АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-400/2022

04 апреля 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 04.04.2022

Полный текст решения изготовлен 04.04.2022

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в предварительном судебном заседании исковое заявление 

Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 304645422000010, ИНН 

<

***>, г. Москва 

к Акционерному обществу «Торговый дом «ТЦ-Поволжье», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов 

о расторжении,

При участии:

от истца - ФИО2, паспорт обозревался, ФИО3, дов. от 01.02.2022,

от ответчика - ФИО4, дов. от 10.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2 к Акционерному обществу «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» с исковым заявлением, в котором просит суд: 

«Расторгнуть договор аренды № 708 от 03.10.2019 года в отношении помещения магазина «Indigo gift», расположенного на 5 этаже (3 торговый этаж) в Торговоразвлекательном центре «ТАУ Галерея» по адресу: 

<

...> Дачная».

Ответчик возражает на заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве на иск.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо,  участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя присутствующей стороны, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.   

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает что 03 октября 2019 года  заключила договор аренды № 708 с ответчиком в отношении помещения магазина «Indigo gift» расположенного на 5 этаже (3 торговый этаж) в Торгово-развлекательном центре «ТАУ Галерея» по адресу: 

<

...>. Настоящий договор аренды заключен на срок до 02 октября 2022 года.

При заключении настоящего договора аренды я исходила из того, что магазин «Indigo gift» будет приносить доход покрывающий стоимость аренды и в момент заключения договора я не могла предположить, что произойдет существенное изменение обстоятельств настолько, что, если бы я могла это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В 2020 году произошел кризис из-за вируса «Covid 19» продажи в магазине упали. Это подтверждается справками о сумме чистого оборота за январь - ноябрь 2021 года.

04.11.2021 года истец  направил ответчику заявление (предложение) о расторжении договора аренды с 15.01.2022 года. Ответчик в ответе № 1079 отказал в расторжении договора аренды и указал, что односторонний отказ «Арендатора» от исполнения обязательств по «Договору», равно как и прекращение обязательств по требованию «Арендатора» не предусмотрены.

Истец указывает что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств регулируется ст. 451 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о расторжении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

При заключении договора аренды стороны не предполагали, что произойдет кризисиз-за вируса «Covid 19» и в 2020, 2021 годах будет введено ограничение на посещениеТРЦ и магазинов промышленных товаров.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает, что условиями Договора односторонний отказ Арендатора от исполнения обязательств по Договору, равно как и прекращение обязательств по требованию Арендатора не предусмотрены.

В ноябре 2021 года Ответчик получил от истца письмо исх. № 18 от 04.11.2021 года с предложением расторгнуть Договора. В обоснование своего предложения Истец указал на финансовый кризис, возникший в результате распространения коронавирусной инфекции и, как следствие, снижение продаж магазина.

Ответным письмом, № 1079 от 11.11.2021 года, полученным представителем Истца 11.11.2021 г. Ответчик уведомил Истца, что не находит оснований для расторжения Договора, однако будет готов рассмотреть вопрос о досрочном расторжении вышеуказанного договора по соглашению сторон после того, как будет найден новый арендатор на арендуемую площадь.

Заключение Договора аренды для Истца не было вынужденным, напротив, Истец при выборе торговой точки исходил из того, что ТРЦ расположен центре Ленинского района г. Саратова, на территории ТРЦ расположено более 140 магазинов, фудкорты, кинотеатр и прочие развлекательные заведения.

Следовательно, у Истца была возможность отказаться от заключения Договора аренды с Ответчиком, руководствуясь принципом свободы договора, установленным в п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГКРФ.

При этом договором аренды не предусмотрена зависимость внесения арендной платы от наличия покупательского спроса, количество покупателей, стоимости среднего чека и т.д.

Заключив договор на изложенных в тексте Договора аренды условиях, Истец должен был осознавать последствия принятых им на себя обязательств и сообразно этому определять свои действия при исполнении Договора аренды.

Согласно Постановления Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 4876/01 финансовый кризис не является основанием для изменения условий договора, поскольку в условиях кризиса оказываются все хозяйствующие субъекты.

Компания Арендодателя также подвержена негативным тенденциям. Досрочное расторжение Договора повлечет за собой существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон - а именно ущерб для Арендодателя, в виде неполучения арендных платежей. Ответчик несет финансовую нагрузку, которая ложится на него, как на Арендодателя, для обеспечения функционирования всех систем жизнеобеспечения ТРЦ: кондиционирование, отопление, энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, система пожаротушения, охрана мест общего пользования, работа эксплуатационной и клининговой службы, для комфортного и безопасного нахождения посетителей и персонала арендаторов в ТРЦ. В данной ситуации, когда обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность на началах риска, исходя из принципов свободы договора, равенства субъектов оборота, требований разумности и справедливости недопустимо расторжение договора и отнесение всех негативных последствий обстоятельств лишь на сторону арендодателя.

Так же ответчик указывает, что в наиболее сложный период, когда на территории Саратовской области была запрещена розничная торговля, Ответчик принял решение о предоставлении Истцу меры поддержки в виде 100% скидки по уплате арендной платы, платы за рекламные мероприятия на период с 28 марта 2020 года по 31 июля 2020 года. В целях сохранения арендных отношений с Истцом Ответчик изыскал возможность и в дальнейшем предоставлять меры поддержки в виде скидки в размере 40% по уплате арендной платы на период на период с 01 августа 2020 года по 30 сентября 2020 года, скидки в размере 25% по уплате арендной платы на период с 01 октября 2020 года по 30 июня 2021 года, с 01 августа 2021 по 31 августа 2021 года, с 01 ноября 2021 года по 30 ноября 2021 года.

Таким образом, довод Истца, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной   степени   лишилась   бы  того,   на  что   была  вправе   рассчитывать   при заключении договора не соответствует действительности.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении и исследовав представленные доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.   

При этом, в силу положений ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

Однако отношения, возникшие в связи с распространение коронавирусной инфекции урегулированы специальным нормами, а именно ст. 19 Закона N 98-ФЗ.

Президентом РФ, Правительством РФ, Федеральным собранием Российской Федерации было принято специальное регулирование в отношении договоров аренды в условиях распространения коронавирусной инфекции, введения режима повышенной готовности ограничительных мер, в том числе было установлено, что в период пандемии расторжение договоров аренды осуществляется в специальном порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ п. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, а не общей нормой, установленной ст. 451 ГК РФ.

Согласно п. п. 1 - 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, Перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Следовательно, действующее законодательство предписывает сторонам договора аренды вначале прибегнуть к процедуре заключения дополнительного соглашения, и только при не достижения соглашения, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды.

Таким образом, принятые меры государственной поддержки в связи с коронавирусом (COVID-19) направлены на соблюдение интересов сторон, в настоящем случае арендатора и арендодателя.

Как следует из материалов дела арендодатель снизил размер арендной платы для истца.

При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ.

При этом, Истец не доказал, что к снижению объемов продаж магазина привела исключительно ситуация, связанная с пандемией.

Таким образом, доводы истца, что договор должен быть расторгнут в связи с существенными изменениями обстоятельств, вызванных кризисом в следствие коронавирусной инфекции не подтверждены, в следствии чего оснований для удовлетворения иска не имеется.

В соответствии со ст. ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям. 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,  арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительные листы выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья  арбитражного  суда

Саратовской области К.А Елистратов