Арбитражный суд Московской области

         107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-16331/21

2 декабря 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 2 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>, дата регистрации: 04.08.2020, адрес: 143005, 

<

...>)  к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>, дата регистрации: 17.09.2018, адрес: 125252, 

<

...>) 

об установлении порядка пользования имуществом, а именно: земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030125:54, нежилым зданием с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, пристройкой к нежилому зданию.

по встречному иску: Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>, дата регистрации: 17.09.2018, адрес: 125252, 

<

...>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>, дата регистрации: 04.08.2020, адрес: 143005, 

<

...>);

об установлении порядка пользования имуществом, а именно: земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030125:54, нежилым зданием с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, пристройкой к нежилому зданию.

третьи лица: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>, дата регистрации: 31.07.2012, адрес: 143005, 

<

...>), ФИО5 (адрес: 143002, 

<

...>), ФИО3 (адрес: 641323, 

<

...>, доп. адрес: Московская область, Одинцовский район, рабочий 

<

...>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 21.12.2004, юридический адрес: 143402, 

<

...>), 

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к  Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик) с исковым заявлением об установлении порядка пользования имуществом, находящимся в их общей долевой собственности, а именно: земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030125:54, нежилым зданием с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, пристройкой к нежилому зданию следующим образом:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 получает в единоличное (исключительное) владение и пользование имуществом, принадлежащее сторонам на праве собственности, со всеми его принадлежностями:

земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030125:54, площадью 100 кв.м., по адресу: 

<

...>;

нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, по адресу: 

<

...>;

пристройка к нежилому зданию с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, площадь пристройки: 56,8 кв.м., по адресу: Московская область, ул. Вокзальная, д. 3.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 за пользование имуществом производится оплата (осуществляется денежная компенсация) другим собственникам этого имущества путем перечисления денежных средств на их банковские счета в следующем порядке и размере:

 -  Индивидуальному предпринимателю ФИО4 компенсация выплачивается ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 50 % (пятидесяти процентов) о суммы доходов в рублях, полученных от использования имущества.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 самостоятельно оплачивает эксплуатационные расходы, связанные с использованием имущества (в том числе газ, электроэнергию, отопление, коммунальные и иные платежи) в порядке и на условиях, установленных договорами, заключенными им с ресурсоснабжающими организациями и иными эксплуатационными организациями.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 самостоятельно оплачивает расходы по содержанию, охране, текущему и восстановительному ремонту имущества.

Расходы по капитальному ремонту и реконструкции имущества несет Индивидуальный предприниматель ФИО1. Индивидуальный предприниматель ФИО1 вправе единолично определять перечень и состав работ по капитальному ремонту и реконструкции, а также получать соответствующие разрешения и согласования.

Определением от 27.04.2021 судом к производству принято встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО4 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, в соответствии с которым ответчик (истец по встречному исковом заявлению) просил:

1.    Произвести раздел в натуре нежилого помещения - торговый павильон, площадью 79,3 кв.м., назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 50:20:0000000:52397, выделив ответчику в собственность помещения №1,2,3,4, а в собственность истца помещения № 5,6,7.

2.   Оставить  в  общей  долевой  собственности  истца  и  ответчика  в  торговом  павильоне санитарный узел на первом этаже, лестницу, ведущую с первого на второй этаж.

3.    Произвести раздел в натуре земельного участка площадью 100  кв.м., кадастровый номер: 50:20:0030125:54, выделив ответчику и истцу в собственность каждому в соответствии с приложенной ответчиком к встречному иску схемой раздела;

4. Определить следующий порядок пользования существующей пристройкой площадью 56,8 м2 к нежилому зданию (кад.№50:20:0000000:52397) по адресу: 

<

...>:

- предоставить в пользование ИП ФИО4 помещения в пристройке, расположенные на первом этаже пристройки;

-  предоставить в пользование ИП ФИО1 помещения, расположенные на втором этаже пристройки, включая террасу;

-  оставить в общей долевой собственности сторон лестницу, ведущую с первого на второй этаж;

-  необходимые расходы по содержанию и эксплуатации пристройки, в том числе ежемесячные, производятся ФИО4 и ФИО1 пропорционально занимаемой площади пристройки.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены Индивидуальный предприниматель ФИО2, ФИО5, ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

В ходе рассмотрения дела после получения результатов судебной экспертизы ответчик в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требования, просил утвердить следующий фактически сложившийся порядок пользования и управления земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030125:54 и расположенным на нем нежилым зданием с кадастровым номером 50:20:0000000:52397 с пристройкой:

Передать в единоличное управление ФИО4 нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0000000:52397 с существующей пристройкой, включая все установленные проведенной по делу экспертизой помещения с номерами 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11;

Передать в единоличное управление ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030125:54, занимаемый нежилым зданием с пристройкой;

Сохранить за ФИО4 и за ФИО1 право на получение по 1/2 доли доходов от использования находящегося в их совместной собственности имущества;

Сохранить обязанность ФИО1 и обязанность ФИО4 в равных долях уплачивать за имущество ежемесячные и ежегодные платежи, установленные как в силу закона (налоги, сборы и т. д.), так и в силу заключенных договоров (электроэнергия, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, коммунальные платежи и пр.);

ФИО4 обеспечивает сохранность имущества с учетом состояния, в котором имущество находится на момент вступления в силу решения суда, утвердившего порядок управления имуществом, а также с учетом естественного износа;

Указания арендатору, сделанные ФИО4 в период действия утверждаемого порядка управления имуществом, регламентирующие порядок пользования имуществом или его отдельными частями, являются сделанными от имени обоих собственников;

Отношения с арендатором строятся следующим образом:

решение о смене действующего арендатора принимает управляющий.

если действующий договор аренды исполняется арендатором, то арендатор меняется только после прекращения действующего договора аренды (досрочно или по истечении срока действия договора) при условии, что есть иной потенциальный арендатор, удовлетворяющий следующим критериям:

-   компетентность - работа в бизнесе, которым намерен заниматься предприниматель в арендуемом помещении. Подтверждением компетентности потенциального арендатора служит действующий бизнес в другом месте, официальные платежные документы, подтверждающие работу этого бизнеса не менее 2-х лет, оплата налогов, необходимые лицензии и разрешения, актуальные на момент заключения договора аренды ОКВЭД и т.д.;

- потенциальный арендатор должен предоставить бухгалтерский документ, из которого будет понятно, что потенциальный арендатор сможет оплачивать заявленную арендную ставку;

-   новая ставка аренды должна быть выше предыдущей.

7.3.  если действующий арендатор выразит желание продолжать арендные отношения и готов к повышению ставки аренды, то этот арендатор имеет преимущественное право аренды;

7.4.  если условия нового договора аренды не предусматривают повышение арендной ставки по сравнению с предыдущим договором аренды, то арендатор не меняется.

7.5. если действующий арендатор не выполняет условия договора аренды, то управляющий принимает решение о смене арендатора или о мерах поддержания действующего арендатора, при этом меры по поддержке арендатора не могут превышать два календарных месяца. Если через два месяца после введения мер по поддержке арендатора, арендатор не выполняет условия договора аренды, то собственники вправе принять совместное решение о продлении мер поддержки арендатора.

7.6.  условия нового договора аренды утверждается обоими собственниками путем подписания нового договора аренды обоими собственниками. При недостижении согласия между собственниками условия договора остаются такими же, как были в предшествующем договоре;

7.7.   арендная плата по существующему договору аренды №1/20 в редакции №2/20, а также по любому новому договору аренды перечисляется в безналичном порядке каждому из собственников отдельно.

8.   Вопросы   проведения   капитального   ремонта   имущества,   реконструкции   имущества строятся следующим образом:

8.1. меры по поддержанию объекта аренды в рабочем состоянии, в том числе текущий, капитальный ремонт, создание неотделимых улучшений находятся в компетенции убавляющего. Управляющий обязан согласовать со вторым собственником срок проведения работ, возможную остановку арендного бизнеса на время проведения работ, сметную стоимость работ, источник финансирования, график оплаты работ и проектную документацию.

8.2. все улучшения, сделанные под руководством управляющего, считаются сделанными от имени обоих собственников объекта и распределяются между собственниками пропорционально долям в праве собственности каждого собственника. Аналогично распределяются доходы, извлекаемые после таких улучшений. Этот пункт распространяется на ситуацию изменения характеристик имущества в случае регистрации существующей пристройки к торговому павильону.

8.3. принятие решений связанных с реконструкцией торгового павильона, трансформацией внутреннего пространства, прокладкой коммуникаций, изменения внешнего вида павильона должны приниматься собственниками только совместно. Вопросы согласования этих решений в компетентных органах, а также привлечение специалистов для осуществления этих решений находятся в компетенции управляющего.

8.4.  управляющий не имеет права единолично, в том числе действуя от имени второго собственника, предпринимать действия, направленные на легализацию пристройки к торговому павильону. Все вопросы, связанные с легализацией пристройки к торговому павильону, решаются собственниками только совместно;

9.   Срок действия утверждаемого порядка управления имуществом до принятия совместно истцом и ответчиком документа, изменяющего утвержденный порядок управления и пользования, либо до вступления в силу нормативных или судебных актов, изменяющих порядок управления имуществом;

10.      Возможная регистрация права собственности на пристройку, а равно возможная регистрация изменений, внесенных реконструкцией имущества, не изменяет порядок управления или пользования имуществом;

11.      Возможная замена арендатора не изменяет порядок управления имуществом.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои варианты определения порядка пользования имуществом.

Третьи лица - ФИО2 и ФИО5 представили письменные пояснения, поддержав порядок пользования имуществом, предложенный ответчиком.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 и ИП ФИО4 являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030125:54, площадью 100 кв.м., нежилого здания с кадастровым номером 50:20:0000000:52397 площадью 79,3 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, 

<

...>.

Право собственности ИП ФИО4 перешло к нему на основании договора купли-продажи доли от 29.06.2020, заключенного с ФИО5. 

До заключения данного договора истец самостоятельно пользовалась спорным имуществом, выплачивая ФИО5 долю от полученных доходов, в частности, 01.03.2020 между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен договор аренды №1/20 вышеуказанного имущества.

Однако после перехода права собственности на долю ответчику ИП ФИО2 перестала выплачивать истцу арендную плату, в связи с чем истец была вынуждена обратиться в суд за взысканием задолженности и возвратом имущества.

Также после перехода доли ответчик и ИП ФИО2 без ее согласия заключили собственный договор аренды имущества, что истец считает нарушением ее прав и законных интересов.

Для разрешения возникшего конфликта истец направила ответчику предложение об определении порядка пользования имуществом, которое оставлено им без ответа, что  послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Возражая против доводов, изложенных в иске, ответчик подал встречное исковое заявление, мотивируя свою позицию тем, что именно он в настоящее время фактически владеет и пользуется имуществом, осуществляет ремонт и несет соответствующие расходы по содержанию имущества.

На основании изложенного, ответчик настаивал на реальном разделе имущества в натуре для беспрепятственного единоличного пользования каждым из сособственников его частью.

 В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права ответчиком. 

В статье 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2 статьи 244 ГК РФ). 

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 данной статьи). 

По смыслу положений пункта 1 статьи 247 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при недостижении соглашения всех участников долевой собственности о порядке пользования принадлежащим им имуществом порядок пользования и владения таким имуществом определяется судом с учетом фактически сложившегося порядка пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемости каждого из сособственников в этом имуществе и реальной возможности совместного пользования. 

При определении порядка использования помещения сособственниками суд должен исходить из реальной возможности осуществления предпринимательской деятельности с использованием спорного имущества, баланса экономических интересов сторон. При этом арбитражный суд при определении порядка пользования имуществом, принадлежащим нескольким собственникам, не связан с доводами искового заявления и вправе, учитывая интересы сторон, определить порядок пользования таким имуществом по своему усмотрению исходя из более приемлемого варианта. 

Как установлено судом, участники общей собственности - ИП ФИО1 и ИП ФИО4 не пришли к согласию о порядке пользования имуществом. 

Таким образом, применительно к заявленным требованиям об определении порядка пользования спорными объектами недвижимого имущества, основанным на статье 247 ГК РФ, судом подлежат установлению следующие обстоятельства: 

-  возможность/невозможность совместного пользованиями спорным имуществом всеми участниками долевой собственности; 

- возможность/невозможность разделения спорного имущества между его собственниками; установление сложившегося режима использования спорного имущества между его собственниками; 

-  определение размера денежной компенсации, подлежащей выплате участнику (участникам) долевой собственности в случае распределения спорного имущества с нарушением (несоблюдением) долей в праве на это имущество. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Для установления возможности реального раздела имущества и выдела долей в натуре определением от 03.08.2021 судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Московский кадастровый центр» ФИО6, ФИО7.

На разрешение экспертов были поставлены вопросы:

1. Установить, возможны ли варианты раздела земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030125:54 и нежилого помещения «торговый павильон» с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, расположенных по адресу: 

<

...>, в соответствии с долями в праве собственности ФИО1 и ФИО4, а также с возможностью коммерческого использования?

2. В случае возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030125:54 и нежилого помещения «торговый павильон» с кадастровым номером 50:20:0000000:52397 установить вариант раздела в соответствии с долями сторон в праве на земельный участок и нежилое помещение, с выделением сторонам помещений здания для коммерческого использования, соответствующих противопожарным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, строительно-техническим и иным требованиям и правилам, включая требования Правил землепользования и застройки г. Одинцово Московской области и требования, предъявляемые к инженерным коммуникациям.

3. В случае возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030125:54 и нежилого помещения «торговый павильон» с кадастровым номером 50:20:0000000:52397 установить, какие работы предстоит произвести каждому из собственников для его осуществления, а также стоимость данных работ?

4. В случае отступления от идеальной доли в сторону увеличения/уменьшения определить размер компенсации, причитающейся либо ФИО1, либо ФИО4?

Определением от 16.09.2021 к проведению экспертизы дополнительно был привлечён эксперт ООО «Московский кадастровый центр» ФИО8.

27.10.2021 в материалы дела поступило заключение, согласно которому по всем поставленным вопросам эксперты пришли к выводу, что разделить имущество в натуре между собственниками не представляется возможным. 

Как указывают эксперты, по результатам фактического обследования и выполненных обмеров, ими было установлено, что обследуемое здание является двухэтажным и используется для организации общественного питания.

Вход в здание с улицы осуществляется через тамбуры 4 и 7, комнату 5. Первый этаж условно разделен на 7 комнат. Посредством комнаты 1 осуществляется доступ на 2 этаж, а именно, доступ возможно осуществить через комнаты 7 и 1, через комнаты 4,2,1 и через комнаты 5,2,1.

Понятие помещение предусмотрено ч.2 ст. 2 Федерального закона №384-ФЗ, в соответствии с которым под помещение понимается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, то есть помещением можно считать только тот объем здания, который органичен строительными конструкциями (несущие стены, перегородки, полы, перекрытияя и тд.).

Осуществление государственного кадастрового учета возможно, в случае если оно обособлено и изолировано от остальной части строения, что подтверждается/устанавливается техническим планом помещения (Приказ Минэкономразвития РФ от 181.12.2015 №953).

Технический план помещения составляется в отношении помещения, представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных помещений, которые, в том числе, могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании. При этом такое помещение должно быть изолировано и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным объектом гражданского оборота.

Экспертами установлено, что технически на первом этаже возможно образовать 2 помещения, а именно:

- нежилое помещение, состоящее из комнат 1-4,6-7;

- нежилое помещение, состоящее из комнаты 5.

Однако в таком случае нежилое помещение, состоящее из комнат 1-4,6-7, будет включать в себя комнаты 1-3, так как указанные комнаты не полностью огорожены, отсутствуют перегородки (изоляция), разделение проводится по условным границам. Доступ в комнату 6 (сантехнический узел) обеспечивается только через комнату 1, в связи с чем выделить комнаты 4 и 7, через которые осуществляется доступ в задние, в отдельные помещения не представляется возможным.

На втором этаже экспертами установлена возможность выделения одного нежилого помещения, состоящего из комнат 8-10, однако в связи с чем, что доступ на второй этаж может быть осуществлён только через комнаты 1-4,6-7, расположенные на первом этаже, нежилое помещение, состоящее из комнат 1-4, 6-7 не может быть самостоятельным предметом гражданского оборота. 

Кроме того, экспертами установлено, что в случае разделения этажей и комнаты на этажах на отдельные помещения, такие нежилые помещения не будут отвечать требованиям коммерческого использования и санитарно-гигиеническим требованиям, на основании чего единственным возможным и целесообразным вариантом использования помещений является их использование исключительно в режиме долевой собственности.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований, изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). 

Суд полагает, что представленное экспертное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ является надлежащим доказательством и подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами.

Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие в материалах дела достоверных и убедительных доказательств возможности использования спорного имущества в виде самостоятельных объектов недвижимости, суд, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8, пришел к выводу, что раздел спорного имущества между собственниками невозможен без несоразмерного ущерба этому имуществу.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. 

На основании ст. 49 АПК РФ ответчиком было заявлено об изменении встречного иска, согласно которому имущество передается в единоличное пользование ИП ФИО4 с распределением между ним и ФИО1 доходов от пользования и бремени содержания имущества.

Разрешая спор, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. 

Оценив доводы и позиции сторон относительно сложившегося в отношении спорного имущества порядка пользования, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ИП ФИО9 (ИП ФИО1) и ФИО5 изначально являлись собственниками торгового павильона площадью 79,3 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, расположенного по адресу 

<

...> (по ½ доли в праве). 

28.09.2018 между собственниками был заключен бессрочный договор безвозмездного пользования имуществом, по условиям которого ФИО5 передала ИП ФИО9 ½ долю павильона. 18.07.2020 договор расторгнут.

01.03.2020 между ИП ФИО9 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды №1/20 от 01.03.2020, согласно которому арендодатель предоставил арендатору нежилое здание - торговый павильон и временную пристройку к нежилому зданию, площадью 56,8 кв.м. за плату во временное владение и пользование.

29.06.2020 право собственности на ½ долю земельного участка и павильона на основании договора купли-продажи перешло ИП ФИО4

Как указывает истец, она обладает существенным интересом в использовании земельного участка и нежилого помещения, так как планирует восстановить здание, сделать косметический ремонт, оформить в собственность пристройку к зданию.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

По смыслу пункта 1 Постановления N25 обязанность по взаимодействию между участниками хозяйственных отношений входит в стандарт добросовестного поведения хозяйствующего субъекта в гражданском обороте, основанный на принципе ожидаемости, то есть предсказуемости действий субъекта, ведущего себя так же, как любое другое лицо, действующее сообразно доброй совести и разумной осмотрительности в делах. 

В рассматриваемой ситуации суд исходит из того, что ожидаемым поведением участников общей долевой собственности, соответствующим стандарту добросовестного поведения субъекта гражданского оборота, являлись бы основанные на праве и законе действия, направленные на установление режима (порядка) пользования спорным имуществом или истребование спорного имущества у лица, которое незаконно им завладело.

Вместе с тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих реальное намерение ИП ФИО1 владеть и пользоваться спорным имуществом в материалы дела  последней не представлено.

Уведомление от 09.12.2021 с предложением заключить новый договор аренды с ФИО2, требование от 09.12.2021 о согласии на одностороннее согласование ФИО1 пристройки, представленный эскиз проекта ремонта торгового павильона, соглашения о намерениях с ИП ФИО10, ИП ФИО11, ООО «Мир Донер» такими доказательствами не являются, так как фактически представляют собой абстрактные документы, не подтверждающие какие-либо фактические действия истца, свидетельствующие о желании пользоваться имуществом.

 Необходимо отметить, что часть из этих документов были получены ФИО1 уже после инициирования судебного разбирательства в ходе рассмотрения дела. 

Доказательств того, что истец предпринимала аналогичные активные действия до возбуждения производства по настоящему делу, в материалы дела не представлено, также как и не представлено доказательств несения каких-либо коммунальных и иных расходов за свою долю в имуществе.

Многочисленные судебные споры, инициированные истцом (дела А41-61625/2020, А41-37221/2021, А41-47769/2021, А41-53084/2021, А41-54089/2021), также не свидетельствуют о намерениях истца пользоваться имуществом, так как фактически все споры были направлены на взыскание истцом денежных средств за эксплуатацию имущества (арендная плата, неустойка, убытки), то есть имущественные способы защиты, в которых истцу было отказано.

Кроме того, в рамках арбитражного дела А41-61625/2020 судами было установлено, что после того как право собственности ½ доли здания перешло к ИП ФИО4, причитающаяся ИП ФИО9 часть арендой платы вносилась ФИО2 на депозит нотариуса, так как истец отказалась подписывать дополнительное соглашение к договору аренды и принимать денежные средства.

Также истец инициировала исковое производство по признанию недействительным заключенного между ИП ФИО4 и ИП ФИО2 договора аренды №2/20 от 19.08.2020, согласно которому арендодатель предоставил арендатору 1/2 долю нежилого здания - торгового павильона с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, за плату в размере 130 000 руб. во временное возмездное пользование на срок до 31.12.2021.

В удовлетворении указанного требования истцу было отказано (дело А41-54089/2021).

Кроме того, согласно представленной письменной позиции ФИО5 (бывшего собственника доли в здании) ФИО1 никогда не несла никаких расходов по ремонту и реконструкции объекта, так как все указанные действия были выполнены ИП ФИО2, которая на тот момент являлась единственным арендатором имущества. 

ИП ФИО2 провела за свой счет капитальный ремонт здания, сделала новую отмостку плитки, а в конце 2016 года с согласия ФИО5 и ФИО1 начала реконструкцию здания, в частности, сделала некапитальную двухэтажную пристройку с лестницей к существующему зданию, и именно ИП ФИО2 изначально организовала в здании объект общественного питания.

Таким образом, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, пояснения третьего лица, суд приходит к выводу, что доводы истца о том, что она активно участвовала в пользовании имуществом, несла расходы по его содержанию, планировала действия по его улучшению для извлечения большей прибыли, документально не подтверждаются.

ИП ФИО4, в свою очередь, в материалы дела представлены платежные поручения об оплате коммунальных расходов за пользование имуществом, договор №2114343/ОД от 27.07.2021, заключенный с АО «Мособлэнерго», по присоединению энергопринимающих устройств, договор №30121115 от 16.02.2021, заключенный с АО «Мосэнергосбыт», по определению условий передачи электрической энергии на спорный объект.

Также в материалах дела имеется ответ №2051/04-1012/1исх от 27.08.2021 от Министерства социального развития Московской области, согласно которому Министерство указывает, что ИП ФИО4 в рамках соглашения о сотрудничестве от 24.03.2021, заключенного предпринимателем с Одинцовским управлением социальной защиты, в кафе по адресу: 

<

...> осуществляется выдача талонов на питание малообеспеченных граждан, жалоб граждан по обслуживанию и качеству питания не поступало.

ИП ФИО4 вместе с ИП ФИО2 продолжают эксплуатировать здание, представляющее собой единый производственный комплекс, предназначенный для организации общественного питания, имеют непосредственный экономический интерес в использовании здания.  

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ИП ФИО4 проявил свою действительную реальную волю в отношении имущества - получать доход от его эксплуатации, для чего заключил соответствующие договоры, получил все соответствующие разрешения и согласования для ведения активной предпринимательской деятельности.

В настоящее время у ответчика имеются необходимые ресурсы для осуществления производственной деятельности, приносящей постоянный доход, с использованием спорного имущества.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом споре наиболее справедливым, учитывающем интересы всех сособственников спорного имущества, их действительную нуждаемость в нем и реальную возможность его эксплуатации и извлечения прибыли, будет установление варианта порядка пользования имуществом, при котором имущество передаётся в единоличное владение и пользование ответчика с соответствующей выплатой денежной компенсации за это другому собственнику.

 

Компенсация, указанная в ст. 247 ГК РФ, является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, в том числе, когда один из сособственников за счет другого (других) использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае у ограниченного в осуществлении полномочий участника общей долевой собственности возникает право в получении соответствующей компенсации. 

Определением от 21.04.2022 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центр экспертизы «БОЛАРИ» ФИО12, ФИО13 по вопросу установления на дату проведения оценки рыночной стоимости права пользования (аренды) 1 кв.м. нежилого торгового павильона общей площадью 79,3 кв.м с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030125:54 по адресу: 

<

...>.

23.06.2022 заключение экспертов поступило в материалы дела.

По результатам проведенного исследования эксперты пришли к выводу, что на дату проведения оценки рыночная стоимость права пользования (аренды) 1 кв.м. нежилого торгового павильона общей площадью 79,3 кв.м с кадастровым номером 50:20:0000000:52397 составляет 3 267 руб. без учета коммунальных платежей.

Суд полагает, что представленное экспертное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ является надлежащим доказательством и подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами.

В судебном заседании вызванные для опроса эксперты выводы, изложенные в заключении, подтвердили, ответили на вопросы сторон, в связи с чем оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется.

Доводы истца о необходимости проведения повторной экспертизы судом рассмотрены и отклонены. 

В соответствии с частью второй статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

У суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, поскольку они мотивированы, даны специалистом, обладающим специальными познаниями. Несогласие с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы. 

Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта или назначения повторной экспертизы, в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлены. 

Как было указано ранее, положение статьи 247 ГК РФ направлены на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, предоставление гарантии судебной защиты. 

С учетом длительных неопределенностей во взаимоотношениях сторон между участниками долевой собственности с целью защиты прав долевого собственника (ответчика) и гарантированной ему судебной защиты судом проведена экспертиза по определению стоимости фактического пользования долей. Поэтому установление для стороны компенсации не может расцениваться как нарушающие какие-либо ее права. Сторона сама вправе определиться с предъявлением такого судебного акта для исполнения, а в случае изменения стоимости такого пользования инициировать иск в порядке пункта 2 статьи 247 ГК РФ.

При этом суд отмечает, что сторона в последующем при изменении обстоятельств не лишена и права на изменение установленного судом самого порядка пользования, поскольку данный порядок судом установлен с учетом всех обстоятельств, существующих исключительно лишь на момент рассмотрения спора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об установлении порядка пользования имуществом, предложенного ответчиком, а именно:

1.  Индивидуальный предприниматель ФИО4 получает в единоличное (исключительное) владение и пользование имущество, принадлежащее сторонам на праве долевой собственности, со всеми его принадлежностями:

1.1.земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030125:54, площадью 100 кв.м., по адресу: 

<

...>;

1.2.нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, по адресу: 

<

...>.

2.Индивидуальным предпринимателем ФИО4 за пользование имуществом производится оплата (осуществляется денежная компенсация) Индивидуальному предпринимателю ФИО1 путем перечисления денежных средств на банковский счет в следующем порядке и размере - ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 129 536,55 руб.

3.Индивидуальный предприниматель ФИО4 самостоятельно оплачивает эксплуатационные расходы, связанные с использованием имущества (в том числе газ, электроэнергию, отопление, коммунальные и иные платежи) в порядке и на условиях, установленных договорами, заключенными им с ресурсоснабжающими организациями и иными эксплуатационными организациями, а также расходы по охране, текущему ремонту имущества. 

4.Расходы по содержанию, капитальному ремонту и реконструкции имущества несут собственники совместно пропорционально своим долям в общей собственности на имущество.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 08.10.2020 №Ф09-5536/20 по делу А50-3842/2019.

Иные требования ИП ФИО4 касаются установления порядка организации отношений сособственников имущества с управляющим и потенциальными арендаторами здания, тогда как предметом настоящего спора является определение порядка пользования имуществом между долевыми собственниками (ст. 247 ГК РФ), в связи с чем удовлетворению не подлежат. 

Также не подлежат удовлетворению требования обеих сторон относительно установления порядка пользования пристройкой к нежилому зданию с кадастровым номером 50:20:0000000:52397.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 24.07.2020 по делу №2-24/2020 (2-7626/2019) удовлетворено исковое заявление Администрации Одинцовского городского округа к ФИО5, ФИО9, ФИО4 о сносе самовольной постройки (пристройки), суд обязал ответчиков привести объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:20:030125:54 по адресу: Московская обл., г. Одинцово, уд. Вокзальная, д. 3 в соответствии с данными, указанными в ЕГРН, относительно площади строения в размере 79,3 кв.м., а также виду разрешенного использования – для размещения магазина, в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Таким образом, из указанного решения суда и положений ст. 222 ГК РФ следует, что пристройка площадью 56,8 кв.м. представляет собой самовольную постройку - здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушение градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно действующему законодательству совершать юридически значимые действия возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав. 

По смыслу ст. ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом.

Доказательств признания права собственности на пристройку к нежилому зданию с кадастровым номером 50:20:0000000:52397 в материалы дела не представлено.

Таким образом, на момент рассмотрения спора пристройка не представляет собой объект гражданских прав, следовательно, суд не вправе определять порядок владения и пользования в отношении данного имущества, как и не вправе оценивать стоимость этого имущества для определения размера компенсации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственностью Индивидуального предпринимателя ФИО4 и  Индивидуального предпринимателя ФИО1, следующим образом:

1.    Индивидуальный предприниматель ФИО4 получает в единоличное (исключительное) владение и пользование имущество, принадлежащее сторонам на праве долевой собственности, со всеми его принадлежностями:

1.1.земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030125:54, площадью 100 кв.м., по адресу: 

<

...>;

1.2.нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0000000:52397, по адресу: 

<

...>.

2.Индивидуальным предпринимателем ФИО4 за пользование имуществом производится оплата (осуществляется денежная компенсация) Индивидуальному предпринимателю ФИО1 путем перечисления денежных средств на банковский счет в следующем порядке и размере - ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 129 536,55 руб.

3.Индивидуальный предприниматель ФИО4 самостоятельно оплачивает эксплуатационные расходы, связанные с использованием имущества (в том числе газ, электроэнергию, отопление, коммунальные и иные платежи) в порядке и на условиях, установленных договорами, заключенными им с ресурсоснабжающими организациями и иными эксплуатационными организациями, а также расходы по охране, текущему ремонту имущества. 

4.Расходы по содержанию, капитальному ремонту и реконструкции имущества несут собственники совместно пропорционально своим долям в общей собственности на имущество.

В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

СудьяВ.С. Желонкин