АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-172915/23-191-1409

г. Москва

20 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2023 года Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2023 года 

Арбитражный суд города Москвы в составе:  

судьи Волковой Е.И., единолично 

при ведении протокола секретерам судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с  ограниченной ответственностью "Макинвест" (423570, Республика Татарстан,  Нижнекамский район, Нижнекамск город, Шинников проспект, дом 3, дуплекс 1, ОГРН:  

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.05.2018, ИНН: 

<

***>)  

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "Эста констракшен" (115088,  

<

...>, этаж 3 помещение 03, ОГРН:  

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.09.2006, ИНН: 

<

***>)  

о взыскании задолженности в размере 5 419 354 руб. 84 коп. при участии в заседании: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Макинвест"  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной  ответственностью "Эста констракшен" о взыскании 5 419 354 руб. 84 коп. задолженности  по договору аренды № 27-03-2023-NK от 27.03.2023.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и  месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте  http://kad.arbitr.ru.  

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме,  представил альтернативный расчет.  

Ответчик исковые требования оспорил, в представленном отзыве указал на  невозможность использования помещения по целевому назначению, в помещениях  отсутствовала электроэнергия.  

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив  представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд  установил следующее.  

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды №  27-03-2023-NK от 27.03.2023.  

По условиям названного договора истец (арендодатель) передает, а ответчик  (арендатор) принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество  (далее-«Имущество»), наименование и количество которого указаны в приложении к  настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью. Арендодатель передает  арендатору во временное владение и пользование здания и сооружения, указанные в  приложениях к настоящему договору, одновременно с земельными участками, занятыми  этими зданиями и сооружениями и необходимым для их использования. Общая площадь  земельных участков либо занимаемая зданиями и сооружениями площадь земельных  участков, кадастровый номер, категория и место нахождения земельных участков  указываются в приложениях к настоящему договору.  

Согласно п.п. 1.4, 1.5 договора передаваемое в аренду имущество отвечает  требованиям, предъявляемым к имуществу, используемому в коммерческих и иных целях в  соответствии с его производственным назначением. Имущество арендуется с целью  эффективного использования в соответствии с его прямым назначением.  

В п.3.7 договора арендодатель обязался незамедлительно оповещать арендатора во  всех случаях, когда арендодателю становится известно о любом предстоящем отключении  электроэнергии, водоснабжении, отоплении или сопутствующих услугах.  

Согласно п.п. 7.1-7.3 договора размер ежемесячной арендной платы определён  согласно-прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение № 1) и составляет  за каждый объект сумму в размере 1 800 000 руб. в месяц, в т. ч. НДС 20% - 360 000 руб.  Оплата арендной платы осуществляется арендатором путем внесения денежных средств на  расчетный счет арендодателя не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в  котором осуществлялась аренда, путем перечисления денежных средств на расчетный счет  арендодателя на основании предъявленных арендодателем счетов-фактур и/или  универсального передаточного документа (далее - УПД) и актов оказанных услуг,  подписанных сторонами. Обязанность арендатора по оплате арендных платежей возникает  с даты подписания сторонами акта приема-передачи имущества. Неиспользование  арендатором имущества не освобождает арендатора от обязанности по оплате арендной  платы.  

В силу п.п. 8.8, 8.9 договора арендодатель несет ответственность за исправное  состояние и техническое обслуживание помещении, инженерных сетей (сетей канализации,  водоснабжения, электросетей и электрооборудования зданий, сетей теплоснабжения),  соответствие здания требованиям правил, норм и технических регламентов РФ в части  обеспечения требований промышленной и пожарной безопасности. Арендодатель отвечает  за недостатки переданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие  его использованию по назначению, в соответствии со ст. 612 ГК РФ.  

Из материалов дела следует, что ответчику были переданы в аренду по акту приема-передачи от 11.04.2023: I объект - Земельный участок (площадь 6883 м2) Кадастровый  номер: 16:53:020104:269 Адрес: 423587, 

<

...> Категория земель: Земли поселений (земли населенных пунктов) Запись о  праве собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и  сделок с ним сделана 13 января 2020 года за № 16:53:020104:269-16/026/2020-7; 2 шт.  корпус общежития (два этажа, мебелированная); 1 шт. корпус столовая (мебелированная); 1  шт. корпус социальный; II объект: открытая складская зона, Земельный участок (площадь  7531 м2) Кадастровый номер: 16:53:020104:270 Адрес: 423587, 

<

...> Категория земель: Земли поселений (земли населенных  пунктов) Запись о праве собственности в едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним сделана 13 января 2020 года за № 16:53:020104:27016/026/2020-7, 1 шт. административный корпус (три этажа, мебелированная);  производственный корпус.  

Как указал истец, ответчик не внес арендную платы за период с 11.04.2023 по  26.05.2023, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 5 419 354 руб.  84 коп.  

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием о погашении долга  последним исполнена не была, что послужило основанием для обращения истца в суд с  настоящим иском.  

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно  доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

Оспаривая предъявленные требования ответчик указал, что имущество передано с  недостатками, полностью препятствующими использованию им (ст. 612 ГК РФ), а именно  имущество технологически присоединено к электрическим сетям, но полностью  ограниченно в потреблении электрической энергией, по причине не зависящей от  арендатора, что влечет невозможность пользования имуществом в соответствии с его  назначением в производственных целях (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ).  

Отсутствие возможности потребления имуществом электрической энергии в период  срока аренды не было оговорено сторонами, при заключении договора аренды (п. 1 ст. 611  ГК РФ). Договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора по заключению  договора энергоснабжения с ресурсоснабжающей организацией, а в состав имущества,  передаваемого в аренду не включены энергопринимающего устройства, присоединенные к  сетям энергоснабжающей организации.  

Заключая договор аренды, арендодатель заверил арендатора (п. 10.7. договора  аренды), что он обладает необходимыми финансовыми ресурсами, им будет полностью  погашена задолженность за ранее принятую электроэнергию перед сетевой организацией и  будет заключен договор энергоснабжения в течение первого месяца аренды, что позволит  восстановить потребление электроэнергии, после полного ограничения режима ее  потребления, а до этого арендатор вправе осуществить подготовку имущества к  использованию по назначению, путем проведения уборки на территории земельного  участка, в зданиях и на площадке складирования.  

В связи с тем, что в течение первого месяца аренды арендодатель не устранил  недостатки имущества, путем заключения договора энергоснабжения и восстановления  потребления электрической энергии, договор аренды был расторгнут сторонами с  10.05.2023, а имущество было возвращено арендодателю 10.05.2023, что подтверждается  актом возврата имущества от 10.05.2023, составленным и подписанным арендодателем.  

Таким образом, расторжение договора аренды, было обусловлено недостатками  арендуемого имущества, которые полностью исключают использование имущества по  назначению по вине арендодателя, поэтому у арендатора не возникла обязанность по  оплате в силу взаимного характера обязательств по договору аренды.  

Отсутствие электроэнергии связано с задолженностью истца перед  энергоснабжающей организацией АО «Татэнергосбыт» в сумме 967 003,62 рублей, что  подтверждается судебными актами по делу № А65-21974/2022. При заключении договора  арендодатель обязался оплатить задолженность по электроэнергии, в целях восстановления  ее потребления, однако задолженность в полном объеме не погасил, потребление  электроэнергии не восстановил, что является недобросовестным поведением и  подтверждается письмом № 119-07/1508 от 23.05.2023 АО «Татэнергосбыт».  

15.05.2023 (Исх. № 34) арендатор направил письмо в адрес арендодателя (РПО  10500581035394), содержащие уведомление об отказе от договора. 30.05.2023г. исх. № б/н  арендатор направил подписанное соглашение о расторжении договора от 10.05.2023  (РПО № 10908966037351).  

В ответ на досудебную претензию истца от 26.05.2023 ответчик направил ответ  05.06.2023 исх. № 39/1 РПО 12548183225735, что требования об оплате арендных платежей  арендатор считает необоснованными, незаконными и они не подлежат удовлетворению  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору  имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению  имущества.  

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату  за пользование имуществом (арендную плату).  

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в  соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не  определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также  согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату).  

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим  пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.  

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное  должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом,  иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа  обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства  (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).  

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из  сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в  случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения  обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что  такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит  встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или  отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если  предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме,  сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего  обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей  непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям  которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения,  не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила,  предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или  договором не предусмотрено иное (пункт 4).  

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем  встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса,  согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать  соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он  не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние  имущества существенно ухудшились.  

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный  характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с  условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если  невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не  отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в  пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015),  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5  Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017),  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте  27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020),  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в  определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.  

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта  2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению  сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению  

суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях,  предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.  

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в  судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:  

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает  препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или  назначением имущества (пункт 1);  

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им  недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были  заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);  

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в  разумные сроки (пункт 3);  

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в  состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).  

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного  расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450  данного Кодекса.  

В рамках дела № А65-21974/2022 вступившим в законную силу решением суда с  истца в пользу гарантирующего поставщика электрической энергии (АО «Татэнергосбыт»)  была взыскана задолженность по электроэнергии. При этом судом установлено, что  фактически электроэнергия потреблялась истцом в отсутствие договора.  

23.05.2023 АО «Татэнергосбыт» письмом № 119-07/1508 сообщило ответчику о  возможности заключения договора энергоснабжения, однако, указало на наличие долга у  истца перед компанией.  

Между тем, условиями договора на ответчика не возлагалось обязанности по  обеспечению объекта аренды электроэнергией.  

В настоящем случае ответчику были переданы в аренду в том числе, общежитие,  столовая, социальный и административный корпус, использование которых по целевому  назначению в отсутствие электроэнергии было невозможно, в связи с чем начисление  арендной платы истцом за спорный период признается судом необоснованным.  

Учитывая изложенное исковые требования удовлетворению не подлежат.  Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на истца.  

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 328, 405, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, ст.ст. 9,  41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью  "Макинвест" отказать.  

 Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Макинвест" (423570,  Республика Татарстан, Нижнекамский район, Нижнекамск город, Шинников проспект, дом  3, дуплекс 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.05.2018, ИНН: 

<

***>)  в доход федерального бюджета госпошлину в размере 50 097 (пятьдесят тысяч девяносто  семь) руб.  

 Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый  арбитражный апелляционный суд.  

Судья: Е.И. Волкова