АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 ноября 2017 года

Дело №

А56-43884/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Преснецовой Т.Г. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2016), от общества с ограниченной ответственностью «Гаражи» Яна А.А. (доверенность от 18.08.2017),

рассмотрев 01.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 (судьи Кашина Т.А., Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу    № А56-43884/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гаражи», место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Левашовский пр., д. 15, лит. А, ОГРН 1037816064252, ИНН 7806150879 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 24.03.2016 № 26147-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), в выкупе земельного участка № 1 площадью 7345 кв. м с кадастровым номером 78:0750901:3219, находящегося в районе Митрофаньевского шоссе в Санкт-Петербурге, обязании Комитета принять решение о выкупе названного земельного участка по цене, указанной в поданном им заявлении от 25.09.2015     № 11722.

Решением от 14.04.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.07.2017, суд признал незаконным отказ в выкупе земельного участка и обязал Комитет  в установленном порядке принять решение о его выкупе, в удовлетворении остальной части требований отказал. 

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об  отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, вопреки требованиям действующего законодательства, Общество, обращаясь в Комитет с заявлением о выкупе спорного земельного участка, не представило надлежащих доказательств того, что для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, необходим участок испрашиваемой площади; предметом исследования при проведении экспертизы в суде первой инстанции являлись сразу два смежных земельных участка с кадастровыми номерами 78:14:0750901:3219 и 78:14:0750901:3220, а также расположенные на них помимо складской базы и бытового помещения объекты (склады открытого хранения, эстакада для погрузочно-разгрузочных работ, проезды и тротуары, технологические площадки), тогда как перед экспертом был поставлен вопрос о необходимости и достаточности площади лишь одного из названных участков для использования и функционирования находящихся на нем объектов недвижимости; поскольку в соответствии со схемой границ действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений, являющейся приложением к постановлению правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», максимальная высота объектов на спорном земельном участке, находящемся на территории исторического Митрофаньевского Православного кладбища в границах функциональной и территориальной зоны (Р2 и ТР2) – зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования с включением объектов инженерной инфраструктуры, для которых не предусмотрен такой вид разрешенного использования как «склады» (код 6.9), равна 0 м, его площадь не должна превышать площадь застройки.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал требования, обратился с ходатайством об отложении судебного заседания для уточнения вопроса о том, является ли одним лицом кадастровый инженер, выполнявший работы по формированию спорного участка, и судебный эксперт.  Представитель Общества поддержал доводы, изложенные в отзыве. На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ходатайство об отложении судебного заседания отклонено.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат складская база площадью 129,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:0750901:3007 и бытовое помещение площадью 412,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0750901:3009, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д. 22, лит. А и Д, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.09.2014 серии 78-АЗ № 516922, 516923.

Указанные объекты Общество приобрело на основании договора купли-продажи зданий от 27.08.2014 № ДР/03-5146.

Названные объекты расположены на относящемся к землям населенных пунктов земельном участке площадью 7345 кв. м с кадастровым номером 78:0750901:3219, имеющем вид разрешенного использования «для размещения складских объектов», что подтверждается кадастровым паспортом от 11.09.2015  № 78/201/15-234026.

Общество 25.09.2015 обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность этого участка.

В письме от 24.03.2016 № 26147-32 Комитет со ссылкой на значительное превышение площади участка (7345 кв. м) площади расположенных на нем объектов (541,9 кв. м) отказало Обществу в предоставлении земельного участка в собственность, указав, что к такому выводу он пришел по результатам рассмотрения заявления совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре (далее – КГА), а формирование участка под зданиями Общества возможно в пределах площади его застройки.

Общество, считая отказ Комитета незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

С учетом возникших между сторонами разногласий относительно площади участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы «Петроградский эксперт» Харичеву Владимиру Геннадьевичу и Просверницыной Анне Сергеевне. 

Суды, оценив представленное экспертное заключение, согласно которому площадь спорного земельного участка с учетом необходимости обеспечения к нему подъезда и размещения на нем транспорта для разгрузки-погрузки, доступа пожарной техники и выполнения иных технических требований нормативных документов (требований к наличию площадок отдыха, тротуаров, озеленения территории) является достаточной и необходимой для использования и функционирования находящихся на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:14:0750901:3007 и 78:14:0750901:3009, приняв во внимание пояснения Общества относительно того, что формирование участка площадью меньше изначально заявленной повлечет прекращение складской деятельности в связи с невозможностью движения по территории крупногабаритного транспорта, осуществления им разворотов, разгрузки и складирования, пришли к выводу о незаконности отказа Комитета в выкупе участка.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.   

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации,   если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В статье 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В данной статье в числе прочих приведены следующие основания для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц:

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6);

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17).

Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

Согласно части 3 статьи 63 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) документами территориального планирования субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя являются генеральные планы городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Генеральные планы городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя включают в себя сведения, предусмотренные статьей 23 названного Кодекса, а также карты планируемого размещения объектов регионального значения на территории города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга. В силу части 9 этой же статьи Кодекса утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя документации по планировке территории осуществляется в порядке, установленном названным Кодексом и нормативными правовыми актами органов исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

В силу части 3 статьи 23 ГрК РФ генеральный план городского округа содержит в частности карту функциональных зон поселения или городского округа.

Как следует из части 5 статьи 23 ГрК РФ, на указанных в пунктах 2 - 4 части 3 данной статьи картах отображаются, в том числе, границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения. К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт (часть 6 статьи 23 ГрК РФ). 

Согласно  пунктам 11, 12 и 19 статьи 1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов; объекты регионального значения – объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта Российской Федерации, органов государственной власти субъекта Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, конституцией (уставом) субъекта Российской Федерации, законами субъекта Российской Федерации, решениями высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации. Виды объектов регионального значения в указанных в части 3 статьи 14 названного Кодекса областях, подлежащих отображению на схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, определяются законом субъекта Российской Федерации.

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Согласно части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.  

В материалы дела представлено письмо КГА от 24.08.2016 № 220-5-10156/16, в котором  указано, что земельный участок с кадастровым номером 78:14:0750901:3219 расположен в границах территории исторического Митрофаньевского православного кладбища и в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» в редакции, действующей с 13.07.2015, находится в функциональной зоне «Р2» - зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране земельных насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения и объекты инженерной инфраструктуры. Также в письме содержится информация со ссылкой на Правила землепользования и застройки, утвержденные постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, о нахождении участка в пределах территориальной зоны ТР2 – зоны рекреационного назначения – зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования, градостроительный регламент которой не предусматривает такого вида разрешенного использования как «склады».  

Однако суды оценки указанному документу не дали, не проверили, обозначена ли зона зеленых насаждений общего пользования, в границах которой, по мнению КГА, находится спорный земельный участок, красными линиями в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории, а также не выяснили, предусмотрено ли строительство на спорной территории объектов, предусмотренных пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ.  

Суды, отклоняя довод Комитета о превышении испрашиваемой площади участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, сослались на заключение судебной экспертизы от 17.02.2017 № 23-2/17, в соответствии с которым площадь земельного участка 7345 кв. м, находившегося на момент его кадастрового учета в территориальной зоне ТД1-2_2 (общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры), с учетом необходимости обеспечения беспрепятственной возможности въезда на территорию большегрузного транспорта и его стоянки при погрузке или выгрузке является соразмерной для размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости площадью застройки 3656,7 кв. м (164,5 кв. м под складской базой, 452,2 кв. м под бытовым помещением, 2930 кв. м под складами открытого хранения с набивным покрытием, 110 кв. м под эстакадой для погрузочно-разгрузочных работ), принадлежащих Обществу и образующих единую территорию, огороженную железобетонным забором и используемую под складские цели. Однако доказательств, подтверждающих, что площадь застройки под принадлежащими Обществу объектами недвижимости составляет 3656,7 кв. м, в материалы дела не представлено.  

Кроме того, в кадастровом паспорте от 11.09.2015 № 78/201/15-234026 земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3219 в графе «Сведения о кадастровых инженерах» указана Просверницына Анна Сергеевна, аттестат № 78-11-0428, однако это же лицо входило в комиссию экспертов, проводивших судебную экспертизу по настоящему делу.   

При таких обстоятельствах вывод судов о неправомерности отказа Комитета в предоставлении в собственность спорного участка, в том числе, о необходимости участка испрашиваемой площади для обслуживания принадлежащих Обществу объектов недвижимости и отсутствии иных препятствий для его выкупа нельзя признать достаточно обоснованным и соответствующим представленным в материалы дела доказательствам, поэтому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, установить, входит ли спорный земельный участок в границы планируемого размещения объекта регионального (местного) значения и красных линий в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документации по планировке территории; определить, достаточна и необходима ли площадь участка для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 по делу № А56-43884/2016 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Т.Г. Преснецова

 Г.М. Рудницкий