Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-12579/2019

город Брянск

02 марта 2020 года

резолютивная часть решения объявлена 26.02.2020

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи  Пулькис Т.М.,     

при ведении протокола судебного заседания секретарем с\з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир»  

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области

об оспаривании уведомления об отказе в государственной регистрации от 05.09.2019 №32/001/103/2019-4511,

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2,

при участии:

от заявителя: 18.02.2020 и 26.02.2020 - ФИО3 – представитель (доверенность от 11.09.2019);

от ответчика: 18.02.2020 и 26.02.2020 - ФИО4 – представитель (доверенность №2.1-48/3 от 09.01.2020);

от третьего лица: 18.02.2020 – ФИО2 – предприниматель (личность удостоверена, предъявлен паспорт), 26.02.2020 – не явились, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир» (далее - заявитель, ООО «Альфа Владимир») обратилось в арбитражный суд Брянской области с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Брянской области (далее – Управление Росреестра по Брянской области) о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации от 05.09.2019 №32/001/103/2019-4511.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2).

В судебном заседании представитель ООО «Альфа Владимир» поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований заявителя по основаниям, изложенным в отзыве. 

Представитель третьего лица просил отказать в удовлетворении требований заявителя.

Дело рассмотрено 26.02.2020 после перерыва, объявленного в судебном заседании 18.02.2020 в порядке ст. 163 АПК РФ без участия представителей третьего лица, извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

 Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

21.11.2018 между ИП ФИО5 (далее – арендодатель) и ООО «Альфа Владимир» (далее – арендатор) заключен договор аренды №АВл-979-10/2018, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 131,7 кв.м., этаж №1, кадастровый номер 32:30:0020608:842, находящееся по адресу: 

<

...> (п. 1.1. договора). 

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Брянской области 24.12.2018, номер регистрации 32:30:0020608:842-32/008/2018-2.

Указанное нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 10.12.2018 ООО «Альфа Владимир».

24 декабря 2018 года между ИП ФИО5 (далее – продавец) и ИП ФИО2 (далее – покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 131,7 кв.м., этаж №1, с кадастровым номером 32:30:0020608:842, расположенного по адресу: 

<

...>. со сроком аренды 10 лет (п.1.1, 5.1. договора).

18.01.2019 между ИП ФИО2 (далее – арендодатель) и ООО «Альфа Владимир» (далее – арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №АВл-979-10/2018 от 21.11.2018, в соответствии с которым с 01.01.2019 арендодателем по договору аренды выступил ИП ФИО2

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано  Управлением Росреестра по Брянской области 19.02.2019, номер регистрации 32:30:0020608:84232/008/2019-6.

В соответствии с пунктом 5.5. договора аренды №АВл-979-10/2018 от 21.11.2018 арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив об этом арендодателя, в срок не менее чем за один календарный месяц. Указанный срок начинает исчисляться со дня получения арендодателем соответствующего уведомления, в порядке, предусмотренном п. 2.6.3 настоящего договора.

Пунктом 2.6.3 договора установлены порядок и условия возврата арендованного помещения, путем направления соответствующего уведомления и случаи, когда арендодатель считается уведомленным. Арендодатель считается уведомленным о необходимости прибыть  для приемки (возврата) помещения с даты фактического получения такого уведомления по адресу, указанному в разделе 8 настоящего Договора. В случае если, уведомление направлено по адресу, указанному в разделе 8 настоящего Договора, но не вручено в связи с отсутствием Арендодателя по указанному адресу, о чем имеется соответствующая отметка организации почтовой связи; либо Арендодатель отказался от получения уведомления и этот факт   зафиксирован; либо несмотря на почтовой извещения, Арендодатель не явился за получением почтовой корреспонденции, Арендодатель считается уведомленным по истечение пяти дней с момента направления уведомления. Также уведомление будет считаться полученным Арендодателем в случае если оно получено любым лицом, находящимся в момент вручения, по адресу, указанному в разделе  8 Договора.

Согласно п. 2.6.4 договора в случае если арендодатель не явился для приемки помещения в назначенное арендатором число и время или отказывается от подписания акта приема-передачи (возврата), помещение считается возвращенным арендодателю с даты указанной в уведомлении арендатора арендодателю об освобождении помещения и готовности его к передаче арендодателю. В данном случае акт приема-передачи (возврата) помещения подписывается со стороны арендатора и имеет силу двухстороннего подписанного документа.

28.02.2019 ООО «Альфа Владимир» направило ИП ФИО2 (

<

...>) уведомление о расторжении договора аренды от 21.11.2018 №АВЛ-979-10/2018  (л.д.97-103) в соответствии с условием, предусмотренным в  пункте 5.5 договора.

15.04.2019, 17.04.2019 ООО «Альфа Владимир» направило ИП ФИО2  уведомление об освобождении помещения и готовности его передачи с указанием даты и времени (л.д. 83-87).

25 апреля 2019 года в присутствии двух свидетелей и арендодателя ООО «Альфа Владимир» передало по акту приема-передачи (возврату) нежилого помещения в одностороннем порядке, в связи с отказом собственника помещения принять помещение.

ООО «Альфа Владимир» обратилось в Управление Росреестра по Брянской области за государственной регистрацией расторжения договора аренды №АВл-979-10/2018, заключенного 21.11.2018 между обществом с ограниченной ответственностью "Альфа Владимир" и ФИО2  на помещение с кадастровым номером 32:30:0020608:842, расположенное по адресу: 

<

...>.

Управление Росреестра по Брянской области сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации уведомлением от 05.06.2019 №32/001/103/2019-4511 в связи с тем, что на регистрацию не представлены соглашение о расторжении договора и документы, подтверждающие наступление одного из указанных в п. 5.6. договора аренды условий.

В последующем, Управление Росреестра по Брянской области уведомлением от 05.09.2019 №32/001/103/2019-4511 отказало в государственной регистрации расторжения договора аренды на помещение с кадастровым номером 32:30:0020608:842, расположенное по адресу: 

<

...>, по тем же основаниям.

Посчитав данное уведомление недействительным и нарушающим права ООО «Альфа Владимир», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав проводится на основании заявления и документов, необходимых для ее проведения.

В силу п. 2 ст. 14 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, являются, в том числе, согласно подпункта 8, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

По общему правилу согласно ч. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Как следует из материалов дела, заявителю (ООО «Альфа Владимир») было отказано в проведении заявленной государственной регистрации на основании статьи 27 Закона о недвижимости в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 05.06.2019 №32/001/103/2019-4511 о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды №АВл-979-10/2018 на помещение с кадастровым номером 32:30:0020608:842, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с пунктом 5 части 1 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав). В свою очередь, основанием для приостановления государственной регистрации явилось непредставление заявителем документов, подтверждающих наступление условий расторжения договора, предусмотренных в п.5.6. 

Как указывалось выше, 28.02.2019 арендатор ООО «Альфа Владимир» направил арендодателю - ИП ФИО2 по адресу, указанному в договоре, уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с условием, предусмотренным в п.5.5 договора.

Положением пункта 5.5. договора аренды №АВл-979-10/2018 от 21.11.2018 установлено право арендатора досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив об этом арендодателя, в срок не менее чем за один календарный месяц. 

Указанным пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке немотивированно.

На основании пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положения статей 619, 620 ГК РФ  не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Из материалов дела следует, что 28.02.2019 ООО «Альфа Владимир» направило ИП ФИО2 телеграмму с уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке. Указанное уведомление получено арендодателем 04.03.2019.

Таким образом, процедура расторжения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке арендатором соблюдена. 

В абзаце втором пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Как следует из материалов регистрационного дела заявителем представлены  в Управление Росреестра по Брянской области  доказательства уведомления арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с п.5.5. договора аренды №АВл-979-10/2018 от 21.11.2018 по согласованному в договоре адресу (

<

...>), доказательства вручения уведомления, а также доказательства уведомления об освобождении помещения.   

При таких обстоятельствах,  отказ Управления Росреестра по Брянской области 05.09.2019 №32/001/103/2019-4511 в государственной регистрации расторжения договора аренды №АВл-979-10/2018, заключенного 21.11.2018 между ООО «Альфа Владимир» и ФИО2 на помещение с кадастровым номером 32:30:0020608:842, расположенное по адресу: 

<

...>, является незаконным и нарушает права и законные интересы общества.

Иных оснований для отказа ответчиком не приведено и судом не установлено.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.

В целях устранения допущенных нарушений суд считает необходимым возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области обязанность произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды №АВл-979-10/2018 от 21.11.2018.

Размер государственной пошлины по делу составляет 3 000 руб. При подаче заявления заявителем было уплачено 3 000 руб. государственной пошлины по платежному поручению №132088 от 02.12.2019.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию в пользу заявителя 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                     

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Альфа Владимир" удовлетворить. Признать недействительным уведомление Управления Росреестра по Брянской области об отказе в государственной регистрации от 05.09.2019 №32/001/103/2019-4511.

Обязать Управление Росреестра по Брянской области произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды №АВл-979-10/2018, заключенного 21.11.2018 между обществом с ограниченной ответственностью "Альфа Владимир" и ФИО2  на помещение с кадастровым номером 32:30:0020608:842, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Управления Росреестра по Брянской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Владимир" 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

СудьяПулькис Т.М.