﻿214/2021-12470(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА  

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2175/2021

01 июня 2021 года

г. Хабаровск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2021 года. 

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2021 года. 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:  председательствующего судьи С.Н. Новиковой  

судей С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой  

при участии: 

от администрации Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской  области: Трошенков С.В., доверенность от 20.02.2021.  

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации  Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской области  

на решение от 06.11.2020, постановление Шестого арбитражного  апелляционного суда от 29.01.2021  

по делу № А04-2020/2020 Арбитражного суда Амурской области  

по иску индивидуального предпринимателя – главы КФХ Соколовой Ольги  Алексеевны (ОГРНИП 308280703700029, ИНН 281900038936)  

к администрации Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской  области (ОГРН 1022801005611, ИНН 2819001515, адрес: 676541, Амурская  область, район Мазановский, село Белоярово, улица Советская, 42)  

о признании недействительными пунктов договоров, внесении изменений в  договоры, взыскании неосновательного обогащения   

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель – глава КФХ Соколова Ольга  Алексеевна обратилась в Арбитражный суд Амурской области к  администрации Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской  области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ:  

1. Признать пункт 3.1. договора аренды земельного участка от 01.04.2019 № 1 недействительным; 

2. Возложить на администрацию Белояровского сельсовета обязанность  внести изменения в пункт 3.1. договора аренды земельного участка  

от 01.04.2019 № 1 следующего содержания: «3.1. Годовая стоимость  арендной платы по настоящему договору определяется на основании  кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6%  от его кадастровой стоимости»;  

3. Признать сумму переплаты по договору аренды земельного участка  от 01.04.2019 № 1 в размере 478 338,16 руб. за период с 02.04.2019 по  31.12.2019 неосновательным обогащением арендодателя;  

4. Взыскать с администрации Белояровского сельсовета в пользу ИП  Соколовой О.А. неосновательное обогащение в размере 478 338,16 руб. за  указанный период;  

5. Признать пункт 3.1. договора аренды земельного участка  от 01.04.2019 № 2 недействительным;  

6. Возложить на администрацию Белояровского сельсовета обязанность  внести изменения в пункт 3.1. договора аренды земельного участка от  01.04.2019 № 2 следующего содержания: «3.1. Годовая стоимость арендной  платы по настоящему договору определяется на основании кадастровой  стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6% от его  кадастровой стоимости»;  

7. Признать сумму переплаты по договору аренды земельного участка  от 01.04.2019 № 2 в размере 884 539 руб. за период с 02.04.2019 по 31.12.2019  неосновательным обогащением арендодателя;  

8. Взыскать с администрации Белояровского сельсовета в пользу ИП  Соколовой О.А. неосновательное обогащение в размере 884 539 руб. за  указанный период.  

Решением от 06.11.2020, оставленным без изменения постановлением  Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021, исковые  требования удовлетворены.  

В кассационной жалобе администрация Белояровского сельсовета  просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные.  Заявитель указывает, что по спорным договорам расчет арендной платы  подлежит исчислению исходя из суммы годовой арендной платы,  установленной по результатам аукционов (протокол от 21.03.2016,  

от 23.03.2016). Заключение спорных договоров обусловлено пунктами 4.3.2  ранее действующих договоров, а также наличием у Соколовой О.А.  преимущественного права на заключение договоров на новый срок.  Ссылается, что ранее действующими договорами предусмотрено сохранение  прежних условий при заключении на новый срок, а также возможность их  

изменения только по соглашению сторон. Именно эти условия, в том числе  размер арендной платы, отражены в спорных договорах, с которыми  согласился арендатор.  

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.  

В судебном заседании представитель администрации Белояровского  сельсовета поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав  соответствующие пояснения.  

ИП Соколова О.А. явку своего представителя в судебное заседание  суда кассационной инстанции не обеспечила, что в соответствии с частью 3  статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения  кассационной жалобы в ее отсутствие.  

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов  исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный  суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены,  предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.  

Как следует из материалов дела, 01.04.2019 между администрацией  Белояровского сельсовета (арендодатель) и ИП Соколовой О.А. (арендатор)  заключены договоры аренды № 1 и № 2, по условиям которых арендатору из  состава земель сельскохозяйственного назначения предоставлены земельные  участки площадью 3 485 936 кв.м с кадастровым номером 28:17:010932:98  (договор № 1) и площадью 3459005 кв.м с кадастровым номером  28:17:010932:99 (договор № 2), расположенные в Мазановском районе  Амурской области, для использования под сельскохозяйственное  производство, на срок 49 лет, с 02.04.2019 по 03.04.2068.  

Разделом 3 договоров определен размер арендной платы за весь срок  аренды с определением ежегодного платежа в сумме 655 355,39 руб. (договор   № 1) и 1 196 818,73 руб. (договор № 2). При этом арендная плата подлежит  оплате по каждому полугодию равными платежами в срок не позднее 01.12 и  15.07 каждый год, в том числе по договору № 1 – 327 677,70 руб., по  договору № 2 – 598 409,36 руб.  

Пунктом 3.5 договоров установлено, что размер арендной платы  пересматривается ежегодно в одностороннем порядке без внесения  изменений и дополнений в договор, в том числе:  

- на коэффициент-дефлятор, учитывающий изменение потребительских  цен (работы, услуги) в Амурской области, определенный по состоянию на  начало года;  

- при переводе участка из одной категории в другую; - при изменении кадастровой стоимости земельного участка; - при изменении порядка определения размера арендной платы. 

 Актами от 01.04.2019 оформлена передача земельных участков с  кадастровыми номерами 28:17:010932:98, 28:17:010932:99.  

Глава КФХ Соколова О.А., ссылаясь на то, что при заключении  договоров аренды от 01.04.2019 № 1 и № 2 неверно определен размер  арендной платы, а именно не учтены положения пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ,  пункта 3 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об  основных принципах определения арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, и о Правилах определения размера арендной платы за земли,  находящиеся в собственности Российской Федерации», обратилась к главе  Белояровского сельсовета с заявлениями от 10.02.2020, в которых просила:  привести указанные договоры аренды в соответствие с действующими  требованиями; внести изменения в пункт 3.1 договоров, определив размер  арендной платы за земельные участки, исходя из 0,6% от их кадастровой  стоимости; произвести перерасчет ранее уплаченной арендной платы с  зачетом переплаты в счет будущих платежей.  

Отсутствие ответа по указанным заявлениям послужило основанием  для обращения главы КФХ Соколовой О.А. в арбитражный суд с настоящим  заявлением, в котором глава КФХ просила признать пункт 3.1 договоров  

 №№ 1, 2 недействительным; внести изменения в пункт 3.1 договоров,  изложив их в следующей редакции «Годовая стоимость арендной платы по  договору определяется на основании кадастровой стоимости земельного  участка и рассчитывается в размере 0,6% от его кадастровой стоимости»;  взыскать сумму переплаты по договору № 1 в размере 478 338,16 руб., по  договору № 2 в размере 884 539 руб.  

При разрешении спора судами установлены следующие  обстоятельства.  

Установлено, что собственником земельных участков с кадастровыми  номерами 28:17:010932:98, 28:17:010932:99, относящихся к категории земель:  земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования:  для сельскохозяйственного производства, расположенные в Мазановском  районе Амурской области, является муниципальное образование  Белояровский сельсовет Мазановского района Амурской области, что  подтверждается выписками из ЕГРН.  

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением  земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения  регулируются нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об  обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закон № 101-ФЗ).  

В силу пункта 2 статьи 1 Закона № 101-ФЗ правовое регулирование  отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей  собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации,  Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом  

Российской Федерации, данным федеральным законом, другими  федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними  иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами  субъектов Российской Федерации.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона № 101-ФЗ земельные  участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные  участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие  государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.  

Пунктом 5 этой же статьи Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что в  случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды,  арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по  истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях  преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.  

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды  законом № 101-ФЗ прямо не урегулированы.  

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского  кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или  договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои  обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных  условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение  договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить  арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в  договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до  окончания действия договора.  

В силу пункта 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из  земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и  юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом  Российской Федерации.  

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ,  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или  муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме  аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной  статьи.  

В частности, к таким исключениям, в соответствии с подпунктом 31  пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, относится заключение договора аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного  участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства,  арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует  информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и  неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при  

использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о  заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим  арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора  аренды такого земельного участка.  

Судами установлено, что ранее между администрацией Белояровского  сельсовета (арендодатель) и главой КФХ Соколовой О.А. (арендатор) были  заключены договоры аренды, в том числе от 01.04.2016 № 1, в отношении  земельного участка с кадастровым номером 28:17:010932:98, от 11.04.2016   № 2 в отношении земельного участка с кадастровым номером  28:17:010932:98. Земельные участки предоставлены арендатору на основании  протоколов от 21.03.2016 № 110216/0259050/01-02 (земельный участок с  кадастровым номером 28:17:010932:99), от 29.03.2016 № 180216/0259050/01- 02 (земельный участок с кадастровым номером 28:17:010932:99)  

о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды  земельного участка, для использования под сельскохозяйственное  производство на срок с 02.04.2016 по 01.04.2019 (договор № 1), на срок с  12.04.2016 по 11.04.2019 (договор № 2).  

Арендная плата по этим договорам определена по результатам  аукциона за весь срок действия договора и составила по договору № 1 в  сумме 1 966 066,17 руб. (ежегодный платеж по договору определен в сумме  655 355,39 руб.), по договору № 2 в сумме 3 590 456,19 руб. (ежегодный  платеж по договору определен в сумме 1 196 818,73 руб.).  

Пунктами 4.3.2 указанных договоров предусмотрено, что арендатор  имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном  порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на  согласованных сторонами условиях по письменному заявлению,  направленному арендодателю не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока  действия договора.  

На основании заявлений главы КФХ и при наличии у нее  преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок,  между администрацией и главой КФХ Соколовой О.А. были заключены  договоры аренды, в частности от 01.04.2019 № 1 в отношении земельного  участка с кадастровым номером 28:17:010932:98, от 01.04.2019 № 2 в  отношении земельного участка с кадастровым номером 28:17:010932:99;  договоры заключены на срок с 02.04.2019 по 03.04.2068.  

Таким образом, спорные договоры от 01.04.2019 №№ 1 и 2 заключены  без проведения торгов согласно пункту 2 статьи 39.6 ЗК РФ. При этом  отсутствие ссылок в заявлении, договорах на указанные нормы права  

не исключает право главы КФХ на заключение договора аренды в отношении  ранее используемых земельных участков в льготном порядке.  

При этом следует, отметить, что при заключении договора без  проведения торгов имеются особенности определения арендной платы за  использование участка, находящегося в публичной собственности.  

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума  ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11, принципы, закрепленные в  Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных  принципах Определения арендной платы при аренде земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о  Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и  сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), являются  общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в  публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы  определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным  законом, а согласно его требованиям подлежит установлению  соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.  

Поскольку спорные договоры аренды заключены после вступления в  силу ЗК РФ, арендная плата по нему является регулируемой (п. 16  Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской  Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.01.2013)). Изменение  нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета  влечет изменение условий такого договора аренды без внесения их в текст  договоров. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может  препятствовать применению новых нормативно установленных ставок  арендной платы или методики их расчета.  

Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ   № 15837/11, заключается в том, что п. 3 (подп. «а» - «д») Правил,  закрепленных в Постановлении № 582, для ряда конкретных случаев  использования земельных участков, находящихся в федеральной  собственности, установлены предельные размеры арендной платы,  определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка,  являющегося предметом аренды. В таких ситуациях размер регулируемой  арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной  собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных  участков из земель, находящихся в федеральной собственности.  

Подпункт «в» пункта 3 Правил устанавливает предельный размер  арендной платы – 0,6% от кадастровой стоимости в отношении земельных  участков, предоставленных в аренду без проведения торгов для ведения  сельскохозяйственного производства.  

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено  названным кодексом или другими федеральными законами, порядок  определения размера арендной платы за земельные участки, в частности,  находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду  без торгов устанавливаются органом местного самоуправления.  

Решением Мазановского районного Совета народных депутатов 

от 03.12.2012 № 119-р утвержден Порядок определения размера арендной  платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за пользование  земельными участками, находящимися в муниципальной собственности  Мазановского района (далее – Порядок определения размера арендной  платы), которым установлено, что размер арендной платы за пользование  земельными участками, находящимися в собственности муниципального  образования Мазановский район, в расчете на год (календарный)  определяется одним из следующих способов:  

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов). 

При этом согласно пункту 2.2 Порядка определения размера арендной  платы арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости  земельного участка и рассчитывается в процентах, в частности 0,6%  установлены для расчета арендной плата в год за земельный участок  сельскохозяйственного назначения, используемый для  сельскохозяйственного производства.  

Аналогичный порядок определения арендной платы за земельные  участки, находящиеся в собственности Белояровского сельсовета,  утвержденный решением сельского Совета народных депутатов 11.04.2014   № 123.  

Поскольку в данном случае договоры аренды земельных участков от  01.04.2019 № 1 и № 2 заключены в порядке пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суды  правомерно признали, что арендная плата по этим договорам подлежит  определению исходя из 0,6% от кадастровой стоимости для конкретного  земельного участка.  

Вместе с тем арендная плата по указанным договорам определена в  размере, равном арендной плате, установленной по ранее действующим  договорам, которые, в свою очередь были заключены на торгах.  

Так, пунктом 3.1 договора № 1 за срок действия договора арендная  плата определена в размере 32 112 414, 11 руб. (ежегодный платеж по  договору составил 655 355,39 руб.); пунктом 3.1 договора № 2 арендная  плата за срок действия этого договора определена в размере 58 644 117,77  руб. (ежегодный платеж по договору составил 1 196 818,73 руб.).  

В этой связи суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права,  положениями статей 166, 168, 180 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в  пункте 74 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении  судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации», пришли к обоснованному выводу о наличии  оснований для признания недействительными пунктов 3.1 договоров от  01.04.2019 № 1 и № 2 в части установления размера арендной платы за  

земельные участки с кадастровыми номерами 28:17:010932:98,  28:17:010932:99.  

Судами рассмотрены и обоснованно отклонены доводы  администрации, что при заключении договора аренды на новый срок должны  быть сохранены условия прежних договоров аренды, в том числе в части  арендной платы, которая определена по результатам торгов и, с сохранением  которой согласился арендатор, как противоречащие вышеприведенным  правовым позициям, положениям статьи 621 ГК РФ, в соответствии с  которой заключение договора аренды на новый срок по существу является  заключением нового договора, поэтому стороны не связаны условиями ранее  действовавшего договора аренды.  

Далее суды, удовлетворяя требования в части взыскания переплаты  арендных платежей, произведенных истцом по договорам аренды от  01.04.2019 № 1 и № 2, исходили из следующего.  

Как указано выше, арендная плата по вышеназванным договорам  является регулируемой и подлежит исчислению исходя из пунктов 2.1, 2.2  вышеназванного Порядка определения размера арендной платы: 0,6% от  кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в целях  использования для сельскохозяйственного производства.  

В рамках дела № 3а-25/2020 Амурского областного суда вступившим в  законную силу решением этого же суда по обращению главы КФХ  Соколовой О.А. установлена кадастровая стоимость земельных участков с  кадастровыми номерами 28:17:010932:98, 28:17:010932:99, которая по  состоянию на 02.11.2015 составила 2 196 140 руб., 2 179 173 руб.,  соответственно.  

С учетом кадастровой стоимости земельных участков, установленной  по решению суда, годовой размер арендной платы по договору от 01.04.2019   № 1 за земельный участок с кадастровым номером 28:17:010932:98  составляет 13 176,84 руб. (2 196 140х0,6%); по договору от 01.04.2019 № 2 за  земельный участок с кадастровым номером 28:17:010932:99 составляет  13 075,04 руб. (2 179 173х0,6%).  

 При таких обстоятельствах суды, установив, что истцом арендные  платежи по договорам от 01.04.2019 № 1 и № 2 производились в большем  размере, переплата по договору № 1 за спорный период составила 448 338,16  руб., по договору № 2 – 884 539 руб., правомерно исходили из отсутствия  оснований для получения ответчиком от истца этих сумм в качестве  арендной платы и, как следствие, сделали вывод о необходимости возврата  их истцу по нормам о неосновательном обогащении. При этом по  результатам исследования и оценки согласно статье 71 АПК РФ имеющихся  в материалах дела доказательств, суды проверили расчет переплаты и  признали его арифметически верным.  

 Кассационная жалоба доводов относительно расчета переплат по  договорам от 01.04.2019 не имеет.  

 По результатам рассмотрения жалобы суд округа приходит к выводу о  том, что обжалуемые решение и постановление приняты с соблюдением  норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании  пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.11.2020, постановление Шестого арбитражного  апелляционного суда от 29.01.2021 по делу № А04-2020/2020 Арбитражного  суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской  Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в  порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья С.Н. Новикова 

Судьи С.И. Гребенщиков 

 В.А. Гребенщикова