Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-3235/2018

г. Хабаровск

14 ноября 2018 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена «08» ноября 2018 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при  ведении  протокола  судебного  заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304272103400040, ИНН 

<

***>) 

к  индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 312272227900036, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договоров купли-продажи, возврате имущества

Третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «УЮТ», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ООО «Металл Инвест Маркет», ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО40, Евгеньевна, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, общество с ограниченной ответственностью «Архстрой», общество с ограниченной ответственностью «Стройпоставка»

при участии:

от истца: ФИО92, доверенность от 30.01.2018, ФИО93, доверенность от 30.01.2018, ФИО94, доверенность № 27АА 1307661 от 25.09.2018, ФИО95, доверенность № 27АА 1307661 от 25.09.2018

от ответчика: ФИО96, доверенность № 27АА 1231822 от 30.03.2018, ФИО97, доверенность № 27АА 1231822  от 30.03.2018

от третьих лиц: ФИО69 (лично); от ООО «УЮТ» - ФИО97, доверенность №11 от 31.01.2018, ФИО96, доверенность №11 от 31.01.2018

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3  (далее - ИП ФИО3) о расторжении договоров купли-продажи квартир от 15.02.2017 № 1 и № 2, возврате  в собственность истца квартир № 1 и № 2, расположенных в многоквартирном доме по адресу 

<

...>, квартир №№ 2, 3, 4, 5, 7, расположенных в многоквартирном доме по адресу 

<

...>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество - земельный участок, расположенный по адресу г. Хабаровск, ул. Мухина, 4а, 4б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, площадью 4938кв.м.

Определением суда от 24.04.2018 обеспечительные меры, принятые определением от 06.03.2018, по заявлению ответчика заменены на обеспечительные меры в виде запрета ИП ФИО3 и Управлению Росреестра совершать регистрационные действия в отношении доли в праве общей долевой собственности на общее имущество – земельный участок, расположенный по адресу г. Хабаровск, ул. Мухина, 4а, 4б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, площадью 4 938кв.м., соразмерно доли жилых помещений (квартир), приобретенных ФИО3 у ФИО2 по договорам купли-продажи квартир № 1 от 15.02.2017, № 2 от 15.02.2017, расположенных по адресу: 

<

...>, квартиры №№ 1, 2, по адресу: 

<

...>, квартиры №№ 2, 3, 4, 5, 7, до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Определениями суда от 06.03.2018, 04.05.2018, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «УЮТ», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ООО «Металл Инвест Маркет», ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО40, Евгеньевна, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ООО «Архстрой», ООО «Стройпоставка».

Определением от 22.08.2018 по заявлению ИП ФИО2 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета  ИП ФИО3, а так же уполномоченным им лицам, в том, числе ООО «УЮТ», проведения строительных работ  на земельном участке, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Мухина, 4а, 4б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, площадью 4 938кв.м. Определением суда от 31.08.2018 обеспечительные меры, принятые определением от 22.08.2018, отменены.

В судебном заседании 25.10.2018 судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит расторгнуть договоры купли-продажи квартир № 1 и № 2 от 15.02.2017, заключенные между истцом и ответчиком, в связи с невозможностью возврата квартир в натуре взыскать с ответчика неосновательное обогащения в размере 37 100 000 руб., а также возвратить истцу 2/3 доли в праве собственности на общее имущество много квартирного дома – земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, площадью 4 938кв.м.

Представители истца на требованиях настаивают, мотивируя их ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате стоимости объектов недвижимости, переданных по договорам купли-продажи, в сроки, предусмотренные пунктом 2.2 договоров, что является основанием в силу статьи 450 ГК РФ для расторжения договоров, возврата переданного по ним имущества, в случае невозможности возврата имущества в натуре (в связи со сносом жилых домов, в которых были расположены квартиры) – возмещения продавцу действительной стоимости имущества на момент его приобретения. Нормативно требования обоснованы положениями статей 1102, 1104 ГК РФ. В дополнительных пояснениях истцом указано, что дополнительные соглашения от 15.06.2017 к договорам купли-продажи подписаны неуполномоченным лицом, поскольку доверенностью от 12.04.2017 №2-380 полномочие на подписание дополнительных соглашений к договорам купли-продажи не предоставлено.

Ответчик с иском не согласен, в возражениях ссылается на злоупотребление истцом своими правами, поскольку при наличии договора поручительства №1 от 15.02.2017, фактических обстоятельств по сносу домов, в которых были расположены квартиры, строительству на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030214:1585 жилого дома, в связи с чем наличие заключенных ООО «УЮТ» договоров долевого участия с третьими лицами, расторжение договоров купли-продажи и возврат доли в земельном участке – является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательств по оплате стоимости имущества по договорам купли-продажи. Кроме того, согласно дополнительным соглашениям от 15.06.2017 срок оплаты по договорам купли-продажи – до 17.05.2019, те. на момент судебного разбирательства не наступил, следовательно требования заявлены истцом преждевременно. 

ООО «УЮТ» поддержали позицию ответчика на основании доводов, изложенных в отзывах.

Иные третьи лица, уведомленные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, позицию по спору не высказали.

13.06.2018 в судебном заседании представителем истца представлено заявление о фальсификации доказательств:

- дополнительного соглашения от 15.06.2017 к договору купли-продажи №1 от 15.02.2017;

- дополнительного соглашения от 15.06.2017 к договору купли-продажи №2 от 15.02.2017;

- требования об изменении срока исполнения обязательства по оплате по договорам купли-продажи №1 и №2 от 15.02.2017 в части отметки о получении ФИО97 за ФИО2 15.06.2017; 

- уведомления о сносе квартир, приобретенных по договорам купли-продажи №1 и №2 от 15.02.2017 в части отметки о получении ФИО97 за ФИО2 15.06.2017. 

Заявление мотивировано тем, что, учитывая ранее сделанные пояснения представителями ответчика в судебных заседаниях и отзывах, истец полагает, что данные документы изготовлены и проставлена подпись ФИО97 не в указанную в них дату, а уже во время рассмотрения настоящего дела судом. В целях проверки заявления ИП ФИО2 заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы давности составления документов в целом и проставления подписей и рукописного текста на документах.

Определением арбитражного суда от 27.06.2018 по настоящему делу назначена техническая экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации «Центр производства судебных экспертиз» (115191, 

<

...>) эксперту ФИО98; производство по делу приостановлено до представления экспертизы в арбитражный суд, но не более, чем на 3 месяца.

В связи с предоставлением в арбитражный суд заключения эксперта №16766 определением от 05.10.2018 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 25.10.2018 истец поддержал заявление о фальсификации доказательств, заявил ходатайство об исключении из числа доказательств по делу: дополнительное соглашение от 15.02.2017 к договору купли-продажи № 1 от 15.02.2017, дополнительное соглашение от 15.02.2017 к договору купли-продажи  № 1 от 15.02.2017, требование об изменении срока исполнения обязательства по оплате по договорам купли-продажи № 1 и № 2 от 15.02.2017, уведомление о сносе квартир, приобретенных по договорам купли-продажи № 1 и № 2 от 15.05.2017.

Заявление о фальсификации доказательств по делу судом отклонено, поскольку экспертом в заключении №16766 сделан вывод о том, что рукописный текст в дополнительном соглашении от 15.06.2017 к договору №1, в уведомлении о сносе квартир выполнен не ранее декабря 2017 года, рукописный текст в дополнительном соглашении от 15.06.2017 к договору №2, в требовании об изменении срока исполнения обязательства выполнен не ранее января 2018 года, т.е. до предъявления ИП ФИО2 05.03.2018 настоящего иска в суд, до наступления срока оплаты по договорам купли-продажи №1, 2, что соответствует пояснениям ФИО97 о том, что точную дату составления и подписания им оспариваемых документов от имени ИП ФИО2 не может сказать, примерно в январе 2018 года в период действия доверенности до 12 апреля 2018 года. 

В связи с чем, ходатайство об исключении из числа доказательств по делу документов, перечисленных в заявлении о фальсификации, отклонено судом.

Заявление представителя истца о фальсификации доказательств от 07.11.2018 судом к рассмотрению не принято, так как заявлено в отношении тех же документов, что и рассмотренное ранее судом заявление от 13.06.2018, по тем же основаниям (по давности составления документов и проставления на них рукописного текста).

Заслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

15.02.2017 между ИП ФИО2 (Продавец) и ИП ФИО3 (Покупатель) заключены договоры купли-продажи квартир №1 и №2 (далее – договоры купли-продажи), по условиям которых продавец продает, а покупатель покупает в собственность:

в доме №4Б по ул. Мухина в г. Хабаровске (по договору купли-продажи №1) квартиры:

- №1, расположенная на 1-ом этаже, общей площадью 30,8кв.м, кадастровый №27-27-01/013/2005-523; 

- №2, расположенная на 1-ом этаже, общей площадью 35,4кв.м, кадастровый №27-23-2301:4Б/7182:2;

в доме №4А по ул. Мухина в г. Хабаровске (по договору купли-продажи №2):

- квартира №2, расположенная на 1-ом этаже, общей площадью 38,2кв.м, кадастровый №27-100:0:4А:2; общее имущество в многоквартирном доме – земельный участок с кадастровым №27:23:0030214:1585, общей площадью 4 938кв.м, из категории земель – земли населенных пунктов, адрес: 

<

...>, 4Б, разрешенное использование – под многоквартирный дом;

- квартира №3, расположенная на 1-ом этаже, общей площадью 48кв.м, кадастровый №27-27-01/034/2009-076;

- квартира №4, расположенная на 1-ом этаже, общей площадью 36,1кв.м, кадастровый №27-100:0:4А:4;

- квартира №5, расположенная на 2-ом этаже, общей площадью 34,5кв.м, кадастровый №27-27-01/015/2006-444;

- квартира №7, расположенная на 2-ом этаже, общей площадью 48,5кв.м, кадастровый №27-27-01/064/2005-431, ре, проспект Мира, 2.

Переход права собственности на основании договоров купли-продажи зарегистрирован 27.02.2017 в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующие штампы на договорах.

Стоимость продаваемых квартир определена сторонами в пункте 2.1 договоров купли-продажи в размере 5 300 000 руб. за каждую из продаваемых квартир, в общей сумме 37 100 000 руб. по двум договорам купли-продажи.

В силу пункта 2.2 договоров купли-продажи оплата за квартиры производится в течение одного года со дня регистрации договоров, но не позднее 31 января 2018 года. 

В соответствии с пунктом 2.3 договоров купли-продажи в случае, если покупатель не исполнит или ненадлежащим образом исполнит свои обязательства перед продавцом, то обязательства покупателя по договорам купли-продажи в полном объеме обязуется выполнить поручители согласно договору поручительства №1 от 15.02.2017.

С момента передачи квартир и до полной их оплаты квартиры признаются находящимися в залоге продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате (пункт 3.7 договоров купли-продажи). Государственная регистрация ипотеки произведена также 27.02.2017.

Согласно справкам КГБУ «Хабкрайкадастр» от 30.03.2018 №№2422, 2423 объекты – многоквартирные жилые дома, Литер А, расположенные по адресу: ул. Мухина, д.4А, д. 4Б, по данным обследования от 29.03.2018 значатся снесенными.

Из выписки из ЕГРН от 06.02.2018 №КУВИ-001/2018-516925 следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, общей площадью 4 938кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, 4Б, с 10.05.2017 является ФИО3. Земельный участок передан собственником в аренду ООО «УЮТ» в соответствии с договором аренды земельного участка с правом выкупа от 16.05.2017, сроком действия с 16.05.2017 по 17.05.2019.

Из материалов дела следует, что 08.06.2017 ООО «УЮТ» получено разрешение №27-23-285-2017 на строительство «Многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Ленина в Центральном районе г. Хабаровска» на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030214:1585.

28.06.2017 ООО «УЮТ» (Застройщик) с участником долевого строительства заключён первый договор №ДДУ-1 долевого участия в   строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу ул. Мухина, 4А, 4Б в Центральном районе г. Хабаровска.

На момент начала судебного разбирательства по настоящему спору общее количество договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, прошедших государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю составило 70. Строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу ул. Мухина, 4А, 4Б в Центральном районе г. Хабаровска на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030214:1585 продолжается, возведён 7-й этаж.

В связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате стоимости проданных квартир в установленный договорами купли-продажи срок, ИП ФИО2 в адрес ИП ФИО3 31.01.2018 направлено уведомление о наличии задолженности, которое оставлено последним без ответа и удовлетворения. 

Письмом от 12.02.2018 ИП ФИО2 предложил ответчику расторгнуть договоры купли-продажи в добровольном досудебном порядке в течение 5-ти дней с момента получения претензии. Отказ ИП ФИО3 от расторжения договоров купли-продажи послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ИП ФИО2 в части, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из условий договоров от 15.02.2017 №1, 2 следует, что между сторонами заключены договоры купли-продажи, отношения по которым регулируются главой 30 ГК РФ.

Статьей 488 ГК РФ установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в предусмотренный договором срок.

Договоры купли-продажи заключены сторонами с условием оплаты стоимости квартир течение одного года со дня регистрации договоров, но не позднее 31 января 2018 года.

По статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При заключении договоров купли-продажи продавец рассчитывал получить встречное предоставление в виде денежных средств в сумме 37 100 000 руб. (пункт 2.1 договоров купли-продажи).

Вместе с тем, до настоящего времени оплата стоимости квартир покупателем не произведена. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд признает неоплату полученного по сделке недвижимого имущества существенным нарушением ответчиком условий заключенных договоров купли-продажи и предусмотренным статьей 450 ГК РФ основанием для расторжения договоров.

В силу статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку стоимость имущества в установленный договором срок не оплачена покупателем, на предложение продавца от 12.02.2018 о расторжении договоров купли-продажи покупатель не дал ответа, исковые требования ИП ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи № 1, 2 от 15.02.2017 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению судом.

Доводы ответчика о том, что расторжение договоров купли-продажи при наличии действующего договора поручительства №1 от 15.02.2017 является несоразмерной мерой ответственности, судом отклонены в силу положений статьи 488 ГК РФ, предусматривающих право продавца по договору купли-продажи требовать оплаты стоимости имущества или расторжения договора и возврата имущества, а также статей 361, 363 ГК РФ, согласно которым кредитору предоставлен выбор предъявлять требования к основному должнику или к поручителю, которые отвечают по обязательству перед кредитором солидарно.

Ссылка ответчика на дополнительные соглашения от 15.06.2017 к договорам купли-продажи об изменении редакции пункта 2.2 договоров в части определения срока оплаты стоимости квартир – до 17 мая 2019 года, но не позднее даты ввода застройщиком в эксплуатацию объекта строительства «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Ленина в Центральном районе г. Хабаровска», возводимого на земельном участке под жилым домом, не принята судом по следующим основаниям.

Представленные ответчиком дополнительные соглашения от 15.06.2017 к договорам купли-продажи от имени продавца ФИО2 подписаны ФИО97, с указанием, что данное лицо действует по доверенности №2-380 от 12.04.2017.

Согласно нотариальной доверенности №2-380 от 12.04.2017 ФИО2 уполномочивает ФИО97 быть его представителем в учреждениях и организациях города Хабаровска, перед любыми юридическими и физическими лицами, государственными органами власти и местного самоуправления, органах жилищно-коммунального хозяйства, товариществах собственников жилья, управляющих компаниях по всем вопросам, касающимся его как собственника любого, принадлежащего ему жилого помещения, в том числе быть представителем на общих собраниях товарищества собственников жилья. При этом, в доверенности прямо указан перечень документов, которые представитель в целях реализации переданных доверенностью полномочий вправе подписывать: решения общего собрания, протоколов, заявлений о вступлении в члены или выходе из членства ЖК, ТСЖ и иных организаций, заключать договор с управляющей компанией.

В силу статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверенность подтверждает наличие у поверенного прав действовать от имени доверителя, определяет условия и границы реализации этих прав. Она предназначена для предъявления третьим лицам, с которыми поверенный вступает в отношения от имени доверителя. Таким образом, третьи лица должны иметь возможность убедиться в наличии у поверенного необходимых полномочий.

Текст доверенности №2-380 от 12.04.2017 не содержит полномочий на подписание договоров купли-продажи квартир, дополнительных соглашений к ним.

Кроме того, доверенность №2-380 на представительство по всем вопросам, касающимся доверителя, как собственника любого принадлежащего ему жилого помещения, выдана 12.04.2017, т.е. когда ИП ФИО2 уже не являлся собственником квартир в жилых домах по ул. Мухина, 4А, 4Бжи №12 (регистрация перехода права собственности на квартиры к ИП ФИО3 произведена 27.02.2017). В связи с чем, данная доверенность не предоставляет ФИО97 право действовать от имени ФИО2 по вопросам, связанным со спорными жилыми помещениями.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что доверенность №2-380 от 12.04.2017 не является доказательством, свидетельствующим о том, что по состоянию на 15.06.2017 ФИО97 был наделен полномочиями заключать от имени ФИО2 соглашения по внесению изменений в договоры купли-продажи. Иные документы, подтверждающие наличие у подписавшего дополнительные соглашения от 15.06.2017 лица соответствующих полномочий, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчиком в материалы дела не представлены.

 Согласно пункту 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых. При этом, под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса РФ")

Ответчиком в суд не представлены доказательства уведомления ФИО2 до начала судебного разбирательства по настоящему делу ФИО97 о подписании им дополнительных соглашений от 15.06.2017, а также доказательства одобрения, выражения согласия ФИО2 с условиями дополнительных соглашений. Напротив, из текста настоящего искового заявления ИП ФИО2 следует, что истец считает предельный срок оплаты стоимости квартир – не позднее 31.01.2018, определенный пунктом 2.2 договоров купли-продажи. 

Таким образом, дополнительные соглашения от 15.06.2017 к договорам купли-продажи не могут быть признаны судом заключенными от имени ФИО2, и, соответственно, порождающими для данного лица юридически значимые последствия.

Истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости квартир 37 100 000 руб. в связи с невозможностью возврата переданных по договорам купли-продажи квартир в натуре, и о возврате 2/3 доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома – земельный участок, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Мухина, 4а, 4б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Данной нормой продавцу предоставлена возможность выбора способа защиты своего нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не зависит от момента перехода права собственности на проданный товар. (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 15550/05 по делу N А32-3604/2005-50/60)

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" указывается, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Поскольку договоры купли-продажи № 1, 2 от 15.02.2017 расторгнуты судом по требованию продавца, факт передачи истцом ранее принадлежавших ему на праве собственности квартир подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком имущества, а встречное предоставление в виде стоимости квартир от ответчика не получено, ответчик, получивший объект недвижимости, считается неосновательно обогатившимся за счет истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 ГК РФ В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Материалами дела подтвержден факт сноса многоквартирных жилых домов по адресу: г. Хабаровск, ул. Мухина, 4А, 4Б, в которых  были расположены квартиры, выступающие объектом договоров купли-продажи, т.е. подтвержден факт отсутствия в натуре подлежащего возврату имущества. 

Учитывая снос жилых домов, отсутствие в материалах дела документов, свидетельствующих о том, что действительная стоимость квартир, переданных в собственность ИП ФИО3 по договорам купли-продажи, на момент их приобретения составляет сумму, меньшую определенной в договорах купли-продажи, суд в силу статей 488, 1104, 1105 ГК РФ признает правомерными требования ИП ФИО2 о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере стоимости квартир, определенной договорами купли-продажи – 37 100 000 руб.

В отношении исковых требований о возврате 2/3 доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома – земельный участок, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Мухина, 4а, 4б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, арбитражный суд приходит к следующему.

Многоквартирные жилые дома по адресу: г. Хабаровск, ул. Мухина, 4А, 4Б, в которых находились квартиры, выступающие объектом договоров купли-продажи, были расположены на земельном участке с кадастровым №27:23:0030214:1585, общей площадью 4 938кв.м, из категории земель – земли населенных пунктов, адрес: 

<

...>, 4Б, разрешенное использование – под многоквартирный дом.

В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. (пункт 6 статьи 36 ЖК РФ)

Право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе земельный участок под многоквартирным домом, возникает у собственника помещений в нем в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права. Таким образом, ИП ФИО2, являясь собственником квартир в жилых домах по адресу ул. Мухина, 4А, 4Б, в силу закона выступал собственником доли в праве собственности на земельный участок под жилыми домами. В связи с чем, одновременно с правом собственности на квартиры покупателю по договорам купли-продажи перешло право собственности на долю земельного участка с кадастровым №27:23:0030214:1585 под жилыми домами в размере, пропорциональном доли его права собственности на объект недвижимости на участке.

Из положений законодательства, содержащихся в пункте 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, части 2 статьи 290 ГК РФ, следует, что право собственности на объект недвижимости – помещение в многоквартирном доме, неразрывно связано с правом собственности на земельный участок под многоквартирным домом, и возникает у собственника помещения в силу закона с момента регистрации права собственности на помещение в жилом доме.

Разрешением на строительство от 08.06.2017 №27-23-285-2017, договорами долевого участия с отметками об их государственной регистрации в установленном законом порядке подтверждены обстоятельства строительства ООО «УЮТ» (застройщик) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу ул. Мухина, 4А, 4Б в Центральном районе г. Хабаровска на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030214:1585. 

В соответствии с изложенными нормами права, участники долевого строительства многоквартирного дома в силу закона с момента государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома становятся собственниками доли в земельном участке, на котором расположен строящийся жилой дом. 

Учитывая, что государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости – «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Ленина в Центральном районе г. Хабаровска» на основании договора долевого участия № ДДУ-1 от 28.06.2017 осуществлена 11.07.2017, с этого момента у участника долевого строительства возникло право собственности на долю в земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030214:1585 под строящимся домом, что привело к прекращению права собственности на долю земельного участка собственника снесенных жилых домов на этом участке. 

Учитывая указанные обстоятельства, отсутствует возможность возврата в натуре продавцу по договорам купли-продажи в связи с их расторжением 2/3 доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома – земельный участок, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Мухина, 4а, 4б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585.

При этом, следует отметить, что ИП ФИО2 было известно о целях приобретения ИП ФИО3 квартир по договорам купли-продажи, о намерениях покупателя снести жилые дома, в которых были расположены квартиры, и строительстве на земельном участке под ними нового жилого дома, что подтверждается соглашением о намерениях по реализации инвестиционного проекта, подписанным истцом и застройщиком ООО «УЮТ».

Из текста договоров купли-продажи, положений пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что одновременно с квартирами продавцом по договорам купли-продажи в собственность покупателя передано общее имущество в многоквартирном доме – земельный участок с кадастровым №27:23:0030214:1585, общей площадью 4 938кв.м, из категории земель – земли населенных пунктов, адрес: 

<

...>, 4Б, разрешенное использование – под многоквартирный дом.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия договоров купли-продажи о передаваемых объектах, их стоимости, содержащихся в пунктах 1.1, 2.1 договоров, учитывая пояснения представителей сторон в судебных заседаниях о невозможности выделения стоимости квартир и земельного участка по договорам, суд приходит к выводу, что определенная договорами стоимость квартир в размере 37 100 000 руб. включает в себя стоимость доли в праве собственности на земельный участок под жилыми домами, в которых расположены передаваемые квартиры.

Таким образом, в сумму неосновательного обогащения 37 100 000 рублей, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца, включена в том числе стоимость доли в праве на земельный участок, которая, также как и квартиры, не может быть возвращена продавцу в натуре. 

Учитывая изложенное, судом отказано в удовлетворении иска ФИО2 в части требований о возврате 2/3 доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома – земельный участок, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Мухина, 4а, 4б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585.

Расходы истца по государственной пошлине, а также по оплате экспертизы (с учетом частичной оплаты ответчиком стоимости экспертизы в размере 23 000 руб.) относятся судом на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ, пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела». При этом, госпошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию с ИП ФИО3 в доход федерального бюджета, учитывая, что истцом при подаче иска госпошлина за неимущественные требования не была оплачена.

Поскольку судом в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 о возврате 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Мухина, 4а, 4б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, отказано, обеспечительные  меры, принятые определением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.04.2018 в отношении указанного земельного участка, в силу части 5 статьи 96 АПК РФ подлежат отмене по вступлении судебного акта по настоящему делу в законную силу.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договоры купли-продажи квартир №1 и № 2 от 15.02.2017, заключенные между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  37 100 000 руб. неосновательного обогащения, расходы по государственной пошлине в размере 200 000 руб., судебные издержки на оплату экспертизы в размере 97 000 руб.

В удовлетворении исковых требований о возврате 2/3 доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома – земельный участок, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Мухина, 4а, 4б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.04.2018, по вступлении судебного акта в законную силу отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева