатам проведенного аукциона указан лишь вид разрешенного использования: деловое управление, вспомогательные виды – магазины, развлечения с отсутствием обременений. Кроме того, ссылается на то, что в условиях аукциона на право аренды земельного участка не указан конкретный срок, на который предполагалось заключить договор аренды, в то время как в самом договоре аренды от 25.07.2016 указан срок договора, равный 1 году и 6 месяцам. Администрация, по мнению предпринимателя, по существу допустила злоупотребление принадлежащими ему правами; напротив, предприниматель, участвуя в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, подписывая договор аренды, добросовестно заблуждался. На основании вышеизложенного предприниматель настаивает на признании судом указанного договора недействительным в силу его ничтожности. Одновременно предприниматель ссылается на признаки незаключенности оспариваемого договора ввиду отсутствия у него государственной регистрации. Предприниматель возражает против взыскания с него задолженности по арендной плате, предусмотренной договором аренды от 25.07.2016, ввиду того, что такой обязанности, по мнению ответчика, у него не возникло. Отмечает, что сама по себе ничтожность сделки, отсутствие регистрации, свидетельствующее о незаключенности указанного договора, пороки оформления сделки, такие как несоответствие вида разрешенного использования земельного участка и срока аренды, указанные в условиях аукциона и в договоре аренды от 25.07.2016, являются, по мнению предпринимателя, основанием для его освобождения от  предусмотренных договором от 25.07.2016 обязательств по внесению арендной платы. 

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2018 по делу встречное исковое заявление предпринимателя удовлетворено. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 25.07.2016, заключенный между администрацией и предпринимателем. В удовлетворении первоначального искового заявления администрации отказано.

Удовлетворяя требование предпринимателя о признании договора от 25.07.2016 недействительным, суд первой инстанции отметил, что заявителем доказана невозможность исполнения договора от 25.07.2016 в части распоряжения объектом аренды ввиду неверного указания в нем срока действия договора, меньшего, чем срок, предусмотренный действующим законодательством, достаточный для реализации цели соглашения. Изложенное, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует о ничтожности договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации о взыскании задолженности по договору аренды от 25.07.2016 и пени, суд первой инстанции руководствовался положениями пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), отметив, что предпринимателем предоставлены достаточные доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств юридического характера, препятствующих использованию объекта аренды в соответствии с его целевым назначением в соответствии с условиями договора.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, администрация обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2018 по делу отменить, принять новый судебный акт. Полагает, что срок, на который был заключен договор аренды (1 год 6 месяцев), является законным и обоснованным в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 №137/пр «Об установлении срока , необходимого для инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений», а так же статьи 38.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В силу того, что объект аренды передан от арендодателя арендатору и принят последним по акту приема-передачи, считает необоснованным утверждение предпринимателя об отсутствии у него обязанности производить арендные платежи, предусмотренные договором от 25.07.2016.

Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направила, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в ее отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители предпринимателя в судебном заседании поддержали возражения против апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей предпринимателя, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим частичной отмене, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации города Керчи от 04.05.2016 №982/1-п «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» принято решение организовать и провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка кадастровый номер 90:19:010113:1963 площадью 1 500 кв.м., расположенного по ул.Генерала Петрова в г.Керчь Республика Крым, из земель населенных пунктов, имеющего основной вид разрешенного использования: деловое управление, вспомогательные виды: магазины, развлечения.

Начальная цена предмета аукциона составила – 190 000 руб. (пункт 5 извещения о проведении торгов), срок аренды земельного участка – 1 (один) год 6 (шесть) месяцев (пункт 9 извещения о проведении торгов). 

Извещение о проведении торгов от 04.05.2016 было опубликовано на официальном сайте администрации города Керчи, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В пункте 4 извещения о проведении торгов, являющегося приложением №1 к постановлению администрации г.Керчи Республики Крым от 04.05.2016 №982/1-п, определены параметры и нормативы строительства объектов капитального строительства, для данного земельного участка, в соответствии с его видом разрешенного использования – деловое управление, магазины, развлечения.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с итогами проведенного аукциона 25.07.2016 между администрацией города Керчи Республики Крым (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер 90:19:010113:1963, площадью 1 500 кв.м., расположенного по ул.Генерала Петрова в г.Керчь Республика Крым, из земель населенных пунктов, имеющего основной вид разрешенного использования: деловое управление, вспомогательные виды: магазины, развлечения.

Пунктом 2.1. договора от 25.07.2016 определен срок его действия - один год и шесть месяцев.

В пункте 2.2 договора от 25.07.2016 стороны согласовали, что истечение срока действия договора производится с даты подписания договора и акта приема-передачи участка.

Стороны, в пунктах 2.3 и 2.4 так же пришли к соглашению о том, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в установленном порядке и в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом отметили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим до регистрации договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 25.07.2016 размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 1 597 900 руб. в год, 133 158,33 руб. в мес.

В абзаце 3 пункта 3.2 договора от 25.07.2016 указано, что плата за использование участка по договору вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре.

Обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора, а так же своевременно, на условиях, предусмотренных договором, вносить арендные платежи, предусмотрена соответственно подпунктами 4.4.1 и 4.4.3 договора аренды.

Из материалов дела так же усматривается, что объект аренды передан арендодателем арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка от 25.07.2016 (л.д.14 т.1).

Администрация города Керчи Республики Крым 16.08.2017 обратилась в адрес предпринимателя с претензией (л.д.16 т.1), содержащей в себе уведомление арендатора об образовавшейся задолженности по арендной плате по договору от 25.07.2016; предложение, в случае несогласия с суммой требования, предоставить акт сверки взаиморачетов; предупреждение о намерении арендодателя обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности по договору, в случае непогашения такой задолженности предпринимателем добровольно до 17.09.2017.

Полагая, что предприниматель противоправно и необоснованно уклоняется от погашения задолженности по договору от 25.07.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по договору и пени.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым предпринимателю направлено сообщение об отказе в государственной регистрации от 31.08.2016 №90/007/656/2016-5138 (л.д.77 т.1). Из содержания указанного сообщения следует, что предпринимателю отказано в государственной регистрации договора аренды в отношении объекта недвижимого имущества – земельного участка кадастровый номер 90:19:010113:1963, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Керчь, район ул.Генерала Петрова, по причине того, что документы, необходимые для регистрации предоставленные заявителем, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 25.07.2016 не соответствует требованиям подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, в связи с чем является ничтожной сделкой, не порождающей юридических последствий, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора от 25.07.2016 недействительным с момента заключения.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного разрешения спора имеют следующие юридически значимые вопросы: действительные основания заявленных предпринимателем встречных исковых требований, которые подлежат оценке судом; наличие (отсутствие) у оспариваемого договора аренды признаков недействительной сделки; правовое значение недействительности сделки для решения вопроса об обязанности внесения платы за пользование земельным участком.

При проверке законности решения суда первой инстанции апелляционный суд учитывает правовую позицию, высказанную в пункте 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» о возможности переквалификации судом спорных правоотношений и применении тех норм права, которые соответствуют обстоятельствам дела.

Из существа оснований встречных исковых требований предпринимателя видно, что в действительности его материально-правовой интерес направлен на признание договора аренды недействительным по двум основаниям: совершение сделки под влиянием существенного заблуждения (пункт 1 статьи 178 ГК РФ) и противоречие сделки существу законодательного регулирования соответствующего обязательства (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).   

Так, предприниматель указывает, что помимо нарушений закона, допущенных при проведении торгов и при заключении оспариваемой сделки, он, участвуя в данных торгах и в подписании сделки, действовал добросовестно, желая исполнить условия договора аренды. 

На вопрос апелляционного суда в судебном заседании от 17.01.2019 представитель предпринимателя согласился с тем, что арендатор, участвуя в торгах и подписывая оспариваемый договор аренды, действовал под влиянием заблуждения.

Принимая во внимание изложенное, суд считает необходимым, во-первых, квалифицировать заявленные требования как требования о признании договора аренды недействительным по двум основаниям (недействительность в силу оспоримости ввиду существенного заблуждения предпринимателя относительно условий договора и недействительность в силу ничтожности ввиду несоответствия сделки аренды существу правового регулирования данного обязательства; во-вторых, применить для правильной квалификации спорных правоотношений положения не только пункта 2 статьи 168 ГК РФ, но и пункта 1 статьи 178 ГК РФ.

Оснований для признания договора аренды недействительным по мотиву его оспоримости (пункт 1 статьи 178 ГК РФ) апелляционный суд не усматривает ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

  Как указывает истец по встречному иску (предприниматель), указанный в оспариваемом договоре аренды срок равняется 1 год и 6 месяцев.

Предприниматель полагает, что данный срок противоречит требованиям земельного законодательства РФ.

Кроме того, в договоре аренды не указано на предоставление земельного участка для целей именно строительства, на что, в свою очередь, имеется указание в извещении о проведении торгов. 

Однако, во всяком случае, по смыслу положений пункта 3 статьи 1, пункта 1 статьи 2, пункта 5 статьи 10, пункта 5 статьи 178 ГК РФ все участники гражданских правоотношений, действуя своей волей и в своем интересе, на свой риск, должны проявлять добросовестность и осмотрительность.

Из материалов дела усматривается, что предприниматель, желая вступить в арендные правоотношения, имел возможность знать об условиях проводимых торгов, а также об условиях заключаемого договора аренды и требований, предъявляемых действующим законодательством к его оформлению. 

Имеющиеся сомнения в правовом значении юридически значимой информации, изложенной в договоре аренды от 25.07.2016, предприниматель мог и должен был разрешить до заключения оспариваемого договора самостоятельно или с участием уполномоченных органов администрации, во внесудебном или судебном порядке.

Более того, предприниматель приступил к исполнению договора. В частности, 25.07.2016 он подписал акт приема-передачи земельного участка, являющегося предметом договора аренды (л.д.14 т.1).

Истцу может быть отказано в признании недействительным договора как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, если суд придет к выводу о том, что при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №25) разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 части 166 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 №13443/11, интерес истца, который заведомо знал или должен был знать о противоправности действий (своих или контрагентов), направленных на заключение гражданско-правовых сделок, не подлежит судебной защите.

В силу пункта 5 статьи 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Законодатель и высшие судебные инстанции имели в виду необходимость исследования вопроса о том, добросовестно ли действовали все участники сделки, могло ли возникнуть соответствующее заблуждение в тех конкретных условиях, в которых совершалась сделка, у обычного участника гражданских правоотношений, который действовал бы с той степенью осмотрительности и заботливости, которая требовалась по условиям оборота.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что предприниматель, являясь самостоятельным участником экономической деятельности, не мог не знать о всех изложенных им в своем встречном исковом заявлении обстоятельствах, свидетельствующих о недействительности оспариваемого договора аренды. 

Кроме того апелляционный суд отмечает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Принимая во внимание то, что договор аренды подписан сторонами 25.07.2016, апелляционный суд приходит к выводу о том, что именно с 25.07.2016 предприниматель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Знание предпринимателем всех фактических обстоятельств, которые прямо явствуют из текста договора, предполагается.

Из материалов дела усматривается, что с исковым требованием о признании сделки недействительной предприниматель обратился в арбитражный суд лишь 23.04.2018, то есть с нарушением предусмотренного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срока исковой давности.

При таких обстоятельствах основания для признания договора аренды недействительным по мотиву его оспоримости (пункт 1 статьи 178 ГК РФ), по мнению апелляционного суда, отсутствуют.

Основания же для признания оспариваемого договора недействительным по мотиву его ничтожности ввиду несоответствия сделки аренды существу правового регулирования данного обязательства (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), по мнению апелляционного суда, имеются.

   Из кадастрового паспорта земельного участка от 10.12.2015 (л.д.13 т.1), из извещения о проведении торгов (л.д.80 оборот т.1) видно, что основной вид использования – деловое управления, вспомогательные виды использования – магазины, развлечения; земельный участок находится в зоне Ж-2; высота застройки – не более 48 метров.

Из положений Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв.Приказом Министерства экономического развития от 01.09.2014 №540»Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (соответствующие коды 4.1, 4.4, 4.8) видно, что площадь объекта строительства (с учетом данных видов использования) может составлять до 5 000 кв.м.

Пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. 

В силу пункта 2 «Срок, необходимый для инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений» (приложение к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 №137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений») для объектов площадью до 5 000 кв.м соответствующий срок установлен в размере 16 месяцев.

Следовательно, применительно к договору аренды от 25.07.2016, он не может быть менее, чем 2 года и 8 месяцев.

Учитывая положения части 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, условие о сроке договора в обязательном порядке доводится до сведения неопределенного круга лиц в извещении о проведении торгов.

Следовательно, в публичном извещении о проведении торгов на право заключения договора аренды, в договоре аренды указан срок, не соответствующий императивным правилам, предусмотренным законом.

Кроме того, в договоре аренды, в нарушение требований части 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ отсутствует указание на предоставление данного земельного участка в аренду именно для целей строительства. 

При этом в извещении о проведении торгов указано на возможность осуществления строительства на данном земельном участке (пункт 4 извещения).

Таким образом, в публичном извещении о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка и в договоре аренды имеется, во-первых, указание на несоответствующий законодательству срок аренды земельного участка, во-вторых, налицо несоответствие содержания извещения о торгах и договора аренды применительно к вопросу о предоставлении земельного участка именно для юридически значимой цели - строительство.

В силу требований статей 1, 166, 167, 168, 421, 422, 607, 615 ГК РФ, статей 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, статей 1, 30, 31, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 4, 15, 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» несоответствие характеристики предмета аренды, обозначенного в публичном извещении о торгах характеристике предмета аренды в договоре, свидетельствует о нарушении правил о публичном информировании, предусмотренных для гражданского оборота земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, и влечет вывод о ничтожности соответствующего договора в силу статьи 168 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 26.11.2018 N 306-ЭС18-19063 по делу №А57-30386/2017.

В соответствии с положениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего (пункт 74).

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что с учетом требований пункта 2 статьи 168 ГК РФ, положений пунктов 74, 75 Постановления №25, договор от 25.07.2016 следует признать ничтожным в связи с нарушением требований земельного законодательства о содержании условий данного вида договоров в части срока аренды (пункт 9 статьи 39.8 ЗК РФ), а так же в связи с нарушением публично-значимых конкурсных процедур, предусмотренных для оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Апелляционная коллегия отмечает, что действительно,  положения пункта 70 Постановления №25 предусматривают, что заявление о недействительности  сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Однако удовлетворение данного требования предпринимателя направлено так же на восстановление нарушенных публичных интересов, а также на создание для неопределенного круга лиц правовой определенности в статусе земельного участка, находящегося в публичной собственности. 

Принимая во внимание изложенные выше конкретные обстоятельства настоящего спора, коллегия апелляционного суда считает правомерным вывод суда первой инстанции о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.07.2016, заключенного между администрацией и предпринимателем.

Более того, апелляционный суд считает необходимым применить по собственной инициативе последствия недействительности ничтожной сделки. 

В соответствии с пунктом 79 Постановления №25 суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Доказательств возврата земельного участка администрации предприниматель не представил; владение предпринимателя земельным участком в условиях ничтожности договора аренды явно нарушает правовую определенность и публичные интересы.

Поэтому необходимо обязать предпринимателя в течение разумного срока (десять дней) с даты вступления в законную силу настоящего постановления передать (вернуть) администрации спорный земельный участок.

Апелляционный суд не соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворении исковых требований администрации о взыскании с предпринимателя задолженности по договору аренды земельного участка и пени по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что земельный участок передан администрацией предпринимателю на основании акта приема-передачи 25.07.2016 (л.д.14 т.1).

Как указано выше, договор аренды от 25.07.2016, на основании которого предпринимателю в пользование передан земельный участок, является недействительным в силу его ничтожности.

В то же время, документальных доказательств возврата спорного земельного участка предпринимателем не предоставлено, что является основанием полагать, что спорный земельный участок, с 25.07.2016 находится в пользовании (владении) предпринимателя.

Статьей 65 ЗК РФ определено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

При таких обстоятельствах коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что у предпринимателя, принявшего по акту приема-передачи в пользование спорный земельный участок, в силу закона возникла обязанность вносить плату за пользование землей в размере арендной платы.

На вопрос апелляционного суда представитель апеллянта возражений об арифметической и методологической корректности расчета не представил.

Расчет задолженности по арендной плате и пени, предоставленный администрацией в материалы дела, проверен апелляционным судом и признан правильным.

На основании выше изложенного коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что взысканию с предпринимателя в пользу администрации подлежит плата за пользование земельным участком, указанная в договоре аренды земельного участка от 25.07.2016, за период с сентября 2016 года по июль 2017 года (включительно) в размере 1 475 252,35 руб. и штрафные санкции (пеня) по состоянию на 10.08.2017 в сумме 217 910,39 руб.

Ссылка предпринимателя на то, что ничтожность договора аренды от 25.07.2016 исключает возможность взыскания платы за фактическое использование земельного участка, является необоснованной.

В силу пункта 2 статьи 167, статьи 1103 ГК РФ, недействительность договора аренды не влияет на правомерность взыскания платы за пользование имуществом (земельным участком) в сумме, соответствующей размеру арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 по делу №А41-18028/10, в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.11.2011 по делу №А73-10207/2010.

Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды свидетельствует о его незаключенности и исключает взыскание арендной платы также не принимается апелляционным судом.

Апелляционный суд считает, что государственная регистрация договора осуществляется лишь в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Такой правовой подход подтверждается позицией, высказанной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Мнение предпринимателя о том, что уклонение государственного регистратора от государственной регистрации договора аренды привело к невозможности использования земельного участка для целей строительства, на вопрос о взыскании платы за пользование земельным участком, по мнению апелляционного суда, не влияет; пользование землей в Российской Федерации является платным.

Кроме того, апелляционный суд изучил отказ государственного регистратора, выраженный в письме от 31.08.2016 (л.д.77 т.1) и не установил препятствий для его обжалования в установленном процессуальным законом порядке.

Основанием для удовлетворения исковых требований администрации о взыскании платы за пользование земельным участком с предпринимателя является факт использования  предпринимателем данного участка на основании проведенных торгов и договора аренды, о юридических недостатках которых сам же предприниматель, являющийся самостоятельным участников экономических правоотношений, не мог не знать.

Обратное решение позволило бы допустить злоупотребление участниками спорных материальных правоотношений с публичным элементом в вопросах степени оценки своей осмотрительности; апелляционный суд считает, что сама по себе возможность получения предпринимателем знания о действительных характеристиках элементов спорного материального правоотношения (сроки договора аренды, соблюдение правил о публичном информировании и т.д.) свидетельствует о непроявлении им осмотрительности, и говорит о признаках его недобросовестности при вступлении в спорное материального правоотношение.

Дополнительно апелляционный суд отмечает, что в соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным при ее отсутствии.

Неправильное применение судом первой инстанции норм материального права является, по мнению апелляционного суда, основанием для частичной отмены решения суда первой инстанции (пункт 1 статьи 270 АПК РФ) в части отказа в удовлетворении первоначального иска и дополнении решения указанием на применение последствий недействительности ничтожной сделки. 

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

При решении вопроса о распределении судебных расходов апелляционный суд учитывает, что администрацией заявлено требование о взыскании с предпринимателя денежных средств в сумме 1 693 162,74 руб.

Согласно подпункту 1 пункта 21 статьи 333 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера при цене иска свыше 2 000 000 руб. - 33 000 руб. плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2 000 000 руб., но не более 200 000 руб.

Таким образом, государственная пошлина, подлежащая уплате при обращении с соответствующим иском в суд составляет 29 932 руб.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333, 35 НК РФ федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления при их обращении за совершением юридически значимых действий, установленных настоящей главой, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 124 пункта 1 статьи 333.33 настоящего Кодекса, освобождены от уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах взысканию с предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит государственная пошлина за рассмотрение искового заявления администрации в размере 29 932 руб.

Ввиду того, что требования администрации (первоначального истца и ответчика по встречному иску), изложенные в апелляционной жалобе, удовлетворены по существу наполовину, взысканию с администрации в доход федерального бюджета подлежит государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 1 500 руб. (пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2018 по делу                   №А83-20325/2017 в части отказа в удовлетворении искового заявления администрации города Керчи Республики Крым – отменить.

Принять в данной части новый судебный акт, изложив абзацы 4 и 5 решения Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2018 по делу                                 №А83-20325/2017 в следующей редакции:

«Первоначальные исковые требования администрации города Керчи Республики Крым удовлетворить. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315910200001340) в пользу администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) плату за пользование земельным участком, указанную в договоре аренды земельного участка от 25.07.2016, за период с сентября 2016 года по июль 2017 года (включительно) в размере 1 475 252,35 руб. и штрафные санкции (пеня) по состоянию на 10.08.2017 в сумме 217 910,39 руб.».

Дополнить решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2018 по делу №А83-20325/2017 абзацами 6 и 7 следующего содержания: 

«Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315910200001340) в течение десяти дней с даты вступления в законную силу настоящего судебного постановления передать (вернуть) администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) земельный участок площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером 90:19:010113:1963, расположенный по адресу: Республика Крым, г.Керчь, район ул.Генерала Петрова.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315910200001340) в доход федерального бюджета судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления администрации города Керчи Республики Крым в размере 29 932 руб.».

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2018 по делу №А83-20325/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Керчи Республики Крым без удовлетворения. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315910200001340) в доход федерального бюджета судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы администрации города Керчи Республики Крым в размере 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                             А.А. Тарасенко

 

Судьи                                                                                                                      Ю.В. Колупаева

 

                                                                                                                      Н.И. Сикорская