АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 октября 2023 года

Дело №

А56-106880/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,               Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Гасма»  ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 29.12.2022), рассмотрев 19.10.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2023 по делу № А56-106880/2021,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 

<

***>,                ИНН 

<

***>  (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Гасма», адрес: 195279, Санкт-Петербург, шоссе Революции, д. 88, лит. Д,                       ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании               15 477 223 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 27.09.2016 № 03-А027782, 22 490 646 руб. 42 коп. пеней, начисленных по состоянию на 28.02.2022, а также расторжении указанного договора. Делу присвоен номер А56-106880/2021.

Комитет также обратился в суд с иском о взыскании с Общества задолженности, пеней, начисленных по тому же договору за иной период, и расторжении упомянутого договора. Делу присвоен номер А56-6020/2022. 

Определением от 10.03.2022 суд по ходатайству Комитета объединил для совместного рассмотрения в одно производство дела № А56-106880/2021 и           А56-6020/2022. Объединенному делу присвоен номер А56-106880/2021.

Общество обратилось со встречным иском об обязании Комитета и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение), произвести зачет затрат арендатора на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору в сумме 47 958 439 руб. 11 коп. 

Встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением. 

Решением суда от 23.01.2023 в удовлетворении первоначального иска Комитета отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объеме, суд обязал Комитет и Учреждение произвести зачет затрат Общества на проведение капитального ремонта нежилого здания площадью 512,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0151503:2441, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гончарная ул., д. 19, лит. К, в сумме 47 958 439 руб. 11 коп. в счет оплаты арендной платы по договору аренды от 27.09.2016 № 03-А027782. Также суд распределил судебные расходы.

Постановлением апелляционного суда от 30.05.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение. Податель жалобы считает, что суды, признавая право Общества на возмещение затрат по капитальному ремонту здания в счет уплаты арендной платы, не учли то обстоятельство, что представленные Обществом документы, не соответствовали требованиям, установленным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 № 499 «О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Постановление         № 499), в том числе, смета и план-график не согласованы с эксплуатирующей организацией. Также заявитель считает, что Обществом не подтверждена сумма понесенных затрат. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.

В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражала по мотивам, приведенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.09.2016              № 03-А027782 аренды части здания общей площадью 512,1 кв.м кадастровым номером 78:31:0151503:2441, расположенного по адресу: 193036, Санкт-Петербург, Гончарная ул., д. 19, лит. К, сроком по 27.09.2026.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату в порядке, предусмотренном главой 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 4.9 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3.2 договора при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение трех месяцев договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке. 

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию от 04.12.2020                        № ПР-40585/20-0-0 с требованиями погасить задолженность по арендной плате за спорный период, уплатить начисленные пени, а также указало на намерение расторгнуть договор в судебном порядке при непогашении долга.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы и неисполнение требований, изложенных в названной претензии, послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с первоначальным иском.

Общество, полагая, что стоимость проведенного им капитального ремонта подлежит зачету в счет арендной платы, в связи с чем задолженность по арендной плате и основания для удовлетворения иска Комитета отсутствуют, обратилось со встречным исковым заявлением. Общество указало, что в                   период с 2018 по 2021 год им с согласия арендодателя выполнены работы по капитальному ремонту арендуемого здания на общую сумму 47 958 439 руб.                11 коп. Письмом от 23.08.2021 № 9/08 Общество обратилось в Учреждение с пакетом документов для рассмотрения городской комиссией по распоряжению имуществом (далее – городская комиссия) вопроса о зачете затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы по договору аренды. Комитет письмом от 26.11.2021 № 05-15-96439/21-0-1 отказал Обществу в рассмотрении вопроса о зачете затрат по причине отсутствия дополнительного соглашения к договору аренды, регулирующего данный вопрос. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества со встречным иском. 

Комитет счел доводы Общества о праве на зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы по договору, несостоятельными, а требования, заявленные во встречном исковом заявлении, не подлежащими удовлетворению. В уточненном отзыве Комитет указал на следующее. 

Решением городской комиссии (протокол от 16.02.2017 № 02) Обществу было разрешено выполнение капитального ремонта объекта с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы по договору в установленном порядке. Обязательства Общества по выполнению капитального ремонта объекта установлены в срок до 01.04.2019 по план-графику, согласованному с арендодателем. 

На основании решения городской комиссии Обществу выдан проект дополнительного соглашения о согласовании капитального ремонта. Дополнительное соглашение Обществом не подписано и в адрес Комитета не поступало. В связи с тем, что с Обществом не подписано дополнительное соглашение к договору по результатам решений, принятых городской комиссией, условия проведения капитального ремонта объекта между Обществом и Комитетом не могут считаться согласованными, о чем Комитет уведомил Общество письмом от 26.11.2021 № 05-15-96439/21-0-1. 

Кроме того, от Общества поступило письмо о корректировке графика производства работ по капитальному ремонту объекта от 16.09.2020 вх.                   № 04-15-48152/20-0-0 с приложением документов, в том числе сметы на производство работ и плана-графика производства ремонтных работ.

Согласно Постановлению № 499 смета на производство работ и план – график производства работ должны быть согласованы с эксплуатирующей организацией (организация, обеспечивающая техническое обслуживание объекта). Между тем представленные с письмом сметы и план-график не были согласованы с эксплуатирующей организацией, о чем Общество было уведомлено письмами от 28.10.2020 исх. № 04-15-48152/20-0-1 и от 20.02.2021 исх. № 04-15-72767/20-0-1. 

В рамках корректировки графика производства работ Общество повторно обратилось с заявлением от 28.05.2021 вх. № 05-15-52085/21-0-0 о зачете денежных средств, потраченных на капитальный ремонт, в счет арендной платы по договору. При этом к заявлению приложена локальная смета от 26.05.2021  № 05/2016, которая не согласована с эксплуатирующей организацией. 

Представленное письмо Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга» (далее – Агентство) от 27.05.2021 не могло быть рассмотрено как согласование сметной документации в связи с тем, что проверка правильности применения расценок и лимитированных затрат сметной документации проведена без указания суммы затрат. Также к письму не приложены план-график и акт проверки производства ремонтных работ. 

Таким образом, документы, представленные с письмом от 28.05.2021 вх.                  № 05-15-52085/21-0-0, не соответствовали требованиям, установленным Постановлением № 499, о чем Общество было уведомлено письмом от 28.10.2020 исх. № 04-15-48152/20-0-1. 

При таких обстоятельствах вопрос об изменении сроков окончания работ по капитальному ремонту не мог быть вынесен для рассмотрения на заседание городской комиссии. Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2 Положения о порядке возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производство иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, а также на выполнение работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, утвержденного Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Положение), перенос сроков производства ремонтных работ производится арендатором путем направления в Комитет письменного уведомления. Уведомление направляется не позднее чем за один месяц до истечения срока производства ремонтных работ, определенного в соответствии с планом-графиком. При этом арендатор вправе перенести окончание ремонтных работ на срок, не превышающий трех месяцев.  

Учитывая, что в соответствии с решением городской комиссии и первоначальным планом-графиком, согласованным с арендодателем, срок производства ремонтных работ был установлен 01.04.2019, то есть Общество должно было обратиться с заявлением о переносе сроков производства работ не позднее 01.03.2019, тогда как первоначальное обращение о переносе срока производства работ поступило в Комитет только 16.09.2020 (№ 04-15-48152/20-0-0). При этом срок окончания ремонтных работ мог быть перенесен до 01.07.2019, тогда как первоначально Общество просило перенести срок окончания работ на II квартал 2021 года, что не соответствует требования пункта 4.2 Положения.

При таких обстоятельства у Комитета, по его мнению, отсутствовали основания для вынесения на рассмотрение городской комиссии вопроса об изменении сроков окончания работ по капитальному ремонту здания и зачете средств, затраченных на капитальный ремонт,  в счет арендных платежей по договору,  о чем Комитет уведомил Общество письмом от 26.11.2021 исх. № 05-15-96439/21-0-1. 

Суд первой инстанции, признав требование Общества обоснованным по праву и по размеру, удовлетворил заявленный им иск, приняв в зачет              47 958 439 руб. 11 коп. в счет уплаты арендной платы по договору, в связи с этим отказал в удовлетворении иска Комитета.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункты 1 статей 611 и 612 ГК РФ). 

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1 статьи 616 ГК РФ). 

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 ГК РФ).

Как установлено судами, в период действия договора аренды Общество произвело работы по капитальному ремонту арендованного объекта. Необходимость проведения работ Общество подтверждало техническим отчетом по результатам обследования технического состояния конструкций нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Гончарная ул., д. 19, лит. К (Шифр: ТО-3-015/11-07/16пп- 1/ТО-11-07-2016), выполненным специалистами общества с ограниченной ответственностью «Эксперт». Из данного отчета следует, что несущие конструкции здания находятся в аварийном состоянии и не могут эксплуатироваться по своему функциональному назначению. Для предотвращения аварийного состояния исследуемого объекта требуется проведение капитального ремонта конструкций здания. 

Кроме того, из акта приема-передачи здания от 27.09.2016 следует, что объект аренды передан арендатору в неудовлетворительном состоянии.                 

Комитетом было согласовано проведение Обществом капитального ремонта арендуемого здания с последующим зачетом затрат на его производство в счет арендной платы в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга, что следует из письма Комитета от 22.02.2017 № 16442-32 со ссылкой на соответствующее решение городской комиссии (протокол № 2 от 16.02.2017).

Завершение работ капитального характера подтверждается актом обследования объекта нежилого фонда от 15.09.2021. 

Фактическое проведение Обществом работ Комитет не оспаривает. 

Возражения Комитета сводятся к несоблюдению Обществом порядка зачета затрат на капитальный ремонт, установленного Положением № 499, и несогласием со стоимостью выполненных работ.

Как следует из материалов дела, на производство работ была составлена локальная смета от 26.05.2021 № 05/2016, правильность применения расценок и лимитированных затрат подтверждена письмом Агентства от 27.05.2021. 

Также соответствие сметы и фактически проведенных работ подтверждено заключением специалиста общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых судебных экспертов» (далее – Ассоциация) от 03.09.2021 № 73-СТ/21. 

По ходатайству Общества определением суда от 29.08.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Ассоциации ФИО3. 

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 31.10.2022 № 113/а56-106880/2022, из которого следует, что стоимость неотделимых улучшений, созданных в результате производства работ по ремонту спорного нежилого здания, составляет                                   59 435 446 руб.

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В результате исследования экспертного заключения, с учетом заслушанных в суде первой инстанции пояснений эксперта, других доказательств, имеющихся в материалах дела, суды двух инстанций установили, что оно не содержат неясностей и противоречий, включает обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ, в связи с чем посчитали это заключение достоверным доказательством по делу.

       На основании установленных при рассмотрении дела конкретных обстоятельств, исходя из согласования сторонами возможности зачета затрат на проведение Обществом капитального ремонта арендуемого здания в счет арендной платы, суды обоснованно пришли к выводу о возможности удовлетворения встречных требований Общества и принятия в зачет в счет арендной платы стоимости этих работ.

В связи с осуществлением такого зачета суды правомерно посчитали, что требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате и относящейся к ней неустойки применительно к положениям статьи 410 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пунктах 10 - 15, 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», не подлежат удовлетворению и, как следствие, не имеется также и оснований для удовлетворения требования о расторжении договора, заявленного Комитетом со ссылкой на наличие такой задолженности.

Вопреки позиции Комитета о несогласовании сторонами условий проведения капитального ремонта с последующим зачетом затрат в счет арендной платы, порядок производства капительного ремонта и компенсации затрат на его проведение урегулированы непосредственно договором аренды (пункты 2.2.4 и 7.1). Проведение ремонтных работ по согласованию с арендодателем и принятие Обществом зависящих от него мер к разрешению вопроса о зачете понесенных затрат в счет арендной платы подтверждается приобщенной к делу перепиской. Необходимость в выполнении капитального ремонта здания имелась, что Комитет не оспаривал. Работы по факту выполнены в заявленном объеме, что подтверждено экспертным заключением. Эксперт в судебном заседании суда первой инстанции подтвердил выводы, изложенные в заключении, и ответил на вопросы лиц, участвующих в деле. Таким образом, Общество доказало факт выполнения работ по капитальному ремонту, их объем и стоимость.

При рассмотрении спора Комитет не оспаривал факт проведения Обществом капитального ремонта, не заявлял возражений по характеру работ, размер затрат арендатора и относимость произведенных расходов к спорному к ремонту не оспорил, свой контррасчет не представил.

То обстоятельство, что для выполнения работ Общество привлекало иных лиц в рамках обязательственных отношений с ними, не свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований Общества, поскольку факт выполнения работ в заявленном объеме подтвержден материалами дела.

При таком положении суды правомерно удовлетворили встречный иск Общества и отказали Комитету в первоначальных исковых требованиях. 

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. 

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в частях 3 и 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2023 по делу № А56-106880/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина