АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ 

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025, 

тел. 

<

***>; факс 

<

***> http://www.irkutsk.arbitr.ru Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск Дело № А19-11786/2025 «29» октября 2025 года 

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2025 года Полный текст решения изготовлен 29 октября 2025 года  

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пугачёва А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Марчуком Б.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «Крост» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664033, 

<

...>) ФИО1  

к Муниципальному казенному учреждению «Администрация городского округа Муниципального образования «город Саянск» (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 666304 Иркутская область, г. Саянск, мкр. Олимпийский, д.30)  

о признании незаконными решений от 26.05.2025 №№ 1-18-2660-25; № 1-18-2661-25; № 1-18-2663-25; № 1-18-2664-25; № 1-18-2665-25; № 1-18-2666-25; № 1-18-2667-25; № 1-18-2668-25; № 1-18-2669-25; № 1-18-2670-25; № 1-18-2671-25; № 1-18-2672-25; № 1-18-2673-25; № 1-18-2674-25; № 1-18-2675-25,  

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4.  

при участии в судебном заседании: от заявителя: ФИО5, доверенность от 03.04.2025, диплом, паспорт; от ответчика: ФИО6, доверенность от 30.10.2024, (участвует онлайн); от третьих лиц: не явились, извещены, 

установил:

Конкурсный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Крост» (далее – ООО «Крост») ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений Муниципального казенного учреждения  

«Администрация городского округа Муниципального образования «город Саянск» (далее – Администрация, ответчик) от 26.05.2025 №№ 1-18-2660-25, № 1-18-2661-25, № 1-18-2663-25, № 1-18-2664-25, № 1-18-2665-25, № 1-18-2666-25, № 1-18-2667-25, № 1-18-2668-25, № 1-18-2669-25, № 1-18-2670-25, № 1-18-2671-25, № 1-18-2672-25, № 1-18-2673-25, № 1-18-2674-25, № 1-18-2675-25 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов; об обязании заключить договоры аренды в отношении следующих земельных участков с кадастровыми номерами: 38:28:010409:173; 38:28:010409:174; 38:28:010409:175; 38:28:010409:176; 38:28:010409:177; 38:28:010409:233; 38:28:010409:234; 38:28:010409:235; 38:28:010409:236; 38:28:010409:237; 38:28:010409:243; 38:28:010409:244; 38:28:010409:245; 38:28:010409:246; 38:28:010409:247.  

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении.  

Представитель Администрации заявленные требования оспорил по существу, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в отзыве.  

Третьи лица в судебное заседание явку не обеспечили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в материалы дела представлены отзывы на заявление, в которых третьи лица заявленные требования полагали подлежащими удовлетворению  

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Саянск» (далее – КУМИ Администрации «Город Саянск») и ООО «Крост» были заключены следующие договоры аренды земельных участков для строительства домов блокированной застройки от 15.03.2022 №№ 31/2022, 32/2022, 33/2022, 34/2022, 35/2022, 36/2022, 37/2022, 38/2022, 39/2022, 40/2022,41/2022, 42/2022, 43/2022, 44/2022, 45/2022, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 38:28:010409:233; 38:28:010409:234; 38:28:010409:235; 38:28:010409:236; 38:28:010409:237; 38:28:010409:243; 38:28:010409:244; 38:28:010409:245; 38:28:010409:246; 38:28:010409:247, 38:28:010409:173; 38:28:010409:174; 38:28:010409:175; 38:28:010409:176; 38:28:010409:177 соответственно.  

24.05.2023 КУМИ Администрации «Город Саянск» вышеуказанные договоры расторгнуты в одностороннем порядке.  

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2023 по делу № А19-24133/2019 (резолютивная часть от 25.01.2023) ООО «Крост» признано несостоятельным  

(банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство по правилам банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».  

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.09.2024 № А19-24133/2019 (резолютивная часть) конкурсным управляющим ООО «Крост» утвержден арбитражный управляющий ФИО1.  

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 07.04.2025 по делу № А19-24133/2019 приняты обеспечительные меры в виде запрета КУМИ Администрации «Город Саянск», заключать договоры аренды с другими лицами, помимо застройщика ООО «Крост», в том числе обращаться за государственной регистрацией таких договоров аренды, а также распоряжаться иным образом следующими земельными участками с кадастровыми с кадастровыми номерами: 38:28:010409:173; 38:28:010409:174; 38:28:010409:175; 38:28:010409:176; 38:28:010409:177; 38:28:010409:233; 38:28:010409:234; 38:28:010409:235; 38:28:010409:236; 38:28:010409:237; 238:28:010409:243; 38:28:010409:244; 38:28:010409:245; 38:28:010409:246; 38:28:010409:247.  

05.05.2025 конкурсный управляющий ООО «Крост» ФИО1 обратился в КУМИ Администрации г. Саянска с заявлением о заключении договоров аренды на земельные участки. Решениями Администрации г. Саянска от 26.05.2025 №№ 1-18-2660-25; № 1-18-2661-25; № 1-18-2663-25; № 1-18-2664-25; № 1-18-2665-25; № 1-18-2666-25; № 1-18-2667-25; № 1-18-2668-25; № 1-18-2669-25; № 1-18-2670-25; № 1-18-2671-25; № 1-18-2672-25; № 1-18-2673-25; № 1-18-2674-25; № 1-18-2675-25 конкурсному управляющему ООО «Крост» ФИО1 отказано в предоставлении в аренду испрашиваемых земельных участков.  

Не согласившись данными решениями, конкурсный управляющий ООО «Крост» ФИО1, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением указав, что конкурсный управляющий в деле о банкротстве ООО «Крост».  

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.  

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и  

нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:  

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;  

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.  

Положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.  

Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости  

и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пункт 3.2 части 2 статьи 39.6).  

Как установлено материалами дела, между ООО «Крост» и КУМИ Администрации «Город Саянск» 15.03.2022 заключены договоры аренды земельных участков для строительства домов блокированной застройки №№ 31/2022, 32/2022, 33/2022, 34/2022, 35/2022, 36/2022, 37/2022, 38/2022, 39/2022, 40/2022,41/2022, 42/2022, 43/2022, 44/2022, 45/2022, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 38:28:010409:233; 38:28:010409:234; 38:28:010409:235; 38:28:010409:236; 38:28:010409:237; 38:28:010409:243; 38:28:010409:244; 38:28:010409:245; 38:28:010409:246; 38:28:010409:247, 38:28:010409:173; 38:28:010409:174; 38:28:010409:175; 38:28:010409:176; 38:28:010409:177 соответственно.  

Данные договоры заключены с целью строительства блокированных жилых домов. Срок договора согласно пункту 2.1 договоров установлен до 18.05.2023.  

В свою очередь, между ООО «Крост» и ФИО4 и ФИО3, заключен предварительный договор от 10.12.2015 № Кс/9-26/1 предметом которого, согласно пункту 1.1, является участие застройщика (ООО «Крост») и Дольщиков (ФИО4, ФИО3) в строительство объекта капитального строительства «Блокированная малоэтажная застройка по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:28:010409:156».  

Согласно пояснительной записке 034/15-ПЗ согласованной с комитетом по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «город Саянск» 24.11.2015, из земельного участка с кадастровым номером 38:28:010409:156, образован ряд земельных участков, в том числе 38:28:010409:173; 38:28:010409:174; 38:28:010409:175; 38:28:010409:176; 38:28:010409:177; 38:28:010409:233; 38:28:010409:234; 38:28:010409:235; 38:28:010409:236; 38:28:010409:237; 38:28:010409:243; 38:28:010409:244; 38:28:010409:245; 38:28:010409:246; 38:28:010409:247.  

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2023 по делу № А19-24133/2019 (резолютивная часть от 25.01.2023) ООО «Крост» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство по правилам банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».  

Как указано в пункте 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г. утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования.  

При разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д.  

К числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве относятся, помимо прочего, требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.  

Отказывая в заключении договоров аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:28:010409:233, Администрация указала, что в данном случае отсутствует необходимая совокупность требований предъявляемая пунктом 3.2 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.  

Так, в оспариваемом решении ответчиком указано, что в соответствии с заочным решением Саянского городского суда Иркутской области от 11.08.20219 по делу № 2-566/2019 предварительный договор от 10.12.2015 № Кс/9-26/1 расторгнут, в связи с чем ФИО3 и ФИО4 не являются действующими дольщиками в рамках дела о банкротстве застройщика, с денежным требованием.  

С учетом данного обстоятельства, ответчик пришел к выводу о том, что объекты незавершенного строительства, расположенные на испрашиваемых земельных участках, не являются объектами долевого строительства, в связи с чем, принято решение об отказе в предоставлении земельных участков в аренду без торгов.  

Вместе с тем, данные выводы ответчика суд находит необоснованными, с учетом следующего.  

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 16.08.2022 по делу № А19-24133/2019 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Крост» включено требование ФИО3 в размере 764 000 руб. – основной долг, 554 967 руб. – неустойка, 13 616,17 руб. – моральный вред, а также требование ФИО4 в размере 17 616,17 руб. – моральный вред.  

В соответствии с положениями статьи 201.9 Закона о банкротстве, в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:  

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;  

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;  

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: 

в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;  

во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15-2-2 настоящего Федерального закона;  

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;  

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. 

Принимая к вниманию, все вышеуказанные обстоятельства, ФИО3 и ФИО4, относятся к числу участников строительства.  

Кроме того, как указывалось судом ранее, определением Арбитражного суда Иркутской области от 07.04.2025 по делу № А19-24133/2019 приняты обеспечительные меры в виде запрета КУМИ Администрации «Город Саянск», заключать договоры аренды  

с другими лицами, помимо застройщика ООО «Крост», в том числе обращаться за государственной регистрацией таких договоров аренды, а также распоряжаться иным образом спорными земельными участками.  

Таким образом, в рассматриваемом случае, ООО «Крост» являясь застройщиком, имеет неисполненные обязательства перед ФИО3 и ФИО4, включенными в реестр требований кредиторов должника, а также в отношении спорных земельных участков, приняты обеспечительные меры, в целях обеспечения требований кредиторов и интересов должника, что в свою наделяет ООО «Крост» правом на заключение договора аренды спорных земельных участков, в силу пункта 3.2 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.  

С учетом изложенного, по мнению суда у ответчика отсутствовали основания для отказа в предоставлении спорных земельных участков.  

Доводы ответчика о расторжении предварительного договор от 10.12.2015 № Кс/9-26/1 заочным решением Саянского городского суда Иркутской области от 11.08.20219 по делу № 2-566/2019, в рассматриваемом случае не имеют правового значения, поскольку как указывалось ранее, требования ФИО3 и ФИО4, включены в третью очередь реестра кредиторов ООО «Крост» что в силу положений статьи 201.9 Закона о банкротстве относит указанных кредиторов к участникам строительства.  

Определение Арбитражного суда Иркутской области от 16.08.2022 по делу № А19-24133/2019 которым данные требования включены в третью очередь реестра кредиторов должника, незаконным не признано, в установленном законом прядке не пересмотрено, с учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для иных выводов.  

Довод о том, спорные кредиторы включены в реестр требований кредиторов с денежным требованием, что по мнению ответчика также исключает возможность требовать с должника исполнения обязательств в натуре, суд отклоняет, в связи со следующим.  

Верховный суд в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2021 N 306-ЭС20-5179(2) по делу N А65-24332/2017 указал, что процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику-застройщику как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые  

в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Удовлетворение требований участников строительства может быть произведено в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).  

По общему правилу, отказ участника строительства от договора участия в долевом строительстве (либо расторжение договора) приводит к невозможности последнему претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, поскольку прекращается возникшее из этого договора обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта строительства (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») при условии, если данный объект в предусмотренном законом порядке не отчужден застройщиком иному лицу.  

Таким образом, удовлетворение требований граждан, расторгнувших договоры долевого участия в строительстве, осуществляется следующим образом: их требование подлежит включению в денежный реестр участников строительства и погашается в том числе преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога (статья 201.14 Закона о банкротстве).  

Вместе с тем, поскольку кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий, исходя из анализа конкретного банкротного дела (структуры реестра и состояния конкурсной массы), может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более целесообразной и выгодной для должника, нежели его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору. Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий. Суд может удовлетворить данное ходатайство, если передача имущества кредитору не нарушает существенным образом права третьих лиц. В таком случае передача помещения осуществляется применительно к правилам об отступном (пункт 7 статьи 201.11, статья 142.1 Закона о банкротстве).  

Кредитор не вправе требовать исполнения должником условий прекратившего свое действие договора.  

Учитывая, что процедура банкротства застройщиков направлена на защиту, в первую очередь, прав граждан, вложивших свои средства в приобретение недвижимости, которая будет построена в будущем, в исключительных случаях, принимая во внимание обстоятельства дела о банкротстве, суд может санкционировать погашение денежного требования участника строительства за счет жилого помещения, по своим техническим параметрам соответствующим тому, на которое он претендовал до расторжения договора.  

Подобное разрешение ситуации в том числе ведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (на организацию и проведение торгов, текущих расходов), из которого формируется конкурсная масса, а также предотвращает неоправданное затягивание процедуры банкротства.  

В то же время возможность передачи жилого помещения участнику строительства, имеющему денежные требования, может иметь место только при соблюдении установленных статьей 201.11 Закона о банкротстве условий (в числе которых отсутствие возражений со стороны собрания участников строительства), а также при наличии свободного от притязаний иных лиц помещения и доказательств полной оплаты его стоимости.  

Кроме того, как указано в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.05.2019 по делу № А41-34824/2016 право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.  

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.  

В связи с этим реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, право выбора формы этого реестра в деле о банкротстве застройщика, то есть возможность предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, принадлежит участнику строительства.  

Таким образом, для предъявления участником строительства в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилого помещения необходимо наличие доказательств исполнения обязательств по оплате данным участником строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.  

Право выбора формы реестра в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика принадлежит участнику строительства. Тем самым, требование кредитора может быть включено судом либо в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений, либо в денежный реестр требований кредиторов участников строительства, и исключительно по волеизъявлению участника.  

Из совокупности приведенных норм, следует, что кредитор, чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника, вправе обратиться с заявлением о преобразовании денежного требования в требование о передаче жилого помещения.  

Как указано в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023) утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды  

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.  

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).  

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).  

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.  

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.  

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой.  

В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.  

Доводы ответчика, о правомерности расторжения ранее заключенных договоров аренды в отношении спорных земельных участков, в рассматриваемом случае правового значения не имеют, поскольку правомерность данных действий не является предметом спора.  

Кроме того, как указывалось ранее, обеспечительные меры принятые определением Арбитражного суда Иркутской области от 07.04.2025 по делу № А19-24133/2019, приняты в отношении всех испрашиваемых земельных участков, в целях обеспечения требований кредиторов и интересов должника.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, из существа земельного законодательства, регулирующего вопрос о предоставлении в аренду публичных земель, льготный порядок предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов  

собственнику объекта незавершенного строительства может быть реализован арендаторами, добросовестно исполнявшими обязательства по договору аренды, но не успевшими завершить строительство объекта недвижимого имущества в течение срока действия договора.  

Суд обращает внимание, что из представленных технических паспортов на спорные объекты незавершенного строительства следует, что их готовность составляет от 33% до 57%. Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено и не опровергнуто.  

Фактически, расторгнув договоры аренды земельных участков и отказавшись в дальнейшем предоставить их застройщику, Администрация произвела изъятие объектов незавершенного строительства в отсутствие каких-либо законных оснований и решения суда.  

Таким образом, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что указанные в оспариваемом отказе основания опровергаются материалами дела, не основаны на нормах действующего законодательства, приведены без учета положений Земельного кодекса РФ и Закона о банкротстве, что в свою очередь привело к необоснованному отказу в предоставлении в аренду земельных участков, находящих в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.  

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.  

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что решения муниципального казенного учреждения «Администрация городского округа Муниципального образования «город Саянск» от 26.05.2025 №№ 1-18-2660-25; № 1-18-2661-25; № 1-18-2663-25; № 1-18-2664-25; № 1-18-2665-25; № 1-18-2666-25; № 1-18-2667-25; № 1-18-2668-25; № 1-18-2669-25; № 1-18-2670-25; № 1-18-2671-25; № 1-18-2672-25; № 1-18-2673-25; № 1-18-2674-25; № 1-18-2675-25 подлежат признанию незаконными, а требования конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «Крост» ФИО1 подлежат удовлетворению.  

Подпункт 3 пункта 4 статьи 201 АПК РФ устанавливает, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов,  

осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.  

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.  

Вместе с тем, судебные акты арбитражных судов в силу норм статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут подменять собой решения государственных органов по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на эти органы законодательством прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений.  

Принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, и, учитывая, предмет заявленных требований, суд полагает соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя в обязании ответчика устранить данные нарушения.  

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru.  

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.  

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

Заявленные требования удовлетворить. 

Признать незаконными решения Муниципального казенного учреждения «Администрация городского округа Муниципального образования «город Саянск» № 1- 

18-2660-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2661-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2663-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2664-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2665-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2666-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2667-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2668-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2669-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2670-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2671-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2672-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2673-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2674-25 от 26.05.2025 года; № 1-18-2675-25 от 26.05.2025 года об отказе в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Крост» земельных участков в аренду без проведения торгов, как не соответствующие Земельному кодексу Российской Федерации.  

Обязать Муниципальное казенное учреждение «Администрация городского округа Муниципального образования «город Саянск» устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя в соответствии с нормами действующего законодательства.  

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.  

Судья А.А. Пугачёв